Jedro

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Zaradi tega pritožbeno sodišče soglaša s pritožbeno kritiko, da je v konkretnem primeru tožena stranka iz svojega posebnega etažnega dela naredila štiri nove posebne etažne dele. S to delitvijo skupni del ni mogel nastati (niti ni bila v sodnem postopku uveljavljena ničnost enostranskega pravnega posla v delu, ki se nanaša na opredelitev etažnega dela ID 6 kot posebnega dela). Da bi nastal skupni del, bi moral lastnik posebnega dela št. 1 prenesti etažni delež v (posebni) skupni del, s čimer bi morali soglašati tudi ostali relevantni etažni lastniki (drugi odstavek 113. člena SPZ). To pa pomeni, da v konkretnem primeru etažni del ID 6 ni mogel postati (posebni) skupni del nepremičnine ipso iure, na kar utemeljeno opozarja obravnavana pritožba.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v točki I, II in III izreka spremeni tako, da se primarni tožbeni zahtevek zavrne; v izreku o pravdnih stroških (točka IV izreka) pa se odločitev razveljavi.

Zadeva se vrne sodišču prve stopnje v odločanje o podrejenem zahtevku.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

V predmetni zadevi je za odločanje o pritožbi, na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 877/2015 z dne 25.3.2015, pristojno Višje sodišče v Kopru.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku tožeče stranke ter odločilo, da mora tožena stranka v petnajstih dneh plačati tožeči stranki 3.455,83 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da primarni tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje s tem, ko je zaključilo, da je posamezni del stavbe št. 1, v stavbi št. 7 k.o. R., ID znak 6 skupni del, ker v naravi predstavlja hodnik. To stališče sodišča prve stopnje je zmotno, saj je bil ta etažni del vseskozi posamezni etažni del in nikoli skupni etažni del. Z delitvijo posameznega etažnega dela na več manjših etažnih delov ni nastal skupni del, niti ga posamezni lastnik kot skupni del ne more opredeliti brez soglasja vseh etažnih lastnikov (113. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Tudi, če je tožena stranka na svojem posebnem etažnem delu naredila hodnik na način, da parcelira svojo etažno lastnino, to še ne pomeni, da tak hodnik z delitvijo etažne lastnine postane skupni del nepremičnine ipso iure. Sodišče prve stopnje tudi ni upoštevalo, da je bila ob prodajni pogodbi klavzula videno kupljeno, kar pove, da je tožeča stranka za stanje nepremičnin vedela in se ne more sklicevati na to, da je predmet nedopusten.

Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba tožene stranke je utemeljena.

Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Oblikovanje etažne lastnine je torej predvsem pravno dejanje, ki je posledica volje lastnika ali solastnikov zemljiške parcele z zgradbo, ki je tehnično primerna za vzpostavitev posebnega pravnega razmerja etažne lastnine. Etažni lastnik lahko s pravnim poslom (enostranska izjava volje) tudi razdeli posamezen del v etažni lastnini v dva ali več novih posameznih delov, če je to mogoče. Pravni posel moral vsebovati zemljiškoknjižno označbo posameznega dela zgradbe, opis in razmejitev novo nastalih posameznih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih za vsak nov posamezen del v etažni lastnini (prvi in drugi odstavek 114. člena SPZ). Lastnik lahko svoj posamezen del razdeli na več delov na podlagi enostanskega pravnega posla, če pri tem ne poseže v solastninsko razmerje na skupnih delih. Tudi takšen pravni posel ima pravno naravo lastninske razpolage, zato posledice nastopijo šele z vpisom v zemljiško knjigo, za kar pa je treba izjaviti tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Etažni lastniki pa se lahko sporazumejo tudi o tem, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini, če je to mogoče; oz. da iz skupnih delov nastane nov posamezni del v etažni lastnini, če je to mogoče (prvi in drugi odstavek 113. člena SPZ).

V konkretnem primeru (v stavbi številka 7 k.o. R) je etažni del ID 6 nastal z delitvijo nepremičnine (posameznega dela v etažni lastnini) ID 9, ki je bila opravljena 6.2.2012 z namenom delitve te nepremičnine v tri pisarne in pripadajoči hodnik (izvedensko mnenje), pri čemer se po volji lastnika (izraženi v obliki enostranskega pravnega posla) posamezni del v etažni lastnini razdeli v štiri nove posamezne dele v etažni lastnini. Ta posel je bil tudi realiziran v zemljiški knjigi, kar pomeni, da je bil tudi sporni etažni del ID 6 (v naravi hodnik) vknjižen v zemljiški knjigi kot nov posamezni del v etažni lastnini, ne pa kot poseben skupen del. Tožeča stranka pa v konkretni pravdi ni z ničemer uveljavljala ničnosti tega enostranskega pravnega posla v smeri, da je šlo pri opredelitvi in vknjižbi etažnega dela ID 6 (ki je v naravi hodnik in je namenjen skupni rabi določenih etažnih lastnikov) kot posebnega dela v etažni lastnini za nedopusten pogodbeni predmet (35. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Uveljavljanje ničnosti prodajne pogodbe zato v tem delu po oceni pritožbenega sodišča ne more biti uspešno.

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota (prvi odstavek 112. člena SPZ). Zaradi tega pritožbeno sodišče soglaša s pritožbeno kritiko, da je v konkretnem primeru tožena stranka iz svojega posebnega etažnega dela naredila štiri nove posebne etažne dele. S to delitvijo skupni del ni mogel nastati (niti ni bila v sodnem postopku uveljavljena ničnost enostranskega pravnega posla v delu, ki se nanaša na opredelitev etažnega dela ID 6 kot posebnega dela). Da bi nastal skupni del, bi moral lastnik posebnega dela št. 1 prenesti etažni delež v (posebni) skupni del, s čimer bi morali soglašati tudi ostali relevantni etažni lastniki (drugi odstavek 113. člena SPZ). To pa pomeni, da v konkretnem primeru etažni del ID 6 ni mogel postati (posebni) skupni del nepremičnine ipso iure, na kar utemeljeno opozarja obravnavana pritožba.

Iz teh razlogov je moralo pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugoditi in spremeniti izpodbijano sodbo tako, da se primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne kot neutemeljen (358. člen ZPP). V tej zvezi je moralo pritožbeno sodišče razveljaviti tudi izrek o pravdnih stroških (3. točka 365. člena ZPP), upoštevaje, da o podrejenem tožbenem zahtevku sodišče prve stopnje še ni odločalo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.