Jedro

Le če so predkupnemu upravičencu znani pogoji prodaje, lahko presodi, ali bo uveljavljal predkupno pravico ter zahteva, da se pogodba razveljavi in z njim sklene nova pogodba in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo: - razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 30.12.2004, sklenjeno med prvotoženo stranko in družbo O d.o.o. (sedaj družba O. d.o.o.) (I. točka izreka), - razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 14.12.2007, sklenjeno med prvotoženo stranko in družbo O. (II. točka izreka), - odločilo, da mora prvotožena stranka v roku 15 dni s tožečo stranko skleniti dve kupoprodajni pogodbi pod enakimi pogoji, kot izhajajo iz izpodbijanih kupoprodajnih pogodb z dne 30.12.2004 in 14.12.2007, sicer ta odločba nadomesti pogodbi z vsebino, ki izhaja iz izreka sodbe (III. točka izreka), - odločilo, da sta toženi stranki dolžni tožeči stranki solidarno povrniti pravdne stroške v znesku 2.925,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo je vložila drugotožena stranka dve pritožbi, eno po pooblaščencu, drugo pa stranka sama, bi ju sodišče v nadaljevanju zaradi preglednosti obravnava kot pritožbo drugotožene stranke. V pritožbi drugotožena stranka uveljavlja vse pritožbene razloge ter pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, tožeči stranki pa naloži povrnitev stroškov tega pritožbenega postopka, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tudi prvotožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške postopka, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Priglasila je pritožbene stroške.

4. V pritožbi toženi stranki vztrajata, da je bila tožeča stranka z dopisom z dne 21.04.2008 na pravilen način obveščena o prodaji nepremičnin, ki so bile predmet spornih pogodb, tožba pa je bila zato vložena po preteku 6- mesečnega prekluzivnega roka. Iz dopisa namreč jasno izhaja, da je bila sklenjena prodajna pogodba in da je lastnik spornih nepremičnin drugotožena stranka, pri čemer drugotožena stranka v pritožbi pravi, da je bila tožeča stranka s strani drugotožene stranke v tem dopisu pozvana k odkupu predmetnih nepremičnin, pa le-ta za to ni izrazila nobenega interesa, kar pomeni, da tožeča stranka dejansko sploh nikoli ni bila zainteresirana za nakup in zato njeno sklicevanje na kršitev predkupne pravice pomeni zlorabo pravic. Drugotožena stranka sodišču očita, da preveč izhaja zgolj iz razlage dopisa in da bi sodišče moralo v tem kontekstu presojati tudi ostale dokaze in po potrebi izvesti zaslišanje strank oziroma prič, skupaj z vsemi dokazi pa bi vsekakor moralo kot edino pravilno zaključiti, da je tožeča stranka za prodajo konkretnih nepremičnin izvedela najkasneje s tem dopisom.

5. Pritožbi nadalje očitata sodišču prve stopnje, da je zmotno uporabilo določbo prvega odstavka 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Prekluzivni 6-mesečni rok za uveljavljanje predkupne pravice s strani predkupnega upravičenca, ki ni bil obveščen o nameravani prodaji, teče od dneva, ko je predkupni upravičenec izvedel za prodajno pogodbo in ne šele takrat, ko je dobil na vpogled prodajno pogodbo in izvedel za pogodbene pogoje oziroma bil seznanjen z natančno vsebino pogodbe. Izvedeti mora torej za obstoj prodajne pogodbe, ne pa za njeno vsebino. Ker ugotovitve in presoje sodišča prve stopnje o tem, kdaj je tožeča stranka izvedela za prodajo, v izpodbijani sodbi ni, je podan pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in absolutna postopkovna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Prvotožena stranka v pritožbi še navaja, da je tožba nesklepčna, saj ne vsebuje izbrisne tožbe. Drugotožena stranka pa opozarja, da tožeča stranka v konkretnem primeru sploh ni imela predkupne pravice, saj je v času sklenitve spornih prodajnih pogodb konkretna nepremičnina že bila razdeljena v naravi in je bil tudi že opravljen ustrezni elaborat. Etažna lastnina še ni bila vknjižena v zemljiško knjigo, ker to glede na takratne predpise ni bilo mogoče, so pa bili deleži določeni in samostojno prenosljivi, zato je po prepričanju drugotožene stranke podana zmotna uporaba materialnega prava.

6. Tožeča stranka je na pritožbi odgovorila in predlagala njuno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

7. Pritožbi nista utemeljeni.

8. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku na razveljavitev sklenjenih kupoprodajnih pogodb med toženima strankama in na sklenitev dveh kupoprodajnih pogodb, pod enakimi pogoji, kot izhajajo iz izpodbijanih kupoprodajnih pogodb z dne 30.12.2004 in 14.12.2007, sicer ta odločba nadomesti pogodbi z vsebino, natančno razvidno iz izreka prvostopenjske sodbe. Pojasnilo je, da je bila zakonska predkupna pravica tožeče stranke kršena, saj o prodaji nepremičnin ni bila obveščena.

9. Tožeča stranka je kot solastnica nepremičnine vložila tožbo zaradi kršitve predkupne pravice. Zahtevala je razveljavitev kupoprodajnih pogodb, ki sta ju toženi stranki sklenili dne 30.12.2004 in 14.12.2007 za nakup solastniškega deleža na nepremičnini parc. št. 2201 (ID znak 000), ki v naravi predstavlja poslovne prostore in klet na naslovu M. 38 , ter sklenitev dveh kupoprodajnih pogodb pod enakimi pogoji (prim. tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ in prvi odstavek 512. člena OZ).

10. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico (tretji odstavek 66. člena SPZ). Po določbi prvega odstavka 512. člena OZ lahko predkupni upravičenec, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

11. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da mora biti predkupni upravičenec seznanjen z obstojem prodajne pogodbe, ne pa z njeno vsebino. Predkupni upravičenec namreč lahko zahteva razveljavitev pogodbe in sklenitev nove pogodbe pod enakimi pogoji, če je seznanjen s prodajno pogodbo in s pogodbenimi pogoji oziroma z vsebino same pogodbe. Le če so predkupnemu upravičencu znani pogoji prodaje lahko presodi ali bo uveljavljal predkupno pravico ter zahteva, da se pogodba razveljavi in z njim sklene nova pogodba in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Poleg tega mora biti tožeča stranka v trenutku vložitve tožbe seznanjena s prodajno pogodbo in pogoji prodaje, sicer bi v nasprotnem primeru vložila tožbeni zahtevek za nekaj, s čimer sploh ni bila seznanjena. Sklicevanje pritožbe prvotožene stranke na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS je neutemeljeno, saj navedene odločbe nakazujejo na uporabo določbe 20. člena prejšnjega Stanovanjskega zakona, ki obravnava drugačno dejansko stanje kot pa določba 512. člena OZ.

12. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka pred oziroma v času sklepanja pogodb ni bila obveščena o prodaji in pogojih prodaje. Tudi dopis z dne 21.04.2008 ni obvestilo o prodajnih pogodbah, saj le ta ne omenja sklenjenih prodajnih pogodb ali drugega pravnega temelja za prenos lastninske pravice na spornih nepremičninah, pač pa le vabilo na sestanek v zvezi z mirno rešitvijo spora med zakonitim zastopnikom drugotožene stranke in tožečo stranko. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je bila tožeča stranka s strani drugotožene stranke v tem dopisu pozvana k odkupu predmetnih nepremičnin, pa le ta za to ni izrazila nobenega interesa. Tožeča stranka je po prejetju dopisa z dne 21.04.2008 zakonitemu zastopniku drugotožene stranke poslala dva dopisa z dne 21.05.2008 in 19.08.2008, s katerim ga je pozvala na predložitev pogodb, s katerimi naj bi drugotožena stranka postala lastnica nepremičnine, saj iz zemljiške knjige takrat še niso bile razvidne spremembe v lastništvu, vendar zakoniti zastopnik pošte ni prevzel. Glede na navedeno se tožeča stranka ni mogla prepričati o obstoju prodajne pogodbe in njenih pogojih, saj jih drugotožena stranka ni posredovala, niti se o obstoju pogodb tožeča stranka ni mogla prepričati iz zemljiške knjige, saj sta bili pogodbi predloženi zemljiški knjigi šele dne 17.11.2008, ko je bil vložen predlog za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Ker je tožeča stranka za prodajni pogodbi izvedela februarja 2009, tožba pa je bila vložena dne 18.02.2009, je tožeča stranka tožbo vložila pravočasno, znotraj zakonsko določenega 6- mesečnega roka za uveljavljanje predkupne pravice, ki teče od dne, ko je tožeča stranka izvedela za prodajno pogodbo. Pravočasna pa je tožba tudi v primeru, če se začetek teka 6-mesečnega roka šteje od dne 17.11.2008, ko sta bili prodajni pogodbi predloženi v zemljiško knjigo. Dokaz z zaslišanjem strank in prič po mnenju pritožbenega sodišča zato ni bil potreben, saj je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je mogoče na podlagi ostalih dokazov zanesljivo sklepati o obstoju odločilnih dejstev in da je dejansko stanje dovolj razjasnjeno za meritorno odločitev že na podlagi tako izvedenih dokazov.

13. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodba ne vsebuje ugotovitev in presoje sodišča, kdaj je tožeča stranka izvedela za prodajno pogodbo. Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana, saj sodba vsebuje jasne razloge o tem, zakaj in na kakšni podlagi je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

14. Prvotožena stranka sodišču prve stopnje očita, da je tožba nesklepčna, saj ne vsebuje izbrisne tožbe ter se pri tem sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS III Ips 5/2008, iz katere izhaja, da je tožbeni zahtevek predkupnega upravičenca utemeljen le, če vsebuje zahtevek na razveljavitev zemljiškoknjižnega dovolila. S sklicevanjem na to odločbo pa pritožnica ne more uspeti. Omenjena praksa je namreč nastala na podlagi določb o pogodbeni predkupni pravici iz Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki v 532. členu govori o zahtevku za razveljavitev prenosa na tretjega in za odstop stvari predkupnemu upravičencu, kar je napotovalo na razlago, da mora upravičenec (ob zahtevku za sklenitev pogodbe z enakimi pogoji) poleg razveljavitve prodajne pogodbe (zavezovalnega posla) zahtevati še razveljavitev zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalnega posla) in vknjižbe lastninske pravice. OZ pa v 512. členu govori o razveljavitvi pogodbe in prodaji stvari predkupnemu upravičencu pod enakimi pogoji. Od predkupnega upravičenca torej zahteva le razveljavitev pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji, ne zahteva pa razveljavitve razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Tožeča stranka lahko izbrisno tožbo vloži kasneje oziroma kadarkoli, saj Zakon o zemljiški knjigi (243. člen ZZK-1) ne določa roka za njeno vložitev. Dejstvo, da tožeča stranka ni postavila izbrisnega zahtevka, zato ne more biti razlog za nesklepčnost tožbe oziroma neutemeljenost tožbenega zahtevka (prim. sodba Vrhovnega sodišča II Ips 80/2007 in III Ips 24/2009). Tožeča stranka pa je izbrisno tožbo sicer že vložila.

15. Pritožbene navedbe drugotožene stranke, da tožeča stranka v konkretnem primeru sploh ni imela predkupne pravice, saj ne gre za nerazdeljeno solastnino, temveč za etažno lastnino, pa v pritožbenem postopku pred sodiščem druge stopnje predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto (1. odst. 337. člena ZPP). Zato jih pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati.

16. Pritožbeno sodišče je zaradi navedenega in ker je ugotovilo, da v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), pritožbi prvotožene in drugotožene stranke kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. Toženi stranka s pritožbo nista uspela, zato sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP). Ker tožeča stranka z navedbami v odgovoru na pritožbo ni prispevala k razjasnitvi zadeve, ne gre za potrebne stroške, zato trpi stroške odgovora na pritožbo sama (154., 155. in 165. člen ZPP).