Jedro

Določilo 19. člena ZPSPP ureja le relativno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Ne nanaša pa se na razmerje med upravnikom (kadar ni najemodajalec) in najemnikom. Zato ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi upravnik smel vtoževati stroške upravljanja in obratovanja neposredno od najemnika poslovnega prostora.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo izrek sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 168135/2012 z dne 8. 11. 2012 v delu, v katerem je bilo dolžniku naloženo, da poravna v predlogu navedeno terjatev, ter v delu glede stroškov upnika, tožbeni zahtevek pa zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki povrne 878,75 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da vzdrži v veljavi citirani sklep o izvršbi. Podredno je predlagala, da pritožbeno sodišče ugodi podrednemu tožbenemu zahtevku oziroma podredno temu, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

Začetek stečajnega postopka nad toženo stranko

5. Iz podatkov AJPES izhaja, da je bil 29. 3. 2016 objavljen oklic o začetku stečajnega postopka nad toženo stranko (244. člen ZFPPIPP). Zato je odtlej postopek prekinjen v skladu s 4. točko prvega odstavka 205. člena ZPP, ki določa, da se postopek prekine, če nastanejo pravne posledice začetka stečajnega postopka.

6. Do nastopa prekinitve postopka so bila opravljena vsa procesna dejanja pritožbenega postopka v smislu določb od 342. do 344. člena ZPP, zato je pritožbeno sodišče v zadevi odločalo ob smiselni uporabi drugega odstavka 207. člena ZPP. Pred vročitvijo te sodbe pravdnima strankama pa bo sodišče prve stopnje moralo izdati ustrezen sklep o prekinitvi postopka (drugi odstavek 205. člena ZPP) in stečajnega upravitelja tožene stranke pozvati k prevzemu pravde (prvi odstavek 208. člena ZPP).

Razlogi za zavrnitev pritožbe

7. Tožeča stranka (upravnik) od tožene stranke (najemnica poslovnega prostora) v tem postopku vtožuje stroške upravljanja in obratovanja, ki odpadejo na poslovni prostor št. 13 v poslovni stavbi P. 8. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo zaradi neobstoja pravne podlage, ki bi upravniku omogočala vtoževanje stroškov neposredno od najemnika poslovnega prostora.

9. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja z dne 26. 6. 2009 tožeča stranka kot upravnica sklenila z etažnimi lastniki in da tožena stranka (najemnica) ni kakorkoli pristopila k tej pogodbi. Pritožbeno zavzemanje, da ta pogodba predstavlja pravni temelj za vtoževane obveznosti od tožene stranke, je neutemeljeno, saj bi s tem nastopil učinek pogodbe v breme tretjega. Pogodba v breme tretjega pa tretjega ne veže (prim. prvi odstavek 130. člena OZ).

10. Prav tako neutemeljeno je sklicevanje pritožbe na 19. člen ZPSPP, ki določa, da če v pogodbi ni drugače določeno, mora plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. Določilo 19. člena ZPSPP ureja le relativno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Ne nanaša pa se na razmerje med upravnikom (kadar ni najemodajalec) in najemnikom. Zato ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi upravnik smel vtoževati stroške upravljanja in obratovanja neposredno od najemnika poslovnega prostora.

11. Do utemeljenosti tožbenega zahtevka ni mogoče priti niti s sklicevanjem na določbe SPZ, konkretno 68. v zvezi s 115. členom. Slednji določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V 68. členu SPZ, ki ureja bremena skupne stvari, pa je določeno, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. Ti dve določili se nanašata na solastnike in etažne lastnike, kar pa tožena stranka kot najemnica ni bila.

12. Pravilno pa je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tudi po pravilih o neupravičeni pridobitvi. OZ v 197. členu (izdatek za drugega) določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Že iz dosedanje obrazložitve izhaja, da najemnik nima zakonske obveznosti plačevanja stroškov dobaviteljem in upravniku, zato slednji tudi nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika poslovnega prostora na podlagi določbe 197. člena OZ. Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi ne bremeni najemnika po zakonu, temveč je predmet svobodnega pogodbenega urejanja.(1)

13. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka s četrto pripravljalno vlogo postavila „podredni“ zahtevek na plačilo 5.395,79 EUR na podlagi drugačnega ključa delitve stroškov. Ne glede na to, da je sama zahtevek naslovila kot „podredni“, gre za situacijo vključenih zahtevkov, kjer je tožeča stranka v za to odločbo relevantnem delu zahtevka le spremenila pravno podlago, kar pa ne predstavlja spremembe tožbe (tretji odstavek 184. člena ZPP). Ne drži pritožbeni očitek, da je tožena stranka tak „podredni zahtevek“ pripoznala z vlogo z dne 9. 12. 2015. Pripoznava mora biti izrecna, nedvoumna in brezpogojna.(2) Kot takšne pa trditve tožene stranke iz njene vloge z dne 9. 12. 2015 ni mogoče razumeti.

14. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker niso podani razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Pri presoji se je pritožbeno sodišče osredotočilo le na pritožbene navedbe, ki so po njegovi oceni odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

15. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): To stališče je že uveljavljeno v sodni praksi: VSL I Cpg 165/2012, VSL II Cpg 2048/2014, VSL II Cpg 1786/2013, VSL I Cpg 650/2015. Op. št. (2): A. Galič v L. Ude (ur.) in A. Galič (ur.), Pravdni postopek - zakon s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2009, tretja knjiga, str. 78.