Jedro

Tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe po osmi alinei prvega odstavka 53. člena SZ bi bil utemeljen, če bi tožeča stranka dokazala, da ji je toženec že pred prejemom opomina z dne 5.12.1997 onemogočal vstop v stanovanje zaradi oprave del v zvezi s popravili ali izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali jih je mogoče opraviti le z nesorazmerninimi stroški ali zaradi preveritve pravilne uporabe stanovanja, da pa je s takšnim ravnanjem nadaljeval tudi po izteku roka iz opomina.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje z dne 27.3.2000 v zvezi s popravnim sklepom z dne 29.3.2001. Tožena stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem bi morala tožena stranka v roku 60 dni izprazniti enosobno stanovanje št. 20 v 2. nadstropju večstanovanjske hiše v L., v izmeri 39,40 m2, skupaj s pripadajočim kletnim prostorom, in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v višini 65.680,00 SIT. Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V pritožbi najprej opozarja na nepravilnost v izreku sodbe, kjer se pojavlja priimek Pe., čeprav je tožena stranka v tem postopku L. P. Zato je po mnenju pritožnika podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženec je res bil imetnik stanovanjske pravice na predmetnem stanovanju, ki je bilo do zaključka denacionalizacijskega postopka v lasti Občine Ljubljana Moste Polje, od 1.1.1995 dalje pa v lasti njenega pravnega naslednika Mestne občine Ljubljana. Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju: SZ) je določil, da so lastniki stanovanj dolžni v zakonitem roku z bivšimi imetniki stanovanjske pravice skleniti najemno razmerje za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Tožena stranka je sicer imela sklenjeno najemno pogodbo, vendar pa je pred uvedbo denacionalizacijskega postopka z lastnikom stanovanja imela sklenjeno le najemno pogodbo za določen čas. Denacionalizacijski predpisi so izrecno omejili razpolaganje s stanovanji, ki so predmet denacionalizacijskega postopka in zato je najemna pogodba, sklenjena z Mestno občino Ljubljana za nedoločen čas z dne 25.10.1995 nična, saj je bila sklenjena izrecno v nasprotju z določili denacionalizacijskih predpisov. V kolikor je občina Ljubljana Moste Polje neupravičeno sklenila pred uvedbo denacionalizacije s tožencem le najemno pogodbo za določen čas, je stvar, ki jo mora tudi glede posledic toženec urejati s pravnim naslednikom te občine. Protispisne so navedbe v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da je najemna pogodba z dne 25.10.1995 sklenjena med tožencem kot najemnikom in Občino Ljubljana Moste Polje. Iz dokumentacije v spisu je razvidno, da je navedeno pogodbo s tožencem sklenila Mestna občina Ljubljana. Tudi to je po mnenju pritožnika bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje glede okoliščin, ki so odločilne za odpoved najemne pogodbe po določbah Stanovanjskega zakona. Sodišče je napačno zaključilo, da opomin z dne 5.12.1997, ki ga je toženi stranki priporočeno s povratnico poslala tožeča stranka, ni vseboval dovolj natančnih opredelitev za odpravo nekaterih navedenih kršitev in da so bile navedene le splošne zahteve. Opomin ima vse elemente, ki jih zahteva SZ, tožena stranka pa je na opomin tudi odgovorila in v njem zavrnila odpravo kakršnihkoli kršitev. Protispisno je stališče sodišča prve stopnje, da ni mogoče iz listin v spisu zaključiti, kdaj je tožnik od toženca zahteval vstop v stanovanje zaradi rednega pregleda. Iz spisne dokumentacije je nedvomno razvidno, da je tožeča stranka poslala tožencu obvestilo s priporočeno pošiljko in tožena stranka ni dokazala s kakršnimkoli dokumentom, da navedenega obvestila ni prejela. Sodišče prve stopnje verjame tožencu, da ta ni prejel poziva, kljub temu, da je le dokazoval, da je bil na dan pregleda stanovanja 17.10.1997 odsoten zaradi dopusta. Navedeno ni resnično in je potrdilo lažno. Direktor tožene stranke je toženca videl na dan opravljanja ogleda v stavbi, poleg tega pa je toženca videl v stavbi tudi v dnevih po pošiljanju poziva. Tožeča stranka od pošte ni prejela nobene nevročene pošiljke, ki je bila poslana tožencu. Toženec je vedel, da so se opravljali pregledi stanovanj, saj so se vršili po celotni večstanovanjski hiši in bi lahko obvestil tožečo stranko ali upravnika, ko se je vrnil z dopusta. Tožeča stranka je predlagala, da se opravijo poizvedbe pri pošti o tem, ali je bila pošiljka dejansko vročena ali ne, vendar je sodišče predlagani dokaz zavrnilo. Z dopisom z dne 8.6.1997 je tožeča stranka pozvala toženca, naj omogoči vstop v stanovanje in pregled zaradi posnetka stanja. Res tožeča stranka v svojem pozivu ni navedla ure in dneva, vendar pa bi morala tožena stranka odgovoriti in sporočiti, kdaj bi bila dela zanjo ustrezna. Iz dopisa S. d.o.o., z dne 17.4.1997 je razvidno, v katera stanovanja arhitekti niso mogli vstopiti zaradi nasprotovanja stanovalcev. Iz kopij načrta po etažah je razvidno, da toženec ni omogočil vstopa v stanovanje, saj je izrecno razvidno, da ni bil možen vstop v stanovanje, ki ga zaseda toženec. Upravni organ vedno izda odločbo za gradbene posege investitorju in lastniku nepremičnine. Zato je jasno, da je upravni organ ustrezno odločbo lahko izdal izključno tožeči stranki. Tožeča stranka tudi ni dolžna stanovalcev sprotno obveščati, katera upravna dovoljenja so ji bila izdana. Zato je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da ni jasno, kdaj so bili stanovalci obveščeni o izdanih dovoljenjih. Toženec je bil o izdanem upravnem dovoljenju izrecno obveščen z dopisom z dne 8.6.1997. Čuden je zaključek sodišča prve stopnje, da obveščanje o vstopu ni bilo opravljeno najbolj primerno. Sodišče mora odločiti, ali je bil toženec pravilno obveščen ali ne, iz njegovega zaključka, da obveščanje ni bilo najbolj primerno, pa se ne da postaviti potrebnega zaključka, ki je bistveno za odločanje v tem postopku. Sodišče prve stopnje je zmotno ugotovilo, da toženec ni bil obveščen o prepovedi kurjenja, ki jo je izdala pristojna inšpekcija. Tožeča stranka ni bila dolžna poslati toženi stranki izdano inšpekcijsko odločbo o prepovedi kurjenja, čeprav je tožeča stranka to storila, iz korespondence med pravdnima strankama pa je nedvomno razvidno, da je tožeča stranka obvestila toženca, da se ne sme kuriti na trda goriva in da toženec nasprotuje temu, da bi s kurjenjem prenehal. Zmotno je tudi stališče, da bi morala tožeča stranka zagotoviti drug vir ogrevanja. Toženec sam je izpovedal, da je možno ogrevanje stanovanja na plinsko peč, prav tako ogrevanje na električno energijo, ki je zagotovljena v vsakem stanovanju. Kljub pozivu z dne 8.6.1997, ki je bil tožencu poslan s priporočeno pošiljko, toženec ni odreagiral in tožeči stranki ni sporočil, kdaj bo omogočil opravljanje potrebnih meritev, prav tako pa ni sporočil, kdaj se lahko opravi zamenjava oken in vrat, kljub temu, da sam priznava, da je zamenjava potrebna. Tožeča stranka je večkrat poskušala izvesti obnovitvena dela, kar pa ji toženec ni omogočil, ker ni dopustil vstopa v stanovanje. Tožeča stranka je stanovalce hiše sprotno obveščala o nameravanih obnovitvenih delih in sicer tudi z obvestili na oglasno desko. Sodišče ni upoštevalo, da je priča M. S. prav tako v sodnem sporu s toženo stranko. Toženec si je povsem samovoljno prilastil del funkcionalnega zemljišča večstanovanjske hiše v L. Toženec si je postavil provizorično garažo na zemljišču, ki je sicer namenjeno v uporabo vsem stanovalcem hiše. S tem je tudi drugim stanovalcem onemogočal uporabo funkcionalnega zemljišča. V svojih dopisih toženec izrecno priznava, da ima garažo - barako in da je ne namerava podreti. Ker je toženec nezakonito zasedel del funkcionalnega zemljišča, je bil s tem tudi onemogočen dostop intervencijskim vozilom direktno do hiše. Sama provizorična garaža res ni bila del objekta, vendar pa k objektu ob upoštevanju določil SZ nedvomno sodi tudi funkcionalno zemljišče. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožena stranka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Pritožba ni utemeljena. Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje s popravnim sklepom z dne 29.3.2001 popravilo očitno pisno pomoto v izreku sodbe glede priimka tožene stranke. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP tako ni podana. O vprašanju veljavnosti najemne pogodbe z dne 25.10.1995: Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da najemna pogodba, sklenjena med Mestno občino Ljubljana in tožencem dne 25.10.1995, ni nična. Ker je bil po ugotovitvah sodišča prve stopnje toženec imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, je bil lastnik z njim dolžan skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (147. člen SZ). Mestna občina Ljubljana kot pravna naslednica občine Ljubljana Moste Polje je s sklenitvijo najemne pogodbe za nedoločen čas dne 25.10.1995 le izpolnila svojo dolžnost, ki ji jo je nalagal SZ, ki pa bi jo morala izpolniti že njena pravna prednica občina Ljubljana Moste Polje. Ker je bil toženec upravičen do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas, ni mogoče šteti, da se je s sklenitvijo najemne pogodbe za nedoločen čas z dne 25.10.1995 poslabšal položaj denacionalizacijskega upravičenca. Ker je ta pogodba sklenjena v skladu z določbo 147. člena SZ, torej ne gre za nedovoljeno razpolaganje po 88. členu Zakona o denacionalizaciji. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe res napačno navedlo, da je najemno pogodbo z dne 25.10.1995 sklenila občina Ljubljana Moste Polje, čeprav jo je dejansko sklenila že njena pravna naslednica Mestna Občina Ljubljana. Vendar zaradi tega ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ta pomanjkljivost ni takšna, da sodbe sodišča prve stopnje ne bi bilo mogoče preizkusiti. O razlogih za odpoved najemne pogodbe: Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, ki so našteti v prvem odstavku 53. člena SZ, če je najemnika določno opomnil, katero njegovo ravnanje predstavlja kršitev njegovih obveznosti in krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, če je navedel, na kakšen način naj to kršitev v danem roku odpravi in če najemnik kljub opozorilu in pozivu tudi po izteku danega roka kršitve ni odpravil. O dopustitvi vstopa v stanovanje: Tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe po osmi alinei prvega odstavka 53. člena SZ bi bil utemeljen, če bi tožeča stranka dokazala, da ji je toženec že pred prejemom opomina z dne 5.12.1997 onemogočal vstop v stanovanje zaradi oprave del v zvezi s popravili ali izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali jih je mogoče opraviti le z nesorazmernimi stroški ali zaradi preveritve pravilne uporabe stanovanja (prvi odstavek 47. in tretja alinea prvega odstavka 44. člena SZ), da pa je s takšnim ravnanjem nadaljeval tudi po izteku roka iz opomina. Ker tožeča stranka ni niti zatrdila, kdaj konkretno naj bi toženec po izteku roka iz opomina tožniku ali od njega pooblaščenim osebam dejansko preprečil vstop v stanovanje zaradi pregleda ali oprave del, se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali toženec že pred prejemom opomina tožeči stranki ni dopustil vstopa v stanovanje, saj morebitno takšno ravnanje samo po sebi za odpoved najemnega razmerja ne zadošča. O ogrevanju stanovanja: Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da je lastnik (tožeča stranka) tisti, ki bi moral tožencu zagotoviti drugačen način ogrevanja, ne pa mu le prepovedati, da kuri na trda goriva. 42. člen SZ namreč lastniku nalaga, da mora vzdrževati stanovanje v takšnem stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja. Pritožbeno sklicevanje na to, kakšni so možni načini ogrevanja, torej ne zadošča. Glede na navedeno se pritožbeno sodišče sploh ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je bil toženec obveščen o prepovedi kurjenja. Da bi bil podan odpovedni razlog po 2. alinei prvega odstavka 53. člena SZ pa bi morala tožeča stranka trditi in dokazati, da je toženec pred opominom z dne 5.12.1997 z ogrevanjem na trda goriva in uporabo dimnikov povzročil večjo škodo na stanovanju ali skupnih prostorih, delih in objektih. V danem primeru pa ni šlo za povzročitev ali povzročanje večje škode, temveč le za nevarnost povzročitve take škode. O postavitvi in uporabi garaže: Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnik ni dokazal, da je toženec sam zgradil garažo na funkcionalnem zemljišču. Nasprotno je ugotovilo, da je toženec to garažo prevzel od prejšnjega lastnika skupaj s stanovanjem. Tožeča stranka v pritožbi sicer zopet trdi, da je bil toženec tisti, ki je postavil garažo, vendar pa s tem pravilnosti dokazne ocene sodišča prve stopnje ne more omajati. S tem, da je toženec le uporabljal garažo, pa po mnenju pritožbenega sodišča ni uresničil katerega od razlogov iz 53. člena SZ, ki opravičujejo odpoved najemne pogodbe. O protipravni prisvojitvi več kletnih prostorov: Tožeča stranka je tista, ki bi morala dokazati, da je toženec pred prejemom opomina in po izteku roka iz opomina uporabljal več kletnih prostorov. Pritožbeno sodišče se strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da tožeča stranka tega ni dokazala. Pravilnosti takšne dokazne ocene tožeča stranka ne more izpodbiti s tem, da oporeka verodostojnosti priče M.S., ki njenih navedb v svoji izpovedbi ni potrdil. Glede na navedeno in ker ni našlo kršitev, na katere mora na podlagi določbe drugega odstavka 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Tožena stranka sama trpi stroške odgovora na pritožbo, saj z njim ni bistveno prispevala k razjasnitvi zadeve, zato teh stroškov ni mogoče šteti za potrebne.