Jedro

Ob skupni prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč, hkratna uporaba določb ZKZ in ZG, ne more temeljiti na uporabi pretežnostnega načela, temveč se mora uporabiti norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejemu ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč, in katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz paketne prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin ista, je mogoče tak pravni posel odobriti, sicer pa je treba odobritev z odločbo zavrniti.

V obravnavani zadevi ni problem uporaba določb ZKZ ali ZG, vendar sodišče sledi načinu razlogovanja Vrhovnega sodišča iz sodbe X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020, da je kljub paketni prodaji nepremičnin (način prodaje je v dispoziciji kupca) treba, pri uporabi zakona izhajati iz pravnega stanja posamezne nepremičnine. V obravnavani zadevi, ko je sporna le uporaba določb ZKZ, je po presoji sodišča določbo 23. člena ZKZ o predkupni pravici, pravilno uporabiti tako, da je kot predkupnega upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ treba šteti le tistega sprejemnika ponudbe, ki pogoje za predkupno upravičenje na tej podlagi izpolnjuje kot solastnik pri vseh nepremičninah, ki so predmet prodaje v paketu. Na podlagi navedenega sodišče soglaša s tožnikom, da je toženka napačno uporabila materialno pravo, ko je oba kupca izenačila in štela za predkupna upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Takšno stališče je v nasprotju z določbami ZKZ, ki urejajo (omejujejo) promet s kmetijskimi zemljišči in na tej podlagi oblikovano sodno prakso Vrhovnega sodišča.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Murska Sobota št. 330-2963/2018-10 (0403) z dne 14. 12. 2018, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 25,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje, do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

III. Stroškovni zahtevek stranke z interesom se zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka zavrnil odobritev pravnega posla med prodajalci A. B., C. D., E. F. in G. H. in Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS, za solastniške deleže parcel 66/1, 205 in 192, vse k.o. ... ter v 2. točki izreka odobril pravni posel med prodajalci in družbo I. za iste solastniške deleže. V obrazložitvi je navedel, da se parcele 66/1, 192 in 205 prodajajo v paketu, zato imata kupca, kljub temu, da je I. solastnica le dveh parcel, enak vrstni red kot solastnika, ki ga določa 1. točka prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in je z uporabo analogije četrtega odstavka 23. člena ZKZ, odobril pravni posel s I. kot kupcem, kot so izbiro opravili prodajalci.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnika zavrnil in soglašal z razlogi prvostopnega organa.

3. Tožnik v tožbi navaja, da je toženka nepopolno ugotovila dejansko stanje, ko je priznala družbi I. položaj solastnika, saj ta ni solastnica vseh ponujenih zemljišč, predvsem ni solastnica parcele 66/1, ki v prodajani površini 7781 m2 pomeni več kot 61 % vse ponujene površine. Poleg tega je tožnik večinski solastnik vseh ponujenih zemljišč, ki so bile predmet ponudbe, kar toženka ne bi smela kar prezreti. Poudarja zmoto toženke pri uporabi materialnega predpisa in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj je razvidno, da tožnik kot sprejemnik ponudbe izpolnjuje za vse parcele predkupno pravico v skladu s 1. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ, I. pa le za parceli 192 in 205. Toženka je zmotno izhajala iz analogije določbe četrtega odstavka 23. člena in prodajalcem prepustila izbiro kupca, saj oba sprejemnika ponudbe nista bila enaka, s tem pa je posegla v institut predkupne pravice tožnika in jo kršila. Poleg tega bi toženka morala pri odločitvi zasledovati namen in cilj ZKZ, ki je v zaokroževanju in povečevanju lastniške strukture kmetijskih zemljišč. Tožnik ima solastniški delež pri ponujenih zemljiščih več kot 90 % po površini in bi s pridobitvijo dodatnih deležev povečal lastniško strukturo in s tem zaokrožil kmetijska zemljišča. Kolikor pa ni mogoče tožnika upoštevati kot največjega solastnika in kot upravičenca do nakupa v celoti, vztraja, da bi toženka morala pravni posel odobriti v sorazmerju z obstoječimi solastniškimi deleži. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo vztrajala pri stališčih iz izpodbijane odločbe.

5. Stranke z interesom v tem postopku A. B., G. H., C. D. in E. F. se v odgovoru na tožbo pridružujejo toženi stranki.

6. Stranka z interesom v tem postopku I. na tožbo ni odgovorila.

7. Sodišče je s sklepom I U 1001/2019 z dne 2. 3. 2021, na podlagi 3. alinee drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) sprejelo sklep, da v zadevi odloča sodnik posameznik, stranke pa na glavni obravnavi niso imele ugovorov v zvezi s sestavo sodišča. 8. Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo vse listine v upravnem spisu, tudi obe odločbi upravnih organov ter redne izpiske iz zemljiške knjige za parcele 66/1, 192 in 205, vse k.o. ... z dne 11. 6. 2019, sodbo III U 86/2018 z dne 11. 11. 2020, ter ponudbo za prodajo z dne 10. 5. 2018. Stranke niso predlagale dokazov, ki bi jih sodišče zavrnilo.

9. Tožba je utemeljena.

10. Predmet upravnega spora je odločba v upravni zadevi odobritve pravnega posla, v kateri je tožnik nastopal kot kupec prodajanih nepremičnin. Predmet prodaje so bile parcele 66/1, 192 in 205 k.o. ... v solastniških deležih. Ni sporno med strankami, da je tožnik solastnik vseh treh prodajanih parcel, uspeli kupec I. pa le dveh, parcele 192 in 205, izhaja pa navedeno tudi iz zemljiškoknjižnih izpiskov. Ob navedenem dejanskem stanju je organ oba sprejemnika ponudbe štel za solastnika in izenačena v prvem redu predkupnih upravičencev, ker pa so se prodajali solastniški deleži parcel v paketu, je ob uporabi analogije določbe četrtega odstavka 23. člena ZKZ, odobril pravni posel družbe I., po izbiri prodajalcev.

11. Iz načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča z dne 6. 4. 2012, lahko zgolj kadar ima glede na določbe 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravna enota pozove ponudnika, naj v postavljenem roku opravi izbiro, sicer to stori upravna enota, upoštevajoč namen zakonske ureditve predkupne pravice. V obravnavani zadevi je bistveno ali je organ na osnovi lastniškega stanja prodajanih parcel pravilno zaključil, da sta tožnik in družba I. predkupna upravičenca istega vrstnega reda po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

12. Iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 izhaja stališče, da noben predpis ne omejuje prodajalca več kmetijskih zemljišč, da oblikuje predmet prodaje na podlagi lastne in svobodne poslovne volje. V njegovi presoji je, ali bo prodajal zgolj eno ali več nepremičnin, oziroma ali bo oblikoval prodajo nepremičnin v paketu. Skladno s tem pa je na prodajalcu tudi prevzemanje posledic odločitve glede paketne prodaje. Ob skupni prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč, hkratna uporaba določb ZKZ in Zakona o gozdovih (ZG), ne more temeljiti na uporabi pretežnostnega načela, temveč se mora uporabiti norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejemu ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč, in katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz paketne prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin ista, je mogoče tak pravni posel odobriti, sicer pa je treba odobritev z odločbo zavrniti.

13. V obravnavani zadevi ni problem uporaba določb ZKZ ali ZG, vendar sodišče sledi načinu razlogovanja Vrhovnega sodišča iz sodbe X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020, da je kljub paketni prodaji nepremičnin (način prodaje je v dispoziciji kupca) treba, pri uporabi zakona izhajati iz pravnega stanja posamezne nepremičnine. V obravnavani zadevi, ko je sporna le uporaba določb ZKZ, je po presoji sodišča določbo 23. člena ZKZ o predkupni pravici, pravilno uporabiti tako, da je kot predkupnega upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ treba šteti le tistega sprejemnika ponudbe, ki pogoje za predkupno upravičenje na tej podlagi izpolnjuje kot solastnik pri vseh nepremičninah, ki so predmet prodaje v paketu. Na podlagi navedenega sodišče soglaša s tožnikom, da je toženka napačno uporabila materialno pravo, ko je oba kupca izenačila in štela za predkupna upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Takšno stališče je v nasprotju z določbami ZKZ, ki urejajo (omejujejo) promet s kmetijskimi zemljišči in na tej podlagi oblikovano sodno prakso Vrhovnega sodišča. 14. Ker je bilo v obravnavani zadevi napačno uporabljeno materialno pravo, je odločba toženke nezakonita. Sodišče jo je na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 odpravilo ter zadevo na podlagi tretjega odstavka istega člena vrnilo toženki v ponovni postopek.

15. Ker je tožnik v tem upravnem sporu uspel, mu je sodišče odmerilo stroške postopka v višini 25,00 EUR (25. člen ZUS-1 v zvezi s tretjim odstavkom 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu). Stroški plačane sodne takse bodo vrnjeni po uradni dolžnosti.

16. O stroškovnem zahtevku strank z interesom A. B., G. H., C. D. in E. F. je sodišče odločalo na podlagi določbe 154. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se na podlagi prvega odstavka 22. člena ZUS-1 uporablja v postopku upravnega spora. Prvi odstavek 154. člena ZPP določa, da mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške postopka. V predmetnemu upravnemu sporu so stranke z interesom nastopale na strani toženke, predlagali so zavrnitev tožbe, ker pa je tožnik s tožbo zoper izpodbijani akt uspel navedeno pomeni, da stranke z interesom niso upravičene do stroškov postopka.