Jedro

Ne glede na različno imenovanje stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju, pa so vsakokrat veljavni stanovanjski predpisi vsebinsko enako opredeljevali to pravico in sicer tako, da je bila strogo vezana na osebo, ki je opravljala hišniška, kurjaška ali podobna dela. Bistvena značilnosti je bila, da te pravice ni bilo mogoče prenesti na uporabnike in da zaradi tega, ker je hišnik morebiti prenehal opravljati hišniška dela, stanovanje ni spremenilo lastnosti hišniškega stanovanja. Stanovanjska pravica torej ni prešla na tožnico in zato tožnica tudi ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas z neprofitno najemnino, kot to v tožbi zahteva.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka Skupnost stanovalcev v 15 dneh po pravnomočnosti sodbe dolžna s tožečo stranko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas, za stanovanje v pritličju zgradbe v Ljubljani, 20, proti plačilu neprofitne najemnine ter da če tožena stranka ne bo sklenila s tožečo stranko takšne najemne pogodbe, bo ta sodba nadomestila najemno pogodbo. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 26.980,00 SIT, v petnajstih dneh. Zoper to sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki jih predvideva Zakon o pravdnem postopku (ZPP/77) v 1. odstavku 353. člena. V pritožbi navaja, da je tožila Skupnost stanovalcev, čeprav ta Skupnost stanovalcev ni vpisana v sodni register pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, niti ni seznanjena s tem, ali so lastniki stanovanj kdaj podpisali kakšno pogodbo o upravljanju v skladu z določili 22. člena Stanovanjskega zakona. Prvostopno sodišče, če tega že ni storila tožena stranka, bi moralo ugotoviti, ali je tožena stranka lahko tudi pravdna stranka. Zato tožeča stranka meni, da je podana kršitev določb pravdnega postopka in zmotna oz. nepopolna ugotovitev dejanskega stanja. Ker pa ni popolno ugotovljen status tožene stranke, je po mnenju tožeče stranke sodišče tudi napačno uporabilo določbe materialnega prava, ko je v obrazložitvi navedlo, da sme tožena stranka skleniti najemno pogodbo za določen čas, ob predpostavki, da fizične osebe smejo skleniti najemno pogodbo za določen čas v skladu s 1. alineo 40. člena Stanovanjskega zakona (SZ). Pri tem pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo, ali je tožena stranka fizična oseba, ki ne oddaja več kot tri stanovanja in s tem izpolnjuje predpostavko, določeno v 40. členu SZ. Pritožnica nadalje navaja, da sodišče prve stopnje v sami obrazložitvi sodbe navaja tudi, da tožena stranka v skladu z določili SZ ni dolžna tožeči stranki prodati stanovanja, kar sploh ni tožbeni zahtevek in da sodišče nadalje navaja, da pravdni stranki lahko skleneta najemno pogodbo za določen čas s profitno najemnino, pri čemer razliko krije zavezanec iz 2. odstavka 155. člena SZ. Na pritožbo tožeče stranke je odgovorila tožena stranka, ki predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo, tožeči stranki pa naloži tudi plačilo stroškov pritožbenega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila. Pritožba ni utemeljena. Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da ni ugotovilo, ali je tožena stranka lahko pravdna stranka. Sodišče prve stopnje je glede na ugotovitev, da ni znano, da bi lastniki stanovanj na naslovu 20 sklenili pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij skladno z 22. členom Stanovanjskega zakona (UR. l. RS št. 18/91 in 21/94; SZ), po mnenju pritožbenega sodišča pravilno zaključilo, da je tožena stranka lahko pravdna stranka. Tožena stranka - Skupnost stanovalcev namreč ni prenehala obstojati kot pravna oseba z uveljavitvijo SZ. SZ res določa, da z dnem uveljavitve tega zakona, preneha veljati Zakon o stanovanjskem gospodarstvu (UR. l. SRS 3/81 - 8/90), s katerim so skupnosti stanovalcev postale pravne osebe. Vendar iz ostalih določb SZ (člen 145/2) izhaja, da do sklenitve pogodbe iz 22. člena SZ oziroma do izdaje sklepa sodišča, opravlja naloge iz SZ skupnost stanovalcev oziroma pooblaščena organizacija. Tožeča stranka pa tudi sedaj v pritožbi ne trdi, da bi lastniki stanovanj sklenili pogodbo iz 22. člena SZ, zato po mnenju pritožbenega sodišča ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ki jo zatrjuje pritožba. Glede na to, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da gre pri spornem stanovanju za hišniško stanovanje, česar pritožba ne izpodbija, je sodišče prve stopnje tudi pravilno zaključilo, da tožeča stranka ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in z neprofitno najemnino. Zakon o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974 (Ur. l. SRS št. 18/74; ZSR/74) je dopuščal pridobitev stanovanjske pravice tudi na hišniškem stanovanju. Tako pravico pa je lahko dobila le oseba, ki je v hiši, kjer je stanovanje, opravljala hišniška dela, dela kurjača in podobno. Pokojni mož tožnice je imetnik stanovanjske pravice postal po sklepu sodišča opr. št. N 804/81 z dne 23.3.1981, ki je nadomestil stanovanjsko pogodbo, torej še v času veljavnosti ZSR iz leta 1974. Ta stanovanjska pravica pa je bila izrečno omejena glede možnosti prenosa na uporabnike (3. odst. 16. člena ZSR). Novi Zakon o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982 (Ur. l. SRS št. 35/82; ZSR/82) pa je določal, da je na hišniškem stanovanju možno pridobiti le pravico do začasne uporabe (40. člen). Ne glede na različno imenovanje stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju, pa so vsakokrat veljavni stanovanjski predpisi vsebinsko enako opredeljevali to pravico in sicer tako, da je bila strogo vezana na osebo, ki je opravljala hišniška, kurjaška ali podobna dela. Bistvena značilnost je bila, da te pravice ni bilo mogoče prenesti na uporabnike in da zaradi tega, ker je hišnik morebiti prenehal opravljati hišniška dela, stanovanje ni spremenilo lastnosti hišniškega stanovanja. Dejstvo, da gre za hišniško stanovanje, je torej v obravnavanem primeru onemogočilo prehod stanovanjske pravice od pokojnega moža tožnice na tožnico. V obravnavanem primeru torej ne pridejo v poštev določbe 16. do 18. člena ter drugega, tretjega in četrtega odstavka 19. člena ZSR/82, torej določbe, ki urejajo pravico uporabnikov oziroma razvezanih zakoncev o nadaljni uporabi stanovanja v primeru smrti oziroma izselitve imetnika stanovanjske pravice. Zakon o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974 je tako določbo izrecno vseboval (3. odst. 16. čl. ZSR/74), zakon iz leta 1982 pa take določbe več nima, ker veljajo citirani členi samo za stanovanjsko pravico, ne pa za pravico do začasne uporabe. Ker torej v obravnavanem primeru ni mogoče uporabiti določbe 16. člena ZSR/82, kot je to storilo sodišče prve stopnje, stanovanjska pravica ni prešla na tožnico in zato tožnica tudi ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas z neprofitno najemnino, kot to v tožbi zahteva. Sodišče prve stopnje je torej naredilo pravilen zaključek o neutemeljenosti tožbenega zahtevka, čeprav je ob tem delno napačno uporabilo materialno pravo, na kar mora pritožbeno sodišče paziti tudi po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje pa po mnenju pritožbenega sodišča ni storilo nobene kršitve, ko potrditvah pritožbe zaradi nepopolno ugotovljenega statusa tožene stranke ni ugotovilo, ali je tožena stranka fizična oseba, ki ne oddaja več kot tri stanovanja in s tem izpolnjuje predpostavko, določeno v 40. členu SZ za sklenitev najemne pogodbe za določen čas, saj to glede na postavljeni tožbeni zahtevek ni predmet obravnavanja v tej pravdi. Ker torej niso podani ne uveljavljani, ne po uradni dolžnosti upoštevni pritožbeni razlogi (delna napačna uporaba materialnega prava s strani sodišča prve stopnje namreč ni vplivala na pravilno odločitev o neutemeljenosti tožbenega zahtevka), je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP/77). Tožena stranka bo morala sama nositi stroške odgovora na pritožbo, saj glede na to, da z njim ni bistveno prispevala k razjasnitvi zadeve, teh stroškov ni mogoče šteti za potrebne v smislu določbe prvega odstavka 155. člena ZPP/77. Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, je v pritožbenem postopku sodišče uporabilo določbe ZPP, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 - 29/90 in RS, št. 55/92.