Jedro

Če stanje v stanovanju ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali pa lahko dela na stroške lastnika izvede sam, nato pa lahko pride do pobotanja (43. člen SZ-1). Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati. Tudi pritožnik v pritožbi priznava, da je bil seznanjen s tem, da se lahko obrne na inšpekcijsko službo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in odpovedalo najemno pogodbo med pravdnima strankama za stanovanje št. 14 v drugem nadstropju stavbe R, ki sta jo pravdni stranki sklenili 27. 9. 2005. Pod II. točko izreka je naložilo izpraznitev tega stanovanja v roku 90 dni. V točki III. pa je naložilo pravdne stroške toženi stranki.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka po odvetniku. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP. Tožnik je bil v postopku sam, laik. Sodišče bi moralo upoštevati, da pravila o prekluziji ne smejo biti nesorazmerno stroga in formalistična. Moralo bi ga zlasti opozoriti na pravico do grajanja odločitve sodišča o neizvedbi nekaterih dokazov. S tem, ko ga sodišče ni poučilo kot prava neuko stranko, je kršilo 22. člen Ustave in 6. člen EKČP. Stranko mora seznaniti s pravilom o povezanosti trditvenega in dokaznega bremena. Toženec ni bil poučen o procesnih pravilih, ki se nanašajo na prekluzijo, na pravilo o povezanosti trditvenega in dokaznega bremena ter obveznosti pravočasnega grajanja procesnih kršitev zaradi neizvedbe predlaganih dokazov. Sodišče je zavrnilo dokaz z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožeče stranke ter dokaz z zaslišanjem priče A. A.Zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in odločitev je zato napačna. Toženec je navajal, da ni plačeval najemnine in stroškov, ker je imelo predmetno stanovanje napake, ki so onemogočale normalno uporabo stanovanja. Od upravnika je že v letu 2013 zahteval odpravo napak, upravnik se ni odzval. Dokazoval je, da je bil pokvarjen senzor za prižiganje luči na hodniku, da so okna slabo tesnila, da se je v stanovanju nabirala vlaga, da je bil hrup s strani vlakov, ki so vozili mimo bloka, da je bilo treba odpraviti napake zaradi slabega delovanja plinske peči, da so bile stene in strop v slabem stanju in razpokane, da je odstopil parket, da radiator v kopalnici ni imel vgrajenih termostatskih ventilov, da vhodna vrata slabo tesnijo, da je v kopalnici preko ventilatorja prihajal smrad iz stanovanja št. 6 in da se v kopalnici pojavi plesen. To izhaja tudi iz zapisnika o rednem letnem pregledu stanovanja, ki je bil napravljen v letu 2017 in 2018. Zaslišan na naroku je toženec izpovedal, da ker se upravnik ni odzval, se je obrnil na ministrstvo, kjer so mu povedali, da ima tri možnosti: poda prijavo na inšpekcijsko službo, da obvesti upravitelja ali da preneha plačevati najemnino. Ker se upravnik ni odzval na opozorila o napakah, je argumentirano zavračal račune s strani upravnika, da je sredstva, namenjena za plačilo najemnine varčeval na posebnem računu z namenom, da napake odpravi sam. Po 7. členu Pogodbe je lastnik stanovanja dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele stavbe, kar določa tudi 125. člen SZ. Ker tožeča stranka napak ni odpravila po upravniku, je bila tožencu onemogočena normalna raba stanovanja in zato ni izpolnil svojih obveznosti iz pogodbe. Po 101. členu OZ pri dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga svoje ne izpolni, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če iz narave posla izhaja drugače. Izpodbija tudi izrek o stroških. Sodišče je priznalo tožeči strank 300 točk za tožbo, pripravljalno vlogo in po priglašenih stroških, kar je v nasprotju z 2. točko tarifne številke 18 Odvetniške tarife. V stanovanjskih sporih in izpraznitvenih sporih se vrednost izračuna kot enoletna najemnina ali zakupnina. Tožeča stranka pa je označila napačno vrednost 1.480,02 EUR, mesečna najemnina pa je bila 39,85 EUR, kot izhaja iz odprtih postavk. To bi za eno leto bilo 478,20 EUR oziroma 200 točk in za narok 50 točk. Tožeča stranka je pooblastila odvetnico iz M., ki se je morala v C. pripeljati in teh stroškov ni mogoče priznati in kilometrine.

3. Na pritožbeno sodišče je dne 28. 6. 2019 prispela vloga toženca, ki jo je oddal priporočeno na pošti 27. 6. 2019. Gre za vlogo z naslovom "Pritožba, ugovor in zahteva in vloga pogodbene osebe in pojasnila v zadevi P 39/2018". Pritožbeno sodišče ugotavlja, da te vloge ni mogoče upoštevati kot pritožbe, saj je prispela po pritožbenem roku (primerjaj povratnico, pripeto k list. št. 81). Pač pa je pritožba po odvetniku pravočasna in zato jo je bilo potrebno upoštevati.

4. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožeča stranka in predlagala zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožba najprej uveljavlja bistvene kršitve določb ZPP. Pri tem smiselno uveljavlja kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko graja odločitev sodišča prve stopnje, da zavrne dokaz za zaslišanje zakonitega zastopnika tožeče stranke in z zaslišanjem priče A. A. Nato uveljavlja tudi relativno bistveno kršitev določb ZPP iz 12. člena v povezavi s prvim odstavkom 339. člena ZPP in trdi, da sodišče ni poučilo toženca o procesnih pravilih, ki se nanašajo na prekluzijo, na pravilo o povezanosti trditvenega in dokaznega bremena ter na obveznost pravočasnega grajanja procesnih kršitev zaradi neizvedbe predlaganih dokazov.

7. Sodišče prve stopnje je na zadnji glavni obravnavi med drugim zavrnilo dokaz z zaslišanjem priče A. A. in zakonitega zastopnika tožeče stranke. Pri tem je treba poudariti, da je na poziv sodnice tožena stranka izjavila, da zavrnitev zaslišane priče A. A. graja kot procesno kršitev (list. št. 55). Sodišče prve stopnje je tudi opravilo razpravo o pravnih in dejanskih vidikih spora in je izdelalo program vodenja postopka ter odločilno za tožbeni zahtevek štelo določbe Stanovanjskega zakona in Stvarnopravnega zakonika ter najemne pogodbe in pravila Obligacijskega zakonika o najemni pogodbi (list. št. 51). To pomeni, da je protispisna trditev pritožnika, da sodišče ni poučilo toženca o procesnih pravicah, ki jih ima po tem zakonu in katera pravna dejanja lahko opravi (12. člen ZPP, opozorilo sodišču na toženčevo pravico do grajanja zavrnitve dokaza). S tem, ko je opravilo materialno vodstvo pravde in razkrilo pravno podlago, ki je relevantna v tem sporu, je tudi zadostno opozorilo toženca na materialno pravo in s tem na možen zakonski dejanski stan. Pritožba sicer še trdi, da sodišče ni opravilo poučitve o prekluziji in pravilu o povezanosti trditvenega in dokaznega bremena. Treba je pojasniti, da določba o materialnem vodstvu pravde iz 285. člena ZPP pomeni materialnoprocesno vodstvo oziroma odprto sojenje ali razjasnjevalno oblast (primer N. Betetto, Pravdni postopek s komentarjem, 2. knjiga, stran 582). Sodišče je dovolj poučilo toženca, da bi lahko podal svojo obrambo. Pritožba pa ne pojasni, kaj naj bi ga sodišče v zvezi s prekluzijo poučilo oziroma kaj je sodišče upoštevalo kot prekluzijo, pa toženec v zvezi s tem ni bil poučen glede na 12. člen ZPP.

8. Pritožba trdi, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb ZPP, ko je zavrnilo dokaz z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožeče stranke. Pritožbi je treba odgovoriti, da je bil to dokazni predlog tožeče stranke in ne tožene stranke. Na to se toženec ne more sklicevati. Predvsem pa je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo v sodbi, da se zakoniti zastopnik tožeče stranke ni odzval vabilu na zaslišanje in zato je v skladu z določbo 258. člena ZPP, ta dokazni predlog zavrnilo. Glede zaslišanja predlagane priče A. A., zaposlene na Občini C., pa je sodišče prve stopnje zapisalo, da je ta dokazni predlog zavrnilo, ker pričanje te priče ne bi moglo vplivati na odločitev v tej zadevi, ker občina ni lastnik stanovanja in zato ne more opraviti točkovanja oziroma želenega novega vrednotenja stanovanja. Tožena stranka je namreč trdila, da je želela novo točkovanje stanovanja in to na Občini C. Vendar je bilo na glavni obravnavi 22. 2. 2019 ugotovljeno, da je lastnik stanovanja tožeča stranka in ne Občina C. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, kako poteka vrednotenje oziroma točkovanje najemnih stanovanj po 120. členu Stanovanjskega zakona in po pogodbi. Vse se opravi pri tožeči stranki oziroma lastniku in ne na občini. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo dokaz z zaslišanjem priče A. A., zaposlene na Občini C. Tako se izkaže, da sodišče prve stopnje ni storilo očitanih kršitev določb postopka in tudi temeljnih pravic stranke po Ustavi RS in tudi tistih ne, na katero pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

9. Pritožba nadalje graja sodbo v delu, ko je sodišče ugotovilo, da je utemeljen odpovedni razlog neplačevanja najemnine in stanovanjskih stroškov za najeto stanovanje. Trdi, da je bilo stanovanje zaradi napak v takem stanju, da je bila onemogočena normalna uporaba stanovanja. Pri tem je toženec zatrjeval, da je upravnika na to opozarjal in ker napake niso bile odpravljene, se je odločil, da najemnine in stroškov ne bo plačeval. V pritožbi sicer trdi, da se je obrnil na ministrstvo, kjer so mu povedali, da se lahko obrne na inšpekcijsko službo, da obvesti o tem upravnika ali da preneha plačevati najemnino. Sodišče prve stopnje pa je pravilno na to odgovorilo, da ne SZ ne sodna praksa ne daje pravice najemniku, da sam odloča o tem, ali bo plačeval najemnino. Če stanje v stanovanju ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali pa lahko dela na stroške lastnika izvede sam, nato pa lahko pride do pobotanja (43. člen SZ-1). Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati. Tudi pritožnik v pritožbi priznava, da je bil seznanjen s tem, da se lahko obrne na inšpekcijsko službo. Predvsem pa je sodišče prve stopnje ugotovilo in tudi za pritožbo to ni sporno, da toženec napak ni odpravil sam in nato zahteval pobotanja. Tako sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tako po 93. členu SZ-1 kot po 8. členu Pogodbe lahko najemnik od stanovanjske inšpekcije zahteva, da se lastniku stanovanja odredi izvedba tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov. Ker tega toženec ni storil, ne more kar prenehati plačevati najemnine. Če nekaj piše v najemni pogodbi, enako tudi v zakonu, je to dovolj, da bi toženec moral ravnati na ustrezen način. Tako je pa enostransko sprejel odločitev, da najemnine in stroškov ne bo plačeval. Toženec je na obravnavo prinesel pavšalni dopis upravniku z dne 11. 6. 2013. To je premalo konkretno, da bi lahko sodišče sklepalo, da je toženec na ustrezen način zahteval odpravo napak in tudi s tem dokazal, da stanovanje ni bilo primerno za bivanje. V e-sporočilu z dne 23. 2. 2017 pa je tožena stranka navajala težave z domofonom. V zapisniku o rednem letnem pregledu stanovanja z dne 15. 1. 2018 pa je glede oken navedeno slabo tesnenje oken in to je bilo do naslednjega pregleda 24. 1. 2019 sanirano. V zapisniku je bilo navedeno glede oken, da se stekla rosijo. To še ne pomeni, da bi šlo za takšno napako, da stanovanja ni bilo mogoče redno uporabljati. Zlasti pa bi tožena stranka preko stanovanjske inšpekcije lahko dosegla želene cilje, če so bili razlogi utemeljeni in bi podala ustrezni predlog. V nobenem dopisu pa toženec ni zatrjeval, da stanovanje ni primerno za bivanje.

10. Tožena stranka je tekom pravde priložila tudi obvestilo o nepravilnosti ter poziv za odpravo z dne 27. 6. 2018 (priloga B36), naslovljeno na toženo stranko. Vendar gre za zahtevo po vložitvi te tožbe. Enako gre tudi za dopis tožene stranke z dne 19. 11. 2018. Sodišče prve stopnje namreč obravnava odpoved pogodbe glede na uveljavljeni krivdni razlog neplačevanja najemnine in stroškov. To je pa merodajno v času vložitve tožbe in ne ob sojenju. Povedano drugače: tožena stranka bi morala dokazati, da je pred vložitvijo tožbe uveljavljala, da nima zagotovljene normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov. Po vložitvi tožbe pa je predložila določena opozorila oziroma dopise toženi stranki. Tudi kasneje ni obvestila stanovanjske inšpekcije. Če bi bile pritožbene trditve toženca točne, bi stanovanjska inšpekcija lahko naložila tožeči stranki, da odpravi napake. V tem primeru pa bi lahko tožena stranka prenehala s plačevanjem najemnine do odprave napak. Druga varianta pa je, da bi napake sama odpravila in nato uveljavljala pobotanje svoje obveznosti z najemnino oziroma terjatvijo tožeče stranke do njega. Tako pa je sodišče prve stopnje pravilno štelo dopis po vložitvi te tožbe, da so poslani zaradi pravde.

11. Sodišče prve stopnje tako pravilno ugotavlja, da je bil tožnik seznanjen z dolžnostjo oziroma možnostjo zahtevati odpravo napak na stanovanju s pomočjo stanovanjske inšpekcije. Sicer pa tudi toženec ni dokazal, da stanovanja ni mogel normalno uporabljati zaradi napak. Pritožba še trdi, da po 101. členu OZ tožena stranka ni bila dolžna izpolniti svoje obveznosti plačila najemnine in stroškov, ker tožeča stranka ni izpolnila svoje obveznosti, da zagotovi najemniku normalo rabo stanovanja. Pritožbeno sodišče na to odgovarja, da je Stanovanjski zakon in zlasti najemna pogodba v tem primeru pravna podlaga za odločitev v tem sporu. Sicer pa toženec svojih obveznosti, da si zagotovi po stanovanjski inšpekciji odpravo napak, ni izkoristil. Zato se ne more sedaj sklicevati na dvostranskost obveznosti pogodbenih strank iz 101. člena OZ. Predvsem pa ni dokazal, da bi pred tožbo v stanovanju bile take napake, da so onemogočale normalno rabo stanovanja. Sodišče prve stopnje je pravilno presojalo njegovo zaslišanje.

12. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno presojalo toženčeve navedbe o tem, da naj bi zahteval ponovno vrednotenje stanovanja oziroma smiselno z nižanje najemnine. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je na glavni obravnavi predložil vlogo z dne 22. 2. 2019 (B38), ki je bila vloga dana Stanovanjskemu skladu na dan glavne obravnave. Stanovanjski zakon jasno določa, da mora zahtevati ponovno vrednotenje stanovanja od lastnika, to je od tožeče stranke. Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje, pravilno uporabilo določbe stanovanjskega zakona in ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Oba zavrnjena dokaza (zaslišanje priče A. A. in zakonitega zastopnika tožeče stranke), pa ni pomenilo očitane absolutne bistvene kršitve določb ZPP iz 8. točke drugega odstavka 339. člena.

13. Pritožba še graja odločitev o pravdnih stroških oziroma uporabo tarifne številke 18 Odvetniške tarife. Pritožba trdi, da iz 2. točke tarifne številke 18 izhaja, da se v tem sporu uporablja kot vrednost spornega predmeta za odvetniške storitve letna najemnina iz pogodbe. Pri tem pritožba trdi, da je bila najemnina mesečno 39,85 EUR. Iz predložene pogodbe izhaja, da je bila najemnina mesečno 47.331 SIT, kar je sedaj 199,18 EUR (priloga k A-2). Letno bi to znašalo 2.390,13 EUR, kar je več, kar je upoštevala tožeča stranka. Zato so nadaljnja razglabljanja o tem v škodo pritožniku. Pritožba še graja, da je sodišče priznalo stroške odvetnici tožeče stranke za vožnjo iz sedeža v C., kjer je sedež sodišča. Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da ima stranka pravico do izbire odvetnika in da ji ni treba iskati odvetnika na sedežu sodišča (na primer sklep I Cp 1619/2009). Tako se izkaže, da je tudi odločitev o stroških pravilna in je bilo treba pritožbo tudi v tem delu zavrniti.

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbah 154. in 165. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa z navedbami iz odgovora ni pripomogla k rešitvi te zadeve.