Jedro

Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok.

Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določajo, da ima kupec poleg pravic, določenih s temi splošnimi pogoji, tudi pravice, določene po ZVKSES in da nobena določba teh splošnih pogojev ne izključuje pravic kupca, ki jih določa citirani zakon.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se vmesna sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke glede podlage utemeljen.

2. Zoper citirano vmesno sodbo je iz razlogov zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka pritožbo vložila tožena stranka in pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne, oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Na pravilno vročeno pritožbo je tožeča stranka odgovorila s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrne in vmesno sodbo sodišča prve stopnje potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tožbeni naraciji predmetnega spora navaja, da (v skladu s 23. in 25 členom Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb(1) in 20. členom Splošnih pogojev prodaje SPO K.) zahteva povrnitev stroškov odprave napak na večstanovanjski stavbi na naslovu K., stavba št. 1, k. o. 000, ID znak stavbe št. 000, katere se nanašajo na solidnost gradbe in katerih višino je izvedenec gradbene stroke N. R. v postopku zavarovanja dokazov pred Okrajnim sodiščem v Domžalah (Z 67/2014) ocenil na 52.600,00 EUR. Omenjene napake so bile namreč tožeče stranke - upoštevaje dejstvo, da toženka ni pristala na odpravo napak in jih niti tedaj (tj. po posredovanju poziva na odpravo z dne 10. 7. 2014) niti do dneva vložitve te tožbe ni odpravila - primorane in upravičene odpraviti same.

6. Sodišče prve stopnje je z vmesno sodbo ugotovilo, da je tožbeni zahtevek glede podlage utemeljen. Kot nosilne razloge svoje odločitve je navedlo, 1. da so toženi stranki očitane napake (tj. neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta na naslovu K. v meteorno cevno inštalacijo, zaradi katere je prišlo do zamakanja objekta skozi preboje nosilnih armirano betonskih plošč v garaže pod ploščadjo in v stanovanja v pritličju stanovanjskega objekta) napake, ki zadevajo solidnost gradbe, 2. da je tožena stranka odgovornost za solidnost gradbe prevzela na podlagi prodajnih pogodb s tožniki ter 3. da je tožeča stranka v roku iz prvega odstavka 663. člena Obligacijskega zakonika(2) (v nadaljevanju OZ) grajala napake in v roku iz drugega odstavka 663. člena OZ vložila tožbo.

7. Pritožnica materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da so zatrjevane napake napake, ki zadevajo solidnost gradbe, izpodbija. Trdi, da je v prvostopenjskem postopku jasno in nedvoumno ugovarjala, da ne gre za napake v solidnosti gradbe, temveč za napake, ki sodijo v investicijsko vzdrževanje objekta, za katerega so dolžne poskrbeti same tožnice. V dokaz svojih trditev je predlagala dokaz s sodnim izvedencem gradbene stroke. Ker ga sodišče prve stopnje ni izvedlo, pa dejanskega stanja po njenem mnenju ni ugotovilo popolno.

8. Očitek je po presoji pritožbenega sodišča neutemeljen. Sodišče prve stopnje se do dokaznega predloga tožene stranke sicer res ni opredelilo in predlaganega dokaza ni izvajalo, vendar pa navedeno na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe ni vplivalo. Bistvena je namreč druga (pravilna) ugotovitev sodišča prve stopnje, to je, da tožena stranka trditev, da je zamakanje posledica nevzdrževanja (v zvezi s čemer je pritožbeno sporni dokaz predlagala), ni konkretizirala v smislu, na kakšen način bi tožeča stranka z investicijskim vzdrževanjem zamakanje preprečila in katere svoje dolžnosti je opustila.

9. Če tega ni storila, pa sodišču prve stopnje ne more očitati, da bi dokaz s postavitvijo izvedenca moralo izvesti oziroma da je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Ta namreč ne bi mogel potrditi ali ovreči trditev tožene stranke, če teh slednja sploh ni podala. Bil bi informativni dokaz, kot tak pa nedovoljen(3).

10. Tožena stranka s trditvijo, da gre v obravnavanem primeru za nevzdrževanje, torej nedvomno je oporekala navedbam tožeče stranke o napakah v solidnosti gradbe (in s tem mnenju izvedenca R.), a povsem pavšalno. Sodišče prve stopnje dokazov v potrditev njenih navedb zato ni bilo dolžno izvajati.

11. Pritožbeno sodišče se tudi sicer strinja z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi v med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt)(4). Prav tako se strinja, da je bilo v obravnavanem primeru to dejstvo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok.

12. Ko je torej sodišče prve stopnje ugotovilo, da so obravnavane napake napake v solidnosti gradnje, je kot relevantno pravno podlago za presojo pravočasnosti grajanja sicer uporabilo prvi odstavek 663. člena OZ, ki pa enako kot prvi odstavek 24. člena ZVKSES (ki ga je v danem primeru potrebno uporabiti) določa, da je naročnik ali drug pridobitelj dolžan obvestiti o napakah izvajalca in projektanta v šestih mesecih od dneva, ko je napako ugotovil, sicer izgubi pravico sklicevati se nanjo. In presodilo je, da tožeča stranka v tem roku napake je grajala. Prav tako je presodilo, da tožena stranka ni dokazala, da bi tožeča stranka napake, ki jih uveljavlja v tej pravdi, opazila več kot šest mesecev pred dnem 10. 7. 2014 (ter da bi prav te napake bile predmet odprave napak v letu 2012).

13. Tudi te zaključke pritožnica graja. Trdi, da sodišče prve stopnje dokaznega postopka o teh dejstvih ni izvedlo, zaradi česar tožena stranka sploh ne ve, od kod zaključek, da jih tožena stranka ni dokazala. Poleg tega bi sodišče prve stopnje po njenem mnenju moralo najprej ugotoviti, kdaj so tožnice opazile napake in ali so o njih pravočasno obvestile toženo stranko ter pravočasno zahtevale tudi sodno varstvo (šele nato bi lahko odločalo o utemeljenosti tožbenega zahtevka tožečih strank). Tega pa tožnice niti niso storile - niso navedle, kdaj so domnevne skrite napake ugotovile oziroma kdaj so toženo stranko o teh napakah obvestile, niti za potrditev tega dejstva niso predlagale ustreznih dokazov.

14. Z navedenim pritožbeno sodišče ne soglaša. Nedvomno je bila sicer tožeča stranka tista, ki je - kot pravilno opozarja pritožnica - v obravnavanem primeru morala zatrjevati in dokazati, da je tožena stranka o napaki (ki zadeva solidnost gradbe) pisno obvestila v šestih mesecih od dneva, ko je napako ugotovila (da se je ta pokazala v desetih letih od prevzema nepremičnine in da je tožbo vložila v enem letu od dneva, ko je toženo stranko o napaki obvestila). Zakaj je slednja opisanemu bremenu zadostila in zakaj je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je bilo grajanje pravočasno, bo pojasnjeno v nadaljevanju.

15. Tožeča stranka je v tožbi z dne 27. 2. 2015 opisala, da je po končni izročitvi in prevzemu skupnih in posameznih delov stavbe prišlo (zaradi neustrezne izvedbe odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta na naslovu K. v meteorno cevno inštalacijo) do zamakanja objekta skozi preboje nosilnih armirano betonskih plošč v garaže pod ploščadjo in v stanovanja v pritličju stanovanjskega objekta ter nastanka škode v stanovanjih št. 7, 6, 4 in 1. Pojasnila je, da so tožeče stranke oziroma zanje upravnik S. d.o.o. v zvezi s tem naročile izvedensko poročilo pri sodnem izvedencu J. T. (št. VII. - 5/2014), julij 2014, ki je pregledal zamakanje v garaže in v stanovanja v pritličju stavbe in ugotovil prej navedene vzroke in posledice skrite napake na objektu ter predlagal takojšnjo sanacijo. Upravnik je za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov z dopisom dne 10. 7. 2014 tudi opozoril prodajalca oziroma toženo stranko na omenjene napake v solidnosti gradbe, takoj, ko so se pojavile, in zahteval njihovo odpravo.

16. Sodišče prve stopnje je torej s tem, ko je zaključilo, da je tožeča stranka napake iz naslova solidnosti gradbe uveljavljala z dopisom upravnika z dne 10. 7. 2014 in tožbo vložila v enoletnem roku (9. točka obrazložitve) ter da tožena stranka ni dokazala, da bi tožeča stranka napake, ki jih uveljavlja v tej pravdi, opazila več kot šest mesecev pred dnem 10. 7. 2014, očitno sledilo trditvam tožeče stranke, da je napake grajala 10. 7. 2014 oziroma takoj, ko so se pojavile. Ugotovilo je namreč, da tožena stranka ni dokazala, da je tožeča stranka napake opazila že pred 10. 7. 2014 (ko je o njih obvestila toženo stranko) oziroma, da tožeča stranka tožene stranke o napakah ni obvestila takoj, ko jih je opazila (kot so to trdile tožnice). Ni torej res, kot to trdi pritožnica, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo, kdaj so tožnice opazile napake, ali so o njih pravočasno obvestile toženo stranko in ali so pravočasno zahtevale sodno varstvo. Tožeča stranka je z navedbami, da je z dopisom z dne 10. 7. 2014 opozorila toženo stranko na napake, ki imajo značilnosti napak v solidnosti gradnje, takoj ko so se pojavile (in zahtevala njihovo odpravo), dovolj konkretno opredelila, kdaj je napake ugotovila. Tožena stranka pa trditev, da tožeča stranka napak ni grajala v predvidenih rokih, niti ni konkretizirala. Očitek sodišču prve stopnje, da je dejansko stanje v tej smeri nepopolno ugotovljeno, je zato neutemeljen.

17. To pa tudi ne glede na to, da je tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje trdila, /1/ da je tudi sama lastnik posameznega dela in solastnik skupnih delov v stavbi na naslovu K. /2/ da ve, da so se težave z zamakanjem pojavile že pred letom 2012 oziroma da so za težave vedele vse tožeče stranke in upravnik, /3/ da so bila zaradi težav z zamakanjem že v letu 2012 opravljena vzdrževalna dela ter /4/ da so se ta krila iz sredstev, ki jih je upravnik zadržal toženi stranki za odpravo morebitnih napak, in da njenih dokazov v zvezi s temi dejstvi sodišče prve stopnje ni izvajalo (kar mu nadalje pritožbeno očita).

18. Tožena stranka namreč hkrati z navedenim ni trdila tudi, da so tožnice že leta 2012 vedele, da gre za napake v solidnosti gradnje (tj. neustrezno izvedbo odvodnjavanja) oziroma, da gre za iste napake, ki so vzrok zamakanju v letu 2014. Dokazni postopek v tej smeri torej niti ni bil mogoč. Tožena stranka dejstva, da je tožeča stranka napake opazila več kot šest mesecev pred dnem 10. 7. 2014, ni dokazala, ker niti trdila ni, da gre za iste napake, kot jih uveljavlja v tej pravdi. Poleg tega tudi ni pojasnila, zakaj naj bi očitane napake obstajale še leta 2014, če bi jih tožnice ugotovile že leta 2012 in jih sanirale iz sredstev, ki naj bi jih upravnik zadržal toženi stranki za odpravo morebitnih napak (kot to trdi toženka). Uveljavljani očitek, da sodba nima razlogov v zvezi z navedbami tožene stranke, da se je za domnevne napake vedelo najkasneje v letu 2012, je torej neutemeljen.

19. Prav tako očitek, da izpodbijana sodba nima razlogov v zvezi z ugovorom tožene stranke, da ni prejela notifikacije tožečih strank. Sodišče prve stopnje je njen ugovor zavrnilo z ugotovitvijo, da je tožeča stranka pravilno - preko upravnika (29. člen ZVKSES) - z dopisom z dne 10. 7. 2014 opozorila na napake iz naslova solidnosti gradbe (7. točka obrazložitve). Da je upravnik poslal dopis dne 10. 7. 2014, pa je tožena stranka celo priznala (list. št. 20).

20. ZVKSES v petem odstavku 4. člena določa, da se posamezne določbe 2. poglavja (kamor sodi tudi 25. člen - Odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki) tega zakona uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je posamezen del stavbe, tudi če ta posamezen del stavbe ni stanovanje oziroma če kupec nima položaja končnega kupca po tem zakonu oziroma potrošnika po ZVPot(5) (v nadaljnjem besedilu: nepotrošniška prodajna pogodba), če sta izpolnjena naslednja pogoja: 1. če je vsaj en drug posamezen del te stavbe, ki ni predmet te pogodbe, stanovanje, in 2. če ZVKSES v zvezi s posamezno določbo tako določa. V šestem odstavku 8. člena pa ZVKSES določa, da se določbe prejšnjih odstavkov (tega člena, ki ureja Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe) uporabljajo tudi za nepotrošniško prodajno pogodbo (peti odstavek 4. člena). Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določajo, da ima kupec poleg pravic, določenih s temi splošnimi pogoji, tudi pravice, določene po ZVKSES in da nobena določba teh splošnih pogojev ne izključuje pravic kupca, ki jih določa citirani zakon.

21. Končno je torej pritožnici odgovoriti, da na pravilnost in zakonitost izpodbijane vmesne sodbe ne vpliva dejstvo, da je 22. tožnica pravna oseba. Tožeča stranka je - kot že obrazloženo - predmetni tožbeni zahtevek temeljila tako na 23. in 25 členu ZVKSES kot tudi na 20. členu Splošnih pogojev prodaje SPO K. in trdila, da je v slednjem urejeno jamčevanje za skrite napake oziroma, da tožena stranka na odpravo napak kljub pozivu ni pristala, zaradi česar so bile tožeče stranke primorane izkoristiti svoje upravičenje in so na podlagi 25. člena ZVKSES in 20. člena Splošnih pogojev prodaje SPO K., same pristopile k postopku sanacije, katere stroške je izvedenec R. ocenil na 52.600,00 EUR. Ker pa slednji upoštevaje obrazloženo veljajo tudi za nepotrošniške prodajne pogodbe (kakršna je prodajna pogodba med toženo stranko in U. d.o.o.), kar je v ZVKSES izrecno urejeno, tožena stranka končno ne more uspešno uveljaviti niti, da se tožeča stranka v zvezi z 22. tožnico ne more sklicevati na ZVKSES.

22. S tem je pritožbeno sodišče tudi odgovorilo na vse pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). In ker je ugotovilo, da so te neutemeljene, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Pri preizkusu izpodbijane odločitve namreč ni našlo niti kršitev, na katere je po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP dolžno paziti uradoma.

23. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Prav tako tožena stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj z njim ni pripomogla k rešitvi le-te (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 18/04; v nadaljevanju ZVKSES.

Op. št. (2): Uradni list RS, št. 97/07 - uradno prečiščeno besedilo.

Op. št. (3): Sklep in sodba III Ips 130/2009. Novejši pogledi sicer zagovarjajo izjemo od načelne prepovedi informativnih dokazov. Predvsem tedaj, ko stranka ne more poznati dejstev, ki jih sicer mora zatrjevati na podlagi trditvenega bremena. Vendar pa za takšno situacijo v obravnavanem primeru ne gre.

Op. št. (4): N. Plavšak v: Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str.: 1046. Op. št. (5): Zakon o varstvu potrošnikov.