Jedro

Višje sodišče po vpogledu v zemljiško knjigo ugotavlja, da so določene omejitve pri prodajanih nepremičninah tudi ob odločanju o pritožbi še vedno vpisane v zemljiško knjigo, sodišče prve stopnje pa kljub temu, da je bilo s problematiko v zvezi s prodajanimi nepremičninami očitno seznanjeno, v obrazložitvi izpodbijanega sklepa tega ni niti omenilo in tako ni pojasnilo, zakaj meni, da je prodaja kljub obstoječim oviram možna. Iz izpodbijanega sklepa tako ni mogoče razbrati, ali je sodišče prve stopnje sledilo pojasnilom upravitelja in se z nepopolnim opisom prodajanih nepremičnin, ki niso vpisane v zemljiško knjigo zaradi neurejene etažne lastnine, in s tem, zakaj zemljiškoknjižni vpisi niso ovira za prodajo, v izpodbijanem sklepu sploh ni ukvarjalo, ali pa jih je morda spregledalo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje o prodaji nepremičnine ID znak: del stavbe 0000-0000-2 v deležu do 1/1 celote, del stavbe 77-1, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote, del stavbe 77-2, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote in del stavbe 77-3, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote odločilo tako, da se prodaja opravi na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene, izklicna cena se določi v višini 333.000,00 EUR, varščina pa se določi v višini 20.000,00 EUR.

2. Zoper ta sklep se je pravočasno pritožila upnica A. d. o. o., nasprotovala je prodaji ter predlagala, da višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi, prodaja pa naj se nadaljuje, ko bo predmet prodaje nesporno določen oziroma določljiv.

3. Upravitelj je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožnica opozarja, da iz zemljiške knjige (izpisek z dne 18. 9. 2022) izhaja, da so pri prodajani nepremičnini (ID znak: del stavbe 0000-0000-2) vpisane naslednje omejitve: ID omejitve 0001, ki se nanaša na postopek vzpostavitve etažne lastnine, N 000/2009; ID omejitve 0002, ki predstavlja postopek N 001/2013, glede katerega je iz plombe Dn 000/2020 razvidno, da je v teku izbris zaznambe spora o pridobitvi lastninske pravice; ID omejitve 0003, ki predstavlja postopek N 002/2013, glede katerega iz plombe Dn 000/2020 izhaja, da je v teku izbris zaznambe spora o pridobitvi lastninske pravice; ID omejitve 0004, ki predstavlja postopek N 000/2014, na podlagi katerega je vpisana zaznamba spora o pridobitvi lastninske pravice. Upravitelj sicer navaja, da so vsi postopki končani, iz zemljiške knjige pa to ni razvidno.

6. Trdi, da vpisa lastninske pravice pri nepremičninah: del stavbe 77-1, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote, del stavbe 77-2, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote in del stavbe 77-3, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote, ne bo mogoče izvesti, saj ne gre za zemljiškoknjižne identifikatorje, ki bi to omogočali. Stavba namreč nima katastrskega vpisa. Deli stavb v zemljiški knjigi ne obstajajo, enako velja za stavbo. Brez nesporne opredelitve predmeta prodaje (natančen opis) v naravi prodaja ne bo mogoča, ker je predmet prodaje nedoločen in za kupca predstavlja tveganje pri bodočem vpisu v zemljiško knjigo, saj mu v fazi izročitve nepremičnine ne bo mogoče zagotoviti dovolila kot razpolagalnega pravnega posla.

7. Prodajo začne sodišče tako (prvi odstavek 330. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju - ZFPPIPP), da izda sklep o prodaji (331. člen ZFPPIPP). Pri odločanju o tem, ali bo izdalo sklep o prodaji določenega premoženja stečajnega dolžnika, mora sodišče najprej presoditi, ali je prodaja tega premoženja dovoljena. Prodaja nepremičnine v stečajnem postopku je dovoljena le, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični lastnik ter če so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi lastninsko pravico brez pravnih napak. Sodišče prve stopnje mora na podlagi izpisa iz zemljiške knjige preveriti morebitne pravne ovire za prodajo in pri tem upoštevati, da se stečajni dolžnik s prodajno pogodbo zaveže, da bo na kupca prenesel lastninsko pravico na prodani nepremičnini tako, da bo kupec postal njen lastnik (prvi odstavek 435. člena Obligacijskega zakonika - OZ).

8. Držijo pritožbene navedbe (s katerimi se v odgovoru na pritožbo strinja tudi stečajni upravitelj), da po izvedeni prodaji nepremičnin: del stavbe 77-1, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote, del stavbe 77-2, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote in del stavbe 77-3, površine 16,00 m² v deležu 1/1 do celote, vpisa v zemljiško knjigo ne bo mogoče izvesti. Navedene nepremičnine niso opredeljene z zemljiškoknjižnimi identifikatorji, ki bi to omogočali, saj stavba nima katastrskega vpisa. Kot pravilno opozarja pritožba, mora biti predmet prodaje „nesporno opredeljen“, saj nedoločenost predmeta prodaje za kupca predstavlja tveganje pri bodočem vpisu v zemljiško knjigo.

9. Upravitelj je v odgovoru na pritožbo pojasnil, da je že v izrednem poročilu z dne 21. 12. 2022 (pravilno: z dne 20. 12. 2021) zapisal, da so postopki glede omejitev v zvezi z nepremičnino: del stavbe 0000-0000-2 končani, vendar pa to še ni razvidno iz zemljiške knjige. Višje sodišče ugotavlja, da je na navedeno upravitelj v opisanem poročilu res podrobneje opozoril stranke in sodišče. Zapisal je, da je „v zvezi z navedenimi zaznambami spora redno kontaktiral odvetnika, ki stečajnega dolžnika zastopa v nepravdnih postopkih z namenom, da se v zemljiški knjigi čim prej vzpostavi dejansko stanje“. Iz listinske dokumentacije v spisu izhaja, da upravitelj meni, da se prodaja ne glede na prej navedene ovire lahko izvede, saj naj ne bi bilo smiselno čakati, da se konča postopek katastrskega vpisa. Stečajni postopek se bi v nasprotnem primeru po nepotrebnem podaljševal, s tem pa bi naraščali tudi stroški stečajnega postopka. Upravitelj ocenjuje, da so potencialni kupci seznanjeni s problematiko postopka vpisa v zemljiško knjigo ter da bodo s sklepom o izročitvi nepremičnine kupcu in potrebno pripadajočo dokumentacijo lahko izvedli vpis lastništva na omenjenih nepremičninah. Navaja, da bi v vabilu za prodajo potencialne kupce opozoril, da je za določene nepremičnine v teku postopek urejanja vpisa v zemljiško knjigo.

10. Višje sodišče po vpogledu v zemljiško knjigo ugotavlja, da so določene omejitve pri prodajanih nepremičninah tudi ob odločanju o pritožbi še vedno vpisane v zemljiško knjigo, sodišče prve stopnje pa kljub temu, da je bilo s problematiko v zvezi s prodajanimi nepremičninami očitno seznanjeno, v obrazložitvi izpodbijanega sklepa tega ni niti omenilo in tako ni pojasnilo, zakaj meni, da je prodaja kljub obstoječim oviram možna. Iz izpodbijanega sklepa tako ni mogoče razbrati, ali je sodišče prve stopnje sledilo pojasnilom upravitelja in se z nepopolnim opisom prodajanih nepremičnin, ki niso vpisane v zemljiško knjigo zaradi neurejene etažne lastnine, in s tem, zakaj zemljiškoknjižni vpisi niso ovira za prodajo, v izpodbijanem sklepu sploh ni ukvarjalo, ali pa jih je morda spregledalo. S tem je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP, kar je narekovalo ugoditev pritožbi po uradni dolžnosti, razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

11. Sodišče prve stopnje naj v novem postopku, če bo še vedno ocenilo, da so podani pogoji za izdajo sklepa o prodaji, ob izdaji takega sklepa jasno in podrobno pojasni, zakaj zemljiškoknjižni vpisi nimajo vpliva na prodajo nepremičnine. Pri tem naj upošteva, da zahteva po hitrosti postopka ne opravičuje napak pri prodaji in ne sme biti razlog za morebitne nove spore v zvezi s prodajanimi nepremičninami.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.