Jedro

Pogodba o upravljanju je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1). Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe pooblastijo tudi enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da se tožencu naloži plačilo terjatve po predlogu za izvršbo v skupnem znesku 68,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakokratnega mesečnega zneska računa, tožnici pa je v plačilo naložilo 753,21 EUR toženčevih stroškov postopka. Presodilo je, da tožnica nima aktivne stvarne legitimacije, ker pogodba o upravljanju, ki naj bi bila podlaga iztoževani terjatvi (gre za stroške obratovanja in vplačil v rezervni sklad iz naslova storitve upravljanja garažne stavbe), ni bila veljavno sklenjena.

2.Zoper sodbo se pritožuje tožnica, nominalno iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga spremembo sodbe v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku oziroma podredno razveljavitev ter vrnitev zadeve v ponovno sojenje sodišču prve stopnje, opredeljuje pa tudi pritožbene stroške. Navaja, da je sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker naj bi spregledalo priznanje toženca, da je tožnica dejanska upravnca, in posledično nepravilno uporabilo določbo 1. odst. 214. čl. ZPP. Absolutna bistvena kršitev je podana tudi, ker je sodišče zavrnilo dokazni predlog za vpogled v listino o pisnem glasovanju in pri tem ni upoštevalo pojasnil zakonitega zastopnika tožnice, ki je navedel opravičljive vzroke za zamudo. Listina o pisnem glasovanju je bila predložena takoj, ko je bila najdena v arhivu, zaradi česar bi jo moralo sodišče upoštevati pri ugotavljanju dejanskega stanja. Sodišče naj bi tudi spregledalo 2. odst. Pogodbe o upravljanju, ki določa, da pogodba postane veljavna s podpisom pooblaščenega etažnega lastnika in zakonitega zastopnika upravnika. Posledično je napačno ugotovilo, da upravnik ni aktivno legitimiran in zato ni upravičen zaračunavati opravljene storitve. Med etažnimi lastniki je bil sprejet dogovor, da bo pogodba podpisana s strani etažnih lastnikov treh pooblaščenih oseb, kar ob upoštevanju, da sta pogodbo podpisala A. A. in B. B. pomeni, da je pogodba veljavno sklenjena, saj je bila podpisana z absolutno večino pooblaščencev. Nesporno je, da je zadostna, več kot 50 % večina etažnih lastnikov, pooblastila za podpis pogodbe vse tri pooblaščence. Tudi sicer se besedilo pogodbe nanaša na pooblaščenega etažnega lastnika, torej eno osebo, v konkretnem primeru pa sta pogodbo podpisala dva lastnika, ki sta zastopala ustrezno večino etažnih lastnikov.

3.Toženec je na pritožbo odgovoril ter predlagal njeno zavrnitev, opredelil pa je tudi svoje pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V obravnavanem primeru gre za spor majhne vrednosti, v katerem so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. čl. ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava po 1. odst. 458. čl. ZPP. Očitek kršitve 1. odst. 214. čl. ZPP je očitek relativne in ne absolutne bistvene kršitve določb postopka, ki torej v predmetnem postopku ni pravno dopusten pritožbeni razlog. Prav tako v postopkih majhne vrednosti ne velja določba 3. odst. 286. čl. ZPP, po kateri lahko stranki še kasneje navajata dejstva in predlagata dokaze, če tega brez svoje krivde nista mogli storiti najkasneje v tožbi oz. v odgovoru na tožbo ter vsaka v eni pripravljalni vlogi. Odločitev prvostopenjskega sodišča, da ne upošteva kasneje najdene in predložene listine o pisnem glasovanju, je zato pravilna.

6.Sporna terjatev se nanaša na stroške upravljanja skupne kletne etaže na naslovu C. ulica 25, z ID znakom 0000, kjer se nahajajo parkirna mesta in kleti, večina v lasti etažnih lastnikov objektov na naslovih C. ulica 25b, 25c, 25d, 25e in 25f;

7.Tožnica dejansko upravlja objekte na naslovih C. ulica 25b, 25c, 25e in 25f. Spor je osredotočen na vprašanje upravljanja objekta na naslovu C. ulica 25b, 25c, in 25f, konkretno na veljavnost Pogodbe o upravljanju, ki za tožnico pomeni podlago za sporno terjatev do toženca kot enega izmed etažnih lastnikov v tem objektu.

8.Relevantno materialno pravo za rešitev tega spora so določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjskih stavb. Določitev in razrešitev upravnika v večstanovanjski stavbi je posel rednega upravljanja (1. tč. 1. odst. 25. a čl. SZ-1). Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo (1. odst. 25. čl. SZ-1).

9.Pogodba o upravljanju je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (2. odst. 53. čl. SZ-1). Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe pooblastijo tudi enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (2. in 3. odst. 53. čl. SZ-1).

10.Ni sporno, da so bili za podpis sporne Pogodbe o opravljanju upravniških storitev (v nadaljevanju Pogodba) pooblaščeni trije etažni lastniki, in sicer toženec za objekt na C. ulici 25b, A. A. za objekt na C. ulici 25c ter B. B. za objekt na C. ulici 25f. Nadalje ni sporno, da sta Pogodbo poleg upravnika (tožnice) podpisala le dva od pooblaščencev za sklenitev pogodbe - A. A. in B. B., ne pa tudi toženec.

11.Na podlagi navedenega je pravilen zaključek, da Pogodba ni veljavno sklenjena, saj jasno in izrecno zakonsko besedilo 3. odst. 53. čl. SZ-1 v primeru dogovora o skupnem zastopanju zahteva podpise vseh pooblaščenih etažnih lastnikov. Pritožbena trditev, da zadošča njihova večina (v našem primeru dva od treh), je brez pravne podlage. Uporaba edninske oblike v Pogodbi sami je nepomembna, zakonskih pogojev ne spreminja.

12.Prav zaradi dogovora o skupnem zastopanju pri sklepanju Pogodbe je v obravnavanem primeru nepomembno, da je za samo izbiro upravnika (tožnice) doseženo soglasje dovoljšnega števila etažnih lastnikov. Sodišče prve stopnje namreč ugotavlja, da so vsi trije pooblaščeni etažni lastniki predhodno zbrali soglasja več kot polovice solastnikov garaž za sprejem sklepa o razrešitvi upravnika in za določitev tožnika kot novega upravnika. Vendar, kot že rečeno, bi bili za veljavnost Pogodbe potrebni podpisi vseh pooblaščenih etažnih lastnikov (3. odst. 53. čl. SZ-1), ali pa bi jo morali podpisati etažni lastniki v zadostnem številu sami (2. odst. 53. čl. SZ-1).

13.Sodišče prve stopnje je za svojo odločitev sicer podalo tudi nekoliko napačne razloge (o neizkazanosti soglasja solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev), a se po obrazloženem pokaže, da je pravilno zaključilo, da tožnica ni izkazala aktivne legitimacije za izterjavo iztoževane terjatve, saj ni izkazala, da storitve upravljanja garažne stavbe opravlja na podlagi veljavno sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

14.Pritožba torej ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je na podlagi 353. čl. ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

15.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 154., 155. in 1. odst. 165. člena ZPP. Ker tožnik ni uspel s pritožbo, mora sam nositi svoje stroške pritožbenega postopka, odgovor na pritožbo pa je bil glede na njegovo vsebino nekoristna in tedaj potrebna vloga, saj večinoma pritrjuje napačnim razlogom prvostopenjskega sodišča, zato tudi za odgovor stroške nosi njegov vložnik sam.

-------------------------------

1Zakaj toženec Pogodbe ni podpisal, je v tem pogledu nepomembno; sodišče zaradi morebitne ocene, da je toženec kršil svoje mandatne obveznosti, ne more spregledati jasnega zakonskega določila, ki podpis pooblaščenca v primeru, če je ta dogovorjen, predpisuje kot pogoj za veljavnost sklenjene pogodbe.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 214, 214/1, 286, 286/3, 458, 458/1 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 25, 25/1, 25/1-1, 53, 53/2, 53/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.