Jedro

Stanovanjska pravica se na podlagi stanovanjskega zakona ni sama po sebi spremenila v najemno razmerje. Da je imetnik stanovanjske pravice na stanovanju pridobil status najemnika, sta morala lastnik stanovanja in imetnik stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo.

Ker najemna pogodba ni bila sklenjena niti v ustni obliki, oziroma ker med vsakokratnim lastnikom spornega stanovanja in tožnico ni bilo v zavesti, da imata sklenjeno najemno pogodbo, ta ni mogla postati veljavna na podlagi konvalidacije.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek tožnice, da se razveljavi kupna pogodba, ki so jo tožene stranke sklenile 23. 4. 2002 in da so prvo do četrtotožene stranke dolžne s tožnico skleniti kupoprodajno pogodbo za enosobno stanovanje v severnem prizidku stanovanjske hiše Š. (v nadaljevanju sporno stanovanje) ter tožnici naložilo, da je dolžna prvo do četrtotoženi stranki povrniti 3.593,25 EUR, petotoženi stranki pa 2.971,84 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pritožbo tožnica iz vseh pritožbenih razlogov navedenih v prvem odstavku 338. člena ZPP, v kateri predlaga spremembo sodbe, tako da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in mu vrne v novo sojenje. Bistvo pritožbenih navedb je, da je tožnica imela status najemnika stanovanja v spornem stanovanju na dan sklenitve prodajne pogodbe 23. 4. 2002, kar ji toženci priznavajo v sami prodajni pogodbi. Najemna pogodba med vsakokratnim lastnikom stanovanja in tožnico je konvalidirala. Tožnica je plačevala najemnino. Iz računov se vidi, koliko je znašala najemnina in komu je bil račun za najemnino poslan. Tožnica je bila dejanska in zakonita najemnica spornega stanovanja. Plačevala je najemnino, najemna pogodba je obstajala, saj je obstajal predmet, bile so stranke in cena najema. Pogodbenega odnosa ni nihče izpodbijal. Petotoženi je 27. 7. 2002 tožnici dal ponudbo za sklenitev najemnega razmerja. S tem je priznal njeno zakonito bivanje v stanovanju.

Petotožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev pritožbe. Zapis v prodajni pogodbi, da stanovanje št. 2 zaseda najemnica S. K., je imel izključni namen pojasniti kupcu, da je to stanovanje zasedeno, ne pa, da bi se s tem opredeljeval status tožnice v stanovanju. Petotoženi je tožnici ponudil sklenitev najemne pogodbe, ker je želel imeti urejeno razmerje, ne pa zato, ker bi ji priznal status najemnega razmerja v času sklepanja kupoprodajne pogodbe. Tožnica najemnine ni plačevala tožencem, ampak podjetju G.. Toženci podjetja G. niso pooblastili za pobiranje najemnine in tudi niso iz tega naslova prejeli ničesar. Tožnica ni plačevala najemnine lastnikom stanovanja in najemna pogodba že iz tega razloga ni mogla biti sklenjena.

Pritožba ni utemeljena.

Na podlagi določila 18. člena Stanovanjskega zakona, v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS št. 24-1467/96 z dne 10. 5. 1996 imajo tisti, ki so bili ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/21 – 19. 10. 1991) imetniki stanovanjske pravice, in če imajo ob prodaji stanovanja status najemnika stanovanja za nedoločen čas, predkupno pravico na stanovanju.

V tej zadevi ni sporno, da je imela tožnica 19. 10. 1991 stanovanjsko pravico na spornem stanovanju. Sporno pa je, ali je imela tožnica na dan sklenitve prodajne pogodbe med prvo do četrtotoženo in petotoženo stranko, dne 23. 4. 2002, sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas.

Z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona je imetniku stanovanjske pravice stanovanjska pravica na stanovanju prenehala, imetnik stanovanjske pravice pa je pridobil pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas (147. člen Stanovanjskega zakona).

Stanovanjska pravica se na podlagi stanovanjskega zakona ni sama po sebi spremenila v najemno razmerje. Da je imetnik stanovanjske pravice na stanovanju pridobil status najemnika, sta morala lastnik stanovanja in imetnik stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo.

Veljavna je tudi pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, če so izpolnjeni pogoji po določilu 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, vendar pa mora biti pogodba najprej sklenjena, šele nato lahko konvalidira. To pomeni, da je med lastnikom spornega stanovanja in tožnico, kot imetnico stanovanjske pravice, v času od 19. 10. 1991 do sklenitve prodajne pogodbe 23. 4. 2002 moralo priti do ustne sklenitve najemne pogodbe, šele tako sklenjena ustna najemna pogodba pa bi lahko konvalidirala.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, in se pritožbeno sodišče v tem delu v celoti sklicuje na razloge v obrazložitvi izpodbijane sodbe: - da tožnica z lastnikom stanovanja Ž. m., d.o.o., niti kasnejšimi lastniki ni sklenila nobene pisne najemne pogodbe; - da je bila tožnica glede sklenitve najemne pogodbe pasivna. Da tožnica ni nikoli zahtevala niti tožila na sklenitev najemne pogodbe in da se je zadovoljila s tem, da je imela odločbo o dodelitvi stanovanja; - da med tožnico in vsakokratnim lastnikom spornega stanovanja ni bilo nobenega sodelovanja, ki bi pripeljalo do ustne sklenitve najemne pogodbe; - da tožnica s svojo izpovedbo ni dokazala volje za sklenitev najemne pogodbe, temveč le voljo za uporabo stanovanja brez urejenih razmerij po Stanovanjskem zakonu.

Na podlagi takšnega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožnica ni ne ustno in ne pisno sklenila najemne pogodbe za sporno stanovanje. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena niti v ustni obliki, oziroma ker med vsakokratnim lastnikom spornega stanovanja in tožnico ni bilo v zavesti, da imata sklenjeno najemno pogodbo, ta ni mogla postati veljavna na podlagi konvalidacije iz 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. Tožnica na dan 23. 4. 2002 za sporno stanovanje ni imela najemne pogodbe za nedoločen čas in iz tega razloga tudi nima predkupne pravice za sporno stanovanje, na podlagi določila 18. člena Stanovanjskega zakona. Tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

Na pritožbeno navedbo, da je tožnica plačevala najemnino družbi G., je odgovoriti, da takšno plačevanje najemnine ni dokaz, da je bila med tožnico in vsakokratni lastnikom sklenjena ustna najemna pogodba. Tožnica je najemnino in druge stroške družbi G., po 19. 10. 1991, plačevala iz naslova njene uporabe spornega stanovanja, ki je temeljilo na odločbi o dodelitvi stanovanja, ne pa na podlagi sklenjene najemne pogodbe.

Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da navedba v prodajni pogodbi z dne 23. 4. 2002, da stanovanje št. 2 zaseda najemnica S. K., ne pomeni, da je imela tožnica na ta dan sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas.

Iz dopisa petotožene stranke tožnici z dne 17. 7. 2002 (A7) izhaja, da ji kupec ponuja sklenitev najemne pogodbe, ker želi urediti njeno stanovanjsko razmerje, ne pa zato, ker bi kupec tožnici že priznaval obstoj najemne pogodbe, kot to trdi pritožba.

Neutemeljene so pritožbene navedbe, ki grajajo sodišče prve stopnje, ker ni sledilo mnenju pritožbenega sodišča v razveljavljeni odločbi I Cp 1878/2011, da je najemna pogodba konvalidirala, ker to mnenje pritožbenega sodišča temelji na uporabi neprimerljive odločbe II Ips 575/2000, ki se je nanašala na drugačen primer od obravnavanega.

Tožnica s pritožbo ni uspela. Odgovor petotoženca ni prispeval k pritožbeni odločitvi in je bil iz tega razloga strošek za sestavo tega odgovora nepotreben. Vsaka stranka mora zato kriti svoje pritožbene stroške (165. člen ZPP v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).