Jedro

Če sodišča niso prepričali argumenti in do tedaj izvedeni dokazi tožeče stranke, potem v pritožbi utemeljeno navaja, da bi moralo (glede na njeno dokazno breme) izvesti še njen nadaljnji predlagani dokaz s postavitvijo izvedenca.

Določba 44. člena ZDDV-1 o oprostitvi plačila DDV od najemnine je izjema od splošne določbe prvega odstavka 3. člena ZDDV-1, po katerem so predmet DDV transakcije opravljanja storitev, ki jih davčni zavezanec opravi v okviru opravljanja svoje ekonomske dejavnosti na ozemlju Slovenije za plačilo. Določba 45. člena ZDDV pa je izjema od izjeme.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana:

- I.-4. točka izreka sodbe razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje,

- I.-5. točka izreka sodbe glede zneska 1.925,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi spremeni tako, da je dolžna tožena stranka v roku 15 dni po vročitvi te odločbe plačati tožeči stranki poleg v I.-1. točki izreka sodbe že pravnomočno prisojenega zneska 17.278,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi še nadaljnjih 1.925,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov:

- 275,00 EUR od 9. 12. 2020 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 1. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 2. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 10. 3. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 4. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 4. 2024 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 4. 2024 dalje do plačila,

- I.-5. točka izreka sodbe glede zneska 9.709,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov:

- 1.387,14 EUR od 9. 12. 2020 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 1. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 2. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 10. 3. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 4. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od dneva izdaje sodbe dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od dneva izdaje sodbe dalje do plačila,

razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje,

- II.-2. točka izreka sklepa razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Nadaljnja pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v še izpodbijani I.-2. in I.-3. točki izreka.

III. Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo in sklepom: 1.) ugotovilo, da obstaja terjatev tožeče stranke do tožene stranke 17.278,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, 2.) ugotovilo, da obstaja terjatev tožene stranke do tožeče stranke 3.000,00 EUR, 3.) pobotalo terjatvi pravdnih strank iz 1. in 2. točke izreka v višini 3.000,00 EUR ter naložilo toženi stranki, da je dolžna plačati tožeči stranki 14.278,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov; zavrnilo je zahtevek tožeče stranke za plačilo še 3.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, 4.) zavrnilo je zahtevek tožeče stranke za plačilo 22.763,31 EUR in zakonskih zamudnih obresti od posameznih zneskov, 5.) zavrnilo je zahtevek tožeče stranke za plačilo 11.634,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov (I. točka izreka - sodba), 1.) zaradi umika tožbe je ustavilo postopek za plačilo glavnice 3.050,00 EUR za zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, 2.) odločilo, da bo o višini stroškov po pravnomočnosti sodbe izdalo poseben sklep (II. točka izreka - sklep). Ugotovilo je, da ni sporno, da je bila tožeča stranka lastnica Avtokampa jezero, ki obsega objekt avtokamp, objekt recepcija, avtokamp in ograjen prostor za kampiranje. Ni sporno, da sta stranki pisno sklenili najemno pogodbo tako, da sta 27. 8. 2018 sklenili aneks št. 1 k najemni pogodbi št. 4/2015 - INV z dne 20. 5. 2015 in se dogovorili za prenos najemne pogodbe na novega najemnika - toženo stranko za enako najemnino ter dobo. V najemni pogodbi je bila določena višina najemnine 1.250,00 EUR mesečno, v kar ni vključen DDV, pogodba je bila sklenjena za pet let. Tožeča stranka je z dopisom z dne 21. 5. 2020 obvestila toženo stranko o izteku najemne pogodbe in ji sporočila, da ne bo podaljšala pogodbenega razmerja in da naj pripravi objekt za primopredajo 12. 6. 2020, a je bila poštna pošiljka vrnjena tožeči stranki z oznako ni dvignil. Tožbena trditev, da tožena stranka ni predala predmeta najema v vtoževanem obdobju v posest tožeči stranki, ni bila prerekana. Priča A. A. je pojasnila, da je bilo območje avtokampa ograjeno in tožeča stranka ni mogla dostopati do nepremičnine dokler tožena stranka ni vrnila ključev oziroma njene deložacije junija 2021. Glede na zavedanje tožene stranke o prenehanju najemne pogodbe in neobstoju opcijske pravice je ni mogoče šteti za dobrovernega posestnika stvari ter je podana pravna podlaga za zahtevek tožeče stranke iz naslova uporabnine. Ob uporabi tuje nepremičnine ima okoriščeni korist v obsegu, kot bi znašala najemnina za te prostore. V sodni praksi je sprejeto stališče, da z najemno pogodbo določena višina najemnine za isti sporni predmet ustreza pojmu primerne uporabnine ter ni vedno nujno ugotavljanje hipotetične višine povprečne tržne najemnine z izvedencem, saj konkretna najemna pogodba najbolj točno pokaže stanje na trgu glede predmeta, hkrati se najbolj približa vsebini prikrajšanja imetnika ter obogatitve uporabnika (sodbe VSL I Cpg 298/2010, I Cpg 975/2009, VS RS II Ips 978/93). Sodišče ni sledilo trditvam tožeče stranke, da pogodbeno dogovorjena višina najemnine ni ustrezala tržni najemnini, temveč naj bi bila nižja od tržne iz razloga, ker se je najemnik zavezal poleg plačila najemnine k določenim investicijskim vlaganjem v predmet. Pogodbena najemnina v času sklenitve najemne pogodbe v letu 2015 je bila primerna objektivnemu stanju predmeta (turistično nerazvita lokacija). Vendar tudi v letu 2018, ko je v pogodbeno razmerje vstopila tožena stranka kot novi najemnik, stranki aneksa nista spreminjali višine najemnine, kljub temu, da od začetka pogodbe v letu 2015 do tedaj najemnik ni izvršil izboljšav iz programske ponudbe, kot izhaja iz izpovedi priče A. A.. Tožeča stranka ni izkazala trditve, da so se toliko spremenile tržne razmere v zadnjih dveh letih, to je od leta 2018 do 2020, da bi bilo treba z izvedencem na novo ugotavljati višino obogatitve tožene stranke oziroma prikrajšanja tožeče stranke v smislu, ali ta presega znesek pogodbene najemnine, ki ga je tožena stranka plačevala tudi po prenehanju najemne pogodbe. Niso izkazani tehtni razlogi za odstopanje od pogodbeno dogovorjene višine najemnine in bi angažiranje izvedenca za ugotavljanje višine uporabnine po nepotrebnem podaljšalo in podražilo dokazni postopek. Določbe 44. in 45. člena Zakona o davku na dodano vrednost (v nadaljevanju: ZDDV-1) ter izjava o obračunavanju DDV od najemnine učinkujejo za čas veljavnosti najemne pogodbe, ne tudi po njenem prenehanju. Prihodek iz naslova neupravičene obogatitve ne ustreza pojmu izvajanja storitev v smislu ZDDV-1. Tožeča stranka ni končna upravičenka do DDV in ni bila prikrajšana za znesek tega na kak drug način. Tožena stranka je podala ugovor pobota. Iz 6. člena najemne pogodbe izhaja, da bi morala tožeča stranka ob izteku pogodbe povrniti toženi stranki varščino 3.000,00 EUR, česar nesporno ni naredila. Terjatev zaradi uporabnine ni pogodbena obveznost, tožena stranka pa je po izvršbi v juniju 2021 vrnila predmet tožeči stranki. Tožena stranka nima več neporavnanih obveznosti iz najemne pogodbe in so na dan izdaje sodbe izpolnjeni pogoji iz 6. člena najemne pogodbe v zvezi z 10. členom aneksa za vračilo varščine.

Zoper I.-2. do I.-5. točko izreka sodbe in zoper II.-2. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje vlaga pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP. V pritožbi navaja, da se uporabnina izračunava glede na tržno vrednost najemnine za nepremičnino, pri čemer predhodne pravne podlage nimajo relevantnega učinka upoštevajoč, da je bila najemna pogodba sklenjena pred tem za obdobje petih let, kar je dolgo obdobje. V naštetih primerih sodne prakse ne gre za odstopanje v okoliščinah, ker v njih niso zajete okoliščine tako dolgega predhodnega najemnega razmerja in spremenjenih okoliščin na nepremičninskem trgu v času ter po prenehanju najemnega razmerja. Sodišče je zmotno ocenilo, da niso izkazani tehtni razlogi za odstopanje od pogodbeno dogovorjene najemnine in da bi angažiranje izvedenca za ugotavljanje višine uporabnine nepotrebno podaljšalo ter podražilo dokazni postopek. Sodišče bi moralo na podlagi izkazanih okoliščin in zatrjevanih dejstev tožeče stranke izvesti dokaz z izvedencem, ki bi upošteval splošno znane spremembe na nepremičninskem trgu, ki so veljale v celotnem vtoževanem obdobju. Ob upoštevanju vseh okoliščin najemnina, določena v najemni pogodbi pred petimi leti, ni in ne more biti realni pokazatelj, še zlasti upoštevajoč, da se je območje lege nepremičnine turistično do leta 2020 dodobra razvilo, kar je dodatna postavka, ki je vplivala na višino uporabnine. Glede na izkazana dejstva bi moralo sodišče za pravilno ugotovitev dejanskega stanja in sprejetje pravilne odločitve izvesti dokaz z izvedencem finančne stroke. Pogoji za pobotni ugovor niso podani, saj dejanska in pravna vprašanja med strankama, izhajajoč iz predhodno veljavne najemne pogodbe, niso dokončno urejena. Tožena stranka bi lahko zahtevala pobot terjatev nasproti tožeči stranki, če bi obe terjatvi zapadli, vendar je tožeča stranka zatrjevala, da ta pogoj ni izpolnjen. Iz izpovedbe priče A. A. izhaja, da je bila tožena stranka deložirana in da je tožeča stranka na lastne stroške podrla nadstrešnico gostinskega lokala, ki ni bila legalizirana. V posledici česar ni bilo razmerje dokončno urejeno in terjatev tožene stranke iz naslova varščine ni zapadla, saj iz naslova po najemni pogodbi, skladno s 6. členom, najemnik do najemodajalca nima poravnanih vseh obveznosti. Obe stranki sta zavezanki za DDV, na podlagi najemne pogodbe sta podali izjavo o obračunavanju DDV od najemnine po 45. členu ZDDV-1. Iz te izjave izhaja, da je tožena stranka predhodno najeto nepremičnino uporabljala za obdavčeno dejavnost oziroma dejavnost, ki se po ZDDV-1 uvršča med prave oprostitve in da je imela na dan podpisa izjave pravico do odbitka vsega DDV. 45. člen ZDDV-1 ne pozna instituta umika izjave, sodišče bi moralo upoštevati, da je tožena stranka uporabljala nepremičnino še naprej in izvajala enake storitve le brez pravne podlage, tožeča stranka ji je zato izdajala račune iz naslova uporabnine.

Tožena stranka ni odgovorila na pritožbo.

Pritožba je delno utemeljena.

Ne gre za očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče prve stopnje ni postavilo izvedenca za ugotavljanje višine uporabnine. Ta očitek je podan samo, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe ali če sodba sploh nima razlogov ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Za izpodbijano sodbo tega ni mogoče reči. Ali je ali je zaradi opustitve izvedbe predlaganega dokaza z izvedencem podana kakšna druga kršitev pa v nadaljevanju.

6.Prav tako ne držijo očitki: (-) da se sodišče ni opredelilo do trditev tožeče stranke s kakšnim namenom je bila določena najemnina pod tržno, (-) da odločitev ni jasna, ob upoštevanju izpovedbe priče A. A., da je tožeča stranka izvedla cenitve kompleksa in bi morala biti tržna cena bistveno višja, (-) da je utemeljitev nelogična in sama s sabo v nasprotju, ker naj bi tožeča stranka trajno pristala na nižjo najemnino po sklenitvi aneksa, (-) da je nelogična utemeljitev, da tožeča stranka ni bila prikrajšana za znesek, ki presega znesek, ki ga je tožena stranka plačevala, (-) da je nejasen zaključek, da izgradnja prireditvenega prostora ni referenca, ki bi kazala na spremembo tržnih razmer, (-) da se sodišče ne opredeli do trditev in izpovedbe priče A. A. o turističnem napredku območja, razglasitvi naj kopališča, oživetju plaže ob kampu, (-) da sodbe ni mogoče preizkusiti in da je ponovno podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do osrednje trditve tožeče stranke zakaj je bila v najemni pogodbi določena najemnina nižja od tržne (16. točka obrazložitve). Ali je popolno ugotovilo dejstva je stvar nadaljnje presoje.

7.Ugotovitve sodišča prve stopnje niso pritožbeno sporne. Tožeča stranka je bila lastnica Avtokampa jezero, ki obsega objekt avtokamp, objekt recepcija, avtokamp in ograjen prostor za kampiranje. Stranki sta pisno sklenili najemno pogodbo tako, da sta 27. 8. 2018 sklenili aneks št. 1 k najemni pogodbi št. 4/2015 - INV z dne 20. 5. 2015 in se dogovorili za prenos najemne pogodbe na novega najemnika - toženo stranko za enako najemnino in dobo. V najemni pogodbi je bila določena višina najemnine 1.250,00 EUR mesečno, v kar ni bil vključen DDV. Pogodba je bila sklenjena za pet let in tožeča stranka je z dopisom z dne 21. 5. 2020 obvestila toženo stranko o izteku najemne pogodbe ter ji sporočila, da ne bo podaljšala pogodbenega razmerja in da naj pripravi objekt za primopredajo 12. 6. 2020. Tožena stranka ni predala predmeta najema v vtoževanem obdobju v posest tožeči stranki in tožeča stranka ni mogla dostopati do nepremičnine dokler tožena stranka ni vrnila ključev oziroma do njene deložacije junija 2021 (9., 10. točka obrazložitve). Prav tako ni sporno, da je tožena stranka tudi po prenehanju najemne pogodbe določen čas od 21. 5. do 31. 10. 2020 plačevala tožeči stranki znesek, ki ustreza višini prej pogodbeno dogovorjene najemnine 1.250,00 EUR in DDV, skupaj 1.525,00 EUR. Tožeča stranka je to upoštevala in odštela nekaj plačil pred vložitvijo izvršilnih predlogov in nekaj plačil med združitvijo pravd (16. in 17. točka obrazložitve). Sodišče je po delnem umiku tožbe delno ustavilo postopek v neizpodbijani II.-1. točki izreka sklepa.

8.Pritožbeno tudi ni sporen temelj, da je dolžna tožena stranka plačati tožeči stranki določeno nadomestilo za neupravičeno uporabo nepremičnine - primerno uporabnino. Glede na zavedanje tožene stranke o prenehanju najemne pogodbe in neobstoju opcijske pravice, je sodišče ni štelo za dobrovernega posestnika (13. točka obrazložitve). Kot materialnopravno podlago za presojo je uporabilo 198. člen Obligacijskega zakonika (8., 14. točka obrazložitve). Pritožbeno sporna je višina uporabnine, obračunavanje DDV od slednje (s poudarkom na okoliščinah konkretnega primera) in pobot vtoževane terjatve z varščino.

9.Tožeča stranka utemeljeno izpodbija stališče sodišča prve stopnje, da tudi v konkretnem primeru (kljub trditvam in dokaznemu predlogu tožeče stranke za postavitev izvedenca) velja sodna praksa, da z najemno pogodbo določena višina najemnine za sporni predmet ustreza pojmu primerne uporabnine, da ni nujno ugotavljanje hipotetične višine tržne najemnine, da konkretna pogodba najbolj točno pokaže stanje na trgu ter se približa vsebini prikrajšanja in obogatitve (15. točka obrazložitve). V pritožbi utemeljeno navaja, da odločbe v sodni praksi niso podobne z obravnavanim primerom po dejanskem stanju. Tožeča stranka tudi ni zahtevala ugotavljanja hipotetične višine tržne najemnine kot uporabnine, temveč konkretno višino tržne najemnine.

10.Za odločilno trditev, da primerna uporabnina presega pogodbeno dogovorjeno najemnino, je tožeča stranka navedla razumne argumente in predlagala dokaze. Tudi tožena stranka je navedla nasprotni razumni argument zakaj je bila po njenem v najemni pogodbi določena tržna najemnina in da ta ustreza uporabnini za obdobje po prenehanju najemne pogodbe. Argumente strank je povzelo sodišče prve stopnje in tožeča stranka obsežno ponavlja tiste na njeni strani: ker se je najemnik - tožena stranka zavezala poleg plačila najemnine tudi k določenim investicijskim vlaganjem v predmet najema, k programskim izboljšavam in dvigu kakovosti, da je bil predmet najema na turistično nerazviti lokaciji, da so se 5 let po sklenitvi najemne pogodbe spremenile tržne razmere (16. točka obrazložitve). Kot dokaz je tožeča stranka (poleg postavitve izvedenca) predložila gradivo Zavoda za turizem in Mestne občine. Sodišče prve stopnje je poleg vpogleda v listine zaslišalo tudi predlagano pričo A. A., vodjo upravljanja s premoženjem pri tožeči stranki. Tožena stranka pa je kot argument navedla epidemijo koronavirusa in temu je sodišče prve stopnje sledilo (16. točka obrazložitve). Če sodišča niso prepričali argumenti in do tedaj izvedeni dokazi tožeče stranke, potem v pritožbi utemeljeno navaja, da bi moralo (glede na njeno dokazno breme) izvesti še njen nadaljnji predlagani dokaz s postavitvijo izvedenca. V pritožbi na večih mestih utemeljeno navaja, da ga je predlagala in sicer na prvem naroku po združitvi treh pravdnih zadev 23. 8. 2023 ravno glede višine zahtevka (list. št. 60 spisa). Bistveno je, da je ugotavljanje višine tržne najemnine kot primerne uporabnine povezano s strokovnim znanjem, ki ga sodišče kot pravni strokovnjak praviloma nima. Tožeča stranka še utemeljeno navaja, da bi izvedenec upošteval argumente (dosledno: se opredelil do njih) obeh strank. Sodišče prve stopnje je prejudiciralo višino tržne najemnine brez lastnega znanja o tem. Nepravilen je zlasti zaključek, da (kljub argumentom in predlaganim dokazom) niso izkazani tehtni razlogi za odstopanje od pogodbeno dogovorjene višine najemnine in da bi angažiranje izvedenca po nepotrebnem podaljšalo ter podražilo dokazni postopek (16. točka obrazložitve). Tožeča stranka utemeljeno uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

11.Sodišče druge stopnje je ugotovilo, da glede na naravo, zlasti zaradi zagotavljanja pravice do pritožbe po 25. členu Ustave, ne more samo odpraviti kršitve postopka. Za izvajanje dokaza z izvedencem je potrebno najprej določiti predujem, stranka ga mora plačati, sodišče mora imenovati izvedenca, ta mora izdelati izvedensko mnenje, stranke imajo pravico do pripomb, nanje pa mora biti odgovorjeno v meritorni odločbi. Vse to je naloga sodišča prve stopnje. Postavitev izvedenca v pritožbenem postopku bi pomenilo ugotavljanje pomembnega sklopa dejstev šele na sodišču druge stopnje, s čimer bi bili stranki prikrajšani za dvostopenjski postopek. Sodišče druge stopnje je zato ugodilo pritožbi tožeče stranke glede I.-4. točke izreka sodbe, kjer je zavrnilo zahtevek za plačilo 22.763,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki se je nanašal na prvih pet računov za uporabnino (5 mesecev) od 21. 5. do 30. 6. 2020, od 1. 7. do 31. 7. 2020, od 1. 8. do 31. 8. 2020, za september 2020 in oktober 2020, ker je tožena stranka v tem obdobju plačevala tožeči stranki enak mesečni znesek, kot po najemni pogodbi (16. in 17. točka obrazložitve). Glede I.-4. točke izreka je razveljavilo sodbo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

12.Glede preostalega obdobja za plačilo uporabnine od novembra 2020 do konca maja 2021 (7 mesecev) je sodišče prve stopnje sicer prisodilo tožeči stranki mesečno 1.250,00 EUR (7x ta znesek je 8.750,00 EUR) in dva zneska nadomestil za uporabo stavbnega zemljišča z zakonskimi zamudnimi obrestmi, skupaj 17.278,64 EUR, ker naj bi pogodbena najemnina ustrezala primerni uporabnini brez DDV (18., 19. točka obrazložitve). Ta odločitev v I.-1. točki izreka sodbe ni izpodbijana in je pravnomočna.

13.Toženi zahtevek v presežku nad pravnomočno priznanim zneskom v I.-1. točki izreka sodbe 17.278,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za plačilo uporabnine od novembra 2020 do konca maja 2021 (7 mesecev) in dveh zneskov nadomestil za uporabo stavbnega zemljišča je sodišče prve stopnje zavrnilo v pritožbeno še izpodbijani I.-5. točki izreka sodbe. Mesečno je bil ta znesek sestavljen iz presežka nad posameznim prisojenim zneskom 1.250,00 EUR do zahtevanih (po računu neto) 2.387,00 EUR in DDV v znesku 525,14 EUR, skupaj 2.912,14 EUR. To pomeni, da je zavrnjeni presežni mesečni znesek, ki je pritožbeno še izpodbijan, zajemal razliko uporabnine (po računu neto) 1.137,00 EUR in celoten DDV 525,14 EUR, mesečno 1.662,14 EUR. Skupno za 7 mesecev od novembra 2020 do konca maja 2021 je to 11.634,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

14.Glede zavrnjenega DDV od novembra 2020 do konca maja 2021 (7 mesecev) mesečno 525,14 EUR se je sodišče prve stopnje sklicevalo na 44. člen ZDDV-1, 45. člen ZDDV-1 in izjavo o obračunavanju DDV od najemnine (18. točka obrazložitve). 44. člen ZDDV-1 v relevantnem delu določa, da so plačila DDV oproščene tudi naslednje transakcije: 2. najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom). 45. člen ZDD-1 pa določa: (1) Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena v 2., 7. in 8. točki 44. člena tega zakona, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine - davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. (2) Davčna zavezanca morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj pisnega dogovora o obdavčitvi transakcije v zvezi z nepremičnino, sklenjenega za namene prvega odstavka tega člena pred opravljeno dobavo.

15.Tožeča stranka se utemeljeno sklicuje na oba člena ZDDV-1. Določba 44. člena ZDDV-1 o oprostitvi plačila DDV od najemnine je izjema od splošne določbe prvega odstavka 3. člena ZDDV-1, po katerem so predmet DDV transakcije opravljanja storitev, ki jih davčni zavezanec opravi v okviru opravljanja svoje ekonomske dejavnosti na ozemlju Slovenije za plačilo. Določba 45. člena ZDDV pa je izjema od izjeme. Ravno za to izjemo od izjeme sta se dogovorili stranki ob sklenitvi najemne pogodbe, ko sta podpisali omenjeno izjavo o obračunavanju DDV od najemnine z dne 16. oz. 27. 8. 2018. Tožeča stranka se utemeljeno sklicuje in povzema vsebino te izjave: da se DDV v skladu s predmetno izjavo obračuna od 1. 9. 2018 dalje, da je najemnik zavezanec za DDV, da bo najete prostore uporabljal za obdavčeno dejavnost oziroma za dejavnost, ki se po ZDDV-1 uvršča med prave oprostitve in da ima na dan podpisa izjave pravico do odbitka vsega DDV, da bo najemodajalec na podlagi najemnikove izjave od najemnine za poslovni prostor obračunaval DDV po predpisani stopnji, da je dolžan najemnik v primeru izgube pravice do odbitka vsega DDV ali v primeru uporabe prostorov za druge namene o tem obvestiti ter da bosta o spremembi podatkov iz izjave takoj obvestila oba davčna urada (priloga A6).

16.Ločiti je potrebno davčno razmerje vsake od strank - davčnih zavezancev do države - fiskusa in civilnopravno razmerje med strankama. Stranki bi lahko ob sklenitvi najemne pogodbe sledili zakonski izjemi in koristili oprostitev plačila DDV za najem, vendar sta se iz določenega razloga odločili za zakonsko izjemo od izjeme ter ga obračunavali. Tožeča stranka utemeljeno navaja, da je tožena stranka še naprej uporabljala in zasedala nepremičnino, kot pred potekom najemne pogodbe, da sta stranki zavezanki za DDV in sta podali izjavo o obračunavanju DDV od najemnine, da je tožena stranka še naprej izvajala enake storitve, le brez pravne podlage in da ji je tožeča stranka utemeljeno izdala račune iz naslova uporabnine z vključenim DDV. Ni sporno, da je tožena stranka še eno leto po prenehanju najemne pogodbe zasedala nepremičnino tožeče stranke. Očitno je na njej opravljala dejavnost in svojim strankam zaračunavala DDV. Iz davčnega vidika se v njenem razmerju do države ni nič spremenilo. Če bi se, ker recimo ne bi bila več zavezanka za DDV ali ne bi več opravljala dejavnosti, bi morala v skladu z izjavo o tem obvestiti tožečo stranko in FURS. Tega ni zatrjevala. V davčnem razmerju strank do fiskusa se zato po prenehanju najemne pogodbe ni nič spremenilo. Spremenilo se je samo v civilnopravnem smislu, pa še to le glede podlage tožeče stranke za obračunavanje nadomestila iz pogodbene najemnine v zakonsko uporabnino, kar ni vplivalo na plačevanje DDV. Tožeča stranka zato utemeljeno zahteva plačilo DDV od uporabnine. Sodišče prve stopnje je v delu I.-5. točke izreka sodbe, ki se nanaša na zavrnjeni zahtevek za plačilo DDV, pravilno ugotovilo dejansko stanje, zmotno je uporabilo materialno pravo (peta alineja 358. člena ZPP).

17.Glede na to, da je sodišče prve stopnje z delno pravnomočno sodbo že prisodilo tožeči stranki uporabnino za preostalih 7 mesecev od novembra 2020 do konca maja 2021 mesečno 1.250,00 EUR, ji je sodišče druge stopnje prisodilo še 22% DDV na ta znesek. Mesečno to znaša 275,00 EUR, za 7 mesecev skupaj 1.925,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče druge stopnje je glede zneska 1.925,00 EUR spremenilo del izpodbijane I.-5. točke izreka sodbe tako, da je tožeči stranki prisodilo poleg pravnomočno priznanega zneska v I.-1. točki izreka sodbe 17.278,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi še nadaljnjih 1.925,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov:

- 275,00 EUR od 9. 12. 2020 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 1. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 2. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 10. 3. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 4. 2021 dalje do plačila,

- 275,00 EUR od 9. 4. 2024 dalje do plačila.

18.Preostali del še izpodbijane I.-5. točke izreka sodbe se je nanašal na še sporni mesečni znesek DDV 250,14 EUR po posameznem računu in na uporabnino po računu neto 1.137,00 EUR, kar znaša mesečno 1.387,14 EUR, za 7 mesecev od novembra 2020 do konca maja 2021 skupaj to znaša 9.709,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V tem delu je sodišče prve stopnje preuranjeno zavrnilo tožbeni zahtevek, ker ni izvedlo dokaza z izvedencem. Enako kot pri razveljavitvi I.-4. točke izreka sodbe je sodišče druge stopnje tudi v tem delu I.-5. točke izreka sodbe ugodilo pritožbi tožeče stranke, jo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje glede 9.709,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov:

- 1.387,14 EUR od 9. 12. 2020 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 1. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 2. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 10. 3. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od 9. 4. 2021 dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od dneva izdaje sodbe dalje do plačila,

- 1.387,14 EUR od dneva izdaje sodbe dalje do plačila (prvi odstavek 354. člena ZPP).

19.Glede varščine 3.000,00 EUR, ki jo je tožena stranka podala v pobot, se je sodišče prve stopnje sklicevalo na 6. člen najemne pogodbe (22. točka obrazložitve). Ta določa, da se varščina 3.000,00 EUR, ki jo je najemnik plačal za resnost ponudbe, zadrži kot jamstvo za plačilo najemnine. Varščina se najemniku povrne ob izteku pogodbe, kolikor ima poravnane vse obveznosti po tej pogodbi do najemodajalca (priloga A4).

20.Sodišče prve stopnje je zaključilo, da tožena stranka nima neporavnanih obveznosti iz najemne pogodbe na dan izdaje sodbe, zato so izpolnjeni pogoji iz 6. člena Najemne pogodbe za vračilo varščine (22. točka obrazložitve). V tem delu sodbe gre za vprašanje razlage pogodbe med strankama. Tožeča stranka neutemeljeno navaja, da pogoji za pobotni ugovor niso podani, da varščina ni zapadla, saj dejanska in pravna vprašanja med strankama, izhajajoč iz predhodno veljavne najemne pogodbe, niso dokončno urejena. S pritožbo želi široko razlagati pogodbeno določilo "poravnane vse obveznosti po tej pogodbi" tako, da zajema tudi vse zahtevke po prenehanju pogodbe, kot je uporabnina. Vendar to iz pogodbe ne izhaja, njeno besedilo pa je jasno. Tožeča stranka še navaja, da iz izpovedbe priče A. A. izhaja, da je bila tožena stranka deložirana in da je tožeča stranka na lastne stroške podrla nadstrešnico gostinskega lokala, ki ni bila legalizirana in v posledici česar ni bilo razmerje dokončno urejeno. Ampak tožeča stranka ni postavila nobenega zahtevka zoper toženo stranko zaradi stroškov podrtja nadstrešnice gostinskega lokala, zato zanje ni mogla zadržati varščine. Tako ni dokazala, da bi bila kljub razumljivi pogodbeni dikciji volja strank ob sklenitvi takšna, da je varščina namenjena tudi za morebitne obveznosti po prenehanju najemne pogodbe. Sodišče druge stopnje je zato zavrnilo nadaljnjo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v še izpodbijani I.-2. in I.-3. točki izreka (353. člen ZPP).

21.Sodišče druge stopnje je posledično razveljavitvi dela sodbe razveljavilo tudi II-2. izreka sklepa o stroških pravdnega postopka, ker še ni pravnomočno končan in ni znan končni uspeh strank (prvi odstavek 154. člena ZPP).

22.V novem sojenju naj sodišče prve stopnje izvede predlagani dokaz z izvedencem za ugotavljanje preostale višine primerne uporabnine z DDV in razsodi.

23.Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1(1) V prvi zadevi je šlo za zamudno sodbo in tožena stranka, ki na tožbo ni odgovorila, ni prerekala višine tožbenega zahtevka (sodba VSL I Cpg 298/2010). V drugi zadevi je tožeča stranka uveljavljala svoje prikrajšanje v obliki uporabnine v enaki višini, kot je bila dogovorjena v najemni pogodbi (sodba VSL I Cpg 975/2009). V tretji zadevi pa je sodišče odločilo, da mora toženec plačevati za uporabo poslovnega prostora uporabnino v enaki višini, ne da bi ugotavljalo kakšno dejansko korist je imel zaradi uporabe prostora, ker z uporabo prostora brez pravne podlage po poteku zakupne pogodbe ni mogel priti v ugodnejši položaj, kot ga je imel v času veljavnosti zakupne pogodbe (sodba VS RS II Ips 978/93).

2(2) Sodbi VSL II Cp 1118/2020, VSC Cp 226/2023.

3(3) Sodišče druge stopnje namenoma ni seštevalo zneskov z istima datumoma zapadlosti, temveč ju je ohranilo, kot sta v zahtevku.

4(4) Tudi v tem delu sodišče druge stopnje namenoma ni seštevalo zneskov z istima datumoma zapadlosti.