Jedro

Toženka je s tem, ko stanovanja ni predala v takšnem stanju, kot ga je prejela, kršila najemno pogodbo.

Toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da ni podane ne krivde ne protipravnosti njenega ravnanja. Ker ni skrbela za primerno čistočo stanovanja, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da je ravnala malomarno (krivdno). S tem, ko je opustila dolžno skrbnost, pa je obenem ravnala protipravno, saj je možnost nastanka škode predvidljiva posledica njene opustitve. Elementa krivde in protipravnosti se namreč pri opustitvenih ravnanjih tesno prepletata.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana spremeni tako, da se glasi: »Tožena stranka A. A. je dolžna tožeči stranki B. B. v roku 30 dni plačati znesek 2.657,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska: - 80,00 EUR od dne 20. 9. 2019 dalje do plačila, - 500,00 EUR od dne 21. 1. 2020 dalje do plačila, - 206,9 EUR od vložitve tožbe dalje do plačila, - 388,54 EUR od dne 12. 2. 2020 dalje do plačila, - 128,65 EUR od dne 3. 3. 2020 dalje do plačila, - 7,10 EUR od dne 22. 5. 2020 dalje do plačila, -34,51 EUR od dne 22. 5. 2020 dalje do plačila, - 1311,78 EUR od vložitve tožbe dalje do plačila.

V presežku se tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 30 dni povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 1121,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izteka prostovoljnega roka za plačilo obveznosti do plačila.«

II. V preostalem delu se pritožba tožene stranke in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka (toženka) v roku 30 dni dolžna tožeči stranki (tožniku) plačati 3.195,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 500,00 EUR od dne 20. 9. 2019 do plačila, od zneska 500,00 od dne 21. 1. 2020 do plačila, od zneska 265,00 EUR od dne 17. 2. 2020 do plačila, od zneska 388,54 EUR od dne 12. 2. 2020 do plačila, od zneska 128,65 EUR od dne 3. 3. 2020 do plačila, od zneska 7,10 EUR od dne 22. 5. 2020 do plačila, od zneska 34,51 EUR od dne 22. 5. 2020 do plačila, od zneska 1.371,69 EUR od dneva vložitve tožbe dalje. V presežku je zahtevek tožnika zavrnilo (točka I. izreka). Odločilo je še, da je toženka v roku 30 dni dolžna povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 1.152,45 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (točka II. Izreka).

2. Zoper prvostopenjsko sodbo sta se pritožila tako tožnik kot tudi toženka.

3. Tožnik se je pritožil iz vseh predvidenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku s stroškovno posledico v celoti ugodi, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Pojasnjuje, da se ne strinja z odločitvijo sodišča glede stroškov čiščenja. Sodišče je sicer pravilno ugotovilo, da je bilo stanovanje umazano, je pa napačno priznalo le strošek čiščenja, ki je bil potreben odpravo neprimernega stanja, v katerem je stanovanje pustila toženka, ne pa tudi strošek čiščenja, ki se je opravilo za obrtniškimi deli. Potrebna so bila namreč tudi določena obrtniška dela, ki so bila posledica neprimernega ravnanja toženke. Sodišče je prav tako napačno priznalo samo šest ur čiščenja, česar pa niti ni obrazložilo, ampak je zgolj zapisalo, da je odločilo po prostem preudarku. Ne strinja se s prisojenim zneskom za škodo sedežne garniture, ki je bila uničena in potrebna zamenjave. Toženka ni obrazloženo prerekala navedbe o stanju sedežne garniture, zaradi česar sodišče ne bi smelo po prostem preudarku znižati zahtevani znesek, ampak prisoditi zahtevano višino. Podrejeno izpostavlja, da sodišče ni upoštevalo, da je bila oprema v trenutku oddaje stanovanja (2017) stara dve leti. Ker se je toženka izselila februarja 2020, ne more biti amortizacija tolikšna, da je tožnik upravičen le do škode v višini 100,00 EUR. Tožnik je tudi predložil informativno ponudbo L. v višini 1.349,00 EUR in je pri določitvi zneska 500,00 EUR že upošteval amortizacijo. Izpostavlja še, da prosti preudarek ne opravičuje samovoljnosti in bi sodišče moralo upoštevati vse okoliščine, ki so odločilne za odločitev o višini zahtevka. Ker sodišče pri uporabi prostega preudarka svoje odločitve ni obrazložilo, se sodba v tem delu ne da preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb ZPP. Tudi glede bele tehnike je sodišče napačno odločilo, da je tožnik upravičen do povračila v nižjem znesku, kot je zahteval. Izpostavlja, da pečica in hladilnik nista bila samo zanemarjena, ampak uničena oz. poškodovana. Iz naslova uničene kuhinjske pečice je zahteval 302,00 EUR, čeprav je zanjo plačal 587,99 EUR, za hladilnik pa 150,00 EUR, čeprav se predračun glasi na 199,99 EUR. Sodišče je omenjeno spregledalo, prostega preudarka znova ni obrazložilo, prav tako pa toženka ni obrazloženo prerekala njegovih navedb. Napačna je tudi odločitev glede višine stroška vzpostavitve prejšnjega stanja stanovanja. Tožnik je zahteval 600 EUR (15-krat po 40,00 EUR), čemur pa toženka ni oporekala, zato tožeči stranki ni bilo treba podrobneje obrazložiti te postavke. Sodišče je spregledalo, da toženka temu ni ugovarjala, zato bi sodišče moralo šteti to dejstvo za priznano. Nepravilno je stališče, da tožnik ni upravičen do zneska 500,00 EUR, ker je bil vzrok za izgubljeno najemnino epidemija koronavirusa. Neprerekano dejstvo je namreč ostalo, da je tožnik izgubil to najemnino, ker je moral ponovno vzpostaviti stanje stanovanja. Dejstvo je, da je bilo treba stanovanje sanirati, sanacija pa se je zavlekla zaradi koronavirusne epidemije. Nenazadnje opozarja še, da mu je sodišče napačno priznalo zgolj 80 točk za pripravljalno vlogo, saj bi mu moralo 150 točk. 4. Toženka, ki se je prav tako pritožila iz vseh predvidenih razlogov, predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek s stroškovno posledico v celoti zavrne, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje in tožniku naloži stroške pritožbenega postopka.

Toženka pojasnjuje, da je na 2. naroku dne 4. 10. 2021 predlagala zaslišanje C. C., ki naj bi izpovedal o rabi in stanju nepremičnine ob predaji. Sodišče je predlog zavrnilo in sploh ni presojalo, ali bi dopustitev dokaza zavlekla reševanje spora, zaradi česar se sodbe ne da preizkusiti. Sodišče prav tako ni presojalo, ali bi dopustitev navedb iz pripravljalne vloge z dne 21. 9. 2021, ki je prav tako ni upoštevalo, zavleklo reševanje spora. Prav tako je obrazložitev v nasprotju z določbo četrtega odstavka 286.a člena ZPP, ki določa, da določba prvega odstavka [tega člena] ne posega v pravico stranke, da tudi brez poziva sodišča po pripravljalnem naroku predloži pripravljalne vloge. Sodišče tudi ni preverilo, ali je bil toženki poziv glede pravočasnega pošiljanja vlog sploh kadarkoli pravilno vročen. Ne strinja se, da ni plačala najemnine za september 2019. Sodišče se je pri svojem utemeljevanju oprlo zgolj na izdane račune, kar pa samo po sebi ne pomeni obveznosti nastanka plačila najemnine. Nepravilna je tudi odločitev glede plačila najemnine za februar 2020. Sodišče je spregledalo, da je toženka ključe vrnila že 10. 2. 2020, da je najemno pogodbo za drugo stanovanje sklenila že s 1. 2. 2020 in zlasti, da je tožnik odpovedal najemno pogodbo že 15. 1. 2020 z 8-dnevnim rokom, da se toženka izseli. Navedeno nedvomno pomeni, da obveznost plačila najemnine za mesec februar 2020 ni mogla nastati, saj je bilo najemno razmerje odpovedano. Glede stroška za opravljene storitve podjetju GEN-I v višini 128,65 EUR je povsem nejasno, za katero obdobje in na kakšni podlagi je tožnik strošek sploh poravnal. Še več, sodišče ni upoštevalo dejstva, da je bil navedeni račun plačan šele 2. 3. 2020, tj. več kot mesec dni po izselitvi toženke. Glede domnevnih stroškov R. sodba ne vsebuje nobenih razlogov. Kar se tiče stroškov priklopa in odklopa električne energije z dne 3. 3. 2020, sodišče pri svoji odločitvi ni upoštevalo datuma odklopa elektrike, ki je še sedaj neznano. Ker je tožnik odpovedal najemno pogodbo, je bilo na njemu, da poskrbi za nadaljnje obratovalne stroške. Glede pleskanja vztraja, da se v stanovanju ni kadilo in da je sodišče odločalo zgolj na podlagi posrednih dokazov, saj nihče od zaslišanih prič ni izpovedal, da je toženko videl kaditi v stanovanju. Pleskar D. D. je izpovedal, da v času epidemije več mesecev ni pleskal, upoštevaje dejstvo, da je bilo stanovanje dvakrat očiščeno, je nemogoče, da bi stanovanje imelo vonj po cigaretnem dimu. Povsem razumno je, da stene z leti rumenijo in sodišče v tem delu nikakor ni ustrezno ugotavljalo razloga nastanka porumenelih sten. Tožnik tudi ni predložil nikakršnega potrdila o plačilu stroškov v višini 790,00 EUR, pa tudi sicer tega ni potrdila priča D. D. Glede čiščenja sodišče ni upoštevalo dokaznega gradiva toženke, zlasti priloženih fotografij v odgovoru na tožbo, iz katerih izhaja, da je bilo stanovanje 31. 1. 2020 očiščeno. Priča E. E. ni vedela izpovedati datuma čiščenja stanovanja. Račun, ki ga je izstavila, pa je bil izstavljen šele dne 20. 5. 2020, tj. štiri mesece po izselitvi toženke iz stanovanja. Glede na navedeno zaslišanje E. E. ni v vzročni zvezi z ravnanji toženke. Glede poškodovane notranje opreme ni podane odškodninske odgovornosti, zlasti ni podane krivde in protipravnosti. Neudeležba toženke na prevzemu stanovanju, o katerem sploh ni bila obveščena, pa sama po sebi ne more vzpostaviti odškodninske odgovornosti. Sodišče pri odločanju ni upoštevalo, da se je sedežna garnitura nahajala ob vnožju vrat, zaradi česar se je blago poškodovalo ob hoji, ki ustreza standardu normalne rabe in ne predstavlja protipravnega ravnanja. Kar se tiče bele tehnike, je sodišče tekom dokazne ocene zgolj ugotovilo, da so na pečici mastni madeži, v hladilniku pa sledovi plesni. Omenjeno nikakor ne predstavlja potrebe po nakupu novega hladilnika in pečice. Bela tehnika se torej lahko samo očisti, kar pomeni, da je tožnik z nakupom bele tehnike povzročil povsem nepotreben strošek. Tako je z izpodbijano sodbo toženki naloženo plačilo čiščenja, kakor tudi plačilo škode. Iz 15. točke obrazložitve izpodbijane sodbe ni jasno, za katere zavese je toženka dolžna povrniti škodo v višini 60,00 EUR. Obrazložitev si med seboj celo nasprotuje, saj iz prvega dela po po izpovedbi tožnika izhaja, da naj bile od prihodu v stanovanju pokrivne zavese na oknih (torej ne dekorativne) , ni pa bilo dekorativnih zaves v kuhinji in jedilnici, medtem ko naj bi bile v spalnici celo neke druge zavese. Toženka tudi ni izpovedala, da so bile tožnikove dekorativne zavese v škatli v kleti, temveč le, da: “Zavese niso bile v škatli v kleti”, česar pa tožnik nikoli ni prerekal, zato ne drži, da se izpovedba toženka nasprotuje z navedbo v odgovoru na tožbo. Tožnik tudi sicer ni predložil dokazila o dejanskem plačilu navedenega računa, temveč zgolj predračun za izdelavo zaves, kar ne pomeni, da so mu dejansko nastali stroški. Nenazadnje tožnik ni predložil nikakršnih dokazil oziroma ni konkretiziral ravnanj vzpostavitve prejšnjega stanja. Trditvena podlaga je v tem pogledu povsem pomanjkljiva, zahtevek pa ni v ničemer podkrepljen. Prav tako ni jasno, kako je sodišče sklenilo, da urna postavka znaša 12,00 EUR ter da 15 ur predstavlja primerno zadoščenje za tožnika.

5. Tožnik in toženka sta odgovorila na pritožbi in predlagata njuno zavrnitev.

6. Pritožba toženke je delno utemeljena. Pritožba tožnika ni utemeljena.

**Glede očitanih procesnih kršitev**

7. Toženka je na naroku za glavno obravnavo dne 4. 10. 2021 predlagala zaslišanje C. C. (na list. 73). Sodišče je dokazni predlog zavrnilo iz dveh razlogov, in sicer primarno, da je dejansko stanje zadosti razjasnjeno in sekundarno, da je bila toženka z dokaznim predlogom prekludirana (4. točka obrazložitve). Ker je šlo za dokaz v korist toženke, slednja pravilno izpostavlja, da je primarni razlog zavrnitve, tj. da je dejansko dovolj razčiščeno, neustrezen, saj takšno utemeljevanje predstavlja nedovoljeno vnaprejšnjo dokazno oceno. Pri zavrnitvi dokaznega predloga prvostopenjsko sodišče namreč tudi ni utemeljilo, da je dejstvo, ki ga je toženka želela dokazati, štelo za resnično, izvedba dokaza pa tudi ob upoštevanju ostalih dokazov, kljub temu ne bi spremenila (končne) dokazne ocene.1 Glede drugega nosilnega razloga (prekluzije) toženka sicer pravilno2 opozarja, da se sodišče ni posebej opredelilo, zakaj bi predlagani dokaz zavlekel postopek. Ker je pritožbeno sodišče glede časovnega vpogleda v potek prvostopenjskega postopka, ki izhaja neposredno iz spisa, v enakem spoznavnem položaju kot prvostopenjsko sodišče, ugotavlja, da je sodišče na naroku, na katerem je toženka predlagala zaslišanja C. C., zaključilo glavno obravnavo. Ker bi dopustitev dokaza, narekovala še 3. narok za glavno obravnavo, bi to brez dvoma zavleklo reševanje spora. Ker toženka ni podala nobenega opravičljivega razloga, zakaj izvedbe dokaza ni predlagala že prej,3 hkrati pa bi izvedba dokaza zavlekla reševanje spora, je upoštevaje tretji odstavek 286. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), neutemeljen pritožbeni očitek toženke, da glede predloga zaslišanja C. C. ni bila prekludirana.

8. Toženka pravilno opozarja, da sodišče prve stopnje tudi ni obrazložilo, zakaj bi dopustitev njene pripravljalne vloge z dne 21. 9. 2021 zavleklo reševanje spora. Ob vpogledu v spis pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče vlogo prejelo 21. 9. 2021 in jo tožniku vročilo 22. 9. 2021. Ker rok, v katerem se stranka lahko izjavi o navedbah nasprotne stranke, ne sme biti krajši od 15 dni (tretji odstavek 286.a člena ZPP), bi upoštevanje te vloge narekovalo prestavitev naroka z dne 4. 10. 2021. Drži sicer, da lahko stranke tudi brez poziva sodišča po pripravljalnem naroku predložijo pripravljalne vloge. Vendar morajo skladno s četrtim odstavkom 286.a člena ZPP vlogo poslati dovolj zgodaj, da jo je mogoče vročiti nasprotni stranki pravočasno pred narokom, tako da zaradi zagotovitve pravice nasprotne stranke do izjavljanja ne bo potrebna preložitev naroka. Ker bi upoštevanje vloge z dne 21. 9. 2021 zaradi preložitve naroka zavleklo reševanje spora, toženka tudi v tem pogledu neutemeljeno navaja, da ni bila prekludirana.4 **Glede neplačanih najemnin**

9. Zaključek sodišča prve stopnje, da toženka ni plačala najemnine za mesec september v letu 2019, je pravilen. Iz knjige izdanih računov (priloga A17), na katero se je sklicevalo sodišče prve stopnje in je toženka ni prerekala, izhaja, da račun za september 2019 ni bil plačan. Prav tako iz prometa računa tožnika (tudi priloga A17) izhaja, da je bilo v letu 2019 od izdanih dvanajst računov s strani toženke plačanih zgolj enajst. Pritožbeni očitek toženke, da je za leto 2019 plačala vse račune, je zato neutemeljen.

10. Kar se tiče najemnine za februar, toženka utemeljeno navaja, da je že v odgovoru na tožbo navajala, da ji je tožnik 15. 1. 2020 odpovedal najemno razmerje z 8-dnevnim rokom, da se izseli, do česar se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo. Prav tako je toženka predložila pisno odpoved najemne pogodbe (“Odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov najemnika” - priloga B1). Da je bilo najemno razmerje odpovedano, je v 1. pripravljalni vlogi priznal tudi tožnik, ki pa je obenem pojasnil, da se toženka ni želela izseliti. Ker se je 8-dnevni izselitveni rok iztekel 23. 1. 2020, je s tem dnem dokončno prenehalo najemno razmerje med pravdnima strankama, ne pa šele 16. 2. 2020, kot je zaključilo sodišče prve stopnje (6. točka obrazložitve). Sledi pa pritožbeno sodišče ugotovitvi prvostopenjskega sodišča, da toženka ni uspela z ničemer dokazati, da se je (že) dne 31. 1. 2020 izselila (6. točka obrazložitve). Prav tako je toženka sama izpovedala, da je ključe stanovanja tožniku poslala po pošti šele 10. 2. 2020. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je toženka od vključno 24. 1. 2020 dalje v stanovanju tožnika bivala brez pravnega naslova in za obdobje od prenehanja najemnega razmerja do izselitve dolguje uporabnino, ne pa najemnine. Kar se tiče določitve dneva, od katerega je tožnik imel znova na voljo svoje stanovanje, je tožnik sam izpovedal, da je ključe toženke prejel dne 12. 2. 2020 (na list. st. 76), kar se smiselno sklada z izpovedbo toženke, da je ključe poslala dne 10. 2. 2020. Da so bili ključi stanovanja poslani dne 10. 2. 2020 ob 16:59 uri izhaja tudi iz slike pošiljke, ki jo je predložil tožnik (A16). Ker s tem v ničemer ne posega v dokazno oceno prvostopenjskega sodišča, hkrati pa gre za dejstva, ki med pravdnima strankama niso bila sporna, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnik od dne 13. 2. 2020 dalje lahko uporabljal svoje stanovanje. Zato mu toženka za obdobje5 od 1. 2. 2020 do vključno 12. 2. 2020 dolguje uporabnino, ki ustreza sorazmernemu delu med pravdnima strankama dogovorjene najemnine (500,00 EUR).6 Glede na navedeno je pritožbeno sodišče v tem delu izpodbijano sodbo spremenilo tako, da toženka za februar 2020 namesto 265,00 EUR dolguje 206,9 EUR z zamudnimi obrestmi7 od dneva vložitve tožbe.8 **Glede neplačanih stroškov stanovanja**

11. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da z izjemo odklopa in priklopa elektrike, toženka neplačanih stroškov stanovanja v odgovoru na tožbo (na list. 13-15)9 ni prerekala, zato gre v preostalem delu za nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ker je toženka sama navajala, da ni plačevala elektrike, da je do odklopa prišlo že dne 26. 2. 2020 (na list. 14), da je do ponovnega vklopa prišlo 3. 3. 202010 (8. točka obrazložitve), je pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da je strošek odlopa in vklopa električne energije v vzročni zvezi z ravnanjem toženke.

**Glede pleskanja stanovanja**

12. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, da je toženka s tem, ko stanovanja ni predala v takšnem stanju, kot ga je prejela, kršila najemno pogodbo11 in je dolžna povrniti stroške beljenja v višini 790,00 EUR. Prvostopenjsko sodišče je svojo odločitev prepričljivo oprlo na izpovedbo tožnika ter izpovedbi E. E. in pleskarja D. D., iz katerih izhaja, da je toženka stene stanovanja pustila v (zanemarjenem) stanju,12 ki brez dvoma presega standard normalne rabe. Ali so bile stene poškodovane zaradi kajenja toženke ali siceršnjega ravnanja toženke niti ni bistveno. Poglavitno je, da ni bilo prerekano, da je toženka prejela v uporabo stanovanje s čistimi stenami, obenem pa je prvostopenjsko sodišče v dokaznem postopku ugotovilo, da so bile stene v bistveno slabšem stanju po njenem odhodu. Zato je nerelevantno pritožbeno problematiziranje toženke, da sodišče ni imelo strokovnega znanja glede vzroka za porumenelost sten. Tožnik je že v tožbi predložil račun za beljenje (4. stran tožbe dne 22. 7. 2020 in priloga A14), zato ne drži tudi pritožbena navedba toženke, da tožnik ni predložil nikakršnega potrdila o plačilu. Prav tako je priča D. D. zaslišan izrecno izpovedal, da podatki na računu držijo. Nenazadnje je prvostopenjsko sodišče tudi pravilno izpostavilo, da je toženka v dopisu, poslanem tožniku (priloga A16), sama priznala, da zaradi časovne stiske ni prebelila stanovanja, iz česar izhaja, da se je zavedala, da bi to morala storiti.

**Glede čiščenja**

13. Odločitev glede priznanih stroškov čiščenja sta izpodbijali obe pravdni stranki. Kar se tiče potrebe čiščenja zaradi ravnanj toženke, je prvostopenjsko sodišče, upoštevaje izpovedbo tožnika in priče F. F., prepričljivo ugotovilo, da stanovanje ob predaji s strani toženke ni bilo počiščeno. Da je bilo stanovanje umazano, je prvostopenjsko sodišče ugotovilo (14. točka obrazložitve) tudi na podlagi fotografij (A18), ki jih je predložil tožnik, iz katerih je razvidno, da so v pečici mastni madeži, v hladilniku pa sledovi plesni. Drži sicer, da je toženka v odgovoru na tožbo predložila slikovno gradivo (priloga B5), iz katerega na prvi pogled (prima facie) izhaja, da je bilo stanovanje čisto. Prav tako toženka v pritožbi utemeljeno graja, da se prvostopenjsko sodišče do slednjega ni opredelilo. Ker je pritožbeno sodišče glede priloženih fotografij v enakem spoznavnem položaju, je kršitev, upoštevaje 3. alinejo 358. člena ZPP, samo odpravilo. Pri tem je pritožbeno sodišče ugotovilo, da ravno ti predmeti, za katere je tožnik zatrjeval in dokazal, da so bili najbolj umazani (stene, pečica, hladilnik itd. ) oz. poškodovani (sedežna garnitura), niso prikazani v slikovnem gradivu, ki ga je toženka priložila ob odgovoru na tožbo. Očitno je, da so bile fotografije selektivno izbrane in ne odražajo resničnega dejanskega stanja ob primopredaji, zato ne morejo spremeniti dokazne ocene. Prerekanja toženke glede datuma izdanega računa (priloga A15) pa predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP), saj tega ni grajala v prvostopenjskem postopku. Glede na navedeno je zaključek sodišča prve stopnje, da je toženka s tem, ko je stanovanje pustila umazano, kršila najemno pogodbo, sam po sebi pravilen, pritožbeno sodišče pa je pomanjkljivo opredelitev do dokazov toženke samo odpravilo.

14. Glede višine stroškov čiščenja tožnik v svoji pritožbi neutemeljeno navaja, da bi moralo prvostopenjsko sodišče priznati dvojno čiščenje - tako čiščenje za odpravo neprimernega stanja, v katerem je toženka zapustila stanovanje, kot tudi strošek čiščenja, ki se je opravilo za obrtniškimi deli. Priča D. D. je namreč izpovedal,13 da so za pleskanjem počistili sami, kot bo nadrobneje obrazloženo v nadaljevanju, pa tožniku ni uspelo dokazati, da so bila druga izvedena obrtniška dela posledica ravnanj toženke. Ima pa tožnik prav, da uporaba prostega preudarka ne opravičuje samovoljnosti, ampak mora sodišče pri njegovi uporabi upoštevati vse okoliščine, ki so odločilne za odločitev o višini zahtevka.14 Tožnik tako utemeljeno graja, da sodišče ni podalo nobene obrazložitve, kako je z uporabo prostega preudarka presodilo, da je za čiščenje stanovanja zadostovalo šest ur. Glede na siceršnjo (pravilno) ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je bilo treba stanovanje tožnika zaradi ravnanj toženke počistiti enkrat in da je tožnik predložil račun za 19 ur čiščenja (priloga A15), kolikor je priča E. E. potrebovala, da je stanovanje počistila dvakrat, je pritožbeno sodišče z uporabo prostega preudarka (216. člen ZPP) presodilo, da je za enkratno čiščenje stanovanja zadostovalo 9,5 ure. Ker iz računa izhaja, da je bila urna postavka 12,00 EUR in da je izdajatelj računa davčni zavezanec, je pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo v tem delu spremenilo tako, da je namesto 72,00 EUR, tožniku priznalo 139,08 EUR za strošek čiščenja.

**Glede poškodovanega interjerja**

15. Kar se tiče temelja odškodninske odgovornosti, toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da ni podane ne krivde ne protipravnosti njenega ravnanja. Ker toženka ni skrbela za primerno čistočo stanovanja, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo (11. točke obrazložitve), da je ravnala malomarno (krivdno). S tem, ko je opustila dolžno skrbnost, pa je obenem ravnala protipravno, saj je možnost nastanka škode predvidljiva posledica njene opustitve.15 Elementa krivde in protipravnosti se namreč pri opustitvenih ravnanjih tesno prepletata.16 Prav tako ne drži, da je sodišče toženkino neudeležbo na prevzemu povezalo z vzpostavijo odškodninske odgovornosti. Iz sodbe smiselno izhaja samo, da je sodišče svoje zaključke oprlo na primopredajni zapisnik in tožnikovo izpovedbo, toženka pa po lastni krivdi ni bila prisotna (prav tako 11. točka obrazložitve) in posledično ni podala pripomb na primopredajni zapisnik.

**Glede sedežne garniture**

16. Odločitev glede višine škode zaradi poškodovane sedežne garniture sta izpodbijali obe pravdni stranki. Ker je bilo pohištvo dve leti pred vselitvijo toženke generalno obnovljeno (13. točka obrazložitve) in ni imelo nobenih poškodb, je pritožbena navedba toženke, da so poškodbe na sedežni garnituri posledica dejstva, da se je nahajala ob vznožju vrat in da je do poškodb prišlo ob normalni rabi, neživljenjska in neprepričljiva. Če bi to držalo, bi morale biti poškodbe opazne že ob prevzemu stanovanja s strani toženke, saj pohištvo ni bilo novo, kar pa ne izhaja iz primopredajnega zapisnika (priloga A5). Glede na izpovedbo tožnika in priče E. E. ter fotografij tožnika (priloga A18), iz katerih že na prvi pogled izhaja, da je sedežna garnitura na več mestih raztrgana in potrebna zamenjave, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je toženka povzročila škodo.

17. Kar se tiče same višine škode, je neutemeljeno pritožbeno naziranje tožnika, da toženka ni dovolj konkretizirano prerekala navedbe o stanju sedežne garniture. S tem, ko je navajala, da je bila sedežna garnitura v enakem stanju kot pri najemu stanovanja, je zadostila svojemu trditvenemu bremenu. Ima pa tožnik prav, da je prvostopenjsko sodišče tudi v tem delu povsem arbitrarno in neobrazloženo uporabilo prosti preudarek. Omenjeno kršitev je pritožbeno sodišče odpravilo in vsebinsko napolnilo uporabo prostega preudarka. Ker se je toženka leta 2017 vselila v najemno stanovanje in glede na izpovedbo tožnika, da je bilo stanovanje dve leti pred vselitvijo toženke generalno obnovljeno, je pritožbeno sodišče pri odmeri škode izhajalo iz tega, da je bila sedežna garnitura v letu 2015 nova. Ob odsotnosti ostalih okoliščin in ker iz predračuna za novo sedežno garnituro v vrednosti 1.349,00 EUR (priloga A23) ni mogoče zaključiti, da se nanaša na primerljivo sedežno garnituro, je kot izhodišče za vrednost sedežne garniture vzelo zahtevanih 500,00 EUR. Ker pravdni stranki nista zatrjevali amortizacijskih stopenj, ki jih je mogoče uporabiti kot merilo padanja vrednosti stvari kot posledice normalne rabe, je z nadaljnjo uporabo prostega preudarka pritožbeno upoštevala 10 % amortizacijsko stopnjo, ki skladno s 3. točko petega odstavka 33. člena Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (ZDDPO-2) predstavlja polovico najvišje letne amortizacijske stopnje za opremo (20 %). Ker je bila sedežna garnitura ob izselitvi toženke stara 5 let, bi bila vrednost sedežne garniture ob normalni rabi in upoštevanju amortizacijske stopnje 10 % letno 250,00 EUR. Ker je glede na priložene slikovno gradivo (priloga A18) toženka sedežno garnituro poškodovala do te mere, da je bila potrebna zamenjave, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremenilo tako, da je tožnik namesto 100,00 EUR, upravičen do povračila škode v znesku 250,00 EUR.

**Glede bele tehnike**

18. Odločitev glede višine škode zaradi poškodovane bele tehnike sta izpodbijali obe pravdni stranki. Toženka utemeljeno navaja, da iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča (14. točka obrazložitve), kot tudi iz priloženega slikovnega gradiva (priloga A18), ne izhaja, da sta bila hladilnik in pečica poškodovana (uničena), ampak zgolj umazana oz. plesniva. Ker je bilo tožniku že prisojeno nadomestilo za čiščenje celotnega stanovanja, je pritožbeno sodišče v tem delu prvostopenjsko sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo zahtevek tudi glede 90,00 EUR, ki jih je sodišče prve stopnje prisodilo zaradi škode na beli tehniki. Glede na navedeno so pritožbeni očitki tožnika v zvezi z nepravilno uporabo prostega preudarka nerelevantni. Stroška nove pečice in hladilnika pa toženki ni mogoče naperiti, saj tožnik ni uspel dokazati, da je bila zamenjava potrebna zaradi ravnanj toženke.

**Glede odtujenih zaves**

19. Toženka v pritožbi sicer utemeljeno navaja, da iz izpodbijanega sodbe ni povsem jasno, za katere zavese je dolžna povrniti 60,00 EUR. Iz sodbe namreč izhaja, da je tožnik navajal, da manjkajo zavese v spalnici in dnevni sobi, izpovedal pa je, da ni bilo zaves v kuhinji in jedilnici (15. točka obrazložitve). Kljub temu iz sodbe jasno izhaja, da je v stanovanju, ko ga je toženka zapustila, manjkalo dvoje zaves. Sama pretekla lokacija odtujenih zaves v stanovanju pa z vidika določitve višine škode ni bistvena. Imata pa pravdni stranki prav, da sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti, saj je prvostopenjsko sodišče povsem arbitrarno uporabilo prosti preudarek. Omenjeno kršitev je pritožbeno sodišče odpravilo in vsebinsko napolnilo uporabo prostega preudarka. Ob odsotnosti ostalih okoliščin je kot strošek novih zaves v letu 2015, ko je bilo stanovanje generalno obnovljeno, vzelo 106,02 EUR, kakor izhaja iz predloženega predračuna (priloga A20). Ker so bile zavese ob izselitvi toženke stare približno 5 let, bi bila njihova vrednost ob normalni rabi in upoštevanju amortizacijske stopnje 10 % letno 53,01 EUR. Ker je prvostopenjsko sodišče prisodilo nekoliko več (60,00 EUR), je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremenilo tako, da je toženka zaradi odtujenih zavest namesto 60,00 EUR, dolžna plačati 53,01 EUR.

**Glede (časovnih) stroškov vzpostavitve prejšnjega stanja in izgubljene mesečne najemnine**

20. Tožnik v pritožbi neutemeljeno navaja, da toženka ni ugovarjala stroškom vzpostavitve prejšnjega stanja in izgubljeni mesečni najemnini, ker stanovanja ni mogel oddajati. Toženka je namreč v odgovoru na tožbo zatrjevala, da je stanovanje zapustila čisto in urejeno. Prav tako je prerekala vso škodo na pohištvu. Ker iz njene trditvene podlage tako jasno izhaja (zatrjevano) dejstvo, da vzpostavitev prejšnjega stanja ni bila potrebna, ji ni bilo treba še posebej prerekati povsem posplošenih navajanj tožnika, da je imel stroške zaradi vzpostavitve prejšnjega stanja in da je zaradi vzpostavljanja prejšnjega stanja izgubil mesečno najemnino. Prav tako toženka v pritožbi utemeljeno opozarja, da je trditvena podlaga v tem pogledu v celoti pomanjkljiva. Ker tožnik glede izgubljenega časa zaradi obnovitve stanovanja ni podal nobene trditvene podlage (npr. zakaj je potreboval 40 ur),17 je zahtevek v tem delu nesklepčen. Hkrati si razlogi sodbe nasprotujejo, saj je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da tožnik svojega zahtevka ni dovolj substanciral (16. točka obrazložitve), kljub temu pa mu je prisodilo 180,00 EUR. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremenilo tako, da je zavrnilo zahtevek tožnika tudi glede prisojenih 180,00 EUR. Pritožbene navedbe tožnika v zvezi z nepravilno uporabo prostega preudarka pa se s tem izkažejo za nerelevantne.

21. Zaključek, da tožnik ni zaradi ravnanj toženke izgubil mesečno najemnino kot posledico nezmožnosti oddajanja, je pravilen. Ker je tožnik sam izpovedal, da je v stanovanje vstopil šele 2. 3. 2020 (na list. št. 76), tj. tri tedne potem, ko je prejel ključe, je v glavnem prispeval sam, da se je sanacija stanovanja zaradi kasnejše epidemije18 koronavirusa zamaknila. Prav tako je tudi sam izpovedal, da stanovanja ni mogel prenoviti zaradi epidemije, niti ni navajal, kaj šele dokazal, da je imel že novega najemnika stanovanja, zato je odločitev tem delu pravilna.

**Glede varščine**

22. Nenazadnje je pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa sodbe ugotovilo, da si nasprotujejo razlogi sodbe (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) glede upoštevanja plačane varščine. Prvostopenjsko sodišče je po eni strani zaključilo, da je od zahtevanega zneska najemnin treba odšteti znesek varščine, po drugi strani pa zneska samo ni odštelo z utemeljitvijo, da toženka ni podala pravilnega pobotnega ugovora. Hkrati pa je pravdnima stranka naložilo, „da morata znesek varščine pobotati pri poplačilu prisojenih najemnin“. Ker med pravdnima strankama ni sporno,19 da je od zneska najemnin treba odšteti znesek varščine v višini 420,00 EUR, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je od prisojenega zneska najemnin odštelo znesek 420,00 EUR. Pri tem je omenjeni znesek, upoštevaje 7. člen najemne pogodbe (priloga A12),20 odštelo od najprej zapadle mesečne najemnine (september 2019).

23. Na podlagi vsega navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi toženke delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo (1., 3. in 6. alineja 358. člena ZPP) tako, da je toženka dolžna tožniku plačati znesek 2.657,48 EUR z zamudnimi obrestmi, kot izhajajo iz izreka sodbe. V izpodbijanem, a nespremenjenem delu je izpodbijano sodbo potrdilo in pritožbo toženke v preostalem delu zavrnilo, pritožbo tožnika pa je v celoti zavrnilo.

24. Delna sprememba odločitve o glavni stvari je narekovala ustrezno spremembo tudi odločitve o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom ZPP). Upoštevaje spremembo v pritožbenem postopku je tožnik v pravdi uspel z 74,7 % (100% po temelju in 49,4 % po višini). Prvostopenjsko sodišče je tožniku priznalo za 1.449,63 EUR prvostopenjskih stroškov, ki jih toženka v pritožbenem postopku ni konkretizirano izpodbijala. Je pa tožnik v pritožbi utemeljeno navedel, da mu je sodišče prve stopnje za tretjo pripravljalno vlogo namesto 150 točk, priznalo samo 80 točk. Ker je bila glede na znesek spora izhodiščna vrednost storitve 300 točk, je tožnik za tretjo pripravljalno vlogo, upoštevaje tarifno številko 20/3 Odvetniške tarife,21 upravičen 50 % vrednosti storitve, tj. 150 točk. Znesku priznanih stroškov je pritožbeno sodišče tako prištelo 51,24 EUR,22 kar skupaj znese 1.500,87 EUR priznanih stroškov v prvostopenjskem postopku. Glede na uspeh je tožnik namesto 1.152,45 EUR, kot je zaključilo prvostopenjsko sodišče, upravičen do 1121,15 EUR prvostopenjskih stroškov. V primeru, da jih toženka ne bo plačala v roku 30 dni, bo dolžna tožniku plačati tudi zakonske zamudne obresti od dne poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

25. Ker je toženka v pritožbenem postopku po višini uspela le z 4,8 %, je pritožbeno sodišče glede na neznaten23 uspeh toženke na podlagi drugega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP in 165. členom ZPP odločilo, da sta pravdni stranki dolžni sami kriti vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.24 1 Vnaprejšnja dokazna ocena je tako izjemoma sprejemljiva le, če sodišče izčrpno in prepričljivo argumentira, zakaj predlagani dokaz ne bi vplival na odločitev, pri tem pa mora izhajati iz predpostavke, da bi ta dokaz uspel dokazati zatrjevano dejstvo, ne glede na to pa bi sodišče glede na ostala ugotovljena dejstva in prepričljivost ostalih dokazov odločilo enako. Prim. VSRS Sklep X Ips 7/2020 in VSL Sklep I Cpg 677/2018. 2 Prim. Sodba III Ips 19/2013, VSRS Sodba VIII Ips 106/2018, Sodba III Ips 25/2013. 3 Toženka izvedbe dokaze ni predlagala v odgovoru na tožbo niti v nadaljnji pripravljalni vlogi. Prav tako ni pristopila na pripravljalni narok dne 22. 4. 2021 (na list. št. 39). 4 Iz spisa prav tako izhaja, da je bil poziv za predložitev pripravljalnih vlog toženki vročen dne 22. 10. 202 (list št. 23). 5 Kot nakazano, je toženka brez pravnega naslova stanovanje uporabljala od dne 24. 1. 2020 dalje, vendar v pritožbenem postopku ni bilo sporno, da toženka dolguje plačilo za celoten januar, zato se izračun nanaša samo na februar. 6 Po sodni praksi je nadomestilo za korist (t. i. uporabnina) enako znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar (II Ips 698/2009). 7 Ker ne gre za najemnino, katere zapadlost je bila dogovorjena z najemno pogodbo, je toženka glede plačila za mesec februar prišla v zamudo z dnevom vložitve tožbe. 8 Februar 2020 je imel 29 dni. Ker tožnik dvanajst dni v februarju ni mogel razpolagati s stanovanjem, mu toženka dolguje uporabnino, ki ustreza 41,38 % mesečne najemnine (206,9 EUR). 9 Z izjemo odgovora na tožbo in pripravljalne vloge z dne 21. 9. 2021, ki je sodišče prve stopnje kot prepozne ni upoštevalo, toženka ni podala drugih pripravljalnih vlog. 10 Iz računa Elektro ... (priloga A12) prav tako izhaja, da je bil datum opravljane storitve dne 3. 3. 2020. 11 Skladno s 7. alinejo prvega odstavka 11 člena najemne pogodbe (priloga A2) je najemnik stanovanja dolžan po izteku najemne pogodbe predati lastniku stanovanje v stanju, kot ga je prevzel, z upoštevanjem sprememb, nastalih zaradi normalne rabe 12 Priča D. D. je denimo izpovedal, da so stene bile uničene (na list. 74). 13 “Za sabo smo počistili sami,” (na list. št. 74). 14 VSL sklep I Cp 3443/2010 in VSL sklep II Cp 1830/99. 15 VSRS Sodba II Ips 252/2016. 16 Prim. VSL Sodba II Cp 308/2018, VSL Sklep II Cp 337/2017 in VSM sodba II Cp 721/2009. 17 Tožnik je sicer zaslišan izpovedal, da za lasten angažma iskanja pleskarja, prevozov v Ljubljana in podobno, vendar izvedba dokaza ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage. Prim. VSRS sodba II Ips 24/2014 in Sodba II Ips 4/2014. 18 V Sloveniji je bila epidemija zaradi koronavirusa razglašena dne 12. 3. 2020 (Odredba o razglasitvi epidemije nalezljive bolezni SARS-CoV-2 (COVID-19) na območju Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/20 in 68/20)). 19 Tožnik je sam izpovedal, da je treba od zneska najemnin odšteti znesek 420,00 EUR, tudi toženka pa je navedla, naj se morebitni dolg poplača iz varščine. 20 Po 7. členu najemne pogodbe lahko najemodajalec koristi depozit kot plačilo še ne plačane najemnine ali drugih stroškov uporabe stanovanja. 21 Odvetniška tarifa (Uradni list RS, št. 2/15, 28/18 in 70/22). 22 70 točk po 0,6 EUR znaša 42,00 EUR. Temu pa je treba še dodati 22 % DDV, kar skupaj znese 51,24 EUR. 23 Prim. VSL Sklep II Cp 2315/2019. 24 Če stranka deloma zmaga v pravdi, lahko sodišče glede na doseženi uspeh odloči, da krije vsaka stranka svoje stroške.