Jedro

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku.

Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrglo predlog za določitev upravnika v nepravdnem postopku.

2. Zoper tak sklep se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pritožuje predlagatelj, predlaga njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje.

Napačna je ugotovitev sodišča, da nepremičnina nima več kot osem posameznih delov in zato upravnik ni obvezen po zakonu. Stavba ima devet delov, od tega osem posameznih in en skupni del, to je skupni komunikacijski prostor, ki je v solastnini etažnih lastnikov in ga je treba presojati kot posamezni del. Nepravilna je tudi presoja sodišča, da predlagatelj nima pravnega interesa za sodno odločitev, ker ima stavba osem in ne več kot osem posameznih delov in tako upravnik po zakonu ni obvezen. Tudi ob takšni ugotovitvi ima pravni interes za sodno določitev upravnika. V postopku pred nižjim sodiščem je navedel, da so brez upravnika ovirani posli rednega upravljanja in vzdrževanja stavbe ter pri tem izpostavil nujno popravilo strehe, ki zamaka. Dodaja, da se etažni lastniki niso sposobni dogovoriti in organizirati izvedbe vzdrževalnih del in tako ne morejo usklajeno upravljati s stavbo. Upravnik bi kot vešča in usposobljena oseba skrbel za stavbo. Predlagatelj ima interes, da se stavba kvalitetno upravlja in vzdržuje, kar upravičuje tudi njegov interes za sodno določitev upravnika.

3. Nasprotni udeleženci niso odgovorili na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Materialnopravno podlago za odločitev o predlogu predstavljajo določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in Stanovanjskega zakona (SZ-1) o upravljanju večstanovanjskih stavb. SPZ med splošnimi določbami o solastnini določa temeljno pravico solastnikov do skupnega upravljanja s stvarjo v solastnini (1. odstavek 67. člena SPZ), navedena pravica pa se izraža tudi pri etažni lastnini, kjer o poslih v zvezi z upravljanjem odločajo etažni lastniki. Tako je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (1. odstavek 25. člena SZ-1); za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pa soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (1. odstavek 29. člena SZ-1). Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja (2. odstavek 118. člena SPZ).

6. Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku (28. člen SZ-1 in 4. odstavek 67. člena SPZ). Sodišče lahko torej nadomesti soglasje/voljo oziroma sklep etažnih lastnikov za posel rednega upravljanja le, če je ta nujen.

7. V primeru, ko ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, zakon etažne lastnike obvezuje k določitvi upravnika (1. odstavek 118. člena SPZ in 1. odstavek 48. člena SZ-1). V teh primerih je ta posel rednega upravljanja (določitev upravnika) torej nujen in lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku (1. alineja 4. odstavka 118. člena SPZ; 3. odstavek 49. člena SZ-1 in 3. odstavek 118. člena SPZ). Pritožnik je podal predlog v okviru teh zakonskih določb. 8. Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi ... torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku.

9. Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje (predlog in prošnja za prednostno obravnavanje zadeve, list. št. 18 v spisu) ne izhaja.

10. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši.1 Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe2, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.

11. Po povedanem ni zakonskih pogojev za določitev upravnika, kar bi sicer utemeljevalo zavrnitev predloga. Glede na vse opisano in na podlagi določbe 359. člena ZPP pa višje sodišče sklepa ni razveljavilo, da bi sodišče prve stopnje o predlogu odločilo z zavrnitvijo, saj takšna odločitev pritožniku ne bi bila bolj v korist od izpodbijane.

12. Ker pritožbeni razlogi niso podani in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 355. člena ZPP v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku; ZNP-1), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena v zvezi z 42. členom ZNP-1).

1 Neodvisno od sklepov etažnih lastnikov sam opravlja le redna vzdrževalna dela manjše vrednosti (51. člen SZ-1). 2 Popravilo strehe na način, da se stara streha (ali njen del) odstrani in objekt prekrije na novo, predstavlja posel rednega upravljanja v smislu 25. člena SZ-1.