Jedro

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora.

Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ).

Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna toženima strankama v roku 15 dni solidarno povrniti 1.023,89 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na razvezo "Kupoprodajne pogodbe z elementi najema" in plačilo 75.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka) ter podredni tožbeni zahtevek na znižanje najemnine po "Kupoprodajni pogodbi z elementi najema" in plačilo 75.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo toženima strankama solidarno povrniti 5.908,90 EUR stroškov postopka (3. točka izreka).

2.Zoper takšno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP pritožila tožeča stranka in višjemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, oziroma podredno, da jo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje, v vsakem primeru pa toženima strankama naloži, da ji povrneta stroške pritožbenega postopka.

3.Na pritožbo sta odgovorili toženi stranki in višjemu sodišču predlagali, da jo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje ter tožeči stranki naloži, da jima povrne stroške pritožbenega postopka v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4.Zaradi (pre)obsežnosti navedb, s katerimi je sodišče prve stopnje utemeljevalo svojo odločitev, in posledično (pre)obširnih pritožbenih razlogov, s katerimi tožeča stranka izpodbija zaključke sodišča prve stopnje, višje sodišče uvodoma navaja, da bo odgovorilo le na tiste navedbe, ki so za obravnavano zadevo odločilnega pomena (360. člen ZPP).

5.Pritožba ni utemeljena.

6.Glede primarnega tožbenega zahtevka

7.Tožeča stranka je s primarnim tožbenim zahtevkom uveljavljala razvezo "Kupoprodajne pogodbe z elementi najema", katero je dne 18. 2. 2020 sklenila s toženima strankama (Pogodba) ter od prvotožene stranke s tem povezano vračilo 75.000,00 EUR. Navajala je, da so stranke s Pogodbo sklenile najemno pogodbo za turistični objekt toženih strank, zahtevek za razvezo pa utemeljevala s spremenjenimi okoliščinami (112. člen Obligacijskega zakonika - OZ) povezanimi z izbruhom epidemije COVID-19 in omejeno možnostjo opravljanja turistične dejavnosti v obdobju najema med 18. 2. 2020 in 5. 1. 2021.

8.Pogodba, ki so jo stranke sklenile dne 18. 2. 2020 in je bila pripravljena s strani tožeče stranke in je naslovljena "Kupoprodajna pogodba z elementi najema". Iz uvodnega pogodbenega določila izhaja, da je prvotožena stranka lastnica nepremičnin, na katerih stoji 10 turističnih apartmajev in drugotožena stranka lastnica nepremičnine, ki v naravi predstavlja dovozno pot do njih, tožeča stranka pa "profesionalna oseba s področja turizma, ki v času sklenitve te pogodbe še nima zaprte finančne konstrukcije za nakup predmeta nakupa in bo še iskala bančni vir". Takšnemu uvodu sledi ključno določilo Pogodbe, naslovljeno "Okvirni dogovor", ki se glasi:

- Kupnina za vse navedene nepremičnine znaša 2.100.000 eur

- Ara kot najemnina znaša 150.000 eur

- Kupec se mora odločiti za nakup nepremičnine do 15.11.2020

- Rok za plačilo celotnega zneska kupnine znaša 15.12.2020

- V kolikor se kupec ne odloči za nakup se najemna pogodba izteče 5.1.2021.

Pogodba vsebuje tudi določilo, naslovljeno "Detajlna pogodba", v katerem pogodbene stranke prevzemajo obveznost, da bodo sklenile t. i. detajlno pogodbo, ki jo pripravi tretja oseba - pravnik.

9.Ob upoštevanju navedenega tako ne morejo biti utemeljena tožbena in pritožbena navajanja, da je vsebina Pogodbe jasna in preprosto razumljiva v smislu, da ima oziroma je imel pogodbeni dogovor izključno učinke najemnega razmerja z zgolj opcijsko pravico tožeče stranke, da predmet Pogodbe odkupi. Takšno stališče je v očitnem nasprotju že z objektivno vsebino pisno sklenjene Pogodbe med strankami, katero je pripravila tožeča stranka sama. V Pogodbi se prepletajo netipske opredelitve (npr. "kupoprodajna pogodba z elementi najema"), nejasni termini (npr. "Detajlna pogodba") in instituti, ki niso konceptualno združljivi (npr. "ara kot najemnina"), zaradi česar je pri razlagi nejasnih pogodbenih določil potrebno upoštevati tudi skupni namen pogodbenih strank (drugi odstavek 82. člena OZ) ter jih razlagati v korist stranke, ki vsebine Pogodbe ni pripravila in predlagala (83. člen OZ).

10.Že iz samega naslova Pogodbe izhaja, da so stranke želele skleniti kupoprodajno pogodbo in ne najemne pogodbe, kakor to navaja pritožba. V kolikor bi bil šlo za najemno pogodbo, bi tožeča stranka obravnavani pisni dogovor, katerega je sama pripravila in predlagala na takšen način, tudi poimenovala (npr. "Najemna pogodba"). Iz naslova "Kupoprodajna pogodba z elementi najemna" pa jasno izhaja namera in volja pogodbenih strank (in še posebej tožeče stranke, ki je pogodbo pripravila), da med seboj sklenejo kupoprodajno pogodbo zgolj z dodatkom nečesa, kar ne vsebuje vseh elementov najemne pogodbe.

11.Navedeno potrjuje tudi elektronska komunikacija in usklajevanje med strankami v času sklepanja Pogodbe. Iz e‑maila z dne 1. 2. 2020, ki ga je toženima strankama poslal zakoniti zastopnik tožeče stranke A. A. preko nepremičninskega posrednika B. B., tako izhaja ponudba za nakup obravnavanih nepremičnin, po kateri tožeča stranka takoj prevzame turistični objekt in plača 10% are, preostanek kupnine pa v roku enega leta. Ob tem je zakoniti zastopnik tožeče stranke predvidel tudi možnost odstopa tožeče stranke od nakupa ter v zvezi s tem navedel: "In se zmenimo, da lahko odstopiva, če oceniva, da se nakup ne splača po dogovorjeni ceni: v tem primeru ima lastnik odstopnino, ki presega običajno najemnino." V e-mailu z dne 21. 2. 2020 je zakoniti zastopnik tožeče stranke glede Pogodbe podobno med drugim navajal: " … tako, da bo v osnovi kupoprodajna z recimo najemno opcijo." ter "Tudi osnovni dogovor in namen je, da nepremičnino kupimo."

Skladno z navedenim in ob upoštevanju vsebine končnega pisnega dogovora med strankami (Pogodbe) tako ne more biti nobenega dvoma, da so stranke dne 18. 2. 2020 sklenile predpogodbo (33. člen OZ), s katero so se zavezale skleniti kupoprodajno pogodbo glede obravnavanih nepremičnin toženih strank ("detajlna pogodba"). Hkrati je jasno, da je pri dogovorjenem znesku 150.000,00 EUR ("Ara kot najemnina znaša 150.000 eur") šlo za aro kupca - tožeče stranke (64. člen OZ), dogovorjeno ob sklenitvi predpogodbe, in sicer v zavarovanje, da bo ta izpolnjena, torej sklenjena (glavna) kupoprodajna pogodba. Jasno je tudi, da je pri določilu, po katerem se mora kupec v določenem časovnem obdobju odločiti za nakup, šlo za pravico tožeče stranke, da od sklenjene predpogodbe odstopi, dogovorjena ara pa je posledično predstavljala odstopnino, katera v primeru uresničitve odstopnega upravičenja pripade nasprotni pogodbeni stranki (68. člen OZ), v konkretnem primeru toženima strankama.

12.Ob tem sicer drži, da si je tožeča stranka s Pogodbo izgovorila tudi pravico posesti in uporabe predmeta Pogodbe (nepremičnin) za časovno obdobje pred sklenitvijo in realizacijo s predpogodbo dogovorjene (glavne) kupoprodajne pogodbe. Stranke so svoje pravice in obveznosti v tem delu uredile z nekaterimi elementi najema, (npr. "Najemnik jamči, da bo najeti prostor uporabljal s skrbnostjo dobrega gospodarja ...", … lastnik lahko kadarkoli ob primernem času pregleda stanje nepremičnin ... ipd.) in se glede na predvideno možnosti odstopa od Pogodbe dogovorile tudi glede morebitnega prenehanje takšnega prehodnega stanja: "V kolikor se kupec ne odloči za nakup se najemna pogodba izteče 5.1.2021", pri čemer pa je šlo v tem delu le za stranske sestavine pogodbenega dogovora, ki v ničemer ne spreminjajo dejstva, da so stranke s Pogodbo sklenile predpogodbo za sklenitev kupoprodaje, pri čemer so v zavarovanje in utrditev te obveznosti dogovorile aro, katera je ob predvidenem odstopnem upravičenju tožeče stranke imela funkcijo odstopnine (64. člen OZ v zvezi z 68. členom OZ).

13.Vezano na ugotavljanje pravne narave med strankami sklenjene Pogodbe so irelevantne pritožbene navedbe glede namenske rabe (kmetijsko zemljišče) nepremičnine drugotožene stranke. tj. dovozne poti. Navedene okoliščine, ki se tudi sicer nanašajo na neznaten del predmeta Pogodbe in s katerimi je bila tožeča stranka ob sklenitvi Pogodbe nedvomno tudi seznanjena, nimajo nikakršnega vpliva na pravno naravo obravnavanega pogodbenega dogovora, zlasti pa ne predstavljajo razloga, ki bi utemeljeval stališče, da so stranke s Pogodbo sklenile najemno Pogodbo, kot to v pritožbi zatrjuje tožeča stranka.

15.Tožeča stranka je zahtevek na razvezo Pogodbe po 112. členu OZ uveljavljala ob napačnem izhodišču, da so stranke s Pogodbo sklenile najemno pogodbo, ter ga posledično utemeljevala z izbruhom epidemije COVID-19 oziroma s tem povezanimi zajezitvenimi ukrepi, ki so v obdobju med 18. 2. 2020 in 5. 1. 2021 negativno vplivali na njeno poslovanje oziroma opravljanje turistične dejavnosti s predmetom Pogodbe. Stranke so s Pogodbo sklenile predpogodbo kupoprodaje nepremičnin toženih strank, zaradi česar sklicevanje tožeče stranke na (ne)uspešnost poslovanja v obdobju med 18. 2. 2020 in 5. 1. 2021, ki torej zadeva zgolj nebistvene (obstranske) sestavine pogodbenega dogovora, za razvezo Pogodbe na podlagi 112. člena OZ že na elementarni ravni ne more zadostovati.

16.Glede na to, da je primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke na razvezo Pogodbe ter s tem povezano plačilo zneska 75.000,00 EUR sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo že iz zgoraj pojasnjenih razlogov, se višje sodišče s preostalimi pritožbenimi navedbami glede primarnega zahtevka ni ukvarjalo.

Glede podrednega tožbenega zahtevka

17.S podrednim tožbenim zahtevkom je tožeča stranka uveljavljala znižanje najemnine po sklenjeni Pogodbi na 75.000,00 EUR ter od prvotožene stranke s tem povezano vračilo denarnega zneska v enaki višini, pri čemer je takšen zahtevek utemeljevala z odgovornostjo toženih strank za napake na predmetu Pogodbe (592., 596., 597., 598. člen OZ), kakor tudi znižanjem najemnine zaradi delnega uničenja predmeta Pogodbe (617. člena OZ).

18.Iz pritožbenih navedb izhaja, da je sodišče prve stopnje obširno obrazložilo, zakaj tožeča stranka ni upravičena do znižanja najemnine zaradi napak na predmetu Pogodbe, vendar pa naj svoje odločitve ne bi utemeljilo z v postopku ugotovljenimi dejstvi in v materialnem pravu. Navedeni pritožbeni očitki so pavšalni in brez vsakršne vsebine, kot takšni pa v celoti neutemeljeni.

19.Kot že predhodno obrazloženo so stranke v obravnavani zadevi sklenile "Kupoprodajno pogodbo z elementi najema", katera je po vsebini predstavljala predpogodbo (33. člen OZ) z obveznostjo sklenitve kupoprodaje ter predvideno možnostjo odstopa in aro, dogovorjeno kot odstopnino (64. člen OZ v zvezi z 68. členom OZ). V zvezi s stranskim dogovorom o pravici tožeče stranke do posesti in uporabe predmeta Pogodbe v obdobju pred realizacijo kupoprodaje (18. 2. 2020 in 5. 1. 2021) so stranke svoje pravice uredile z nekaterimi elementi najema, pri čemer pa v tem delu ni šlo za najemno pogodbo, pač pa zgolj za pogodbeno razmerje z elementi najema, ki so bili združljivi z namenom Pogodbe (predpogodbo kupoprodaje). Znesek 150.000,00 EUR v skladu z navedenim tako ni predstavljal najemnine, pač pa aro (tožeče stranke - kupca), dogovorjeno kot odstopnino (64. člen OZ v zvezi z 68. členom OZ). Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ).

20.Da v obravnavani zadevi ni šlo za najemno pogodbo in tožeča stranka ni imela pravic najemnika po njej, je v obrazložitvi izpodbijane sodbe pojasnilo tudi sodišče prve stopnje, zaradi česar so neutemeljeni pritožbeni očitki, da je bilo sklicevanje tožeče stranke na uporabo 617. člena OZ zavrnjeno le s kratko in vsebinsko prazno obrazložitvijo, katere se ne da preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

21.Sodišče se tudi ni dolžno opredeljevati do vsakršnih sklicevanj strank na pravno teorijo, kar pritožba v obravnavani zadevi očita v zvezi z vprašanjem uporabe 617. člena OZ. Četudi zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka ne bi bila pravilna že na podlagi dejstva, da stranke med seboj niso sklenile najemne pogodbe, pa je neutemeljeno tudi pritožbeno sklicevanje na stališče1, da je situacijo, ko najemnik zaradi epidemije COVID-19 stvari začasno ne more uporabljati, mogoče enačiti z delnim uničenjem predmeta najema po drugem odstavku 617. člena OZ. V primeru epidemije COVID-19 in z njo povezanimi oblastnimi ukrepi lahko namreč govorimo le o začasni neuporabnosti predmeta najema za konkretnega najemnika oziroma o subjektivni nemožnosti uporabe (zlasti je epidemija tako vplivala na opravljanje storitvenih dejavnosti, medtem ko so lahko bili npr. poslovni prostori za potrebe skladiščenje v kritičnem obdobju še bolj iskani). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.2

22.Ob upoštevanju navedenega je tako utemeljena tudi zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka na znižanje najemnine po sklenjeni Pogodbi ter s tem povezanim vračilom 75.000,00 EUR, zaradi česar je izpodbijana sodba tudi v tem delu pravilna, posledično pa enako velja tudi za stroškovno odločitev.

Glede očitanih postopkovnih kršitev

23.Pritožba sodišču prve stopnje očita tudi nepravilno in nepristransko presojo izvedenih dokazov, v zvezi s čimer navaja, da je prvostopenjsko sodišče kot verodostojne sprejelo vse izpovedi strank in prič, ki so šle v korist toženih strank ter obratno, kot neverodostojne označilo vse izpovedbe v korist tožeče stranke. Navedeni pritožbeni očitki niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je svojo dokazno oceno obširno obrazložilo in pojasnilo, da je kot verodostojne in resnicoljubne sprejelo tiste izpovedbe (vseh strank in prič), ki so se ujemale z objektivnimi listinskimi dokazi ter skupaj s predloženo dokumentacijo tvorile logično in smiselno življenjsko celoto (8. člen ZPP).

24.Iz pritožbenih navedb izhaja tudi uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, pri čemer pa tudi ti pritožbeni očitki niso utemeljeni. Izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti (kar je glavni kriterij kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP), saj vsebuje jasne in medsebojno skladne razloge o odločilnih dejstvih, na kar kaže že okoliščina, da se je tožeča stranka zoper njeno vsebino lahko argumentirano in obširno pritožila. Zgolj dejstvo, da se tožeča stranka ne strinja z odločitvijo prvostopenjskega sodišča oziroma kot pravno relevantna šteje dejstva, ki v obravnavani zadevi to niso, pa ne pomeni, da sodba sodišča prve stopnje ni obrazložena.

Odločitev višjega sodišča in pritožbeni stroški

25.Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo pravno relevantno dejansko stanje ter na tej podlagi tudi pravilno uporabilo materialno. Pri tem tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

26.Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zaradi česar sama nosi svoje pritožbene stroške, toženima strankama, ki sta na pritožbo argumentirano odgovorili, pa mora povrniti njune (potrebne) stroške pritožbenega postopka (155. člen ZPP). Višje sodišče je upoštevaje priglašeni stroškovnik in veljavno Odvetniško tarifo (OT) toženima strankama priznalo 1.375 točk za sestavo odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT) ter 23,75 točke iz naslova pavšalno priglašenih materialnih stroškov pooblaščenca (2% od skupne vrednosti storitve do 1.000 točk in 1% od presežka nad 1.000 točk v skladu s tretjim odstavkom 11. člena OT), kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,60 EUR ter dodanem 22% davku na dodano vrednost znaša 1.023,89 EUR, kolikor jima mora tožeča stranka solidarno povrniti v 15 dneh od prejema te sodbe (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. člen v zvezi z 299. členom OZ).

-------------------------------

1D. Možina: Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati, v: TFL Glasnik, št. 11, 2020, 7. 4. 2020.

2Več glej: dr. A. Vodičar: Poslovni najemi v času višje sile, v: TFL Glasnik, št. 12, 2020, 14. 4. 2020.