Jedro

Tožeča stranka zahteva plačilo provizije po posredniški pogodbi za prodajo nepremičnine. Tožena stranka pa se brani, da se je javila na oglas tožeče stranke, ki je oglašala za prodajalca prodajo hiše, in da tožeča stranka zanjo ni storila drugega, kot da ji je omogočila ogled hiše. S tem je podala ugovor, da tožeča stranka pogodbe ni izpolnila, zaradi česar toženi stranki ni treba plačati provizije.

Sodišče prve stopnje o tem ni zavzelo stališča v izpodbijani sodbi, ampak je le oprlo svojo odločitev na pogodbo, ki je bila podpisana ob priliki ogleda hiše.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v D., opr. št. In 02/00003 z dne 31.5.2002. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Sodišče je napačno prisodilo nekatera dejstva, ki izhajajo iz izvedenega postopka in je zato napačno uporabilo materialno pravo.

Dejansko stanje pa je ostalo tudi nepopolno ugotovljeno. Sodišče ne povzema korektno vseh ugovornih navedb tožene stranke v pripravljalnih vlogah. Oprlo se je le zgolj na sporno pogodbo o posredovanju in na podpis tožene stranke in sklepalo, da ni dvoma o tem, da je bila sklenjena pogodba o posredovanju. Tožena stranka opozarja, da pogodbenega razmerja ni bilo. Tožena stranka ni tožeči stranki nikoli naročila, naj zanjo najde vrstno hišo in ni sklepala pogodb. Tožeča stranka ji ni nikoli na podlagi te pogodbe izročila naslova predmetne nepremičnine. To tudi izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe. V postopku je bilo ugotovljeno, da se stranki prišli v stik prvič po telefonu, ko se je tožena stranka tožeči stranki javila na oglas. Iz oglasa izhaja, da tožeča stranka prodaja vrstno hišo. S tem, ko se je tožena stranka javila na tožničin oglas in se dogovorila za ogled, ni bila sklenjena pogodba o posredovanju.

Netočne so navedbe tožeče stranke, da je konkretno posredovanje opravila na podlagi predhodno sklenjene pogodbe. Tožeča stranka je povedala, da se pred vstopom v hišo nista pogovarjali o pogodbi, vendar pozneje ko je tožena stranka rekla, da je zaintersirana za ogled in tedaj ji je tožeča stranka povedala, da je štela, da so podali naročilo. Tožeča stranka je zatrjevala, da je tožena stranka podpisala pogodbo pred ogledom, sodišče ji je verjelo. Vendar to iz listin ne izhaja, kakor tudi iz pričevanja tožene stranke. Tožeča stranka po R. S. zatrjuje, da je bila pogodba podpisana pred vstopom v hišo na okenski polici, J. L. pa, da je bilo to v njeni prisotnosti v hiši. Izpovedbe se razhajajo. Sodišče ni pojasnilo, zakaj ne verjame toženi stranki, da pred ogledom ni podpisala pogodbe. Na ugotovljeno dejansko stanje ni mogoče uporabiti 813. člena ZOR, saj tožeča stranka ni spravila v stik toženo stranko s prodajalcem ampak se je tožena stranka javila na telefonski klic. Iz 3. člena pogodbe izhaja, da se posrednik zavezuje za naročitelja opraviti določeno delo in zato dobi provizijo. Ravnanje tožeče stranke ni bilo posredovanje za toženo stranko. V tem primeru tudi ne gre za načelo vestnosti poštenja in načelo enake vrednosti dajatev. Sodišče bi tudi moralo presoditi, ali je posredniško plačilo pretirano visoko in ga znižati. Pri poslu je dejansko delo posredovanje opravila družba L. d.o.o., ki je kot posrednik navedena v pogodbi o prodaji, sodišče pa se o tem ni opredelilo.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni odgovorilo na vse ugovore tožene stranke, ki bi bili glede na sporno razmerje pravno relevantni. Tožeča stranka namreč v tožbi zahteva izpolnitev pogodbe o posredovanju, ki je bila sklenjena 6.9.2001, tožena stranka pa se med drugim brani, da tožeča stranka ni naredila drugega za toženo stranko, kot da je organizirala ogled hiše. Tožena stranka je namreč trdila, da pogodbe ni podpisala (tega ni dokazala), vendar je tudi zatrjevala, da storitev tožeče stranke ni bila opravljena.

Tožena stranka gradi svoje ugovore na trditvah, da se je javila na oglas tožeče stranke, ki je prodajala hišo v T. za prodajalca S. d.o.o. in da s tem za toženo stranko ni opravila posredovanja, ampak je le organizirala ogled hiše. Sodišče prve stopnje na te ugovore sicer odgovori tako, da je bila sklenjena pogodba z dne 6.9.2001 in da je tožeča stranka dala oglas v časopis za prodajo hiše, da sta se stranki dogovorili 6.9.2001 za ogled in da je takrat tožeča stranka dala toženi stranki v podpis predmetno pogodbo in jo seznanila s provizijo za posredovanje.

Pritožba pa utemeljeno opozarja, da so ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka dala oglas za prodajalca in da se je na oglas javila tožena stranka, ki je toženki pokazala hišo in ji ob tej priliki dala v podpis pogodbo o posredovanju.

V sodbi pa ni razlogov o tem, kar trdi tožena stranka in sicer, da tožeča stranka ni upravičena do izpolnitve pogodbe, ker ni za toženo stranko opravila nobenega izmed del, ki so določeni v 3. točki pogodbe (ni sporočila naslova nepremičnine toženi stranki, ni sestavila pogodbe, ni organizirala sestavo in overovitev podpisov pri notarju). Nesporno je, da je omogočila ogled hiše, kar tudi piše v 2. točki pogodbe (priloga A 3).

Če toži tožeča stranka na izpolnitev pogodbe, se ob obrambi tožene stranke, da tožeča stranka ni izpolnila svojega dela pogodbe, sodišče mora s tem ukvarjati (122. člen ZOR, uporaba na podlagi 1060. člena OZ). V naravi pogodbe o posredovanju (primerjaj določbe 318. člena ZOR) je, da se posrednik prizadeva najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogojala za sklenitev določene pogodbe, naročitelj pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno plačilo, če bo pogodba sklenjena. V konkretnem primeru bo zato treba odgovoriti na ugovor tožene stranke, ki opozarja, da je tožeča stranka posredovala za prodajalca, da je dala zanj oglas in da se je na oglas javila tožena stranka. Toženi stranki ni uspelo dokazati, da pogodba ni bila podpisana. Smiselno je tožena stranka zatrjevala, da pogodba ni pogodba o posredovanju. V kolikor bi tožena stranka zatrjevala napako volje, bi morala z ustreznim zahtevkom v nasprotni tožbi doseči, da se pogodba razveljavi (če so podani drugi materialnopravni pogoji). Ko pa pogodba velja, ker je tožena stranka ni razveljavila, pa bo treba v nadaljevanju postopka odgovoriti na ugovor neizpolnitve.

Če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka bila posrednik za obe stranki kupoprodajne pogodbe, bo treba tudi presoditi, koliko je v tem primeru dolžna plačati tožena stranka (825. člen ZOR).

Razveljavitev sodbe tako temelji na določbi 354. člena ZPP, izrek o stroških pa na določbi 165. člena ZPP.