Jedro

Ugotavljanje obstoja služnosti bi razpravljajoče sodišče kot predhodno, za odločitev pomembno, vprašanje lahko prepustilo sodišču, ki obravnava tožbo zaradi obstoja služnosti. Ker pa dejstva, ki opredeljujejo to pravno razmerje in pravica sama (obstoj služnosti) med strankama niso bila sporna, potrebe po prekinitvi postopka ni bilo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdita sklep in sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za prekinitev postopka (I. točka izreka). Prodajno pogodbo za nepremičnino 4/6 k. o. ... je razveljavilo (II. točka izreka) in toženi stranki naložilo obveznost, da tožniku vrne kupnino 63.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka) ter plača odškodnino za materialno škodo v višini 1.634,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka). Višji zahtevek je zavrnjen (V. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v znesku 2.895,63 EUR (VI. točka izreka).

2. Pritožuje se tožena stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Zatrjuje kršitev pravdnega postopka, ker sodišče ni sledilo soglasnemu stališču obeh strank o potrebnosti prekinitve postopka do odločitve o ugotovitvi obstoja služnosti v drugem pravdnem postopku. Obstoj stvarne služnosti je po 13. čl. ZPP predhodno vršanje, o katerem bi moralo sodišče odločiti, preden se je ukvarjalo z vprašanjem zmote in prevare. Če zmote ni, o prevri ni mogoče govoriti. V času sklenitve pogodbe o zmoti ni mogoče govoriti. Zmota v zvezi z obstojem stvarne služnosti je nastala po sklenitvi prodajne pogodbe, ko je Občina ... umaknila svoje ustne zaveze in s tem vse udeležence pogovorov prisilila v varovanje lastnih interesov. Dokazno oceno označuje za neprepričljivo in neživljenjsko. Meni, da dokazi ne potrjujejo, da je toženec tožnika z zamolčanjem stvarne služnosti napeljal k sklenitvi pravnega posla. Povzema izpovedi direktorja nepremičninske agencije M. K. in ocenjuje, da mu pojem zunajknjižnega priposestvovanja stvarne služnosti ni poznan in da posledično na posredovano mu dejstvo ni znal ustrezno reagirati. Toženec je nepremičninsko agencijo angažiral ravno zaradi poštene in transparentne izvedbe posla. Nepremičninskemu posredniku je povedal vse okoliščine posla. Neživljenjsko bi bilo, da obstoja poti ne bi omenil. Strokovna napaka nepremičninske agencije je bila, da teh dejstev ni bila sposobna (ni želela) pravilno tolmačiti. Dokazi ne potrjujejo pritožnikove prevare. Nepremičninski agent A. V. meni, da se obstoj služnosti lahko ugotavlja le z vpogledom v zemljiško knjigo, obenem pa potrjuje, da je bilo govora o položitvi cevi in možnosti voženj po parceli dokler se cevi ne položijo. Ocenjuje, da je iz izpovedi nepremičninskih agentov razvidno, da ne prepoznata zakonskih pogojev priposestvovanja služnosti. Ocenjuje, da tožnikov pristanek na polaganje cevi, tudi na I. G. zemljišču, dokazuje, da je tožnik vedel, zakaj se most postavlja in kaj se z njim ureja. Opozarja na I. G. izpoved, da je tožnika pisno in ustno opozoril na služnost in to takoj, ko je izvedel za nameravano prodajo tožniku. Ocenjuje, da med obravnavano pogodbo in predpogodbo, s katero se je pred tem nepremičnina prodajala B. Š., ni razlike. Nepremičninski agent M. K. ni znal pojasniti, zakaj razlika v pogodbah. To razliko je v svoji izpovedi pojasnil toženec. Sklicuje se na toženčevo izpoved in izpoved priče I. G. Oba potrjujeta, da sta tožnika seznanila z obstojem služnosti in razlogom za zacevitev jarka ter postavitev mostu. To je potrdil tudi tožnik, ki je izpovedal, da je v osnovi kriva občina. Soglaša, da toženčev neodplačen prenos zemljišč ne občino ne dokazuje tožnikovega vedenja o obstoju služnosti, kar pa ne pomeni, da je dokaz neprimeren. Če bi imel toženec namen pritožnika prevarati, nepremičnin na občino ne bi prenašal. Toženčevo dejanje dokazuje, je bila občina tista, ki je pogojevala postavitev mostu (ukinitev služnosti). Občina je bila tista, ki ni prevarala le tožnika in mu post festum prepovedala zacevitev jarka in postavitev mostu, temveč je prevarala tudi toženca, kateremu je odvzela dve parceli, svojega dela ustnega dogovora pa ni izpolnila. Občina je zakrivila to pravdo in pravdo zaradi ugotovitve obstoja služnosti. Zapis v pogodbi, da je nepremičnina bremen prosta, je posledica tega, da sestavljavec pogodbe ni upošteval vseh dejstev, ki mu jih je posredoval toženec. Toženec je nepremičninski agenciji zaupal in ni dvomil v njeno strokovnost. Ne soglaša z ugotovitvijo o toženčevi malomarnosti, o kateri je govora v 18. točki sodbe. Nasprotuje ugotovitvi, da je bila tožba vložena znotraj enoletnega prekluzivnega roka. Sklicuje se na izpoved priče I. G., ki je suvereno navedel, da je tožnika seznanil z obstojem služnosti in navedel tudi datume. Povedal je, da ga je tudi pisno obvestil takoj, ko je izvedel za nameravano prodajo. Ko je rekel, da je bilo to spomladi 2013, res ni bil do meseca natančen, kar pa je glede na odmaknjenost dogodka razumljivo. Tožnik je v letu 2013 večkrat govoril tudi z županom v zvezi z zacevitvijo in postavitvijo mostu. I. G. je ves čas uveljavljal svoje interese in neživljenjsko bi bilo, da na skupnih sestankih obstoja služnosti ne bi omenil. Toženec je igral z odprtimi kartami. Njegova izpoved je konsitentna, jasna in prepričljiva. Tožnikova izpoved je raztresena in neprepričljiva. Izpovedi J. Š. in I. G. si ne nasprotujeta. Sodišče je prestrogo pri uporabi pravnih izrazov. Le kaj naj ureditev dostopa do lastnega zemljišča pomeni drugega kot služnost. Sprašuje se, ali to ni indic, na katerega bi moral biti tožnik pozoren? Župan je potrdil, da je vedel za služnost. Na skupnem sestanku, s katerim je bil skupaj z I. G., tožnikom in tožencem prisoten, je župan predlagal, da I. G. in toženec posekata jelše, tožnik pa naredi most, kar sta potrdili obe stranki in I. G. Nemogoče je, da tožnik ne bi vedel zakaj gre. Županova izpovedba in izpovedba direktorja občinske uprave G. Š. sta neprepričljivi. Njuna izpoved ni pripomogla k razjasnitvi zadeve. Priče so se izmikale odgovorom na konkretna vprašanja, sodišče pa napačno ocenjuje, da ne vedo o čem so tekli pogovori. Izpoved prič je odvračanje prozornosti od lastne krivde za nastalo situacijo. Sam župan je izpovedal, da pričakuje, da ga bodo stranke tožile. Sam tožnik je v svoji izpovedbi potrdil, da mu je I. G. že kdaj prej rekel, da lahko vozi po njegovi nepremičnini. V nasprotju s tem sodišče ocenjuje, da je bil z obstojem služnosti seznanjen šele s prejemom tožbe na ugotovitev služnosti. Ker pogoji za priposestovanje služnosti niso splošno znani, je šel toženec na nepremičninsko agencijo, kjer je razložil okoliščine v zvezi s prodajo. Pri tem ni ničesar prikrival. Nepremičninskemu agentu in tožniku je povedal za pot in način ureditve nadomestne poti (postavitev mostu). Nepremičninska agenta nista vedela kaj pomeni priposestvovanje stvarne služnosti. Zaključek o toženčevi prevari je zato neživljenjski in nima podlage v izvedenem dokaznem postopku. Dokazno oceno označuje za pomanjkljivo, oprto le na posamične, iz konteksta izvzete izjave. Ocenjuje, da se stranki ob sklenitvi pogodbe mogoče nista zavedali negativnih posledic, ki ju lahko doletijo, ni pa šlo za prevaro. Krivdo je treba iskati pri nepremičninski agenciji, ki dela ni opravila strokovno in pri občini, ki je dajala prazne obljube.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljeno je nasprotovanje sklepu o zavrnitvi predloga za prekinitev postopka. Ali je služnost poti po zemljišču parc. št. 4/6 k. o. ... (v nadaljevanju sporno zemljišče), ki je predmet obravnavne prodajne pogodbe, v času sklepanja pogodbe obstajala in ali je toženec (prodajalec) za obstoj služnosti vedel, je pravno odločilno dejstvo. Ugotavljanje obstoja služnosti bi razpravljajoče sodišče kot predhodno, za odločitev pomembno vprašanje, lahko prepustilo sodišču, ki že obravnava tožbo zaradi obstoja služnosti. Gre za prejudicialno razmerje, od katerega je odvisna odločitev v obravnavni zadevi (13. čl. ZPP). Ker pa dejstva, ki opredeljujejo to pravno razmerje in pravica sama (obstoj služnosti) med strankama ni bilo sporno, potrebe po prekinitvi postopka ni bilo. Tožena stranka priznava: – da I. G. in drugi služnostni upravičenci na svoja kmetijska zemljišča že desetletja dolgo vozijo po spornem zemljišču; – da so toženec in njegovi pravni predniki za to vedeli, pa uporabi spornega zemljišča za potrebe kmetijske obdelave gospodujočih zemljišč niso nasprotovali. Ta dejstva izkazujejo obstoj stvarne služnosti. Obe pravdni stranki soglašata, da stvarna služnost obremenjuje zemljišče, ki je bilo predmet njunega pogodbenega razmerja. Ker nespornih dejstev ni treba dokazovati (prvi odstavek 214. čl. ZPP), potrebe po prekinitvi postopka ni. Tudi v pritožbi tožena stranka ne nasprotuje ugotovitvi, da je sporno zemljišče obremenjeno s stvarno služnostjo.

6. Graja dokazne ocene ni utemeljena. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, torej sklop tistih dejstev, ki so za obravnavano zadevo pravno relevantna. Opredelilo se je do vseh izvedenih dokazov, ocenilo vsakega posebej in opravilo primerjavo dokazov med seboj. Dokazna ocena je izredno skrbna in natančna. Zaključki so jasni, logični in življenjsko sprejemljivi, zato je dokazna ocena prepričljiva. Ugotovljena dejstva so podlaga za uporabljena materialnopravna določila. Odločitev je pravilna. Zatrjevane procesne kršitve niso bile storjene. Razlogi, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje, so vseobsegajoči. Pritožbeno sodišče jih v celoti sprejema in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

7. V pritožbenem postopku ostaja sporno, ali je tožnik (kupec) ob sklepanju predpogodbe in kupoprodajne pogodbe vedel za obremenjenost kupljenega zemljišča s stvarno služnostjo; ali je toženec tožniku zamolčal obstoj služnostne pravice in ga s tem zapeljal k sklenitvi pravnega posla. V 11. do 18. točki obrazložitve je sodišče prve stopnje izčrpno analiziralo vse dokaze in ugotovilo, da je toženec, ki je za obstoj služnosti vedel, le-to tožniku prikril in ga s tem zapeljal k sklenitvi obravnavane kupoprodajne pogodbe. Ravnal je namerno, ni pa tožniku namerno škodoval, saj je tudi po sklenitvi sporne pogodbe deloval v smeri, da se služnost prestavi. Po prodaji zemljišča je na občino brezplačno prenesel dve svoji zemljišči, da bi prestavitev služnosti dosegel. V sodelovanju z občino in služnostnim upravičencem I. G. je skušal doseči, da prodano zemljišče postano neobremenjeno, kakršno je tožniku (kupcu) zagotovil, da je. Dejstvo, da se je toženec po sklenitvi prodajne pogodbe trudil doseči prestavitev služnosti, ne kaže, da prevare ni bilo. Prevara bi bila izključena, če bi bil tožnik z obstojem služnosti seznanjen in bi mu bilo omogočeno, da riziko prestavitve poti sprejme ali ne. Ker ga toženec z obstojem služnosti ni seznanil, je dejstvo, da služnosti ni bilo mogoče prestaviti, toženčev riziko. Nesprejemljivo je pritožbeno razlogovanje, da je Občina ... tista, ki je prevarala tožnika in toženca. Občina kakršnihkoli obveznosti v zvezi z gradnjo mostu ni sprejemala, je pa kot lokalna skupnost v okviru svojih dolžnosti in možnosti skušala posredovati v interesu vseh, ki so težnjo po položitvi cevi in zasutju jarka izražali. Na ta način je v 18. točki obrazložitve svojo odločitev utemeljilo tudi sodišče prve stopnje. Sodišče ne govori o toženčevi malomarnosti, kot brez osnove navaja pritožnik v g) točki pritožbe.

8. Pritožnik želi prikazati, da je bilo v pogodbi zapisno določilo o neobremenjenosti predmeta prodaje posledica nesposobnosti posredniške agencije, da oceni in kupcu posreduje dejstva, ki jih ji je posredoval toženec. Trdi, da se da iz zaslišanja nepremičninskih agentov razbrati, da nista prepoznala zakonskih pogojev priposestvovanja služnosti in obstoja služnosti. Pritožbeno sodišče s táko oceno ne soglaša. Niti iz delov izpovedb, ki jih citira pritožnik, niti iz ostalega dela izpovedb nepremičninskih agentov, tega ni mogoče sklepati. Sicer pa je bila toženčeva naloga, da kupcu in nepremičninskima agentoma nedvomno pove, da je predmet pogodbe obremenjen s služnostjo. Ni bila naloga nepremičninske agencije, da ocenjuje in raziskuje, kakšne pravice imajo tretji na predmetu pogodbe. Služnostna pravica je v našem kulturnem okolju pravica z dolgo tradicijo in med ljudmi poznana pravica na tuji stvari. Zato pritožnikovim trditvam o pomoči, ki naj bi jo potreboval pri opredelitvi bremena, ni mogoče slediti. Da bi táko pomoč potreboval, v teku postopka tudi zatrjeval ni. Pred sodiščem prve stopnje je nedvoumno zatrjeval, da je bil tožnik z obstojem služnosti pred sklenitvijo pogodbe seznanjen.

9. Če bi toženec problem služnosti pred sklenitvijo pogodbe izpostavil, bi bila služnost v pogodbi omenjena. Pritožbena trditev, da sestavljavec pogodbe ni upošteval vseh dejstev, ki mu jih je posredoval toženec, je brez osnove. Obremenjenost predmeta prodaje s služnostjo je za kupca tako pomembna, da je ni mogoče zanemariti. Če bi jo pogodbenika omenila, bi bila v predpogodbi in prodajni pogodbi, ki sta skrbno in strokovno sestavljeni, nedvomno zapisana. Dejstvo, da je predpogodba s prejšnjo kupovalko B. Š. določilo o kupovalkini dolžnosti vkopavanja cevi vsebuje, nima teže, saj je tudi B. Š. izpovedala, da predpogodbe ne bi sklenila, če bi za obstoj služnosti vedela. Tudi z njo sklenjena predpogodba vsebuje določilo o neobremenjenosti zemljišča. 10. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskimi ugotovitvami iz 13. točke obrazložitve. Vkopavanje pripravljenih cevi in kritje stroškov njihovega vkopavanja (tudi na sosednje I. G. zemljišče) je tožnik sprejel, ker je toženec znižal ceno in ker ta poseg povečuje funkcionalnost kupljenega zemljišča. Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom, da zgolj zaradi pripravljenih cevi in njihovega predvidenega vkopavanja v jarek tožnik ni mogel sklepati na obstoj služnosti.

11. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z zaključkom, da je bila tožba vložena v roku enega leta od dne, ko je tožnik izvedel za obstoj služnostne pravice. Dejstva v zvezi z izvajanjem služnosti so bila zapisana v tožbi, ki jo je tožnik kot lastnik služečega zemljišča prejel 4.3.2014. Tožbo je vložil 9.12.2014. Nobeden od dokazov ne potrjuje, da je bil tožnik z obstojem služnostne pravice seznanjen pred 4.3.2014. Pritožbeno sodišče soglaša, da sta toženčeva izpoved in izpoved priče I. G., ki potrjujeta, da sta tožnika z obstojem služnosti seznanila, neprepričljivi. Nobeden od njiju ni pojasnil ob kateri priliki sta tožnika s služnostjo seznanila, kako se je tožnik na to odzval, kako je bilo predvidno reševanje problema prestavitve poti in drugih podrobnosti. Dejstvo, da je toženec še po sklenitvi sporne pogodbe na občino zaradi prestavitve služnosti brezplačno prenesel svoji zemljišči, kaže, da je interes za prestavitev služnosti imel tudi po sklenitvi pogodbe. I. G., ki je izpovedal, da je tožnika celo pisno opozoril na služnost, je neprepričljiv, saj z dopisom ne razpolaga. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z zaključkom o časovni neorientiranosti te priče, saj je I. G. izpovedal, da je obvestilo poslal takoj, ko je izvedel za nameravano prodajo gospodujočega zemljišča – spomladi 2013, pogodba pa je bila sklenjena že 27.7.2012. J. Š., ki je bil s tožnikom v zvezi z izdajo gradbenega dovoljenja pri I. G. v drugi polovici leta 2013, je pogovor o služnosti zanikal. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da je I. G. v svoji izpovedbi izrazil prepričanost, da je bil tožnik s služnostjo seznanjen, ker ga je z obstojem služnosti moral seznaniti toženec. Pravilna je prvostopenjska ugotovitev, da nihče od zaslišanih ni vedel povedati o vsebini pogovora na sestanku z županom, na katerem je bil prisoten tudi tožnik. Nihče od zaslišanih ni opisal, na kašen način naj bi bila na tem sestanku obelodanjena služnost oz. na osnovi katerih izjav bi tam prisoten tožnik na obstoj služnosti moral sklepati. Ni nujno, da je razlog za urejanje jarka prestavitev služnosti. Ni neobičajno, da je pri dogovarjanju o urejanju jarka sodeloval I. G., ker bi z urejenim jarkom pridobil dostop do svojega zemljišča. Pritožbeno sodišče soglaša s pritožbo, da je izpoved župana in G. Š. treba presojati z upoštevanjem vloge, ki jo je občina imela pri neuspešnem projektu zacevitve jarka. To je zaznalo tudi sodišče prve stopnje, ki je županovo izpoved ocenilo za neprepričljivo. Ni pa razlogov, da bi ti dve priči prikrivali ali potvarjali dejstva o tožnikovem ne/poznavanju dejstev v zvezi obstojem služnosti. Prepričljiv je tožnik, ki je dopustil možnost, da mu je I. G. že pred vložitvijo tožbe kdaj omenil, da lahko vozi po njegovi nepremičnini. Razumljivo je, da mu ni verjel, saj je zaupal prodajalcu, ki je zatrjeval neobremenjenost nepremičnine in ne lastniku sosednjega zemljišča, katerega interesi so lahko drugačni od njegovih in prodajalčevih. Ni mogoče spregledati, da kakršnih koli posledic izvrševanja služnosti (npr. kolesnice, utrjenost zemljišča, nasutje ….) navzven ni bilo mogoče zaznati, da se v predpogodbi in prodajni pogodbi navaja, da gre za neobremenjeno zemljišče. Toženec, na katerem je dokazno breme, da je tožnika z obremenjenostjo prodane nepremičnine seznanil, dokaznega bremena ni zmogel. Dokazni postopek je potrdil, da tožnik nepremičnine ne bi kupil, če bi bil s služnostjo seznanjen, kajti zemljišče je kupoval zaradi gradnje, služnost pa gradnjo preprečuje.

12. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).