Jedro

Dilema v tej zadevi je bila, ali nepremičninskemu posredniku pripada polna provizija za posredovanje (prvi odstavek 25. člena ZNPosr) ali le četrtina te (peti odstavek 25. člena ZNPosr). Kupec je namreč sam našel prodajalko, a ga je ta potem napotila k posredniku. Odgovor Vrhovnega sodišča je, da konkretne okoliščine primera narekujejo sklep, da je podan položaj iz prvega odstavka 25. člena ZNPosr, saj je nepremičninski posrednik (tožnik) posredoval pri sklenitvi pogodbe in ni podan položaj, ko kupec sam najde tretjo osebo v smislu petega odstavka 25. člena ZNPosr.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na revizijo v znesku 447,98 EUR, v 15 dneh po prejemu te sodbe, odtlej tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

**Dejansko izhodišče zadeve in bistvo spora**

1. Tožnik je v tej pravdi zahteval plačilo provizije za nepremičninsko posredovanje pri prodaji toženkine kmetije na .... Uveljavljal je plačilo 4 % od zneska prodajne cene. Ta je znašala 270.000,00 EUR. Zato je zahteval plačilo 10.800,00 EUR.

2. Toženka je v tej pravdi obveznost plačila provizije priznala, a zgolj v višini 1 % od prodajne cene. Zato je sodišče izdalo delno sodbo na podlagi pripoznave (P 20/2018-25 z dne 1. 2. 2019) ter toženko zavezalo k plačilu 2.700 EUR s pripadajočimi obrestmi. Tožena stranka je namreč trdila, da je kupec A. A. iz govoric po vasi izvedel, da toženka prodaja kmetijo in je bila po njunem pogovoru nato toženka tista, ki je A. A.-ja poslala k posredniku – tožniku. Ker naj tožnik toženke ne bi spravil v stik s tretjo osebo (kupcem), naj ne bi bil izpolnjen pogoj za plačilo polne provizije, marveč le za plačilo ene četrtine, ki naj pokrije ostale posredniške stroške in delo.

3. Tožeča stranka je vztrajala pri zahtevku za plačilo preostalih treh četrtin s pogodbo določene provizije. Bistvo tožnikove nasprotne teze je, da je kupca tožnik seznanil s podrobnostmi o predmetu in pogojih prodaje. Potencialni kupec je postal dejanski kupec šele na podlagi informacij, ki mu jih je posredoval tožnik. Ta je tudi sodeloval pri usklajevanju pogajanj in ureditvi vseh poslov.

**4. Relevantno dejansko stanje** - Pravdni stranki sta 15. 7. 2017 sklenili pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, s katerimi sta se med drugim dogovorili za 4 % provizijo; - Toženka si je po pogodbi o ari s kupcem delila 4 % provizije na pol; - A. A. je že pred julijem 2017 iz govoric po vasi izvedel, da toženka prodaja kmetijo; - A. A. in toženka sta se že prej poznala in bila znanca, zato je bila toženka tista, ki je A. A.-ja poslala k posredniku – tožniku; - Tožnik je dal kupcu A. A. informacije v zvezi s prodajo toženkine kmetije, udeležil se je sestanka pri odvetniku kupca v C., se usklajeval o vsebini pogodbe o ari, dal in umaknil ponudbo z oglasne deske Upravne enote Žalec, odvetnici toženke izročil upravne odločbe, sprejel od A. A. odločbo o statusu kmeta in o zaščiteni kmetiji; - Toženka in A. A. se o nakupu kmetije nista pogajala; - Tožnik se je usklajeval glede vsebine pogodbe o ari, nato pa je bil proti svoji volji izključen iz nadaljnjega postopka prodaje; - Toženka, kupec in njuna odvetnika so šteli tožnika za posrednika v polnem obsegu, saj mu je bilo naročeno, da preveri ustreznost vsebine pogodbe o ari in zagotovi kupčev podpis pogodbe; - Kljub enostranski izločitvi iz postopka prodaje je tožnik opravil več dejanj in pripomogel, da je kupec postal lastnik kmetije, saj se je ta na podlagi tožnikove informacije odločil na nakup.

**Odločitev sodišča prve stopnje**

5. Sodišče prve stopnje je toženko zavezalo k plačilu nadaljnjih 8.100,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 3. 2018 ter 186,00 EUR izvršilnih stroškov skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2018, zavezalo pa jo je tudi k plačilu pravdnih stroškov v višini 3.766,01 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

**Odločitev pritožbenega sodišča**

6. Pritožbeno sodišče je odločalo o toženkini pritožbi ter jo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločilo je še, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

**Sklep o dopustitvi revizije**

7. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je s sklepom II DoR 461/2020 dopustilo revizijo tožene stranke glede vprašanja, ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % dogovorjene prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila na podlagi petega odstavka 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), to je ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

**Revizija tožene stranke**

8. Toženka je prepričana, da je sodišče napačno uporabilo 25. člen ZNPosr. Meni, da je podan položaj iz petega odstavka tega člena, v katerem je posrednik upravičen do plačila za posredovanje, a največ v višini ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. Gre za položaj, ko naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero nato sklene pogodbo, ki je predmet posredovanja. Bistvo posredovanja je v vzpostavitvi stika med naročnikom in tretjo osebo. Kadar ta pogoj ni izpolnjen, nepremičninski posrednik ne pridobi pravice do plačila maksimalne provizije. Meni, da je bil tožnik s plačilom ene četrtine dogovorjene provizije v konkretni zadevi glede na opravljena dela že v celoti poplačan. Iz sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je nepremičninski agent dal kupcu informacijo o prodaji kmetije toženke (seznam parcelnih številk in fotografije), se udeležil enega sestanka, usklajeval pogodbo o ari (ki ni kupna pogodba), dal in umaknil ponudbo z oglasne deske, pooblaščenki toženke izročil pravno odločbo o zaščiteni kmetiji in statusu kmeta za kupca. Za ta opravila je že prejel plačilo v višini 2.700,00 EUR z obrestmi. Višji znesek bi bil občutno previsok in nesorazmeren. V nadaljevanju revidentka uveljavlja še bistveno kršitev določb postopka, glede česar pa revizija ni bila dopuščena in zato Vrhovno sodišče navedb o tem tudi ne bo povzemalo.

**Odgovor na revizijo**

9. Tožnik je na vročeno mu revizijo odgovoril in predlagal, naj jo Vrhovno sodišče zavrne. Najprej opozarja na to, da je revizija širša, kot jo je Vrhovno sodišče dopustilo. Gre za uveljavljanje bistvenih kršitev postopka.

10. Dalje trdi, da toženka zavajajoče povzema ugotovljeno dejansko stanje. Treba je poudariti, da toženka ni „sama našla kupca“. Toženka ga ni niti iskala, saj je vse aktivnosti v zvezi s prodajo zaupala nepremičninskemu posredniku, ki je zanjo že več let tržil njene nepremičnine. V tem času je tudi že imel znanega kupca ter v dogovoru z njim tudi pripravil in oddal objavo ponudbe za prodajo istih kmetijskih zemljišč na Upravni enoti Žalec. Sodišče je kot možno ugotovilo, da je novi kupec A. A. iz govoric po vasi izvedel, da se kmetija toženke prodaja. Toženka se s A. A. ni pogovarjala kot s kupcem, niti se z njim ni pogajala o prodaji ali o predmetu prodaje, marveč je A. A. takoj napotila k tožniku. A. A. je za podatke o prodaji kmetije izvedel pri tožeči stranki. „Najti kupca“ ne pomeni, da ga poznaš od prej in da si s to osebo govoril, marveč je potrebno, da se prodajalec ali njegov pooblaščenec (v tem primeru nepremičninski posrednik) pogaja s to osebo kot potencialnim kupcem, ki mu podrobno predstavi ponudbo, predmet prodaje, ceno in vse druge prodajne pogoje ter ga prepriča v odločitev, da potencialni kupec tudi postane dejanski kupec. Vse te aktivnosti je vodil izključno tožnik kot nepremičninski posrednik. A. A. je torej prevzel vlogo kupca šele tedaj, ko mu je tožeča stranka kot nepremičninski posrednik ponudila vse informacije o ponudbi za prodajo kmetije.

**Presoja Vrhovnega sodišča**

11. Revizija ni utemeljena.

_Uvodno pojasnilo_

12. Tožnik v odgovoru na revizijo utemeljeno opozarja, da toženka v reviziji uveljavlja razloge, ki segajo onkraj dopuščenega vprašanja. V primeru dopuščene revizije namreč sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). S vprašanji morebitnih procesnih kršitev se zato Vrhovno sodišče ni ukvarjalo.

_Zakonska podlaga odločanja_

13. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Ne glede na prvi odstavek tega člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. V primeru, če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti (peti odstavek 25. člena ZNPosr).

14. Predmet odločanja Vrhovnega sodišča v tej zadevi torej je, ali je tožnik upravičen do plačila polne provizije v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZNPosr, kakor sta presodili nižji sodišči, ali pa je omejen z zneskom ene četrtine dogovorjenega zneska, za kar se zavzema toženka v reviziji.

_Razlikovanje položajev: ko (a) posrednik v celoti uspešno posreduje, (b) ko pri tem sodeluje tudi naročnik in (c) ko naročnik sam izpelje celoten posel_

15. Glede na zakonsko besedilo bi moral biti odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje lahek in jasen. Če naročitelj sam najde tretjo osebo (kupca), potem nepremičninski družbi plačilo do polne provizije ne more pripadati. A dopuščeno vprašanje je abstraktno, tu pa je treba rešiti konkreten primer in zato tudi ugotoviti, kakšno izpolnitveno ravnanje opisuje besedna zveza „najti tretjo osebo“ in kdo je v konkretni zadevi to storil. Gre za razlago postavljenega prava in torej za pravno vprašanje, ki je neločljivo zlito z dopuščenim vprašanjem. Bistvo slednjega je, ali je ob konkretnih dejstvih primera podan položaj iz prvega (pravica do polne provizije) ali položaj iz petega odstavka 25. člena ZNPosr (pravica do limitirane provizije).

16. Tako po jezikovni, kakor po logični plati besedilo v relevantnem času veljavnega 25. člena zakona odpira vprašanja, ki terjajo kontekstualni odgovor. Kaj bi bil lahko npr. razumen, stvarno utemeljen razloga za nepremičninskemu posredniku bolj naklonjeno ureditev, če naročitelj sklepa posel s tretjo osebo, ki je ožji družinski član? Na prvi pogled se v tej zadevi s tem vidikom ni treba ukvarjati, kajti ne gospod A. A. starejši, kakor tudi ne gospod B. A. mlajši nista toženkina ožja družinska člana. A zastavlja se vprašanje, ali nam ta del zakonskega besedila morda ne pomaga izostriti slike, za kakšen dejanski položaj gre v petem odstavku 25. člena ZNPosr?

17. A najprej k jezikovni plati razlage. Očitno je, da pogodbeno obveznost nepremičninskega posrednika po pogodbi o nepremičninskem posredovanju tvori sestavljeno izpolnitveno ravnanje, ki ga opisuje glagolnik posredovanje. Da pridobi nepremičninska družba pravico do nagrade, mora biti tudi uspešno: uspeh izkazuje sklenjena pogodba. V petem odstavku se glagolniku posredovanje ob bok postavi še besedna zveza, ko naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.

18. Kakšno je razmerje med obema opisoma izpolnitvenih ravnanj? Čeravno uvodni stavek šestega odstavka daje slutiti, kakor da obe ubeseditvi opisujeta isto dejanje1, je iz nadaljevanja besedila ter iz celotnega konteksta zakona očitno, da je pojem posredovanja širši. Poleg tega, da nepremičninski posrednik najde tretjo osebo in jo spravi v stik z naročiteljem, so to, kakor sledi iz nadaljevanja besedila petega odstavka 25. člena ZNPosr, še drugi opravljeni posli.

19. Posredovanje je, kot že rečeno, sestavljeno izpolnitveno ravnanje. Gre za različne aktivnosti, ki naj nazadnje privedejo do sklenitve pogodbe med naročiteljem in tretjo osebo. Pomemben sklop izpolnitvenega ravnanja nepremičninskemu posredniku nalaga tudi zakon. Tak primer je obveznost iz 23. člena ZNPosr (preverjanje stanja nepremičnine ter odškodninska odgovornost, ki ga v zvezi s tem bremeni). Nepremičninska družba ali posrednik sta, nadalje, dolžna zaščititi interese naročitelja (17. člen ZNPosr), v zvezi s čimer ju bremenita v tem členu konkretizirani pojasnilna in poizvedovalna dolžnost. 20. Pod pojem posredovanja sodi nazadnje (če je tako dogovorjeno med strankama) tudi sestavljanje listin o pravnih poslih (24. člen ZNPosr). To je obveznost, ki je značilna za mandatno pogodbo. Posledica te zakonske določbe je, da je tudi plačilo za to zajeto v plačilu za posredovanje in s tem podvrženo (skupni) zakonski omejitvi višine nagrade.

21. Čeprav je sestavni (in bistveni) del izpolnitvenega ravnanja nepremičninskega posrednika prizadevanje, ki se odraža v številnih aktivnostih (oglaševanje, ogledovanje, študij trga...), gre za obligacijo uspeha. Nepremičninski posrednik torej jemlje nase tveganje, da za svoje delo v konkretnem primeru ne bo dobil plačila.

22. Samo po sebi umevno je, da mora druga stran (naročitelj) ravnati skladno z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika). Izhodišče tega načela je, da si udeleženec pri izpolnjevanju obveznosti logično prizadeva za uresničitev svojih interesov, a da pri tem ne pušča vnemar niti sopogodbenikovega položaja in njegovih interesov2. Zelo očitna zakonska izpeljava tega načela je obveznost obveščanja, ki je določena v 18. členu ZNPosr. Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninsko družbo (drugi odstavek tega člena).

23. Namen te obveznosti je sam po sebi očiten. Zagotovi naj, da nepremičninski posrednik preneha z aktivnostmi, ki zdaj več ne služijo nobenemu namenu. Te aktivnosti bi tu namreč ne bile več podjetnikovo tveganje, marveč odvečno delo in s tem gola škoda.

24. Naj se razlaga zdaj tu naveže in znova uperi v besedilo petega odstavka 25. člena ZNPosr. So mar ti opravljeni posli, o katerih govori besedilo in za katere nepremičninskemu posredniku priznava omejeno nagrado, prav delo, ki ga je bil opravil, preden je prejel naročiteljevo obvestilo, da je ta sam našel tretjo osebo (kupca) in (!) z njim tudi že sklenil pogodbo? S tem dobi smisel nato tudi ubeseditev, da gre za plačilo za posredovanje, kajti nepremičninski posrednik je vendar izvrševal aktivnosti posredovanja, četudi je potem naročitelj sam našel kupca ter do smotra posredovanja (vzpostavitve stika med prodajalcem in kupcem) ni prišlo. In, končno, v tej luči dobi smisel tudi razlikovanje, ko je ta tretja oseba (kupec) naročiteljev ožji družinski član ter posredniku pripade pravica do polne provizije. To razlikovanje je vsaj v temelju oprto na načeli vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in skrbnosti (6. člen OZ) ter pravičneje porazdeli tveganje za nedosežen pogodbeni uspeh.

25. Določba petega odstavka 25. člena ZNPosr se tako vsebinsko izčisti. Nanaša se na položaje, ko je posrednik izpolnjeval pogodbo, a je naročitelj sam našel tretjo osebo in z njo tudi sam sklenil posel. Besedno zveza sam najti tretjo osebo (kupca) je tako treba razumeti tako, da naročitelj ne najde le interesenta oz. z njim celo naključno pride v stik, marveč z njim nato tudi v celoti izpelje posel, torej tako, kakor da pogodbe o posredovanju sploh ne bi bilo.

26. Obravnavan primer ni tak. Posrednik je tu opravil tako splošne posle, ko se kupca še išče, kakor tudi tista izpolnitvena ravnanja, ki jih posrednik opravlja, ko je interesent že znan, a mu je treba še nuditi informacije o predmetu in pogojih prodaje, sestavljati listine, se dogovarjati. To pa ni položaj, ko naročitelj sam najde tretjo osebo ter se z njo samostojno dogovarja in nazadnje sklene posel. Torej položaj, ko nepremičninsko posredovanje ni v nikakršni vzročni zvezi s konkretno prodajo nepremičnine: ko se je torej kavza posredniške pogodbe izjalovila zato, ker je prodajalec sam našel kupca in z njim brez slehernega sodelovanja posrednika sklenil prodajno pogodbo.

27. Ko je tožnica prišla v stik z gospodom A. A. starejšim, se ni pričela vesti, kakor da sodelovanja nepremičninskega posrednika več ne potrebuje. Nasprotno, po ugotovitvah nižjih sodišč ga je sama napotila k njemu, iz česar logično sledi, da je še vedno potrebovala njegove usluge in ga štela za svojega mandatarja in tožnik je kot njen mandatar ravnal tudi vnaprej. Zgolj zato, ker je kupec sam našel pot k prodajalki, a ga je za podrobnosti ta napotila k nepremičninskemu posredniku, še ni mogoče reči ne tega da obligacija uspeha ni uspela (pogodba, pri katere nastavljanju in pripravljanju je posrednik sodeloval je bila namreč sklenjena) kakor tudi ne, da nepremičninski posrednik ni še naprej izpolnjeval pogodbenih obveznosti3, ki so nazadnje privedle do uspešno sklenjene pogodbe.

28. Obrat, ko naročitelj naknadno, ko je že vse nastavljeno in pripravljeno za finalizacijo prodaje, ravna, kakor da se je kavza pogodbe o nepremičninskem posredovanja zaradi spleta okoliščin izjalovila v trenutku, ko je bila seznanjena z interesentom (ko je torej prišla v prvi stik s potencialnim kupcem), predstavlja ob prej navedenih okoliščinah ravnanje venire contra factum proprium ter zato nasprotuje načelu vestnosti in poštenja (5. člen OZ) _Končni pravni sklep in odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje_

29. Konkretne okoliščine primera narekujejo sklep, da je podan položaj iz prvega odstavka 25. člena ZNPosr, saj je nepremičninski posrednik (tožnik) posredoval pri sklenitvi pogodbe in ni podan položaj, ko kupec sam najde tretjo osebo v smislu petega odstavka 25. člena ZNPosr.

_Odločitev o reviziji_

30. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

_Odločitev o stroških_

31. Ker tožena stranka z revizijo ni uspela, mora stroške zanjo po merilu uspeha (prvi odstavek 154. člena ZPP) nositi sama. Tožnik je v skladu z istim merilom upravičen do povračila stroškov za odgovor na revizijo. Priglašene stroške je sodišče preizkusilo v skladu z Odvetniško tarifo (tar. št. 21, tretji odstavek 11. člena in drugi odstavek 12. člena OT) ter znašajo 447,98 EUR.

_Sestava senata in izid glasovanja_

32. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP) 1 Iz ubeseditve, da se lahko naročitelj in nepremičninska družba dogovorita za možnost, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje, čeprav je naročitelj sam našel kupca, bi jezikovno najbolj prepričljivo izhajalo, da je plačilo za posredovanje v izhodiščnem položaju (po prvem odstavku) nagrada za to, da nepremičninska družba najde kupca. Vzroku najti kupca, sledi posledica obveznost plačila za posredovanje. 2 Prim. V. Kranjc v: N. Plavšak in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, GV založba, Ljubljana 2003. str. 97. 3 Že sodišče prve stopnje je opozorilo (točka 7 obrazložitve) na vsebino Splošnih pogojev poslovanja, kjer so našteti posli, ki so vključeni v ceno posredovanja in kjer je tudi določeno, da „če katerega od naštetih poslov opravi naročnik sam ali so nepotrebni, to ne vpliva na višino dogovorjene provizije...“