Jedro

v konkurenci zakonite predkupne pravice s pogodbeno določeno predkupno pravico kot močnejšo potrebno upoštevati zakonito. S pogodbeno predkupno pravico se ne more izogniti kogentnemu predpisu, ki določa vrstni red predkupnih upravičencev – zakoniti predkupni pravici, ki ima absolutne učinke, ki izhajajo iz zakona. Nenazadnje pa tudi smrt predkupnega zavezanca pomeni prenehanje predkupne pravice.

Izrek

Tožba se zavrne.

Zahteva za povrnitev stroškov tožeče stranke se zavrne.

Obrazložitev

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču parc. št. 491 njiva/travnik v izmeri 2233 m2 in parc. št. 547 njiva v izmeri 1809 m2, obe k.o. ..., na podlagi prodajne pogodbe, ki sta jo dne 8. 1. 2010 sklenila A.A. kot prodajalka in B.B. kot kupec. V obrazložitvi navaja, da je A.A. izključna lastnica kmetijskih zemljišč parc. št. 491 in 547 k.o. ..., ki niso v sklopu zaščitene kmetije. Na ponudbo za prodajo nepremičnin sta izjavo o sprejemu ponudbe podala B.B., ki je uveljavljal prednost pri nakupu kot kmet, ki ima v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je naprodaj in C.C., ki je uveljavljal prednost kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj in kot drugi kmet. Pri odločanju je organ upošteval vrstni red predkupnih upravičencev, ki je določen v 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Da ugotovi, kdo ima prednost pri nakupu, je razpisal narok za ustno obravnavo. V postopku je B.B. zatrjeval, da je mejaš in ima močnejšo pravico od C.C. Predložil je kopijo potrdila o predaji priporočene pošiljke prodajalki, grafični prikaz kompleksa parcel 548, 549, 550, 551 in 532, vse k.o. ..., ki jih ima v lasti, in ki mejijo na zemljišče, ki je predmet prodaje. Skliceval se je tudi na odločbo upravne enote, št. 321-495/02-1424 z dne 23. 12. 2002, s katero mu je bila priznana lastnost kmeta. Predložil pa je tudi obsežno dokumentacijo o oddanih količinah kmetijskih pridelkov v letu 2009 in tako ustvarjenem prihodku. C.C. pa je zatrjeval, da ima zemljišče že skoraj 20 let v najemu in da zaradi tega vztraja pri nakupu. Ni pa predložil nobenih dokazov. Na podlagi vpogleda v uradno evidenco je organ ugotovil, da B.B. izpolnjuje pogoje glede vrednosti kmetijskih pridelkov in izobrazbe ter da ga je na podlagi določb 24. člena ZKZ šteti za kmeta ter da parcele, ki so v njegovi izključni lasti, mejijo na zemljišča, ki so predmet prodaje. Z navedenim se B.B. v vrstnem redu imetnikov predkupne pravice iz 23. člena ZKZ uvršča na drugo mesto in ima prednost pred drugim interesentom C.C., ki uveljavlja prednost kot zakupnik in drug kmet, kar pomeni, da je uvrščen šele na tretje oziroma četrto mesto. Zato dejstva, ki jih je v tem postopku zatrjeval, ne morejo bistveno vplivati na odločitev o zadevi in jih upravni organ ni preverjal. Drugostopni organ je pritožbo sedaj tožeče stranke zavrnil, v obrazložitvi pa se je strinjal z navedbami prvostopnega organa.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da izpodbija prvostopno odločbo zaradi nepravilne uporabe materialnega prava, določb postopka in (ne)popolnosti in (ne)pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Meni, da je tožena stranka nepravilno uporabila materialno pravo, ker ni odločila, da ima kot zakupnik in imetnik pogodbene predkupne pravice predkupno pravico, saj jo zakup razvršča v tretjo prednostno skupino, kar ji na podlagi 23. člena ZKZ zagotavlja prednost pri sklenitvi pogodbe. Zakupno pogodbo je sklenila že pred več kot 20 leti v skladu z določili Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). To dejstvo bi organ moral upoštevati, saj je zakupno razmerje nastalo zakonito in veljavno ter je tudi realizirano. Ob pravilni uporabi materialnega prava prodajalki sploh ni šla izbirna pravica, kot je zaključil prvostopni organ, drugostopni organ pa se o tem sploh ni izjavil. Ker odločba nima pravilnih razlogov o odločilnih dejstvih, je podan tudi tožbeni razlog bistvenih kršitev pravil postopka. Upravna organa pri uporabi določbe 23. člena ZKZ nista upoštevala dejstva, da je imela tožeča stranka nepremičnine v zakupu vsaj 20 let in da ji je prejšnji lastnik, pokojni prodajalkin oče (pok. D.D.) ves čas trajanja zakupa obljubljal, da bo v primeru prodaje nepremičnin predkupni upravičenec. Zakupno razmerje je trajalo več kot 20 let, šlo za pravo zakupno razmerje, tako da so izpolnjeni vsi pogoji za konvalidacijo ustno sklenjene pogodbe. Materialno pravo je zmotno uporabljeno zaradi stališča, da zakupna pogodba nima pravnega učinka zgolj zato, ker ni bila sklenjena v pisni obliki. Čeprav ZKZ predvideva obvezno pismeno obliko pogodbe o zakupu, je tudi ustno sklenjeni dogovor pravno učinkovit, če je v pretežnem delu izpolnjen. To izhaja iz 73. člena ZOR (sedaj 58. člena Obligacijskega zakona). Pogodba o zakupu, ki je bila ustno sklenjena med tožečo stranko in prodajalkinim pravnim prednikom in ki je bila realizirana, je zato pravno veljavna. Pravno veljavna je bila tudi pogodbena klavzula o predkupni pravici tožeče stranke na predmetnih nepremičninah. Predlaga odpravo prvostopne odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je dokumente zadeve.

Stranki z interesom v tem postopku B.B. in A.A. na tožbo nista odgovorili.

Tožba ni utemeljena.

V zadevi ni sporno, da je kupec nepremičnin B.B. kmet (odločba št. 321-495/02-1424 z dne 23. 12. 2002; ter ugotovitve dohodka v letu 2009), ter da je lastnik zemljišč, ki mejijo na prodajano (grafični prikaz kompleksa parcel, katerih lastnik je).

Sporno pa je, ali ustno sklenjena najemna/zakupna pogodba, s pogodbeno predkupno pravico v korist tožeče stranke pomeni, da bi moral organ ugotoviti, da je prednostni upravičenec tožeča stranka. Sodišče se pri odgovoru na to vprašanje ne spušča v dejstvo, da je bila pogodba z vsemi določili, sklenjena le v ustni obliki, temveč izhaja iz predpostavke, da je tožeča stranka izkazala obstoj zakupne pogodbe z določilom o pogodbeni predkupni pravici. Po mnenju sodišča pa je v konkurenci zakonite predkupne pravice s pogodbeno določeno predkupno pravico kot močnejšo potrebno upoštevati zakonito. Povedano drugače, s pogodbeno predkupno pravico se ne more izogniti kogentnemu predpisu, ki določa vrstni red predkupnih upravičencev – zakoniti predkupni pravici, ki ima absolutne učinke, ki izhajajo iz zakona. Nenazadnje pa tudi smrt predkupnega zavezanca pomeni prenehanje predkupne pravice (kot je primer pri najemni pogodbi tožeče stranke). Organ torej pravilno ni bil dolžan upoštevati eventuelno določene pogodbene predkupne pravice kot pravice, ki bi izključila dolžnost upoštevati zakonito predkupno pravico, ki jo določa ZKZ.

Glede na povedano je bilo pravilno ugotovljeno, da se kupec nepremičnin uvršča na drugo mesto in ima prednost pred tožečo stranko, ki je uveljavljala prednost kot zakupnik in drug kmet, kar pomeni 3. oziroma 4. mesto glede na določbe ZKZ.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in naslednji: v nadaljevanju ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Zahtevo za povrnitev stroškov postopka je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravni pouk temelji na določbi 1. odstavka 73. člena ZUS-1.