Jedro

Zastaralni rok, čeprav izjava neupravičenega zastopnika (tožena stranka) o sklenitvi pogodbe neupravičeno zastopanega ne zavezuje, ne more začeti teči, dokler je s takšno izjavo volje še vezana druga pogodbena stranka (tožeča stranka). To pa je v obravnavanem primeru vse dotlej, dokler je tožeča stranka glede na lastno pogodbeno zavezo v dobri veri upravičeno izhajala iz prepričanja, da je bila sporna pogodba veljavno sklenjena oziroma je še lahko realno pričakovala, da bo odobritev neupravičeno zastopanega podana.

Glede na dogovor v dodatku k kupoprodajni pogodbi, skladno s katerim je tožena stranka po poteku 18 mesečnega roka, ko je imela pravico do brezplačne rabe prodanega stanovanja oziroma solastnega dela le-tega, z uporabo stanovanja lahko nadaljevala na osnovi najemnega razmerja, pa sta pravdni stranki, tožena stranka s tem, ko je sporno stanovanje uporabljala še tudi po poteku 18 mesečnega obdobja in ga uporablja vse do danes, tožeča stranka pa, ker izpraznitve in izročitve stanovanja ni zahtevala, s tako opisanim konkludentnim ravnanjem nedvoumno izrazili voljo, da tožena stranka idealno polovico stanovanja v lasti tožeče stranke še vnaprej uporablja na temelju najemne pogodbe, ki je bila s tem, ko se pisna oblika skladno z načelom konsenzualnosti (prvi odstavek 51. člena OZ zanjo ne zahteva, med pravdnima strankama veljavno sklenjena.

Ker pa je izhajajoč iz prvega odstavka 66. čelna SPZ vsak solastnik upravičen do posesti in uporabe celotne stvari, pri čemer so ta upravičenja s sklenitvijo najemne pogodbe prenesena na najemnika (prvi odstavek 38. člena SPZ), in sicer sorazmerno s svojim idealnim deležem in skupaj z drugimi solastniki, tožena stranka z ugovorom, da v realnem pogledu uporablja le polovico spornega stanovanja, ki je po smrti njenega moža v lasti njune hčere, ne more uspeti.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremeni tako, da ta sedaj glasi: »Tožena stranka SB je dolžna v roku 15 dni tožeči stranki VS vrniti polovico dne 15. 2. 2002 prejete kupnine v višini 11.475,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v znesku 11.475,55 EUR, v kolikor tožeča stranka iz naslova zakonskih zamudnih obresti zahteva več, pa se tožbeni zahtevek zavrne.«

II. V preostalem se pritožba zavrne in v še izpodbijanem obsodilnem delu, to je v I., II. in V. točki izreka, potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z v uvodu navedeno sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki vrniti polovico dne 15. 2. 2002 prejete kupnine v višini 11.475,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 2. 2002 do plačila (I. točka izreka). Toženo stranko je zavezalo še, da tožeči stranki plača tudi najemnino od meseca maja 2009 do aprila 2012 v skupnem znesku 10.800,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov glavnic vselej v višini 300,00 EUR, ki tečejo od vsakega 15. dne v mesecu za vsak posamezni mesec, kakor podrobneje razvidno iz II. točke izreka izpodbijane odločbe, medtem ko je zahtevek za plačilo najemnine od meseca junija 2008 do aprila 2009 v skupnem znesku 3.300,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi zavrnilo (III. točka izreka), tožbo glede najemnine za mesec maj 2008 v znesku 300,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 5. 2008 do plačila pa zavrglo (IV. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še, da tožeči stranki v roku 15 dni povrne njene pravdne stroške v znesku 1.784,39 EUR, po poteku tega roka pa s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (V. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev v obsodilnem delu, to je v I., II. in V. točki izreka, se pravočasno po pooblaščencu pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP uveljavlja, ker sodišče prve stopnje ni zavzelo razlogov o ugovoru zastaranja glede zahtevka (za povračilo polovice kupnine), o katerem je odločilo v I. točki izreka, pri čemer je prvostopenjska odločitev v tem delu, ker je toženi stranki s tem naložena dajatev, hkrati protislovna z ugotovitvijo, da je slednja v zamudi s plačilom že od 15. 2. 2002. Po prepričanju pritožbe namreč že to narekuje zaključek o zastaranju terjatve iz tega naslova. Odločitev v II. točki izreka pritožba kot materialnopravno zmotno prereka, ker meni, da tožeča stranka dogovora o višini najemnine 300,00 EUR mesečno ni dokazala, sodišče prve stopnje pa brez podlage v izvedenih dokazih sklepa nasprotno. Tožena stranka se namreč z nobeno listino ni zavezala, da bo tožeči stranki mesečno plačevala najemnino v prav tej višini. Sodna odločba o tem, da je tožeča stranka upravičena do polovice z dodatkom k kupoprodajni pogodbi dogovorjene najemnine, že iz razloga, ker EB(sedaj že pokojni mož tožene stranke) tega dogovora z dne 15. 2. 2002 ni nikoli podpisal, ne obstaja, tudi sicer pa dodatek k kupoprodajni pogodbi deli usodo te pogodbe, ki je bila s sodno odločbo glede idealne polovice spornega stanovanja razveljavljena. Ker se najemnina, določena z dodatkom, nanaša na celotno nepremičnino, je dogovor o najemnini za celotno stanovanje v višini 600,00 EUR po samem zakonu v celoti prenehal veljati. Zraven navedenega pa tožena stranka znova poudarja, da uporablja le polovico stanovanja, v zvezi s čemer je predlagala sodni ogled. Ker se sodišče prve stopnje o tem dokaznem predlogu ni izreklo, pa je podana nadaljnja bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Tožena stranka sodišču druge stopnje zato predlaga, da njeni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje (v izpodbijanem obsegu) spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrže oziroma podrejeno zavrne, ali pa jo razveljavi in v tem obsegu zadevo sodišču prve stopnje vrne v novo odločanje, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov sestave predmetne pritožbe ter eventualno odmerjene sodne takse.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo zgoraj povzeta pritožbena izvajanja v celoti prereka in predlaga zavrnitev pritožbe ter v izpodbijanem obsodilnem delu potrditev prvostopenjske sodbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je odločbo (glede na to, da je izpodbijana zgolj meritorna odločitev s sodbo, v nadaljevanju sodbo) sodišča prve stopnje v izpodbijani I., II in V. točki izreka preizkusilo v okviru pritožbenih navedb, pri tem pa v skladu z določilom drugega odstavka 350. člena ZPP pazilo tudi na obstoj morebitnih uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter na pravilno uporabo materialnega prava. Po tako opravljenem preizkusu ugotavlja, da izpodbijana sodba ni obremenjena s procesnimi kršitvami, na katere sodišče druge stopnje pazi po uradni dolžnosti, saj jo je z ozirom, da pomanjkanje argumentacije glede zastaranja zahtevka za povračilo polovice kupnine (kondikcijski zahtevek) nadomesti že pravilna uporaba materialnega prava (346. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ), mogoče preizkusiti. Kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana. Z oziroma na to, da tožena stranka procesne kršitve relativne narave iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki jo uveljavlja, ker sodišče prve stopnje v okviru dokaznega postopka ni opravilo po njej predlaganega ogleda spornega stanovanja ter se do tako podanega dokaznega predloga tudi ni posebej opredelilo, skladno z zahtevo iz 286.b člena ZPP ni grajala že v postopku na prvi stopnji, ko bi najkasneje na zadnji glavni obravnavi to še lahko pravočasno storila, se nanjo sedaj v pritožbi ne more sklicevati. Ta postopkovna kršitev pa ne more biti podana niti ob pritožbeni graji prvostopenjskega dokaznega vrednotenja, saj je sodišče prve stopnje ob tehtanju izvedenih dokazov po principu proste dokazne presoje (8. člen ZPP) pravno relevantno dejansko stanje v celoti pravilno razjasnilo in na tej osnovi sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, razen v delu, ko uporaba pravila ne ultra alterum tantum (376. člen OZ) narekuje omejitev teka zakonskih zamudnih obresti od terjane glavnice (kupnine) v višini 11.475,55 EUR, kot je razvidno iz zgornjega izreka.

6. Z zahtevkom za povračilo polovice ob sklenitvi sporne kupoprodajne pogodbe plačane kupnine tožeča stranka uveljavlja zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve po tretjem odstavku 190. člena OZ (kondikcijski zahtevek),(1) saj je glede na pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v ... II P 599/2002 z dne 7. 9. 2009, s katero je bila ta kupoprodajna pogodba glede solastniškega deleža, last EB do ½, razveljavljena, in ko je tudi v obravnavani zadevi nesporno, da je tožena stranka kot prodajalka to pogodbo dne 15. 2. 2002 glede dvosobnega stanovanja št. 3 v izmeri 50,22 m² v pritličju stanovanjske hiše na parc. št. 1643 k.o. (v nadaljevanju sporno stanovanje) s tožečo stranko kot kupcem sklenila brez veljavnega pooblastila svojega moža EB (falsus procurator - 73. člena OZ), jasno, da je tožena stranka prejela premoženjsko korist (kupnino) glede na podlago, ki se ni uresničila ali je kasneje odpadla. Četudi sodišče prve stopnje zahtevek tožeče stranke za povračilo polovice kupnine pravilno utemeljuje na tej pravni podlagi, razlogov o v tej povezavi podanim ugovorom zastaranja v izpodbijani sodbi sicer res ne zavzame, vendar je takšno pomanjkljivost mogoče sanirati že zgolj ob pravilni uporabi materialnega prava, ki pa jo glede na razpravno načelo, uveljavljeno v civilnem pravdnem postopku (prvi odstavek 7. člena ZPP in 212. člen ZPP), ko tožena stranka tako postavljenega ugovora ni podrobneje substancirala, omejuje dejanski substrat, ki sta ga pravdni stranki v postopku na prvi stopnji izkazali s pravočasno zagotovljenim procesnim gradivom. (2)

7. Že v kolikor izhajamo zgolj iz učinkov pravnomočne sodbe II P 599/2002 z dne 7. 9. 2009 (priloga A1), s katero je bila kupoprodajna pogodba z dne 15. 2. 2002 za sporno stanovanje razveljavljena glede solastniškega deleža, tedaj last sedaj že pokojnega moža tožene stranke E.B. do ½, je zaključiti, da je pravni temelj s sporno pogodbo prevzete obveznosti tožeče stranke za plačilo kupnine odpadel šele s pravnomočnostjo zgoraj citirane sodne odločbe, ki je nesporno nastopila 6. 1. 2010. Ker je šele s tem trenutkom mogoče utemeljiti neupravičen premik premoženja, zaradi katerega je tožeča stranka prikrajšana, tožena stranka pa okoriščena, je tožeča stranka zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve skladno s tretjim odstavkom 190. člena OZ torej lahko uveljavila šele tedaj. Ker pa od nastopa pravnomočnosti 6. 1. 2010 pa do vložitve tožbe v predmetni zadevi 26. 4. 2012, s katero tožeča stranka tak kondikcijski zahtevek dejansko uveljavlja, petletni splošni zastarali rok iz 346. člena OZ,(3) potreben za zastaranje zahtevkov iz naslova neupravičene pridobitve, še ni potekel, tožena stranka ugovora zastaranja v zvezi z zahtevkom za povračilo polovice dne 15. 2. 2002 prejete kupnine ne more uspešno uveljaviti.

8. Do enakega rezultata pa pridemo tudi, v kolikor ob pravilni uporabi materialnega prava (73. člen OZ)(4) vzamemo v ozir, da pogodba, ki jo sklene nekdo kot pooblaščenec drugega brez njegovega pooblastila, v kolikor je neupravičeno zastopani pozneje ne odobri, ker šele s tem nastopi manjkajoča predpostavka za veljavno sklenitev pogodbe, sploh ni bila sklenjena. Četudi iz razloga, ker tako sklenjen pravni posel, kot med pravdnima strankama sklenjena kupoprodajna pogodba v spornem obsegu, nima pravnih učinkov, sicer formalno pravnomočna sodna odločba oblikovalnih učinkov (razveljavitev pravnega posla) ne more ustvarjati, pa zastaralni rok, čeprav izjava neupravičenega zastopnika (tožena stranka) o sklenitvi pogodbe neupravičeno zastopanega (EB) ne zavezuje, ne more začeti teči, dokler je s takšno izjavo volje še vezana druga pogodbena stranka (tožeča stranka). To pa je v obravnavanem primeru vse dotlej, dokler je tožeča stranka glede na lastno pogodbeno zavezo v dobri veri upravičeno izhajala iz prepričanja, da je bila sporna pogodba veljavno sklenjena oziroma je še lahko realno pričakovala, da bo odobritev neupravičeno zastopanega podana. V zvezi s slednjo je tožeča stranka sicer res že glede na dne 28. 6. 2002 vloženo tožbo E.B. v zadevi II P 599/2002, ki je bila sedaj tožeči stranki pravilno vročena 2. 12. 2002 (povratnica na list. št. 16 pravdnega spisa II P 599/2002), lahko sklepala, da neupravičeno zastopani odobritev zavrača, vendar pa ne gre prezreti, da je upoštevaje dejstvo, da je bila kupoprodajna pogodba za sporno stanovanje, last EB do idealne polovice, s toženo stranko sklenjena v notarski pisarni v navzočnosti notarke X.Y. na podlagi pisnega pooblastila njenega moža z dne 16. 5. 2001, ki je bilo notarsko overjeno (priloga A3) in izhajajoč iz katerega je bila tožena stranka med drugim pooblaščena, da v imenu in za račun svojega moža E.B. sklepa kakršnekoli pravne posle ter po lastni presoji zanj ureja vse potrebno oziroma zaradi njegove bolezni po lastni presoji zastopa vse njegove interese, je tožeča stranka vse do pravnomočne rešitve spora v zadevi II P 599/2002 še lahko upravičeno izhajala iz prepričanja, da je bila kupoprodajna pogodba dne 15. 2. 2002 tudi v spornem obsegu, to je glede solastnega deleža EB, veljavno sklenjena. Četudi se je v zgornji pravdni zadevi izkazalo, da tožena stranka veljavnega pooblastila svojega moža za odtujitev njemu lastne nepremičnine oziroma njenega idealnega dela ni imela, je tožeča stranka lahko vztrajala v pričakovanju, da bo v pravdnem postopku odločeno v njeno korist. Da temu ne bo tako, je namreč lahko realizirala šele v trenutku nastopa pravnomočnosti v tej zadevi izdane meritorne sodne odločbe. Vse do takrat pa je moč na osnovi njene lastne izjave pogodbene volje, s katero se je s kupoprodajno pogodbo zavezala v razmerju do tožene stranke ter njenega moža, graditi zaključek o obstoju pravne podlage za dne 15. 2. 2002 toženi stranki zagotovljeno dajatev. Z ozirom, da je po obrazloženem, upoštevajoč pri tem tudi v tej povezavi že zavzeta stališča pravne teorije (5) ter sodne prakse,(6) pravna podlaga za plačilo sporne kupnine odpadla šele s pravnomočnostjo sodbe II P 599/2002 z dne 7. 9. 2009, ki je nastopila 6. 1. 2010, ker s tem časovno sovpada trenutek, ko bi tožeča stranka predmetni kondikcijski zahtevek že lahko uveljavila, zastaranje terjatve tožeče stranke, ki jo uveljavlja na podlagi tega pravnega naslova, ob uporabi petletnega splošnega zastaralnega roka iz 346. člena OZ ob vložitvi predmetne tožbe dne 24. 6. 2012 še ni nastopilo, kot to zmotno sklepa tožena stranka. Slednji pa velja na tem mestu odvrniti še, da trenutek nastopa dolžniške zamude, ki jo sodišče prve stopnje glede na posebno ureditev te problematike v zvezi z vračanjem neupravičeno pridobljenega v 193. členu OZ(7) in ko niti ni pritožbeno prerekano, da tožena stranka ob prejemu spornega zneska kupnine ni bila poštena, pravilno ugotavlja z dnem 15. 2. 2002, ne sovpada z začetkom teka zastaralnega roka za uveljavljanje kondikcijskega zahtevka. Pravna presoja ugovora zastaranja ter utemeljenosti obrestnega zahtevka, ker ta ob pravilni uporabi materialnega prava gradi na različnih pravno relevantnih okoliščinah, zato nasprotij v pravno odločilnih dejstvih v smislu 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kot to nakazuje pritožba, ne ustvarja.

9. Je pa tek zakonskih zamudnih obresti od prisojenega zneska glavnice 11.475,55 EUR, ki jih je sodišče prve stopnje kot že zgoraj navedeno pravilno priznalo od 15. 2. 2002, ob pravilni uporabi materialnega prava, na kar je sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti, potrebno omejiti izhajajoč iz takrat veljavne določbe 376. člena OZ, skladno s katero obresti nehajo teči, ko vsota zapadlih, pa ne plačanih obresti doseže glavnico. Z oziroma na to, da obrestni obračun, ki ga je napravilo naslovno sodišče (priloga C1), pokaže, da so zakonske zamudne obresti od zneska glavnice 11.475,55 EUR, ki tečejo od 15. 2. 2002, višino glavnice dosegle še pred uveljavitvijo novele OZ-A dne 22. 5. 2007, s katero je bilo zgoraj citirano pravno pravilno o omejitvi teka obresti ohranjeno le še glede pogodbenih obresti (382.a člen OZ, medtem ko je 376. člen OZ z novelo OZ-A črtan), jih tožeča stranka utemeljeno uveljavlja le v znesku, ki je enak višini glavnice, kar je narekovalo spremembo sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsegu, kot je razvidna iz zgornjega izreka. V kolikor so obresti skladno z določbo 376. člena OZ še pred uveljavitvijo OZ-A po samem zakonu nehale teči, z uveljavitvijo OZ-A dne 22. 5. 2007 namreč ne morejo začeti teči znova.(8)

10. Kljub zgornji spremembi izpodbijane sodbe v korist tožene stranke, pa velja v nadaljevanju kot neutemeljeno zavrniti tudi pritožbeno grajo prvostopenjske odločitve o zahtevku iz naslova plačila najemnine. Pravna presoja ugovora zastaranja v tej povezavi sicer ni pritožbeno sporna, saj mu je sodišče prve stopnje deloma sledilo (odločitev v III. točki izreka izpodbijane sodbe, ki je že postala pravnomočna), je pa tako postavljen zahtevek prerekan tako po temelju, predvsem pa po višini. S kupoprodajno pogodbo z dne 15. 2. 2002 je bilo med pogodbenikoma v IV. točki dogovorjeno, da prodajalca v stanovanju ostaneta še 18 mesecev od sklenitve pogodbe, za to obdobje pa se najemnina ne plačuje. Po poteku tega roka sta se prodajalca sicer zavezala, da bosta stanovanje izpraznila in ga prosto stvari in oseb izročila kupcu, to je tožeči stranki, vendar pa je bil k sporni kupoprodajni pogodbi istega dne sklenjen še tudi dodatek (skupaj s kupoprodajno pogodbo v prilogi A2), s katerim pa so se pogodbeniki sporazumeli, da lahko prodajalca tudi po poteku 18 mesečnega roka, ko imata pravico do brezplačnega najema stanovanja, nadaljujeta z najemom, vendar proti plačilu najemnine, ki bi v tem primeru znašala 600,00 EUR mesečno v tolarski protivrednosti. Z ozirom na to, da v obravnavani zadevi ni sporno, da sta tožena stranka in njen mož v stanovanju ostala še tudi po poteku obdobja, v katerem sta imela pravico do brezplačnega bivanja, čemur tožeča stranka ni nasprotovala, tožena stranka stranka pa po smrti svojega moža dotično stanovanje zaseda še vse do danes, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je bilo med pravdnima strankama na tej osnovi s konkludentnim ravnanjem vzpostavljeno najemno razmerje v smislu 587. člena OZ,(9) ki je, ker do sedaj glede na zatrjevanja pravdnih strank ni bilo odpovedano, v veljavi še danes. V izpodbijani sodbi prvostopenjsko sodišče namreč pravilno izhaja iz 18. člena OZ(10) v zvezi s 15. členom tega zakona,(11) skladno s katerim se za veljavno sklenitev pogodbe zahtevano soglasje volj lahko izrazi tudi s kakšnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji, pri tem pa se je pravilno omejilo zgolj na ugotavljanje pogodbene volje pravdnih strank. Drži namreč kot pojasnjuje, da mož tožene stranke z dogovorom v dodatku k kupoprodajni pogodbi že glede na to, ker je bil podpisan v odsotnosti njegovega pooblastila in ga kasneje ni odobril oziroma ker je bil kot dopolnitev določil kupoprodajne pogodbe v njeni IV. točki s pravnomočno sodbo II P 599/2002 nanašajoč še nanj razveljavljen, ni bil vezan. Ker je E.B. sporno stanovanje še tudi po izreku 18 mesečnega roka iz drugega odstavka IV. točke kupoprodajne pogodbe oziroma dodatka k le-tej uporabljal izhajajoč iz lastnih lastninsko pravnih upravičenj, ki jih je izvrševal v prepričanju, da je solastnik (37. člen v zvezi s 66. členom Stvarnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ), kar je izhajajoč iz določbe 73. člena OZ, kot pojasnjeno že zgoraj, vseskozi dejansko tudi bil, nastanek najemnega razmerja s tožečo stranko ob uporabi 18. člena OZ zanj ni mogoče utemeljiti.

11. Pravilno pa sodišče prve stopnje ravno nasprotno sklepa za toženo stranko. Slednjo kupoprodajna pogodba z dne 15. 2. 2002, skupaj z dodatkom z istega dne, ki prvotna pogodbena določila ustrezno dopolnjuje, v zvezi s prodajo njenega solastnega deleža na spornem stanovanju, ki skladno s tretjim odstavkom 66. člena SPZ(12) predstavlja samostojen predmet pravnega prometa, namreč zavezuje. Na tej podlagi, ko sporna pogodba združuje tako zavezovalni kot razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo), je tožeča stranka v razmerju inter partes namreč postala lastnica spornega stanovanja do idealne polovice. Glede na dogovor v dodatku k kupoprodajni pogodbi, skladno s katerim je tožena stranka po poteku 18 mesečnega roka, ko je imela pravico do brezplačne rabe prodanega stanovanja oziroma solastnega dela le-tega, z uporabo stanovanja lahko nadaljevala na osnovi najemnega razmerja, pa sta pravdni stranki, tožena stranka s tem, ko je sporno stanovanje uporabljala še tudi po poteku 18 mesečnega obdobja in ga uporablja vse do danes, tožeča stranka pa, ker izpraznitve in izročitve stanovanja ni zahtevala, s tako opisanim konkludentnim ravnanjem nedvoumno izrazili voljo, da tožena stranka idealno polovico stanovanja v lasti tožeče stranke še vnaprej uporablja na temelju najemne pogodbe, ki je bila s tem, ko se pisna oblika skladno z načelom konsenzualnosti (prvi odstavek 51. člena OZ) (13) zanjo ne zahteva, med pravdnima strankama veljavno sklenjena. Glede na to, da je bil predmet najema jasen, pogodbenika pa sta bila že glede na vsebino dodatka k kupoprodajni pogodbi, ki ga je razumeti celo kot skladno s prvim odstavkom 22. člena OZ(14) v pisni obliki podano ponudbo, soglasna, da v primeru sklenitve najemne pogodbe najemnina za celotno stanovanje znaša 600,00 EUR mesečno v tolarski protivrednosti, je bil med pravdnima strankama sporazum o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe (predmet najema, najemnina v določeni višini), ker se kasneje nista sporazumeli drugače (3. člen OZ), namreč dosežen (18. člen v zvezi s 15. členom OZ oziroma drugi odstavek 28. člena OZ).(15)

12. Glede na to, da je bila najemnina v višini 600,00 EUR dogovorjena za sporno stanovanje kot celoto, pa tožeča stranka s predmetno tožbo, ko je najemna pogodba veljavno sklenjena le glede idealne polovice tega stanovanja, plačilo najemnine upravičeno terja v polovičnem znesku mesečno. Sodišče prve stopnje pravilno izpostavlja, da je z dodatkom k kupoprodajni pogodbi, ob sklenitvi katerega sta pravdni stranki sicer predpostavljali, da bo predmet morebitnega najemnega razmerja sporno stanovanje kot celota, dogovorjena denarna obveznost deljiva, kar pomeni, da jo je mogoče izpolniti po delih, ki imajo iste lastnosti kot celi predmet, ki z delitvijo ne izgubi ničesar od svoje vrednosti (prvi odstavek 393. člena OZ). Z ozirom, da je bilo glede na že zgoraj argumentirano najemno razmerje s toženo stranko veljavno sklenjeno le glede idealnega deleža v lasti tožeče stranke, to je glede ½ celote, tožeča stranka kot mesečno najemnino utemeljeno terja denarni znesek v sorazmerju z velikostjo idealnega deleža, ki je predmet najema. Tožena stranka je tožeči stranki zato za obdobje po poteku 18 mesečnega roka od sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe, ko je lahko stanovanje oziroma idealno polovico le-tega brezplačno uporabljala, v obsegu, v katerem k temu ni pravnomočno zavezana že s sodbo II P 599/2002 z dne 7. 9. 2009 (najemnina od meseca septembra 2003 do maja 2008) oziroma v kolikor terjatev iz tega naslova ni že zastarala (najemnina od meseca junija 2008 do aprila 2009 – III. točka izreka izpodbijane sodbe), dolžna plačati najemno v višini 300,00 EUR mesečno z zakonskimi zamudnimi obrestmi (602. člen OZ),(16) ki za posamezne mesečne obveznosti vselej tečejo od 15. dne v mesecu, kot je sodišče prve stopnje pravno pravilno odločilo v II. točki izreka.

13. Četudi najemnina v višini 300,00 EUR mesečno s predmetno pritožbo niti ni več prerekana kot pretirana, pa ni odveč še enkrat poudariti, da tožena stranka, ker v tej smeri pravno pomembnih dejstev ni zatrjevala, čeprav je bilo trditveno in dokazno breme v tej povezavi na njeni strani (212. člen ZPP), dejanske podlage, ki bi zahtevala pravno presojo skladno z določili 119. člena OZ (oderuška pogodba) oziroma 118. člena OZ (čezmerno prikrajšanje), vse v zvezi z 8. členom OZ, pri čemer drži, da je z zahtevkom za razveljavitev najemne pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja tožena stranka že prekludirana (drugi odstavek 118. člena OZ), kakor vse pravilno izpostavlja že sodišče prve stopnje, ni zagotovila. Prav tako pa ni predlagala pritegnitve izvedenca ustrezne stroke z namenom izračuna tržne najemnine za sporno stanovanje. Glede na v našem obligacijskem pravu uveljavljeno načelo avtonomnega urejanja obligacijskih razmerij (3. člen OZ),(17) je tožena stranka zato dolžna izpolniti obveznost, ki jo je veljavno prevzela (pacta sunt servanda - 9. člen OZ),(18) saj pravnih posledic, ki jih zakon predvideva v primeru kršitve načela enake vrednosti dajatev (8. člena OZ),(19) po obrazloženem ni uspela uveljaviti.

14. Končno pa se tožena stranka plačila najemnine ne more razbremeniti niti s pritožbenimi zatrjevanji, da v naravi uporablja le polovico spornega stanovanja. V tej povezavi je sicer predlagala sodni ogled, vendar pa kršitve določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP zaradi neizvedbe tega dokaza, ker te procesne kršitve relativne narave skladno z zahtevo iz 286.b člena ZPP ni grajala že v postopku na prvi stopnji, ko bi to najkasneje na zadnji glavni obravnavi, kjer je bilo jasno, da sodišče prve stopnje tako predlaganega dokaza ne bo izvedlo in se zato v tej povezavi tudi ni izrecno opredelilo, še lahko pravočasno storila, sedaj s pritožbo več ne more uveljavljati. Tudi sicer, kot je storilo že sodišče prve stopnje, pa ji velja odvrniti, da njena navajanja ne vzdržijo kritične presoje. Že izkustvena pravila in logično sklepanje namreč narekuje sklep, da dvosobnega stanovanja v izmeri 50,22 m² v naravi ni mogoče razdeliti na dve samostojni funkcionalni enoti, saj ravno nasprotno stanovanje v tej velikosti lahko predstavlja le funkcionalno celoto. Ker pa je izhajajoč iz prvega odstavka 66. čelna SPZ vsak solastnik upravičen do posesti in uporabe celotne stvari, pri čemer so ta upravičenja s sklenitvijo najemne pogodbe prenesena na najemnika (prvi odstavek 38. člena SPZ),(20) in sicer sorazmerno s svojim idealnim deležem in skupaj z drugimi solastniki, tožena stranka z ugovorom, da v realnem pogledu uporablja le polovico spornega stanovanja, ki je po smrti njenega moža v lasti njune hčere, ne more uspeti. S takšno konstrukcijo namreč vztraja pri fizični delitvi nepremičnine, ki v naravi ni izvedljiva, njena zatrjevanja o uporabi zgolj polovice stanovanja v realnem pogledu pa so hkrati nezdružljiva s pojmom solastnine, kot posebne oblike lastnine, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen idealni delež te stvari.(21)

15. Po vsem obrazloženem je sodišče druge stopnje pritožbi tožene stranke skladno s 5. alinejo 358. člena ZPP delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremenilo, kot razvidno iz zgornjega izreka. V preostalem pa je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v še izpodbijanem obsodilnem delu, to je v I., II. in V. točki izreka, ko delni uspeh s pritožbo, ker se nanaša zgolj na odločitev o obrestnem zahtevku kot stranski terjatvi, spremembe prvostopenjske stroškovne odločitve glede na to, da ostaja uspeh pravdnih strank v tej posledici nespremenjen, ne zahteva, prvostopenjsko sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Tožena stranka se v svoji pritožbi načeloma sicer zavzema za povrnitev stroškov pritožbenega postopka, vendar pa je določitev o njenem stroškovnem zahtevku, ker stroškov vložitve predmetne pritožbe dejansko ni priglasila, plačila sodne takse za pritožbo pa je bila s sklepom z dne 26. 2. 2013 (list. št. 49-51) oproščena, odpadla. Glede stroškov, ki jih je tožeča stranka priglasila zaradi vložitve odgovora na pritožbo, pa je sodišče druge stopnje, ker ta ni bistveno pripomogel k rešitvi zadeve, odločilo, da jih tožeča stranka krije sama (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s prvim in drugim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1) : Tretji odstavek 190. člena OZ: »Obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla.« Op. št. (2) : Tako tudi sklep Vrhovnega sodišča RS III Ips 177/2007 z dne 5. 10. 2010. Op. št. (3) : 346. člena OZ (Splošni zastaralni rok): »Terjatve zastarajo v petih letih, če ni z zakonom določen za zastaranje drugačen rok.« Op. št. (4) : 73. člen OZ (Pogodba, ki jo sklene neupravičena oseba): »(1) Pogodba, ki jo sklene nekdo kot pooblaščenec v imenu drugega brez njegovega pooblastila, zavezuje neupravičeno zastopanega samo, če jo ta pozneje odobri. (2) Stranka, s katero je pogodba sklenjena, lahko zahteva od neupravičeno zastopanega, da se v primernem roku izreče, ali odobrava pogodbo ali ne. (3) Če neupravičeno zastopani niti v danem roku ne odobri pogodbe, se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. (4) V tem primeru lahko stranka, s katero je bila pogodba sklenjena, zahteva povrnitev škode od tistega, ki jo je kot pooblaščenec brez pooblastila sklenil, če ob sklenitvi pogodbe ni vedela in ni bila dolžna vedeti, da ta ni imel pooblastila.« Op. št. (5) : N. Plavšak v Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 455 in 456 ter S. Cigoj v Komentar obligacijskih razmerij, veliki komentar zakona o obligacijskih razmerjih, Časopisni zavod Uradni list SR Slovenije, Ljubljana 1984, str. 327 in 328. Op. št. (6) : Sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 604/2009 z dne 31. 1. 2013. Op. št. (7) : 193. člen OZ (Obseg vrnitve): »Kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, je treba vrniti plodove in plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka.« Op. št. (8) : Odločbi Ustavnega sodišča RS Up-227/05 z dne 24. 5. 2007 in Up-699/05 z dne 5. 7. 2007. Op. št. (9) : 587. člen OZ: »(1) Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino). (2) Raba obsega tudi uživanje stvari (pobiranje plodov), če ni drugače dogovorjeno ali drugačnega običaja.« Op. št. (10) : 18. člen OZ (Izjava volje): »(1) Volja za sklenitev pogodbe se lahko izjavi z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji. (2) Izjava volje mora biti svobodna in resna.« Op. št. (11) : 15. člen OZ (Kdaj je pogodba sklenjena): »Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.« Op. št. (12) : Tretji odstavek 66. člena SPZ: »Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.« Op. št. (13) : Prvi odstavek 51. člena OZ: »Za sklenitev pogodbe se ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa.« Op. št. (14) : Prvi odstavek 22. člena OZ: »Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila.« Op. št. (15) : Drugi odstavek 28. člena OZ: »Ponudba je sprejeta tudi, če naslovnik pošlje stvar ali plača ceno ali če stori kaj drugega, kar na podlagi ponudbe, prakse, vzpostavljene med strankama ali običaja lahko šteje za izjavo o sprejemu. Sprejem učinkuje v trenutku, ko je bilo dejanje storjeno, če je bilo storjeno v rokih, ko ponudba še veže.« Op. št. (16) : 602. člen OZ (Plačilo zakupnine (najemnine)): »(1) Zakupnik je dolžan plačevati zakupnino v rokih, ki jih določa pogodba ali zakon, sicer pa v rokih, ki so običajni v kraju, kjer mu je bila stvar izročena. (2) Če ni drugačnega dogovora ali drugačnega običaja v kraju izročitve in je stvar dana v zakup za eno ali več let, se plačuje zakupnina polletno; če je dana v zakup za krajši čas, pa po izteku tega časa.« Op. št. (17) : 3. člen OZ (Prosto urejanje obligacijskih razmerij): »Udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli.« Op. št. (18) : 9. člen OZ (Dolžnost izpolnitve obveznosti): »(1) Udeleženci v obligacijskem razmerju so dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. (2) Obveznost ugasne samo s soglasno voljo udeležencev v obligacijskem razmerju ali na podlagi zakona.« Op. št. (19) : 8. člen OZ (Načelo enake vrednosti dajatev): »(1) Pri sklepanju dvostranskih pogodb izhajajo udeleženci iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev. (2) Zakon določa, v katerih primerih ima kršitev tega načela pravne posledice.« Op. št. (20) : Prvi odstavek 38. člena SPZ (Omejitev lastninske pravice po volji lastnika): »Lastnik lahko za vsak namen, ki ni prepovedan, svojo pravico omeji, razen če zakon določa drugače.« Op. št. (21) : Solastnik ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem delu stvari. Posamezni solastnik tako ni upravičen na primer do stanovanja v pritličju, drugi solastnik pa do stanovanja v nadstropju, temveč sta oba upravičena do cele stvari v sorazmerju s svojim deležem. Solastnina zajema celotno stvar z vsemi njenimi sestavinami. Razdeljena torej ni stvar, temveč lastninska pravica (tako V. Rijavec v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 328 in 329).