Jedro

Tožbo so vložili vsi etažni lastniki in vsi imajo kot fizične osebe sposobnost biti stranka. Premoženja, ki je pogoj za priznanje lastnosti stranke, etažni lastniki kot skupnost nimajo. Institut podelitve sposobnosti biti stranka pa ni namenjen lažjemu oblikovanju tožbenih zahtevkov.

Kupoprodajna pogodba za nakup stanovanja kot etažnega dela stavbe je pravilno izpolnjena, če posamezen etažni lastnik poleg etažnega dela stavbe pridobi tudi ustrezen solastninski del na skupnih delih stavbe. Če bi tožnikom moralo biti zagotovljeno določeno število skupnih parkirnih mest, jim je tožena stranka prodala nepremičnino s stvarno napako. V tem primeru imajo tožniki do toženke jamčevalne zahtevke po 468. členu OZ.

Ni mogoče hkrati uveljavljati zahtevkov iz naslova odgovornosti za stvarne napake in odškodninske odgovornosti.

Od tožene stranke se pri prodaji stanovanj zahteva postrožena skrbnost - skrbnost dobrega strokovnjaka. Če je tožnikom prodala nepremičnine, ki nimajo predpisanih lastnosti (s pravilnikom predpisanih parkirnih mest), ni ravnala s potrebno skrbnostjo. Ob ustrezni skrbnosti bi morala vedeti, da prodaja stvar z napako. Ko pa je tako, tožniki ne izgubijo pravice sklicevati se na napake, četudi jih ne grajajo pravočasno.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke zoper sklep z dne 17. 4. 2012 se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se predlog tožeče stranke za priznanje lastnosti pravdne stranke z dne 13. 5. 2011 zavrne.

II. Pritožbam zoper sodbo se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne v novo sojenje.

III. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je 17. 4. 2012 izdalo sklep, s katerim je ugodilo predlogu tožeče stranke in priznalo sposobnost biti stranka v tej pravdni zadevi etažnim lastnikom večstanovanjskih stavb v stanovanjskem naselju X na naslovu X cesta 121 C, 121 D, 123 B, 125 C, 125 D in 125 E. 2. Z izpodbijano sodbo pa je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena stranka izroči v last in posest ali pa zagotovi trajno brezplačno uporabo dodatnih 41 parkirnih mest v oddaljenosti največ 200 m od stanovanjskega naselja X - II. faza (točka I. izreka); delno pa ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo plačilo 150.660,00 EUR s pripadki, v preostanku, to je do zneska 410.000,00 EUR s pripadki pa zahtevek za plačilo zavrnilo (točka II. in III. izreka) ter odločilo, da sta tožena stranka in stranski intervenient dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka (točka IV. Izreka).

3. Tožeča stranka se pritožuje zoper I., III. in IV. točko izreka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka ter predlaga, da višje sodišče prvostopenjsko sodbo spremeni tako, da ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku ali pa v okviru podrednega zahtevka prisodi znatno višjo odškodnino. Prvostopenjskemu sodišču očita, da je spregledalo specialno določbo 37.c/3 člena Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot), ki določa dvoletni rok za uveljavljanje pravic kupca iz naslova jamčevanja prodajalca za stvarne napake. Vtoževano skrito napako so odkrili šele jeseni 2007 in jo grajali 10. 11. 2007, tako da je bila tožba vložena znotraj roka. Prvostopenjsko sodišče je torej zmotno uporabilo materialno pravo glede primarnega tožbenega zahtevka. Pri razsoji o podrednem tožbenem zahtevku pa je zagrešilo dve bistveni postopkovni kršitvi ter hkrati napačno uporabilo materialno pravo. Posledično je prisodilo bistveno prenizek znesek odškodnine. Nepojasnjeno in mimo pravno upoštevnih dejstev je na podlagi izvedenčevega pravno nevzdržnega, zgrešenega in zgolj dodatno navrženega stališča o solastnini parc. št. 113/45 k.o. X zmotno presodilo, da jih je tožena stranka prikrajšala zgolj za 20 zunanjih parkirnih mest. Nobeno od 40 zunanjih parkirišč ni in nikoli ni bilo namenjenih etažnim lastnikom stavb, ki tvorijo II. fazo. Gre za neprerekana dejstva. Vpliv solastnine tožeče stranke na parc. št. 113/45 na število manjkajočih parkirnih mest je pravno vprašanje, ki je v izključni pristojnosti sodišča ne pa izvedenca. Sodba ne ponuja tehtnih razlogov zakaj je dolžna tožena stranka plačati odškodnino le za 20 parkirnih mest. 4. Tožena stranka se pritožuje zoper II. in IV. točko izreka prvostopenjske sodbe, uveljavlja vse v 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) predvidene pritožbene razloge in predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek, podredno pa, da jo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču. Iz obrazložitve sodbe ne izhaja jasno katere listine konkretno je sodišče sploh vpogledalo, tako da dokazne ocene in posledično sodbe ni mogoče preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Razloge za zavrnitev dokaznih predlogov, predvsem zavrnitev zaslišanja priče J. B. M., je navedlo zgolj pavšalno (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev 22. člena Ustave RS). Sklep o priznanju sposobnosti biti stranka je nezakonit, saj tožeča stranka nima premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. Na skupne dele stavb, ki so v solasti etažnih lastnikov, namreč izvršba ni mogoča. Tožeča stranka je napake, tudi če bi obstajale, grajala prepozno, zato je prekludirana. Svoje odločitve o tem, kakšno napako predstavlja pomanjkanje parkirnih mest, sodišče sploh ni obrazložilo. Ali je napaka skrita ali očitna je stvar pravilne uporabe materialnega prava in ne more biti predmet ugotavljanja izvedenca. V zvezi s podrednim zahtevkom navaja, da niti ni jasno ali naj bi šlo za stvarne napake ali za napako v projektu in je izpodbijana sodba v tem delu sama s sabo v nasprotju (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Ker iz trditvene podlage tožeče stranke ne izhaja, da naj bi šlo za napako v projektu, je sodišče kršilo pravila o povezanosti dokaznega in trditvenega bremena, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Tudi dejansko stanje je zaradi tega ostalo nepopolno oziroma zmotno ugotovljeno. Glede na dejstvo, da je sodišče ugotovilo, da je bila tožba iz naslova jamčevalnih zahtevkov vložena prepozno, velja enak zaključek tudi za škodo po drugem odstavku 468. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Tožeča stranka bi bila upravičena zahtevati povrnitev škode le, če bi uresničila enega od jamčevalnih zahtevkov. Ni jasno ali gre za stvarne napake, napake v projektu, neizpolnitev ali kaj drugega. Ker so za gradnjo pridobili tako pravnomočno gradbeno dovoljenje kot pravnomočno uporabno dovoljenje, jim ni mogoče očitati opustitve potrebne skrbnosti.

5. Tudi stranski intervenient izpodbija II. in IV. točko izreka prvostopenjske sodbe, uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da drugostopenjsko sodišče razveljavi izpodbijani del sodbe in vrne v ponovno sojenje, podredno pa, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Očita sodišču prve stopnje pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih, saj se pri dosoji odškodnine ni opredelilo do vseh štirih elementov poslovne odškodninske odgovornosti. Sicer pa je tožeča stranka izrecno izjavila na zapisnik, da toži na podlagi jamčevalnih zahtevkov ne pa na odškodninski podlagi (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Predmetni projekti so bili skladno z zakonom revidirani in je zato investitor ekskulpiran kakršnekoli odškodninske odgovornosti. Sodišče je pomešalo pravne institute uveljavljanja škode iz naslova jamčevanja za stvarne napake in uveljavljanja splošne odškodninske odgovornosti. Po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti se presoja zgolj odgovornost prodajalca glede refleksne škode. Na podlagi 29. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je upravnik legitimiran zastopati etažne lastnike za odpravo stvarnih napak, ne pa za plačilo odškodnine, zato je tožena stranka pravilno prerekala aktivno legitimacijo. V delu, ki se nanaša na podredni zahtevek, bi moralo zato sodišče izdati zavrnilno sodbo. Sicer pa dejanskega prikrajšanja stanovalcev glede parkirnih prostorov v resnici ni. Projekt je predvidel 204 pokrita parkirna mesta, občina je projekt odobrila, strinjala se je z razporeditvijo zadostnega števila parkirnih mest. So pač vsa 204 predpisana parkirna mesta pokrita, poleg tega pa v naravi obstaja še 21 parkirnih mest na prostem. Niti v kupoprodajni pogodbi niti v splošnih pogojih prodaje ni navedenih zunanjih parkirnih mest. Torej so tožniki kupili točno to, kar so plačali in ne more biti govora o nepravilni izpolnitvi in stvarnih napakah. Če pa bi šlo za stvarno napako, ta ni skrita. Pomanjkanje parkirišč bi moral upravnik kot strokovnjak, ko je prevzel upravljanje skupnih prostorov večstanovanjskega naselja, takoj ugotoviti: parkirna mesta bi moral prešteti in če jih je premalo, bi moral nemudoma grajati očitno stvarno napako. Graja tudi odločitev o stroških postopka.

6. Tožena stranka in stranski intervenient sta odgovorila na pritožbo tožeče stranke. Menita, da pritožba ni utemeljena. V obrazložitvi odgovora na pritožbo zlasti stranski intervenient ponavlja stališča, ki jih je podal v svoji pritožbi, tožena stranka pa se tem stališčem pridružuje.

7. Pritožbe so utemeljene.

8. Tožbo v tej zadevi je vložilo 163 fizičnih oseb - etažnih lastnikov stavb na naslovih X cesta 121 C, 121 D, 123 B, 125 C, 125 D. Na njihov predlog jim je sodišče s sklepom z dne 17. 4. 2012 podelilo sposobnost biti stranka v tej pravdni zadevi kot „etažnim lastnikom“ navedenih stavb. Ker zoper tak sklep ni posebne pritožbe (peti odstavek 76. člena ZPP), predstavljajo pritožbene navedbe tožene stranke v zvezi z aktivno legitimacijo pritožbo zoper navedeni sklep (drugi odstavek 363. člena ZPP). Z navedbami o aktivni legitimaciji v tej pravdi namreč tožena stranka vsebinsko izpodbija sklep o priznanju sposobnosti biti stranka etažnim lastnikom.

9. Po določilih tretjega odstavka 76. člena ZPP sme pravdno sodišče izjemoma, s pravnim učinkom v določeni pravdi, priznati lastnost stranke tistim oblikam združevanja, ki nima sposobnosti biti stranka (niso fizična ali pravna oseba ali oseba, ki ji je s posebnimi predpisi priznana lastnost pravdne stranke), če glede na sporno zadevo v bistvu izpolnjujejo glavne pogoje za pridobitev sposobnosti biti stranka, zlasti če imajo premoženje, na katero je mogoče seči z izvršbo. Ko gre za izjemo, mora biti pristop sodišča restriktiven. Določba tretjega odstavka 76. člena ZPP je namenjena oblikam združevanja ljudi in premoženja, ki nimajo ločene subjektivitete od svojih članov (družbe civilnega prava, naključne skupnosti), njen namen pa je olajšati sodno varstvo v primerih, ko bi na aktivni ali pasivni strani sicer moralo nastopati več posameznih fizičnih ali pravnih oseb, ki morda vse sploh niso znane ali v pravdi ne želijo sodelovati (1). Za tak primer v obravnavani zadevi ne gre, saj so tožbo vložili vsi etažni lastniki in vsi imajo kot fizične osebe sposobnost biti stranka. Pa tudi premoženja, ki je po navedenem zakonskem določilu pogoj za priznanje lastnosti stranke, etažni lastniki kot skupnost nimajo (2). Institut podelitve sposobnosti biti stranka ni namenjen lažjemu oblikovanju tožbenih zahtevkov, kar je bil glede na navedbe tožeče stranke v predlogu za podelitev sposobnosti biti stranka etažnim lastnikom kot societeti motiv tožeče stranke za predlog. Upoštevati je potrebno tudi, da bodo pravdni stroški glede na vrednost spornega predmeta visoki, in če bo tožeča stranka v pravdi propadla, bo morala povrniti stroške tako toženi stranki kot stranskemu intervenientu (prvi odstavek 154. člena ZPP).

10. Po obrazloženem je potrebno ugoditi pritožbi tožene stranke in zavrniti predlog tožeče stranke za priznanje sposobnosti biti stranka etažnim lastnikom (3. točka 365. člena ZPP). Posledično se sodba glasi na neobstoječo osebo; podana je uradoma upoštevna procesna kršitev absolutnega značaja po 11. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, zato je potrebno ugoditi vsem pritožbam in v celoti razveljaviti sodbo sodišča prve stopnje ter zadevo vrniti v novo sojenje (354. člen ZPP).

11. Zaradi napotkov prvemu sodišču za nadaljnje delo bo višje sodišče odgovorilo tudi na tiste pritožbene navedbe pravdnih strank in stranskega intervenienta, ki se nanašajo na materialnopravno pravilnost izpodbijanih odločitev.

12. Tožeča stranka kot prvo uveljavlja sankcije za nepravilno izpolnitev: stvarno napako zaradi pomanjkanja skupnih delov naselja – parkirišč. Iz tega naslova primarno zahteva 41 dodatnih parkirišč. Podredno pa iz naslova jamčevanja za stvarne napake tožniki zahtevajo znižanje kupnine. Z drugim podrednim zahtevkom uveljavljajo odškodninsko odgovornost toženke. Zatrjujejo, da je tožena stranka opustila potrebno skrbnost in jih z neupoštevanjem prisilnih predpisov oškodovala za minimalno površino skupnih delov, to je zadostno število parkirnih mest. 13. Glede na določilo 29. člena ZVKSES je za tožbo iz naslova jamčevanja za stvarne napake aktivno legitimiran upravnik. Vendar pa tožbe v tej zadevi ni vložil upravnik, zato je argumentacija izpodbijane sodbe in pritožbe stranskega intervenienta glede aktivne legitimacije napačna. Tako za tožbo iz naslova jamčevanja za stvarne napake kot iz naslova odškodninske odgovornosti so aktivno legitimirani tudi etažni lastniki, saj se zatrjevane nepravilnosti in kršitve nanašajo na njihovo lastnino.

14. Pravilno je stališče stranskega intervenienta, da ni mogoče hkrati uveljavljati zahtevkov iz naslova odgovornosti za stvarne napake in odškodninske odgovornosti. Odgovornost za stvarne napake je poseben institut, ki se razlikuje od odškodninske odgovornosti. Gre za posebno vrsto poslovne odškodninske odgovornosti za tisto obliko škode zaradi kršitve pogodbene obveznosti opraviti izpolnitveno ravnanje pravilno (brez napak), ki se kaže v manjši vrednosti izpolnitve z napakami (neposredna škoda). Splošna pravila o poslovni odškodninski odgovornosti pa se uporabljajo za tiste pojavne oblike kršitve pogodbene obveznosti, ki se kažejo kot neizpolnitev ali kot izpolnitev z zamudo. Posebna pravna pravila izključujejo uporabo splošnih pravil, in ker je odgovornost za stvarne napake posebna oblika poslovne odškodninske odgovornosti, je povrnitev neposredne škode zaradi napake (zmanjšanje vrednosti stvari) mogoče zahtevati samo, če so izpolnjene predpostavke odgovornosti za stvarne napake in samo z uporabo jamčevalnih zahtevkov (sankcij) (3).

15. Napaka je stvarna, če stvar, ki je predmet razpolagalnega pravnega posla (v konkretnem primeru prodaje) nima določenih dejanskih lastnosti, ki so zanjo običajne ali pa so posebej dogovorjene (459. člen OZ). Med običajne lastnosti stvari (1. točka 459. člena OZ) spadajo tudi predpisane lastnosti, to je tudi lastnosti, določene s pravilniki (4). Za pravilno razsojo bo potrebno najprej ugotoviti kateri so relevantni predpisi za obravnavani primer. Katere predpise je potrebno uporabiti, mora presoditi sodišče, izvedencu lahko naloži le ugotovitev pravno relevantnih dejstev. V ponovljenem postopku bo moralo tako prvostopenjsko sodišče ugotoviti vsa tista dejstva, ki so glede na prehodne in končne določbe Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj iz leta 2003 (Ur. l. RS, št. 69/03) relevantna za presojo, kateri pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (iz leta 2003 ali iz leta 2000) je potrebno uporabiti. Nato pa bo moralo ugotoviti, ali je tožena stranka pravilno, to je skladno z za X – II. faza relevantnim pravilnikom, izpolnila svoje pogodbene obveznosti do tožnikov. Kupoprodajna pogodba za nakup stanovanja kot etažnega dela stavbe je pravilno izpolnjena, če posamezen etažni lastnik poleg etažnega dela stavbe pridobi tudi ustrezen solastninski del na skupnih delih stavbe. Sodišče bo zato moralo presoditi, ali so to v konkretnem primeru tudi skupna parkirišča in če, koliko. Če bi tožnikom moralo biti zagotovljeno določeno število skupnih parkirnih mest, jim je tožena stranka prodala nepremičnino s stvarno napako. V tem primeru imajo tožniki do toženke jamčevalne zahtevke po 468. členu OZ.

16. Pravico izbire med jamčevalnimi zahtevki ima tožeča stranka. Višje sodišče opozarja, da ima primarno uveljavljani zahtevek za odpravo stvarne napake (zahtevek za zagotovitev parkirišč) dejansko naravo izpolnitvenega zahtevka. Predmet izpolnitvenega ravnanja pa je lahko le individualno določena stvar (5). Tožbeni zahtevek za znižanje kupnine iz naslova jamčevanja za stvarne napake (prvi podredni zahtevek) pa mora biti oblikovalni.

17. V zvezi z notifikacijsko dolžnostjo pa pritožbeno sodišče opozarja na določilo 465. člena OZ. Pravdni stranki in stranski intervenient se nanj sicer ne sklicujejo, vendar pa mora sodišče materialno pravo poznati; uporabiti mora vsa materialnopravna določila, ki pridejo v poštev glede na trditveno podlago. Tožeča stranka je navajala tudi, da gre za napako, ki je bila ali bi vsaj morala biti toženi stranki znana že v času izročitve stanovanj (pa je še vedno ni odpravila). Od tožene stranke se pri prodaji stanovanj zahteva postrožena skrbnost - skrbnost dobrega strokovnjaka (6. člen OZ). Če je tožnikom prodala nepremičnine, ki nimajo predpisanih lastnosti (s pravilnikom predpisanih parkirnih mest), ni ravnala s potrebno skrbnostjo. Ob ustrezni skrbnosti bi morala vedeti, da prodaja stvar z napako. Enako kot tožena stranka in stranski intervenient očitata tožeči stranki, da bi morala takoj prešteti parkirišča in grajati napako, je mogoče očitati toženi stranki: če bi bila ustrezno skrbna, bi že ob prodaji vedela za napako. Ko pa je tako, tožniki ne izgubijo pravice sklicevati se na napake, četudi jih ne grajajo pravočasno (465. člen OZ). Zato se sodišču prve stopnje, če bo ugotovilo, da II. faza X nima zagotovljenih parkirišč skladno s predpisi, ne bo potrebno ukvarjati z vprašanjem ali so tožniki napako ustrezno grajali. Tudi to, kdo je odgovoren za nastalo situacijo, za to pravdo ni relevantno. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je (bo) to stvar morebitnih regresnih zahtevkov (gl. stran 22 izpodbijane sodbe).

18. Tožbeni zahtevek za plačilo odškodnine, torej zahtevek kateremu je delno ugodilo prvo sodišče v izpodbijani sodbi, pa ni utemeljen. Kot že obrazloženo imajo pravila o odgovornosti za stvarne napake v razmerju do splošnih pravil o odškodninski odgovornosti naravo posebnih pravil, ki uporabo splošnih pravil izključujejo.

19. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Gl. sklep VSL I Cp 967/2001 z dne 12. 9. 2001 in komentar A. Galiča k 76. členu v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, izdala Založba Uradni list RS in GV Založba leta 2005. (2) Sklep VSL II Cp 293/2012 z dne 15. 6. 2012. (3) Gl. komentar N. Plavšak k 100. členu v Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, izdala GV Založba leta 2003, str. 540 do 543. (4) Gl. komentar N. Plavšak k 459. členu v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, izdala GV Založba leta 2004, str. 138 in naslednje.

(5) Gl. komentar k 468. členu OZ v prej navedenem delu, str. 167 in 168.