Jedro

Ugotoviti je, da je ZKZ glede ureditve prodaje kmetijskih zemljišč v razmerju do OZ in SPZ specialen predpis. Navedeno pomeni, da ima ureditev v ZKZ pred ureditvijo v obeh zakonih prednost. V primeru, da pa ZKZ specialne ureditve, ki bi jo bilo potrebno upoštevati v primeru prodaje kmetijskih zemljišč nima, je potrebno uporabiti splošno ureditev, ki jo določajo ali stvarnopravni ali obligacijski predpisi. Na zakonitost odobritve pravnega posla je dolžan paziti upravni organ, tudi z vidika obligacijskega oziroma stvarnopravnega prava.

Ob upoštevanju teh določb se pokaže kot pravilno, da delna odobritev ni mogoča. Z delno odobritvijo organ spreminja tako ponudbo kot sprejem ponudbe. Ob zahtevi, da je prodajalec vezan na svojo ponudbo ter da mora biti sprejem ponudbe enak ponudbi, je opravičljiva smiselna uporaba določbe 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ oz. 4. odstavka 23. člena ZKZ. Določba 3. odstavka 66. člena SPZ kot splošna določba v primeru prodaje kmetijskih zemljišč zato ni uporabljiva, saj bi ob uporabi te določbe organ spreminjal ponudbo oziroma njen sprejem, kar presega njegovo pristojnost, tak način prodaje kmetijskega zemljišča pa tudi ni v skladu z namenom določb ZKZ-ja, katerih namen je, da se kmetijska zemljišča zaokrožujejo.

Izrek

Tožba se zavrne.

Zahteve tožeče stranke in strank z interesom za povrnitev stroškov postopka se zavrnejo.

Obrazložitev

Drugostopni organ je ugodil pritožbi A.A.(stranke z interesom v tem upravnem sporu) in odločbo Upravne enote Krško, št. 330-135/2008-10 z dne 29. 2. 2008 odpravil (1. točka izreka); ter pravni posel na podlagi prodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa, ki sta jo dne 16. 1. 2008 sklenili pogodbeni stranki B. kot prodajalka in A.A. kot kupec, za nakup ... parc. št. 1011/1 (v delu, ki je opredeljen kot kmetijsko zemljišče) pripisane k ZKV 1939 k.o. ... odobril (2. točka izreka). V obrazložitvi je navedel, da ni sporno, da sta ponudbo pravočasno in na predpisan način sprejela solastnika A.A. in Sklad. Prodajalec je sklenil prodajno pogodbo le z A.A.. Prvostopni organ je odobril pravni posel le delno (le za del površine, na prodaj danega zemljišča, ne pa za celoten del, za katerega je sklenjena pogodba). Po presoji drugostopnega organa delna odobritev pravnega posla glede na določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) ni dopustna. Po določbah ZKZ se v postopku odobritve pravnega posla presoja le, ali so bili za odobritev izpolnjeni pogoji iz ZKZ (ali gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda oziroma kmetije – 17. člen ZKZ; ali je predmet prometa zaščitena kmetija – 18. člen ZKZ; ali gre za primere, ko odobritev ni potrebna – 2. odstavek 19. člena ZKZ; ali je bila nepremičnina, ki je predmet tega pravnega posla, pravilno ponudena v promet; ali je ponudba bila pravilno objavljena; ali je bila objavljena predpisan čas – 20. člen ZKZ; ali je bila pravilno sprejeta – 21. člen ZKZ; ali je prodajalec predložil pravni posel v postopek odobritve v predpisanem roku – 22. člen ZKZ; ali je bil spoštovan vrstni red predkupnih upravičencev – 23. člen ZKZ). Ne presoja pa se pravni posel z vidika obligacijskega oziroma stvarnega prava, saj za to upravna enota ni pristojna. Prav tako ni dopustna delna odobritev pravnega posla, saj bi na ta način upravni organ nezakonito in preko svojih pristojnosti posegel v pogodbo in v voljo strank. Prvostopni organ je pravilno ugotovil, da sta predkupno pravico uveljavljala solastnika na prodaj danih zemljišč, ki sta nesporno predkupna upravičenca po 1. točki 1. odstavka 23. člena ZKZ. Ker sta oba uveljavljala enako močno pravico, bi moral za zakonito odločitev v zadevi odobriti organ pogodbo v celoti, saj v takem primeru ob smiselni uporabi določbe 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, med sprejemniki ponudbe izbere kupca prodajalec. Na drugačno odločitev ne more vplivati sklicevanje na 3. odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), saj gre v tej zadevi le za odobritev sklenjenega pravnega posla z vidika ZKZ. Posebnosti pravnega prometa s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ in vse določbe drugih zakonov, ki urejajo promet z nepremičninami, za promet s kmetijskimi zemljišči uporabljajo le subsidiarno.

Tožeča stranka izpodbija odločbo drugostopnega organa zaradi nepravilne uporabe materialnega prava. Prvostopni organ je pravni posel, ki sta ga sklenila B. in A.A. odobril le v delu, ki se nanaša na ... parc. št. 1011/1, k.o. ..., v preostalem delu pa je odobritev zavrnil. Iz obrazložitve izhaja, da sta prednostno pravico uveljavljala solastnika A.A. in Sklad, zato je na podlagi 3. odstavka 66. člena SPZ odobril pravni posel za A.A. v sorazmerju z njegovo že obstoječo solastnisko pravico na nepremičnini. Tožeča stranka je v zakonsko določenem roku za oddajo vloge za odobritev pravnega posla dne 28. 2. 2008 na Okrajno sodišče v Krškem zoper B. in A.A. vložila tožbo na delno razveljavitev kupoprodajne pogodbe za ... parcele in na sklenitev kupoprodajne pogodbe v obsegu .... Ne soglaša z navedbami tožene stranke, da se pravni posel ne presoja z vidika obligacijskega oziroma stvarnega prava. Po njegovem prepričanju je stališče tožene stranke glede smiselne uporabe določila 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, v primeru, ko prednostno pravico uveljavlja več solastnikov, zmotno. Prednostni vrstni red predkupnih upravičencev iz 2. odstavka 23. člena ZKZ se nanaša zgolj na predkupne upravičence, ki uveljavljajo predkupno pravico kot kmetje, ne pa na tiste, ki si konkurirajo kot solastniki. Glede na to, da ZKZ, kot lex specialis za tovrstne primere, ko prednostno pravico do nakupa uveljavlja več solastnikov, nima posebnih določil, je potrebno subsidiarno uporabiti določbo 66. člena SPZ, ki ureja vprašanje solastnine in upravičenja, ki izhajajo iz nje. Utemeljitev o smiselni uporabi 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ kot specialnega predpisa je zmotna in bi jo bilo mogoče uporabiti zgolj v primeru pravne praznine. V kolikor bi zakonodajalec institut solastnine kot izraz prednostnega upravičenja pri nakupu kmetijskega zemljišča želel urediti drugače, kot je urejen v SPZ-ju, kot splošen predpis, bi to opredelil v ZKZ, ker pa tega ni storil, je potrebno uporabiti splošen predpis, ki ureja vprašanje solastnine in iz nje izvirajoča upravičenja. Po mnenju tožeče stranke je v takih primerih prodajalec dolžan pogodbo skleniti z obema pravilno prijavljenima solastnikoma in sicer z vsakim v sorazmerju z njegovo že obstoječo solastninsko pravico na določeni nepremičnini, upravni organ pa posledično odobriti pravni posel z obema pravilno prijavljenima solastnikoma. Predlaga spremembo odločbe drugostopnega organa oziroma odpravo in povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku B. v odgovoru na tožbo navaja, da je ZKZ specialni predpis ter da je prodajalec dolžan upoštevati zgolj vrstni red upravičencev, določenih v 23. členu ZKZ, med tem ko lahko znotraj istovrstnih upravičencev izbira kupca glede na prosto pogodbeno voljo. Vsako drugačno naziranje je zmotno. Smiselno predlaga zavrnitev tožbe in povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku A.A. v odgovoru na tožbo soglaša z navedbami drugostopnega organa. Sam kot kupec je imel interes do čim večjega zaokroževanja zemljišč in je tudi v postopku pred Okrajnim sodiščem v Krškem ponudil Skladu, da odkupi njegovo nepremičnino oziroma njegov solastni deleže. Pravno naziranje tožeče stranke pa ocenjuje kot zmotno. Predlaga zavrnitev tožbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse navedbe v tožbi iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe in predlaga, da sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

Tožba ni utemeljena.

V zadevi je sporno, ali je pri prodaji kmetijskih zemljišč zakonita predkupna pravica solastnika, z upravičenji kot izhajajo iz 3. odstavka 66. člena SPZ, splošna določba, ki je specialni zakon, ki ureja prodajo kmetijskih zemljišč ZKZ, ne ureja drugače, in je zato dolžnost organa, da jo uporabi v postopku odobritve pravnega posla.

Predkupno pravico solastnikov na kmetijskih zemljiščih določa 1. točka 1. odstavka 23. člena ZKZ. V primeru konkurence solastnikov za nakup solastnega dela kmetijskega zemljišča pa ZKZ izrecno ne določa vrstnega reda, določa pa ga za druge primere predkupnih upravičencev (predkupnih upravičencev s statusom kmeta). Drugostopni organ je svojo odločitev, s katero je odobril pravni posel za celoten predmet ponudbe (...), oprl na smiselno uporabo določbe 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ, ki določa kot zadnjo možnost, če kriterija po 1. in 2. točki pri izbiri nista uporabljiva, v smislu, da ne izločita le enega sprejemnika ponudbe, da kupca določi prodajalec. Iz gramatikalne razlage določbe 2. odstavka 23. člena ZKZ izhaja, da izbira po določenem vrstnem redu poteka po kriterijih, ki so določeni v tem odstavku, le v primerih, da so na isto mesto iz 1. odstavka 23. člena ZKZ uvrščeni kmetje. Organ obrazlaga, da sta razloga, ki opravičujeta smiselno uporabo določbe, da se pravni posel ne presoja z vidika obligacijskega oziroma stvarnega prava, ker za to upravna enota ni pristojna ter da delna odobritev pravnega posla ni dopustna. Postavi se vprašanje pravilnosti navedenih razlogov.

Ugotoviti je, da je ZKZ glede ureditve prodaje kmetijskih zemljišč v razmerju do Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in SPZ specialen predpis. Navedeno pomeni, da ima ureditev v ZKZ pred ureditvijo v obeh zakonih prednost. V primeru, da pa ZKZ specialne ureditve, ki bi jo bilo potrebno upoštevati v primeru prodaje kmetijskih zemljišč nima, je potrebno uporabiti splošno ureditev, ki jo določajo ali stvarnopravni ali obligacijski predpisi. Na zakonitost odobritve pravnega posla je dolžan paziti upravni organ, tudi z vidika obligacijskega oziroma stvarnopravnega prava. Postavi pa se drugo vprašanje, ali je upravičena smiselna uporaba 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ.

Smiselna uporaba določbe 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ je v obravnavanem primeru, po mnenju sodišča, dopustna, saj enako, da je izbira kupca ob enakih pogojih v rokah prodajalca, izhaja tudi iz analogne uporabe določbe 4. odstavka 23. člena ZKZ. Iz 3. točke 2. odstavka 23. člena in 4. odstavka 23. člena ZKZ določb jasno izhaja intencija zakona, da prodajalec izbere enega kupca. Na navedeno kažejo tudi določbe ZKZ, na podlagi katerih je prodajalec vezan na objavljeno ponudbo, vezan nanjo pa je tudi sprejemnik ponudbe – bodoči kupec. Ob upoštevanju teh določb se pokaže kot pravilno, da delna odobritev ni mogoča. Z delno odobritvijo organ spreminja tako ponudbo kot sprejem ponudbe. Ob zahtevi, da je prodajalec vezan na svojo ponudbo ter da mora biti sprejem ponudbe enak ponudbi, je opravičljiva smiselna uporaba določbe 3. točke 2. odstavka 23. člena ZKZ oz. 4. odstavka 23. člena ZKZ. Določba 3. odstavka 66. člena SPZ kot splošna določba v primeru prodaje kmetijskih zemljišč zato ni uporabljiva, saj bi ob uporabi te določbe organ spreminjal ponudbo oziroma njen sprejem, kar presega njegovo pristojnost, tak način prodaje kmetijskega zemljišča pa tudi ni v skladu z namenom določb ZKZ-ja, katerih namen je, da se kmetijska zemljišča zaokrožujejo.

Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi 1. odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

Zahtevo tožeče stranke in strank z interesom za povrnitev stroškov postopka je sodišče zavrnilo na podlagi 4. odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

Pravni pouk temelji na določbi 1. odstavka 73. člena ZUS-1.