Jedro

Če je bil bodoči kupec pri sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe, lahko odkloni sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba ga, podobno kot v primeru spremenjenih okoliščin, ne veže, zato vložitev tožbe za razveljavitev predpogodbe ni potrebna.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v tretjem sojenju ponovno zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo pogodbene kazni 1,002.210,00 SIT s pp, ker je ugotovilo, da sta bila toženca ob sklepanju predpogodbe v bistveni zmoti glede treh lastnosti hiše, glede katere sta se s predpogodbo zavezala skleniti glavno kupno pogodbo. Ker sta utemeljeno odstopila od predpogodbe, nista dolžna plačati pogodbene kazni.

Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je pritrdilo ugotovitvi sodišča prve stopnje, da sta bila toženca v bistveni zmoti in celo zavedena glede lastnosti tlakov v hiši. Stranki predpogodbe ni mogoče odreči pravice, da v primeru zmote odkloni že samo sklenitev glavne pogodbe, da torej izpodbojnost bodoče glavne pogodbe uveljavi tako, da odkloni njeno sklenitev.

Tožnik v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in predlaga tako spremembo sodb obeh sodišč, da se ugodi njegovemu tožbenemu zahtevku. Tožnik graja stališče sodišča druge stopnje, da v primeru zmote predpogodba stranke ne veže in njegovo sklicevanje na določbo šestega odstavka 45. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ, št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju ZOR). Gre za specialno ureditev spremenjenih okoliščin, ki jo je treba razlagati restriktivno, sploh pa se je ne sme razširjati na druge določbe ZOR. Tožnik zatrjuje, da ni prišlo do spremenjenih razmer, pa tudi do bistvene zmote ne. Glede tlakov se spet sklicuje na izjavo priče F. D., da je šlo za podložni beton, ne pa za fino izdelane tlake. Vsekakor pa taka zmota ni bistvena, saj bi lahko vplivala le na znižanje vrednosti pravnega posla, zmota v vrednosti pa ni upoštevna. Sklepanje pravnih poslov od pogodbenikov zahteva določeno skrbnost. Zato se tožnik utemeljeno sklicuje na pogodbeno določbo videno-kupljeno. Če toženca nista opravila ogleda z zadostno skrbnostjo, gre to v njuno breme.

Prodajalec je kupca o tlakih obvestil. Če je lastnosti tlakov obravnavati kot stvarno napako, bi moral kupec najprej zahtevati odpravo napake, nato ustrezno znižanje, šele nato pa razvezo predpogodbe. Izpodbojnostni razlogi torej niso bili podani, če pa so že bili, jih toženca nista uveljavljala na način, predviden z zakonom. Zato sta neupravičeno odklonila sklenitev kupne pogodbe in sta v zvezi s tem tudi dolžna plačati pogodbeno kazen.

Revizija je bila vročena tožencema, ki nanjo nista odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 375. člena Zakona o pravdnem postopku - Ul. RS, 26/99 - v nadaljevanju ZPP/99).

Revizija ni utemeljena.

Glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena ZPP/99 je revizijsko sodišče v tej pravdni zadevi uporabilo določbe novega zakona.

Iz odločilnih dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje izhaja, da so pravdne stranke 4.10.1996 sklenile kupno predpogodbo za hišo v Logatcu, in da ta predpogodba vsebuje tudi pogodbeno klavzulo videno-kupljeno, določbo o odpovedi izpodbijanju pogodbe in določbo o pogodbeni kazni 11.000 DEM. Ker sta toženca po sklenitvi predpogodbe ugotovila, da sta bila v zmoti glede nekaterih lastnosti hiše, zlasti lastnosti tlakov, saj je bil beton položen kar na gola tla brez hidro in termo izolacije, sta z dopisom z dne 18.11.1996 razdrla predpogodbo in odklonila tudi plačilo pogodbene kazni.

Revizijske trditve, da je prodajalec obvestil kupca o tlakih in da je bilo njihovo stanje tudi vidno, izpodbijajo drugačne dejanske ugotovitve obeh sodišč. Po njih je prodajalec pravo sestavo tlakov tožencema zamolčal, saj je pred tem dal izdelati le "fazono" tlakov, ne pa takih, kot bi morali biti izvedeni po gradbenih predpisih.

Tožnik se je glede vidnih lastnosti tlakov že v pritožbi skliceval na izpoved priče F. D.. Njegovo ponovljeno in enako revizijsko sklicevanje na to izpoved je neutemeljeno iz razloga, ki ga je pravilno poudarilo sodišče druge stopnje, da ne gre za vprašanje grobih ali finih tlakov, temveč za vprašanje, kaj je pod tlaki.

Ugotovljeno je bilo, da pod betonom ni bilo termo in hidro izolacije, ampak samo gola tla. Vse to so okoliščine, ki spadajo v področje ugotovljenega dejanskega stanja, na katero so zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP/99 vezani revizijsko sodišče in pravdne stranke. Zato teh revizijskih trditev ni mogoče upoštevati.

Stvar materialnopravne presoje je, ali predstavlja ugotovljena napaka tlakov zmoto o bistveni lastnosti hiše. Revizijsko sodišče pritrjuje presoji sodišča druge stopnje, da gre za tako zmoto, ker med bistvene lastnosti hiše spada tudi talna zaščita proti mrazu in vlagi.

Nesprejemljiva je revizijska opredelitev, da bi ta napaka lahko vplivala le na manjšo vrednost hiše, zmota v vrednosti pa da ni upoštevna. Ugotovljena napaka terja od kupcev odpravo, torej odstranitev grobih tlakov ter njihovo ponovno, tokrat pravilno izdelavo, k takemu ukrepanju pa kupcev ni mogoče siliti.

Neutemeljeno je tožnikovo sklicevanje na pogodbeno klavzulo videno-kupljeno, ki da toženca veže in bi zato morala ogled hiše opraviti s potrebno skrbnostjo. Vezanost na tako pogodbeno klavzulo v sami predpogodbi, ko glavna pogodba še ni sklenjena, je sicer vprašljiva, saj s predpogodbo še ni nič kupljeno. Ne glede na to pa revizijsko sodišče ugotavlja, da vsebinsko taka pogodbena klavzula predstavlja izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake. Zato je sodišče druge stopnje utemeljeno opozorilo, da je taka pogodbena določba po drugem odstavku 486. člena ZOR nična, ker je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca. Revizijsko stališče o premajhni skrbnosti tožencev ob ogledu hiše je neutemeljeno zato, ker od tožencev, katerima je tožnik pravo sestavo tlakov zamolčal, zahteva, da bi morala ob ogledu s krampom razkopati tlake, da bi ugotovila njihovo pravo sestavo, če bi seveda sploh kaj zasumila. Tako zahtevano ravnanje presega skrbnost povprečnega človeka pri sklepanju pravnih poslov.

Revizija še poudarja, kako in po kakšnem vrstnem redu bi morala toženca ravnati, če bi res šlo za stvarno napako, kot naj bi skušalo prikazati sodišče druge stopnje. Pri tem tožnik prezre, da je sodišče druge stopnje o stvarni napaki govorilo v tistem delu razlogov, s katerimi je odgovarjalo na njegovo sklicevanje na pogodbeno klavzulo videno-kupljeno in na odpoved izpodbijanju pogodbe. Pri tem je uporabilo samo pogojno obliko glagola. Tudi po presoji revizijskega sodišča v obravnavani zadevi ne gre za stvarno napako v smislu jamčevalnih zahtevkov, temveč za zmoto o bistvenih lastnostih hiše. Ostane torej le še odgovor na vprašanje, ali je stranka predpogodbe v primeru bistvene zmote dolžna s tožbo ali procesnim ugovorom izpodbijati veljavnost take predpogodbe, ali pa lahko zaradi specifičnosti predmeta predpogodbe zmoto uveljavlja tudi na drug način. Pogodbena obveznost strank predpogodbe ni v izročitvi predmeta ali plačilu cene, temveč po prvem odstavku 45. člena ZOR samo v tem, da kasneje skleneta glavno pogodbo. Kljub temu se pravna usoda predpogodbe navezuje na glavno pogodbo. Zato mora po tretjem odstavku 45. člena ZOR predpogodba vsebovati vse bistvene sestavine bodoče glavne pogodbe. V praksi je dostikrat težko rešiti vprašanje, ali je šlo za predpogodbo ali že za glavno pogodbo. Odgovor je odvisen od ugotovitve, kakšna je bila prava pogodbena volja strank. V obravnavani zadevi ni sporno, da so pravdne stranke res sklenile kupno predpogodbo, in da so to storile zato, ker toženca še nista prodala svojega stanovanja in zato nista imela dovolj denarja za kupnino. V kupni predpogodbi pa so pravdne stranke natančno opredelile tudi predmet bodoče kupne pogodbe. Prav glede lastnosti tega predmeta sta bila toženca v bistveni zmoti. Zato sta razdrla predpogodbo in s tem izbrala drug način uveljavljanja zmote o bistveni lastnosti predmeta bodoče pogodbe.

Revizijsko sodišče pritrjuje stališču in razlogom sodišča druge stopnje, da stranka predpogodbe v takem primeru lahko svojo pravico izpodbijati glavno pogodbo zaradi bistvene zmote uveljavi tudi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Tožnik neutemeljeno graja sklicevanje sodišča druge stopnje na zakonsko ureditev v podobnem primeru, ko po določbi šestega odstavka 45. člena ZOR predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin ne veže strank. Specialno zakonsko ureditev vpliva spremenjenih okoliščin na usodo predpogodbe ni narekovala specifičnost samih spremenjenih okoliščin, ampak specifičnost predpogodbe z drugačnim predmetom obveznosti v primerjavi z ostalimi pogodbami. Z zakonom ni mogoče urediti vseh možnih življenjskih situacij v zvezi s posameznimi pravnimi posli in to tudi sicer ne bi bilo vedno modro. Zato je naloga sodnika, da v primeru pravne neurejenosti s pravili razlage najde ustrezno pravno pravilo za rešitev konkretnega spora. Pravno podlago za tako ravnanje ima v drugem in tretjem odstavku 3. člena Zakona o sodiščih (Ul. RS, št. 19/94 do 28/2000). Zato lahko in tudi mora v primeru pravno neurejenega primera uporabiti analogijo, torej tako zakonsko pravilo, ki ureja podoben primer. ZOR ni uredil vprašanja, kako zmota glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe vpliva na usodo same predpogodbe, uredil pa je primer, kako spremenjene okoliščine vplivajo na usodo predpogodbe. Tako pri zmoti kot pri spremenjenih okoliščinah gre za okoliščine, ki pomembno vplivajo na usodo vseh vrst pravnih poslov. Čeprav morajo okoliščine, ki opredeljujejo zmoto, obstajati v času sklenitve pogodbe, do spremenjenih okoliščin pa pride po njeni sklenitvi, je učinek po uveljavitvi prvega ali drugega pravnega instituta v bistveni značilnosti enak. Pogodba zaradi razveljavitve pri zmoti ali zaradi razveze pri spremenjenih okoliščinah ne velja več. Zato je sodišče druge stopnje utemeljeno opravilo primerjavo obeh pravnih institutov in za rešitev tega spora uporabilo pravno pravilo iz šestega odstavka 45. člena ZOR.

Če je torej bodoči kupec ob sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe, lahko svoje upravičenje uveljavlja tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba ga ne veže, podobno kot ga ne veže v primeru spremenjenih okoliščin. Zato mu ni treba vložiti tožbe za razveljavitev predpogodbe. Zahteva, da naj bodočega kupca tudi v takem primeru predpogodba zavezuje k sklenitvi glavne pogodbe (ki jo posredno uveljavlja revizija s stališčem, da bi toženca morala tožiti na razveljavitev predpogodbe), je materialnopravno zmotna. V svoji končni izpeljavi bi pomenila, da bi bodoči kupec kljub zmoti, ki bi jo ugotovil po sklenitvi predpogodbe, moral skleniti glavno pogodbo. Te pa kasneje tudi ne bi mogel izpodbijati, ker ob sklepanju glavne pogodbe ni bil več v zmoti, saj je takrat že vedel za prave lastnosti predmeta glavne pogodbe.

Po drugem odstavku 272. člena ZOR dogovor o pogodbeni kazni izgubi pravni učinek, če je do neizpolnitve obveznosti prišlo iz vzroka, za katerega dolžnik ne odgovarja. Bistvena zmota ni vzrok, za katerega bi dolžnik odgovarjal. V obravnavani zadevi je bilo celo ugotovljeno, da je prodajalec zamolčal bistveno lastnost hiše in da je kupca zavedel, kar bi lahko kazalo tudi na prevaro. Ker sta toženca predpogodbo razdrla iz utemeljenega razloga, na podlagi pravkar navedene zakonske določbe nista dolžna plačati pogodbene kazni.

Po vsem obrazloženem sta sodišči prve in druge stopnje z zavrnitvijo tožbenega zahtevka in z zavrnitvijo tožnikove pritožbe materialnopravno pravilno odločili. V postopku pred njima ni prišlo do uradno upoštevnih procesnih kršitev. Zato je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP/99 neutemeljeno tožnikovo revizijo zavrnilo, z njo pa tudi njegove priglašene revizijske stroške.