Jedro

Zaradi izjeme od sicer splošnega pravila, da zoper pravnomočne sklepe ni posebnega pravnega varstva, je treba institut predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine obravnavati strožje in ožje. Zato so pogoji, da sodišče takšnemu predlogu ugodi, strožji.

Če sodišče o predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine na prodajnem naroku razpravlja in zaključi, da mu ne ugodi, v sklepu o domiku ni dolžno izrecno v izreku odločiti o tem predlogu, mora pa svojo odločitev ustrezno obrazložiti ob izdaji sklepa o domiku nepremičnine.

Sam predlog za odlog izvršbe v nobenem primeru ne zadrži postopka, njegovo zadržanje lahko povzroči le morebitna izdaja odločbe sodišča. Tudi če je odločitev o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe postala pravnomočna že po izvedeni drugi javni dražbi, to v nobenem primeru ne vpliva na opravo dražbe in izdajo sklepa o domiku. Le v nasprotnem primeru, ko bi bilo predlogu za odlog izvršbe pravnomočno ugodeno, bi to lahko vplivalo na pravilnost dražbe in izdaje sklepa o domiku.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Upnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje v 1. točki izreka nepremičnino, parc. št. 826/2, k.o. X., v višini solastniških deležev dolžnikov domaknilo najboljšemu ponudniku A. A. V 2. točki izreka je odločilo, katere pravice in bremena se bodo izbrisala po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu.

2. Zoper sklep vlagata pritožbo dolžnika iz vseh pritožbenih razlogov in predlagata, da se sklep v celoti razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Pritožnika menita, da ni pogojev za izdajo izpodbijanega sklepa. Že iz razlogov, ki jih sodišče navaja v drugem odstavku na 5 strani sklepa izhaja, da je kupec od sodišča zahteval, da mu sodišče vrne vplačano varščino, čemur pa je upnik izrecno nasprotoval. Pritožnika sta sodišče obvestila, da vloga kupca, s katero je kupec zahteval vrnitev varščine, za njiju predstavlja, da je kupec odstopil od nakupa nepremičnin. Sodišče pa se v izpodbijanem sklepu do navedenega stališča sploh ni opredelilo in sklep nima nobenih razlogov, zaradi česar ga ni mogoče preizkusiti. Če je namreč kupec dejansko odstopil od nakupa nepremičnin, potem izdaja izpodbijanega sklepa sploh ni potrebna, ampak je potrebno opraviti drugo dražbo. Pritožnika sta tudi oporekala, da sodišče ne bi smelo izvesti druge javne dražbe, ker za njo še ni bilo pogojev. Sodišče o njunem predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine ni odločilo niti na prodajnem naroku niti v izreku izpodbijanega sklepa, pravnomočen pa postane le izrek sodne odločbe, zaradi česar se pomanjkljivosti v izreku odločbe ne more nadomestiti v razlogih obrazložitve. Tako menita, da bi sodišče moralo v izreku izpodbijanega sklepa sprejeti odločitev in njun predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine zavrniti, česar pa ni storilo. To pa predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka. Sicer pa tudi niso bili podani pogoji za opravo druge javne dražbe iz razloga, ker je sklep o popravi odredbe za razpis druge javne dražbe postal pravnomočen že po izvedeni drugi javni dražbi, enako pa je postala odločitev o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe pravnomočna že po izvedeni javni dražbi. Tako bi sodišče prve stopnje lahko drugo javno dražbo opravilo šele po tem, ko bi oba sklepa postala pravnomočna, to pa pomeni, da šele po 18. 4. 2013. Sicer pa sta pritožnika zadostila vsem pogojem, ki jih določa četrti odstavek 178. člena ZIZ in zato odločitev sodišča, ko ni upoštevalo dolžnikovega predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, ni pravilna. Sodišče v sklepu navaja, da naj bi prišlo do nove oziroma drugačne vrednosti nepremičnine, ki so predmet tega postopka iz razloga, ker naj bi solastniki med seboj sklepali pogodbe, to pa naj bi spremenilo dejansko solastništvo. Takšno razlogovanje pa ni resnično niti točno. Predmet postopka je solastni delež, ki za vsakega pritožnika znaša 4387/20000 nepremičnine parc. št. 826/2, k.o. X. Dejstvo je, da je v zemljiški knjigi vpisan idealni solastni delež, ki ga imata pritožnika pri nepremičninah, ki so predmet postopka. Kaj pa to pomeni v naravi, pa iz podatkov zemljiške knjige ne izhaja. Dejstvo je, da so nepremičnine, ki so predmet tega postopka, v naravi fizično razdeljene, sodni cenilec, ki pa sta ga naknadno angažirala dolžnika, pa je ocenil le tiste nepremičnine, ki so v solasti in soposesti pri dolžniku. Tako je cenil povsem iste nepremičnine kot sodno postavljeni cenilec B. B. Tako novo postavljeni cenilec, ki sta ga angažirala dolžnika, ni cenil nič drugega, kot sodno postavljeni cenilec, je pa ugotovil bistveno višjo vrednost nepremičnin. Oba cenila sta cenila popolnoma enake nepremičnine, v istem obsegu in v istem stanju v naravi, med njunima cenitvama pa je bistvena razlika v vrednosti nepremičnine. Stanje nepremičnin pa se v času med obema cenitvama ni v ničemer spremenilo, na kar sta pritožnika izrecno opozorila sodišče. Dolžnika pripominjata, da je po uradno in javno dostopnih podatkih vrednost nepremičnin v RS v letu 2011 padla le za 3 %, v letu 2012 pa kar za 9 %, kar izhaja iz podatkov GURS, Poročila o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2012. Že iz navedenega je jasno, da so ugovori dolžnikov ob bistveno prenizki vrednosti nepremičnin popolnoma utemeljeni, saj je sodno postavljeni cenilec ocenil vrednost nepremičnin za več kot 100 % nižje glede na njegovo predhodno cenitev. Dolžnika pa sta zoper sodno postavljenega cenilca tudi že podala kazensko ovadbo zaradi storitve kaznivega dejanja krive izpovedbe. Zato menita, da bi sodišče moralo odločiti o njunem predlogu za ponovno ugotavljanje vrednosti nepremičnin in določiti novo prodajno vrednost, ki jo je ugotovil sodno zapriseženi cenilec C. C., in ki znaša 1.233.106,50 EUR. Šele nato bi lahko izvedlo drugo javno dražbo.

3. Upnik je podal odgovor na pritožbo in v njem navajal, da se dolžnika pritožujeta z edinim ciljem zavlačevati izvršilni postopek. Na javni dražbi je bila nepremičnina domaknjena najboljšemu ponudniku in sodišče prve stopnje je tudi pravilno izdalo sklep, ki ga napadata dolžnika. V pritožbi dolžnika izpostavljata okoliščine, o katerih je bilo že odločeno in s ponavljanjem enih in istih razlogov poskušata samo zamegliti dejansko stanje in zavlačevati postopek. Kar se tiče zahteva kupca, naj se mu vplačana varščina vrne, je treba opozoriti, da je kupec od te zahteve odstopil, o čemer pa bo sam obvestil sodišče. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

6. V zvezi s pritožbenim zatrjevanjem, da ni pogojev za izdajo izpodbijanega sklepa, ker kupec od sodišča zahteva, da mu vrne vplačano varščino, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da zatrjevano dejstvo na izdajo izpodbijanega sklepa, ne vpliva. Sodišče prve stopnje se zato do navedenih dejstev niti ni dolžno opredeljevati, saj je predmet pritožbene presoje le pravilnost izdanega sklepa o domiku in v zvezi s tem, ali so bili izpolnjeni vsi zakonski pogoji za izdajo sklepa oziroma, ali je bila dražba pravilno opravljena. Kupec je na dražbi sodeloval in kupil nepremičnino, varščina je bila vplačana, morebitna zahteva kupca za vrnitev vplačane varščine pa bo aktualna v nadaljnjem postopku oziroma v fazi, ko bo sodišče kupcu naložilo plačilo kupnine v določenem roku.

7. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da bi sodišče prve stopnje moralo v izreku odločiti o predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, ker sklepa o tem ni sprejelo niti na prodajnem naroku. Namen izvršilnega postopka je poplačilo upnikove terjatve, ki je bila ugotovljena s pravnomočnim sklepom o izvršbi. V izvršilnem postopku morajo biti upoštevani po načelu enakosti tako interesi upnika kakor tudi interesi dolžnika. ZIZ v četrtem odstavku 178. člena določa možnost, da lahko katera od strank postopka predlaga najpozneje 8. dni pred prodajnim narokom, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje, če se predloži mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine, s katerim se verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Gre za primere posebnega varstva strank proti pravnomočnemu sklepu o ugotoviti vrednosti nepremičnine in ravno zaradi izjeme o sicer splošnega pravila, da zoper pravnomočne sklepe ni posebnega pravnega varstva, je potrebno institut predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine obravnavati strožje in ožje. Zato so pogoji, da sodišče takšnemu predlogu ugodi, strožji.

8. ZIZ tako v četrtem odstavku 178. člena izrecno določa, da sodišče lahko na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Odločanje z odločbo bi namreč pomenilo podaljševanje postopka, je pa sodišče dolžno razloge za svojo ugotovitev navesti v sklepu o domiku, kar strankam daje pravno varstvo. Iz zapisnika o prodajnem naroku z dne 20. 12. 2012 izhaja (stran 2 tretji odstavek), da je sodišče odločilo, da na prodajnem naroku ne bo ponovno ugotavljalo vrednosti nepremičnine, ker v vlogi ni navedb in dokazov, ki bi pomenili zadostitev pogojev po četrtem odstavku 178. člena ZIZ. Slednje pomeni, da je sodišče prve stopnje že na prodajnem naroku odločilo, da predlogu dolžnikov ne bo ugodilo, takšno postopanje sodišča pa je povsem v skladu z določbami četrtega odstavka 178. člena ZIZ, saj gre za primer varstva stranke proti pravnomočnemu sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Če sodišče o takem predlogu na prodajnem naroku razpravlja in zaključi, da mu ne ugodi, v sklepu o domiku ni dolžno izrecno v izreku odločiti o tem predlogu, mora pa svojo odločitev ustrezno obrazložiti ob izdaji sklepa o domiku nepremičnine. Na takšen zaključek nakazuje tudi sama gramatikalna razlaga 178. člena ZIZ, ko sodišču nalaga zgolj odrejanje na ponovno ugotavljanje vrednosti nepremičnine na samem naroku.

9. Neutemeljene so tudi navedbe v pritožbi, da ni bilo pogojev za opravo dražbe iz razloga, ker je popravni sklep o popravi pisne napake odredbe o prodaji, postal pravnomočen šele z odločbo II Ip 1296/2013 z dne 16. 4. 2013, torej že po opravljeni dražbi. Pritožnika zoper popravni sklep, s katerim je bila odpravljena pisna napaka v odredbi o prodaji, nimata pravnega varstva, na kar je opozorilo že Višje sodišče v Ljubljani v svojem sklepu II Ip 1296/2013 z dne 16. 4. 2013, ko je njuno pritožbo zavrglo kot nedovoljeno. Z izdajo popravnega sklepa odredbe o prodaji se namreč vsebina prodajnih pogojev ni spremenila, zaradi česar pritožbeni očitek v tej smeri ni utemeljen, pritožnika pa s splošno trditvijo, da zato niso bili izpolnjeni pogoji za opravo dražbe, odločitve ne morata izpodbiti.

10. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče o predlogu za odlog do dneva dražbe še ni odločilo oziroma ni pravnomočno odločilo. Sam predlog za odlog izvršbe v nobenem primeru ne zadrži postopka, njegovo zadržanje lahko povzroči le morebitna izdaja odločbe sodišča. Tudi če je odločitev o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe postala pravnomočna že po izvedeni drugi javni dražbi, to v nobenem primeru ne vpliva na opravo dražbe in izdajo sklepa o domiku. Le v nasprotnem primeru, ko bi bilo predlogu za odlog izvršbe pravnomočno ugodeno, bi to lahko vplivalo na pravilnost dražbe in izdaje sklepa o domiku. Stališče, kot ga zastopata dolžnika v pritožbi, bi pomenilo v nedogled podaljševanje postopka, saj bi vsak predlog za odlog odložil opravo izvršilnih dejanj in s tem tudi opravo prodajnega naroka.

11. Razlog, zaradi katerega pa sodišče lahko ugodi predlogu in odredi ponovno cenitev pa je, da stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti precej spremenila. Stranka je tako dolžna predložiti mnenje sodnega cenilca, iz katerega izhaja, da se je vrednost nepremičnin od dneva, ko je bila ugotovljena njihova vrednost, pa do dneva dražbe precej spremenila zaradi določenih okoliščin, ki so vplivale na spremembo vrednosti nepremičnine. Za to pa je potrebna obrazložena primerjava s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca ter navedba okoliščin, ki je vplivala na spremenjeno vrednost. 12. Dolžnika sta v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine navajala, da cenitve sodnega izvedenca ne sprejemata, ker ob cenitvi na dan 24. 6. 2011 ni upošteval, da se v dolžnikovih nepremičninah ne nahajajo le poslovni prostori, ampak tudi stanovanjski prostori. Istočasno sta predložila cenitev izvedenca C. C. na dan 12. 3. 2012 v višji vrednosti, pri tem pa poudarila, da je bila cenitev opravljena glede tistega dela parcelne številke 826/2, k.o. X., ki je v solasti obeh dolžnikov. Iz priloženega mnenja in cenitve (priloga B7) pa izhaja, da so bile predmet cenitvene nepremičnine v skladu s pogodbo v naravi in da so ne glede na idealni solastninski delež, nepremičnine v naravi razdeljene (priloga B8). Dolžnika sta torej izkazovala novo, višjo vrednost nepremičnin zaradi sprememb v razdelitvi solastnine, ki pa je razdeljena le v naravi, ni pa izvedena v zemljiški knjigi. Zato je pritožbeno navajanje v smeri, da je cenilec cenil nepremičnine, ki so v solasti in soposesti dolžnikov in je v bistvu cenil povsem enake nepremičnine kot sodno postavljeni cenilec, neutemeljene. Pritožbeno sodišče se v zvezi s temi navajanji v pritožbi v celoti pridružuje navedenim razlogom, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu, ter še dodaja, da sta si pritožnika v nasprotju s trditvami, ko v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine z dne 23. 3. 2012 trdita, da je novi cenilec ocenil tudi stanovanjsko površino na dan 24. 6. 2011, česar s strani sodišča postavljeni cenilec ni, ter navedbami v pritožbi, da sta oba cenilca cenila povsem iste nepremičnine.

13. Nerelevantna pa je pritožbena trditev o podani kazenski ovadbi zoper postavljenega sodnega cenilca, ki je ocenil vrednost nepremičnine v konkretnem postopku, zaradi česar se pritožbeno sodišče do teh navedb ni opredeljevalo.

14. Ker niso podani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bila pritožba dolžnikov zavrnjena kot neutemeljena ter kot pravilen in zakonit potrjen sklep sodišča prve stopnje po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

15. Upnik je priglasil stroške odgovora na pritožbo, katere pa krije sam glede na to, da odgovor na pritožbo v izvršilnem postopku ni obvezen in predstavlja zgolj fakultativno vlogo, poleg tega pa tudi v ničemer ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča. Zato je bil odgovor na pritožbo nepotreben.