Jedro

Pogodba o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. ZPSPP v 26. členu določa le način, na katerega se mora izjaviti odpoved. Zahteva po tem, da je odpoved oblična, ne širi, ampak oži možnost njene uporabe. S tem je zakonodajalec glede najemnih razmerij, katerih predmet so poslovni prostori, skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev in celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežiti njihovo prenehanje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 354,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

A. **Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo, s katero je sodišče prve stopnje v pretežnem delu, za znesek 4.366,32 evrov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 3. 2007 do plačila ter za stroške, vzdržalo v veljavi sklep Okrajnega sodišča v Kranju o izvršbi na podlagi verodostojne listine. Zahtevek je predstavljal najemnino, ki jo je tožeča stranka kot najemodajalka za mesec februar 2007 obračunala toženi stranki kot najemnici poslovnih prostorov na podlagi njune medsebojne najemne pogodbe.

2. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 24/2010 dne 5. oktobra 2010 zoper sodbo sodišča druge stopnje dopustilo revizijo tožene stranke glede vprašanja: Ali lahko najemnik odpove najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, pred njegovim potekom.

3. Tožena stranka je zoper drugostopenjsko sodbo vložila revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava.

4. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki. Ta je na revizijo odgovorila. Predlaga, naj jo Vrhovno sodišče zavrne.

**Ugotovljeno dejansko stanje**

5. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: - tožeča stranka kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnica sta dne 10. 6. 2006 sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov št. 28/2005 v objektu „A“ na naslovu ... (najemna pogodba); - najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas, do dne 1. 8. 2007; - tožeča stranka je v najem dane poslovne prostore izročila toženi stranki in je svoje obveznosti iz pogodbe korektno izpolnjevala; - tožena stranka je dne 23. 8. tožeči stranki poslala dopis, v katerem je navedla, da želi odpovedati najemno pogodbo z dnem 1. 10. 2006, na kar pa tožeča stranka ni pristala. Na prenehanje ali spremembo najemne pogodbe tožeča stranka tudi v nadaljnjih pogajanjih med strankama ni pristala; - tožena stranka je pri sodišču v Kranju dne 27. 10. 2006 vložila zahtevo za sodno odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom 30 dni; - tožena stranka je tožečo stranko pozvala na prevzem oziroma predajo poslovnih prostorov za dne 28. 12. 2006, tožeča stranka pa se prevzema ni udeležila, o čemer je predhodno obvestila toženo stranko; - tožena stranka je 28. 12. 2006 v prisotnosti prič sestavila zapisnik o izročitvi v najem danih nepremičnin in ga s priporočeno pošto skupaj s ključi in magnetnimi karticami, potrebnimi za dostop do izpraznjenih prostorov, poslala tožeči stranki; - tožeča stranka je po prejemu ključev nemudoma opravila pregled izpraznjenih poslovnih prostorov in toženo stranko z dopisom obvestila, da tožena stranka ni izpolnila obveznosti po najemni pogodbi in da pogoji za prevzem poslovnih prostorov niso izpolnjeni; - tožena stranka je v letu 2007 prenehala plačevati svoje obveznosti iz pogodbe.

B.

**Revizijske navedbe**

6. Revidentka nasprotuje razlagi, da določba 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS 18/1974 s spremembami in dopolnitvami – ZPSPP) velja le za odpoved najemnih pogodb, ki so bile sklenjene za nedoločen čas. ZPSPP naj bi glede prenehanja najemnega razmerja vseboval tri vrste določb: tiste, ki veljajo samo za pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, tiste, ki urejajo le prenehanje pogodb, ki so bile sklenjene za določen čas in tiste, ki veljajo za obe vrsti pogodb. Takšna naj bi bila določba 26. člena, po kateri se (po stališču toženke torej vsaka) pogodba o najemu poslovnih prostorov lahko sodno odpove. Drugačna razlaga, ki sta jo uporabili obe sodišči, naj bi ščitila le najemodajalca, ki je po revidentkinem mnenju praviloma močnejša stranka in največkrat sama oblikuje najemno pogodbo – tako pa naj bi bilo tudi v spornem primeru.

C.

**Presoja utemeljenosti revizije**

7. Sodišče prve stopnje in po pritožbi tožene stranke še posebej sodišče druge stopnje sta prepričljivo in obširno utemeljili, zakaj pri pogodbi o najemu poslovnih prostorov, sklenjeni za določen čas, pogodbeni stranki nimata enostranskega (oblikovalnega) upravičenja za odpoved pogodbe pred potekom tega časa. Stališč sodišča prve stopnje (glej obrazložitev v tretjem odstavku na 4. in v drugem odstavku na 7. strani) in sodišča druge stopnje (zadnji odstavek na 2. strani in nadaljevanje na 3. strani obrazložitve), s katerimi Vrhovno sodišče soglaša, se nanje sklicuje in jih ne ponavlja, ne omajejo niti dodatni nasprotni argumenti, ki jih navaja revidentka v reviziji.

8. Tako ne drži, da razlaga, ki sta jo uporabili sodišči, ščiti le najemodajalca. Najemna pogodba je dvostransko obvezna pogodba, pri kateri udeleženci izhajajo iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev (prvi odstavek 8. člena OZ). Izhajati je treba iz tega, da imata ob sklenitvi pogodbe obe stranki medsebojno uravnotežen interes, da se pogodba v celoti izpolni tako, kot se glasi, tudi glede določb o trajanju najemnega razmerja. To ravnotežje mora obstajati ob sklenitvi pogodbe, rizik poznejše spremembe interesov in položaja ene od strank nosi – razen v primerih, ki jih zakon izrecno določa - praviloma vsaka stranka sama.

9. Razlaga, ki sta jo uporabili sodišči, je v spornem primeru, ko bi pogodbo rad razdrl najemnik, res zaščitila interes najemodajalca, naj pogodba traja toliko časa, kot sta se stranki dogovorili. Taka razlaga pa v enaki meri ščiti interes najemnika, če bi pred iztekom pogodbeno dogovorjenega časa želel pogodbo proti njegovi volji razdreti najemodajalec. Položaj in interesi obeh pogodbenih strank so torej s takšno razlago upoštevani uravnoteženo.

10. Splošno pravilo je, da obveznost preneha, ko je izpolnjena (prvi odstavek 270. člena OZ). Vendar to pravilo lahko velja le za enkratne, to je takšne obveznosti, ki se enkrat izpolnijo. Najemna pogodba pa ustvari med strankama trajno dolžniško razmerje, to je takšno, ki ne preneha že z enkratno izpolnitvijo. Za takšne obveznosti je moral zakon posebej določiti način njihovega prenehanja. Pri tem je upošteval, da imajo stranke možnost, da se dogovorijo, koliko časa bo obveznost trajala (trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja), ali pa ne (trajno dolžniško razmerje za nedoločen čas).

11. Glede trajnih dolžniških razmerij z določenim rokom trajanja je v 332. členu OZ določeno, da prenehajo, ko preteče rok. Ta določba v bistvu pomeni izpeljavo načela, ki je vsebovano v prvem odstavku 9. člena OZ(1) in sledi splošnemu pravilu iz prvega odstavka 270. člena OZ: pove, kdaj je „izpolnjena“ obveznost iz časovno opredeljenega trajnega dolžniškega razmerja. Samo za trajna dolžniška razmerja za nedoločen čas je v prvem odstavku 333. člena OZ določeno, da ga vsaka stranka lahko prekine z (enostransko) odpovedjo. Enostransko oblikovalno upravičenje, ki ga vsaki stranki v tem primeru daje zakon, ne temelji na tem, da bi bile pogodbe, ki ustvarjajo trajna dolžniška razmerja, za stranke kakor koli manj zavezujoče. Tudi za te pogodbe velja neokrnjeno načelo pacta sunt servanda. Možnost, da vsaka stranka doseže prekinitev takšnega razmerja že z enostransko izjavo volje, izhaja iz tega, da obligacijsko razmerje že po svoji naravi ni neskončno,(2) tudi z razlago pa ni mogoče ugotoviti, kdaj je pogodba, ki je ustvarila razmerje za nedoločen čas, „izpolnjena“.

12. S takšno splošno ureditvijo skladna je tudi posebna ureditev prenehanja najemnega razmerja v ZPSPP. Tudi ta upošteva možnost, da je pogodba sklenjena za nedoločen ali za določen čas. Vsebinsko enako kot OZ ureja način prenehanja prve – z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena), in druge – s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena (27. člen). V 26. členu določa le način, na katerega se mora izjaviti odpoved (v primerih, kadar imata stranki takšno enostransko upravičenje): takšna pogodba se odpoveduje sodno. Zahteva po tem, da je odpoved oblična, ne širi, ampak oži možnost njene uporabe. S tem je zakonodajalec glede najemnih razmerij, katerih predmet so poslovni prostori, skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev in celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežiti njihovo prenehanje. Nelogična bi bila razlaga, ki bi to določbo štela kot podlago za to, da bi razrahljala trdnost najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas.

13. Glede na navedeno je revizijsko sodišče ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena. Zato je revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

14. Odločba o stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Znesek 354,48 evrov predstavlja stroške, ki jih je imela tožeča stranka z zastopanjem pri vložitvi odgovora na revizijo, odmerjene skladno z odvetniško tarifo. Od priznanih stroškov gredo tožeči stranki za primer zamude tudi zahtevane zamudne obresti (Pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 – Pravna mnenja I/2006).

Op. št. (1): Udeleženci v obligacijskem razmerju so dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev.

Op. št. (2): Primerjaj pri Juhart, v Obligacijski zakonik s komentarjem, druga knjiga, stran 441.