Jedro

18. čl. Stanovanjskega zakona solastniku predkupne pravice na stanovanju ne podeljuje. Člen 18 SZ, ki določa, da ima najemnik predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določba zakon, torej ob pravilnem razumevanju njegovega besedila ne obravnava predkupne pravice solastnika, temveč najemnika stanovanja, ki je v solasti, zaradi njegove stanovanjske zaščite. Solastnik pa ima lahko le s pogodbo podeljeno predkupno pravico.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdita sklepa sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom z dne 11.11.1999 je sodišče prve stopnje ugovor dolžnika ter njegov predlog za spremembo sredstva izvršbe zavrglo, dočim je njegov predlog za uveljavitev predkupne pravice na predmetni nepremičnini zavrnilo.

Z izpodbijanim sklepom z dne 9.11.1999 pa je sodišče prve stopnje nepremičnino - dvoinpolsobno stanovanje št. 12 v izmeri 66,11 m2, v tretjem nadstropju stanovanjske hiše na naslovu B..., domaknilo družbi M.d.o.o. Proti sklepu z dne 11.11.1999 (v pritožbi napačno naveden z dne 9.11.1999) se dolžnik pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov, pri čemer predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožnik zatrjuje, da ima po določilu 18. čl. Stanovanjskega zakona solastnik predkupno pravico na stanovanju in jo tudi izvaja iz citiranega določila, saj le-to ne napotuje na poseben zakon, ki naj bi določal predkupno pravico, kot zmotno meni sodišče. Uveljavil pa jo je na ta način, da je takoj po koncu draženja izjavil, da kupuje solastniški delež za izdraženo vrednost in tako smatra, da ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom. Glede zaključka sodišča, da dolžnik ne more biti kupec na javni dražbi po čl. 187. ZIZ, zaradi česar v dražbenem postopku ne more uveljaviti predkupne pravice, pa navaja, da v izvršilnem postopku nastopa pod imenom "dolžnik" zgolj formalno. V izvršilnem postopku zaradi delitve skupnega premoženja se niti ne uveljavlja niti ne zavaruje nobena terjatev, saj med "upnico" in "dolžnikom" ne obstaja medsebojno dolžniško upniško razmerje. V delu predloga za izvršbo, ki se nanaša na razdelitev stanovanja, dolžnik namreč upnici ne dolguje ničesar, stanovanje je v solasti obeh strank in v kolikor bi ga upnica želela prodati, bi o tem morala obvestiti dolžnika, kot predkupnega upravičenca. Upnica v tem postopku očitno šikanira dolžnika, saj svojega solastniškega deleža dolžniku ne želi prodati, ampak računa na to, da bo moral dolžnik s prodajo stanovanja na dražbi to stanovanje zapustiti in si poiskati drugo, kar pa bo dolžniku seveda povzročilo znatne nevšečnosti. Poleg tega je določilo člena 187. ZIZ potrebno gledati ne zgolj z gramatikalnega stališča, temveč ga presojati v luči njegovega namena, ki je v tem, da ne pride do izigravanja upnika, ki bi v takšnem primeru z izkupičkom hipotetično pokril le del svoje terjatve do dolžnika, vendar te nevarnosti v konkretnem primeru ni. V kolikor ostane izpodbijani sklep v veljavi, pridemo do absurdne situacije, v kateri, v kolikor dolžnik po pravnomočnosti sklepa o razdelitvi premoženja pride do sredstev za odkup solastniškega deleža drugega solastnika, tega enostavno ne more odkupiti, ker mu ga drugi solastnik iz tega ali onega razloga noče prodati. Na ta način ima bodisi možnost pristati na izsiljevanje drugega solastnika ter mu izplačati njegov solastniški delež po ceni, ki ga določi solastnik in ki, tako kot v tem primeru, nima nobene povezave s tržno vrednostjo nepremičnine, bodisi sprijazniti se z okoliščinami in se preseliti drugam. Poleg tega dolžnik še navaja, da je v delu predloga za izvršbo, ki se nanaša na poplačilo stroškov predhodnega pravdnega in nepravdnega postopka, res dolžnik upnice, vendar pa upnica samovoljno ni želela prevzeti ponujene izpolnitve, ki jo je dolžnik pravilno ponudil in v tem smislu je dolžnik tudi podal ugovor zoper sklep o izvršbi na samem dražbenem naroku. Dolžnik je smiselno predlagal, da sodišče upnico pozove, naj omenjeni znesek prevzame, kar pa je sodišče napačno interpretiralo in zato ugovor tudi zavrnilo. Da bi sodišče izvršbo v tem delu ustavilo, bi se dolžnik moral svojega dolga rešiti s sodno položitvijo, ta postopek pa je po naši ureditvi sodnega depozita vse prej kot hiter in ga do dne, ko je bila razpisana dražba, ni bilo moč izvesti, zaradi česar je smiselno predlagal, da upnica terjatev prevzame na naroku.

Proti sklepu z dne 9.11.1999 (v pritožbi napačno označen z dne 11.11.1999), se pritožuje dolžnik iz pritožbenih razlogov nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava, pri čemer predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Dolžnik navaja, da je po opravljeni dražbi prišel do podatkov, da je edini ustanovitelj in direktor družbe, kateri je sodišče na javni dražbi domaknilo nepremičnino, M.K., zakonski mož odvetnice upnice. V kolikor to drži, je potrebno sklep o domiku razveljaviti, saj določilo 187. čl. ZIZ določa, kdo ne sme biti kupec nepremičnine na javni dražbi. Glede na zakonsko presumpcijo enakosti deležev zakoncev na premoženju, ki sta ga v času trajanja zakonske zveze pridobila s svojim delom, velja torej domneva, da je tudi odvetnica upnice polovični lastnik omenjene družbe, zaradi česar omenjena družba ne more biti kupec te nepremičnine. V konkretnem primeru so interesi odvetnice upnice v koliziji z interesi njene stranke, tovrstne primere pa je omenjena določba zakona poskušala preprečiti. V kolikor drži, da je odvetnica upnice žena ustanovitelja družbe, kateri je bila nepremičnina domaknjena, ima ravnanje odvetnice vse zakonske znake kaznivega dejanja zlorabe zaupanja iz 220. čl. KZ RS. Pritožnik predlaga, da pritožbeno sodišče uradno pribavi podatek o tem, ali je ustanovitelj družbe M... d.o.o. resnično mož upničine odvetnice in zatem odloči o pritožbi ter eventuelno skladno s členom 145 ZKP RS omenjeno kaznivo dejanje naznani.

Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi proti sklepu o zavrženju ugovora ter proti sklepu o zavrnitvi dolžnikovega predloga za uveljavitev predkupne pravice na predmetni nepremičnini: Zoper sklep o zavrnitvi predloga za spremembo sredstva izvršbe se glede na vsebino pritožbe dolžnik ne pritožuje.

Sodišče prve stopnje je zavrglo ugovor dolžnika, "da razpolaga z denarnimi sredstvi za poravnavo terjatve", iz razloga res iudicatae (sodišče je že enkrat pravnomočno zavrnilo tak ugovor z obrazložitvijo, da je vezano na izvršilni naslov po razdelitvi nepremičnine s prodajo), zaradi dejstva pa, ker tega ugovora tudi po vsebini ni moglo šteti za ugovor po izteku roka po členu 56 ZIZ, ga pač kot takega ni moglo v nadaljevanju obravnavati. Navedene procesne odločitve, torej da ugovor predstavlja res iudicato ter da tudi ne gre za ugovor po roku, pa dolžnik ne more izpodbiti s pritožbenimi navedbami o pravni naravi "razdelitve s prodajo v izvršilnem postopku ter o drugačnem položaju strank v tem posebnem izvršilnem postopku, zaradi česar lahko tudi tako imenovani dolžnik nastopi kot kupec", pa tudi ne z navedbo o upničinem šikaniranju dolžnika iz razloga, ker mu ne želi prodati svojega solastninskega deleža ter absurdni situaciji, ki zaradi tega nastane za dolžnika, ki razpolaga s sredstvi za odkup solastninskega deleža. Kljub temu je dolžniku (v smislu člena 236 ZIZ pravilneje nasprotna stranka) zaradi pravilnega razumevanja odločitve potrebno še enkrat pojasniti, da je izvršilno sodišče tudi v postopku razdelitve stvari na obstoječi izvršilni naslov vezano, zaradi česar je dolžno razdelitev s prodajo opraviti po pravilih ZIZ-a, saj se stranki tega izvršilnega postopka, torej solastnika, nista drugače sporazumela (glej člen 236 ZIZ). Zato je pravno neupoštevna zahteva "dolžnika", da mu upnica proda svoj solastninski delež, saj ona takšnega sporazuma ne sklene, poleg tega pa je ta zahteva v nasprotju z obstoječim izvršilnim naslovom. "Upnica" ima, kot tudi vsak drug upnik v izvršilnem postopku, pravni interes po javni dražbi, zaradi česar ji ni mogoče očitati šikane, kar se je pokazalo tudi v obravnavanem primeru, ko je izklicna cena presegla po sodišču ugotovljeno vrednost nepremičnine. In končno "dolžnik", ki se sklicuje na svojo pravico sodelovanja na dražbi kot kupca, le-te ni realiziral in se dražbe kot kupec ni udeležil, čeprav bi brez dvoma na dražbi zaradi solastništva nepremičnine, ki se civilno deli, kot ponudnik lahko sodeloval, zato se na to pravico ne more (več) sklicevati, zlasti pa še ne v ugovornem postopku. Kar pa se tiče zaključne pritožbene navedbe, po kateri naj bi sodišče ne razumelo pomena na prodajnem naroku podanega dolžnikovega ugovora, "da razpolaga s potrebnimi denarnimi sredstvi za izplačilo upničine terjatve, zaradi česar je upnico tudi že večkrat pozval, naj omenjena denarna sredstva prevzame, vendar tega ni želela storiti", ker se je ugovor tikal zgolj terjatve iz naslova pravdnih in izvršilnih stroškov, je treba zlasti poudariti, da ga je sodišče popolnoma pravilno razumelo, v kontekstu njegovega prejšnjega (smiselno identičnega) ugovora in ga zato tudi pravilno zavrglo, saj sicer dolžnik ne bi istočasno predlagal, naj se odrejena dražba ne opravi.

Evidentno je torej ponovno ugovarjal prodaji po izvršilnem naslovu.

Pritožnik pa se tudi neutemeljeno pritožuje glede obstoja predkupne pravice na solastnem deležu upnice ter njenega uveljavljanja po čl. 182 ZIZ. Zmotno je prepričanje pritožnika, da mu podeljuje predkupno pravico 18. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju besedila SZ), saj ta, kot je pravilno v razlogih, ki jih pritožnik napačno razume, pojasnilo že prvostopno sodišče, solastniku predkupne pravice na stanovanju ne podeljuje. Člen 18 SZ, ki določa, da ima najemnik predkupno pravico na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določba zakon, torej ob pravilnem razumevanju njegovega besedila sploh ne obravnava predkupne pravice solastnika, temveč najemnika stanovanja, ki je v solasti, zaradi njegove stanovanjske zaščite, in mu jo pod določenimi pogoji tudi podeljuje in le v tej povezavi omeni predkupno pravico in sicer v tem smislu, da če je ne uveljavlja solastnik (ko drugi solastnik proda svoj delež), jo lahko uveljavi najemnik. Pod kakšnimi pogoji pa jo lahko na stanovanju v takšnem primeru uveljavlja solastnik, ni v zakonodaji in pravni praksi nobenih dvomov, torej le v primeru pogodbeno podeljene predkupne pravice, na katero pa se dolžnik ne sklicuje. Prav tako tudi ne niti na ustno niti na pisno sklenjeno najemno pogodbo s solastnico. Ker torej predkupne pravice nima, je tudi ne more uveljaviti po čl. 182 ZIZ, kot pravilno zaključi sodišče v izpodbijani odločitvi.

Ker je torej prvostopno sodišče v obeh obravnavanih odločitvah materialno pravo pravilno uporabilo in ker tudi ni storilo nobene kršitve pravil postopka, ki jih uveljavlja pritožnik in tudi ne tistih, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP/99), je zavrnilo neutemeljeno pritožbo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. čl. ZPP/99 v zvezi s čl. 15 ZIZ).

K pritožbi zoper sklep o domiku nepremičnine: Glede na to, da pritožnik izpodbija zakonitost sklepa o domiku zaradi napačne uporabe določila 187. člena ZIZ, ki določa, kdo ne more biti kupec na dražbi, torej uveljavlja bistveno kršitev pravil postopka po 1. odst. 339. čl. ZPP/99 v zvezi s čl. 366 ZPP/99 in 15 ZIZ in ne navedenih drugih pritožbenih razlogov. Utemeljevanje napačne uporabe 187. čl. ZIZ z domnevanim dejstvom, da je edini ustanovitelj in direktor družbe M... in kateri je bila nepremičnina domaknjena, M. K., mož upničine odvetnice, zaradi česar ta družba, katere polovični lastnik je po zakonski domnevi tudi odvetnica X., ne bi smela biti kupec, je zmotno. Člen 187 ZIZ določa, da na dražbi ne more biti kupec dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Prepoved sodelovanja kot kupca je torej naperjena proti uradnim osebam, ki dražbo organizirajo in vodijo in torej pri njej uradoma sodelujejo, med katere zastopniki strank, pa čeprav profesionalni, ne sodijo. Ker torej zastopnik stranke ni uradna oseba, posebej pa po citiranem določilu tudi ni izvzet kot kupec, iz uveljavljanega razloga domik ne more biti nezakonit, pa četudi bi bila odvetnica skupna lastnica družbe, kateri je bila nepremičnina domaknjena. Smisel citirane določbe gotovo ni v zaščiti upnika pred konkurenčnim ravnanjem njegovega zastopnika na javni dražbi, kot zmotno meni pritožnik, pač pa v zaščiti upnika pred dolžnikom kot kupcem in pred eventuelnimi zlorabami uradnih oseb, ki dražbo vodijo.

Poleg tega je potrebno še opozoriti, da je gospodarska družba samostojen pravni subjekt z lastno entiteto, zaradi česar neodvisno od lastnikov vstopa v pravni promet. Kar pa se tiče poklicno etične vprašljivosti zastopanja odvetnice upnice, ki jo načenja pritožba, pa je treba pojasniti, da sodišče ni pristojno o tem odločati.

Ker prvostopno sodišče z izpodbijano odločitvijo ni storilo očitane bistvene kršitve določil postopka, pa tudi nobene tiste ne, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP/99), je zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. čl. ZPP/99 v zvezi s 15. čl. ZIZ).