Jedro

Osnovna predpostavka za fizično delitev je, da je takšna delitev dejansko in pravno možna. Stvar je deljiva, če jo je mogoče razdeliti na stvari iste vrste, pri čemer se nesorazmerno ne zmanjša njena vrednost niti se ne uniči njen osnovni namen. Deljivost se presoja tudi po tem, ali je stvar mogoče razdeliti v skladu s solastninskimi deleži solastnikov, da torej vsak solastnik prejme del stvari, hkrati pa potrebna izplačila razlike v vrednosti prejetih delov niso pretirana in nesorazmerna. Pravno je delitev nemogoča, če predpis prepoveduje delitev stvari, ki je sicer fizično deljiva.

Stališče sodišča prve stopnje, da so upravna in gradbena dovoljenja pogoj za vpis v kataster nepremičnin, ni pravilno. Pritožba pravilno opozarja, da niti 110. člen SPZ niti 30. člen ZVEtL-1, kot pogoja za etažiranje ne določata obstoja gradbenega dovoljenja, pač pa se v tem postopku ugotavljajo le bistveni stvarnopravni elementi glede nepremičnine. Sedaj veljavni ZKN v 3. odstavku 95. člena izrecno določa, da vpis podatkov o stavbi in delih stavb brez predpisanih dovoljenj v kataster nepremičnin ne pomeni njihove legalizacije. To pomeni, da sodišče v postopku delitve solastnine lahko odloči o spremembi solastnine v etažno lastnino brez ustreznega gradbenega ali kakšnega drugega upravnega dovoljenja (če je to potrebno pridobiti) in to ne pomeni legalizacije gradnje, če v tem sodnem postopku upravna dovoljenja še niso pridobljena.

Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, je v skladu s 5. odstavkom 67. členom SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov. Tudi v sodni praksi se je oblikovalo stališče, da je fizična delitev, pri kateri so za izvedbo delitve potrebna vlaganja, mogoča le ob soglasju solastnikov.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II.Predlagateljica in drugi nasprotni udeleženec ter tretja in četrta nasprotna udeleženka krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnino parc. št. 790/37 k.o. *** razdelilo tako, da se proda in se kupnina razdeli med solastnike - udeležence tega postopka v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži (točka I. izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka nosi sama svoje stroške postopka (točka II. izreka).

2.Zoper zgoraj navedeni sklep vlagajo pritožbo drugi nasprotni udeleženec ter tretja in četrta nasprotna udeleženka in navajajo, da odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna, saj je sodni izvedenec ugotovil, da je mogoče nepremičnino razdeliti na tri enote in jo je mogoče etažirati, zato civilna delitev solastne nepremičnine ne pride v poštev. Predmetna solastna nepremičnina je v naravi dejansko že razdeljena na tri posamezne dele zgradbe, ki so med seboj gradbeno popolnoma ločeni, veže jih zgolj komunalna infrastruktura. Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da bi bilo treba v primeru delitve stvari v naravi sporno nepremičnino razdeliti na sedem oziroma vsaj šest posameznih delov, kar pa ne ustreza posameznim solastniškim deležem solastnikov. Nasprotni udeleženci predlagajo delno delitev nepremičnine v naravi - glede posameznih delov te nepremičnine (stanovanj), na katerih izkazujejo upravičen interes, pripravljeni pa so drugim nasprotnim udeležencom in predlagateljici izplačati tudi morebitno večvrednost teh delov stavbe glede na nominalno vrednost njihovega solastniškega deleža. Glede preostalega posameznega dela stavbe (poslovnega prostora) pa predlagajo civilno delitev, zaradi česar nepremičnine ni treba deliti v naravi med vse solastnike oziroma na sedem ali šest posameznih delov stavbe.

3.Nepravilen je nadaljnji argument za zavrnitev predloga po delitvi solastne nepremičnine deloma v naravi, češ da bi bilo treba v primeru etažiranja pridobiti novo gradbeno in uporabno dovoljenje. Pomanjkanje potrebnih dovoljenj in pomanjkanje soglasja za pridobivanje le-teh ne predstavlja pravne ovire za delitev nepremičnine s fizično delitvijo. Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) v 110. členu dopušča ustanovitev etažne lastnine na solastni nepremičnini, ne da bi takšno odločitev vezal na predhodno pridobitev upravnih dovoljenj, kar enako velja za določbe 30. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Tudi sodna praksa zavzema stališče, da odsotnost gradbenega oziroma uporabnega dovoljenja za stavbo ne predstavlja ovire za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL-1. Sicer pa je za sporno nepremičnino bilo izdano gradbeno dovoljenje pristojnega upravnega organa, pri čemer po današnji normativni ureditvi sporna stanovanjska hiša predstavlja zgolj neskladno gradnjo v delu, ki se nanaša na dogradnjo mansardnega stanovanja. Prevzemnik tega dela nepremičnine pa bi prevzel seveda tudi dolžnost legalizacije tega dela gradbenega objekta, ni pa navedeno dejstvo ovira za razdružitev oziroma etažiranje tega dela solastne nepremičnine.

4.Prav tako so nepravilni zaključki sodišča prve stopnje, da obstoječe dejansko stanje na solastni nepremičnini ne zadošča kriterijem dejanske etažne lastnine. Odločilnega pomena je namreč dejstvo, da po ugotovitvah izvedenca gradbene stroke sporno zgradbo sestavljajo trije posamezni deli, ki so med seboj ločeni in nadaljnje nesporno dejstvo, da dva od teh posameznih delov (stanovanji) ves čas uporabljajo pritožniki. Gradbeno je zgradba razdeljena na tri samostojne ločene dele in na ta način se tudi ves čas uporablja. Na tej podlagi je torej že pred uveljavitvijo SPZ nastala dejanska etažna lastnina, ki jo sodna praksa upošteva ne glede na pridobljena upravna dovoljenja za gradnjo. Sodišče prve stopnje pa se tudi ni opredelilo do severnega stanovanja, ki ga od zgraditve naprej uporablja za svoj dom četrta nasprotna udeleženka, ki pa je bilo v celoti zgrajeno v skladu z upravnimi dovoljenji (gradbeno dovoljenje) in se kot samostojno stanovanje po tej nasprotni udeleženki ves čas tudi uporablja. V tem delu ni razlogov o odločilnih dejstvih in je podana kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

5.Sodišče prve stopnje je v točkah 26. in 27. obrazložitve tudi napačno odločilo, da ni prišlo do kršitve pravice do doma, saj četrta nasprotna udeleženka ves čas biva v tem stanovanju, v drugem stanovanju pa z dovoljenjem drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke bivajo njuni sorodniki (hčerka in zet).

6.Drugi nasprotni udeleženec ter tretja in četrta nasprotna udeleženka pritožbenemu sodišču predlagajo, da njihovi pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahtevajo tudi povračilo stroškov pritožbenega postopka.

7.Predlagateljica v odgovoru na pritožbo prereka navedbe iz pritožbe in se zavzema za njeno zavrnitev ter za potrditev izpodbijanega sklepa. Zahteva tudi povračilo stroškov pritožbenega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi

8.Pritožba ni utemeljena.

9.Pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijanega sklepa ni našlo uradno upoštevnih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka (drugi odstavek 350. člena v zvezi z drugim odstavkom 339. člena ZPP, oba v zvezi s 366. členom ZPP in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku - v nadaljevanju z ZNP-1). Tudi ni podana v pritožbi izrecno uveljavljana kršitev 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPPv zvezi s 366. členom ZPP in 42. členom ZNP-1, češ da se sodišče prve stopnje ni opredelilo glede dejstva, da četrta nasprotna udeleženka severno stanovanje uporablja kot svoj dom in je bilo slednje zgrajeno v skladu z vsemi uporavnimi dovoljenji. Navedeno ne drži. V točki 26 obrazložitve je sodišče prve stopnje obrazložilo, da je tudi četrta nasprotna udeleženka tekom postopka uveljavljala svoj interes za ohranitev lastninske pravice na delu nepremičnine in pri tem izhajala iz ustavno zavarovane pravice do doma. V točki 27 obrazložitve pa je v zvezi s to pravico na koncu še pojasnilo, da so imeli ti solastniki, med drugim tudi četrta nasprotna udeleženka možnost, da prevzamejo nepremičnino v celoti in izplačajo ostale solastnike po prodajni ceni, vendar te pravice solastniki nepremičnine, katerim le-ta predstavlja dom, niso uveljavili.

10.Predmet obravnavanja v predmetnem postopku je bila delitev solastne nepremičnine ID znak: *** 790/37 k.o. ***, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo z zemljiščem, na katerem stojita dve garaži, in katere solastniki so predlagateljica in nasprotni udeleženci.

11.Način delitve solastne nepremičnine določa 70. člen SPZ, ki v 2. odstavku določa, da v primeru, če se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu delitve, o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Zakon torej kot primarni način delitve solastne stvari določa fizično delitev v naravi. V 4. odstavku pa določa, da če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). Na predlog solastnika pa lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmeren del prodajne cene, ki jo določi (5. odstavek 70. člena SPZ).

12.Osnovna predpostavka za fizično delitev je torej, da je takšna delitev dejansko in pravno možna. Stvar je deljiva, če jo je mogoče razdeliti na stvari iste vrste, pri čemer se nesorazmerno ne zmanjša njena vrednost niti se ne uniči njen osnovni namen. Deljivost se presoja tudi po tem, ali je stvar mogoče razdeliti v skladu s solastninskimi deleži solastnikov, da torej vsak solastnik prejme del stvari, hkrati pa potrebna izplačila razlike v vrednosti prejetih delov niso pretirana in nesorazmerna. Pravno je delitev nemogoča, če predpis prepoveduje delitev stvari, ki je sicer fizično deljiva.

13.Glavni pritožbeni očitek je zatrjevanje, da je fizična delitev obravnavane solastne nepremičnine možna, kar je potrdil tudi sodni izvedenec, ki je ugotovil, da je nepremičnino mogoče deliti na dve stanovanji in poslovni prostor s parkiriščem, pri čemer se pritožniki zavzemajo za fizično delitev stanovanj, medtem ko se naj poslovni prostor proda, kupnina pa razdeli med vse solastnike.

14.Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da delitev v naravi ni mogoča, ker bi bilo treba za ustrezno etažiranje poseči v skupne dele stavbe, na novo bi bilo treba urediti ogrevanje, elektriko in vodne inštalacije, za kar pa je predlagateljica že v tem postopku navedla, da soglasja za take posege, kot solastnica nepremičnine, ne da, prav tako bi za etažiranje bilo treba pridobiti novo gradbeno dovoljenje (za večstanovanjsko stavbo), in je zato posledično podana pravna ovira za delitev stavbe v naravi.

15.Stališče sodišča prve stopnje, da so upravna in gradbena dovoljenja pogoj za vpis v kataster nepremičnin, ni pravilno. Pritožba pravilno opozarja, da niti 110. člen SPZ niti 30. člen ZVEtL-1 (ki bi ga moralo sodišče upoštevati v primeru fizične delitve nepremičnine), kot pogoja za etažiranje ne določata obstoja gradbenega dovoljenja, pač pa se v tem postopku ugotavljajo le bistveni stvarnopravni elementi glede nepremičnine. Sedaj veljavni Zakon o katastru nepremičnin (v nadaljevanju ZKN) v 3. odstavku 95. člena izrecno določa, da vpis podatkov o stavbi in delih stavb brez predpisanih dovoljenj v kataster nepremičnin ne pomeni njihove legalizacije. To pomeni, da sodišče v postopku delitve solastnine lahko odloči o spremembi solastnine v etažno lastnino brez ustreznega gradbenega ali kakšnega drugega upravnega dovoljenja (če je to potrebno pridobiti) in to ne pomeni legalizacije gradnje, če v tem sodnem postopku upravna dovoljenja še niso pridobljena. Sklicevanje pritožnika na sodno prakso, ki v postopku delitve stvari v solastnini upošteva, da ustrezna upravna dovoljenja niso pogoj za fizično delitev stvari, je tako po stališču pritožbenega sodišča pravilno. Posledično v obravnavani zadevi ni bistveno, da predlog za pridobitev novega gradbenega dovoljenja za večstanovanjsko stavbo (prvotno gradbeno dovoljenje z dne 9. 4. 1982 je bilo izdano za graditev gostinsko-stanovanjske hiše, sodni izvedenec pa je ugotovil, da bo v postopku etažiranja treba pridobiti gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo) še niti ni vložen.

16.Vendar je pravilen nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da kot je v obravnavani zadevi ugotovil sodni izvedenec A. A. , je za vzpostavitev etažne lastnine treba izvesti nove inštalacije, in sicer vodovod, segrevanje in električno napeljavo, za kar je treba pridobiti soglasje ostalih solastnikov. Za takšna dela, ki predstavljajo posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, je v skladu s 5. odstavkom 67. členom SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov. Tudi v sodni praksi se je oblikovalo stališče, da je fizična delitev, pri kateri so za izvedbo delitve potrebna vlaganja, mogoča le ob soglasju solastnikov. Le-tega pa v predmetnem postopku ni bilo, saj je predlagateljica že vnaprej nasprotovala izvedbi kakršnihkoli del. Dejstvo, da bi drugi nasprotni udeleženec ter tretja in četrta nasprotna udeleženka plačali izvedbo takšnih del, tako ob pomanjkanju soglasja predlagateljice, ni relevantno.

17.V zvezi s pritožbenimi zatrjevanji, da naj bi bilo stanje nepremičnine takšno kot je danes, že v času pred uveljavitvijo SPZ, in da so že tedaj bili dejansko ločeni posamezni deli, pritožbeno sodišče odgovarja, da morajo z etažiranjem nastati posamezni, povsem ločeni deli, ki imajo povsem ločene tudi komunalne priključke. V obravnavani zadevi pa je sodni izvedenec ugotovil, da stanovanjska dela in gostinski lokal nimajo ločenih priključkov za elektriko, vodovod in ogrevanje, zato ne drži, da so bili že pred uveljavitvijo SPZ posamezni deli povsem ločeni.

18.Pravilen je tudi zaključek sodišče prve stopnje glede darilne pogodbe iz leta 2008, ki se je nanašala na prenos dela solastninskega deleža B. B. in C. C. v korist obdarjencev Č. Č. in D. D., in v kateri so sicer stranke natančno opredelile, kateri del sporne nepremičnine naj bi darilo predstavljalo v naravi. V tej pogodbi je sicer vsebovan natančen opis fizične delitve in izrecen dogovor o izključni lastninski pravici obdarjencev (Č. Č. in D. D.) na enem stanovanju, vendar pa soglasja k tej darilni pogodbi niso dali vsi solastniki te nepremičnine, zato se s takšno pogodbo ni oblikovala navidezna solastnina oziroma dejanska etažna lastnina. Po sodni praksi namreč ta ni učinkovito oblikovana, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastniškega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi.

Sodišče prve stopnje pa je tudi glede uveljavljane pravice do doma pritožnikov, pravilno tehtalo pravico do izključne lastninske pravice, za katero se zavzemajo drugi nasprotni udeleženec ter tretja in četrta nasprotna udeleženka, ter pravico ostalih solastnikov in predlagateljice za delitev solastnine. Pravilni so zaključki sodišča prve stopnje, da okoliščina, da v sporni nepremičnini četrta nasprotna udeleženka živi, ni okoliščina, ki bi preprečevala delitev solastnine, in da bi absolutna nedeljivost solastnine na nepremičnini, v kateri nekdo od solastnikov živi, pomenila pregrob poseg v ustavno zavarovano pravico do zasebne lastnine ostalih solastnikov. Ustrezno varovanje vsebuje že 3. odstavek 70. člena SPZ, ki določa, da lahko sodišče odloži delitev za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev. Takšnega predloga pa četrta nasprotna udeleženka ni podala, prav tako ni predlagala, da bi nepremičnino prevzela v celoti in izplačala preostale solastnike skladno z njihovimi solastninskimi deleži, s čimer bi zavarovala svojo pravico do doma (peti odstavek 70. člena SPZ). Drugi nasprotni udeleženec in tretja nasprotna udeleženka pa nesporno v nepremičnini, ki je predmet delitve dejansko ne živita (tam živita njuna hčerka in njen partner), zato pravice do doma v tem postopku niti ne moreta uveljavljati.

Nazadnje je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da sporne nepremičnine niti ni mogoče deliti na toliko delov, kolikor je v obravnavani zadevi solastnikov, saj je sodni izvedenec ugotovil, da bi bilo nepremičnino mogoče deliti na tri dele, medtem ko je solastnikov sedem in vrednosti posameznih delov, nastalih z etažiranjem, ne ustrezajo vrednostim solastniških deležev. Deljivost stvari se namreč presoja tudi po tem, ali je stvar mogoče razdeliti na toliko samostojnih stvari iste vrste, kot je potrebno, da bi vsak solastnik dobil stvar, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu, ne da bi nastala dolžnost plačila prejete večvrednosti, ki ni v sorazmerju z vrednostjo solastniškega deleža.

Ob tem, ko soglasja za izvedbo del glede skupnih vlaganj ni, ko je solastnikov več, kot je posameznih delov, drugi nasprotni udeleženec in tretja ter četrta nasprotna udeleženka pa so izrecno izjavili, da ne želijo prevzeti celotne nepremičnine in izplačati ostalih solastnikov v smislu 5. odstavka 70. člena SPZ, je odločitev sodišča prve stopnje, ki je odločilo, da se nepremičnina parc. št. 790/37, k.o. *** razdeli tako, da se proda in se kupnina razdeli med solastnike - udeležence tega postopka v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži, materialno pravno pravilna.

Po obrazloženem je pritožbeno sodišče v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 1. odstavkom. 40. člena ZNP-1. ------------------------------- 1 Tako sklep VSL II Cp 1640/2017 z dne 29. 11. 2017, točka 6 obrazložitve in v njej citirana pravna teorija in sodna praksa pot opombo številka 1. 2 30. člen ZVEtL-1 določa, da sodišče z odločbo med drugim: ugotovi, da na stavbi obstaja etažna lastnina, določi pripadajoče zemljišče in skupne dele stavbe, ugotovi obstoj oziroma neobstoj izvedenih pravic na skupnih delih, določi posamezne dele stavbe in solastniške deleže na skupnih delih in za vsak posamezni del ugotovi lastnika ter morebitne izvedene pravice. 3 95. člen ZKN ureja odločanje o vpisu in vpis stavbe in delov stavb. 4 Tako je določal tudi prej veljavni Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN) v 10. odstavku 81. člena. 5 Vpis podatkov o stavbi in delih stavb (evidentiranje nove stavbe) se izvede na osnovi dejanskega stanja v naravi. Vpis vseh stavb v kataster nepremičnin zagotavlja pregled nad vsemi zgrajenimi stavbami, ki na terenu dejansko obstajajo, oziroma pridobitev podatkov o vseh stavbah na območju Republike Slovenije. ZKN enako kot doslej ZEN določa, da vpis podatkov o stavbi in delih stavb brez predpisanih dovoljenj v kataster nepremičnin ne pomeni njihove legalizacije (tako Predlog Zakona o katastru nepremičnin, EPA 1620-VIII, EVA 2018-2550-0116, Poročevalec Državnega zbora, 8. 1. 2021, str. 39 in 233). 6 Obstaja tudi sicer drugačna sodna praksa npr. VSL II Cp 1640/2017 z dne 29. 11. 2017. 7 Tako na primer sklep VSL I Cp 261/2021 z dne 5. 5. 2021 in v njem citirana sodna praksa v opombi št. 8 obrazložitve. 8 Tako sodba II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013, točka 9. obrazložitve. 9 Tako nav. delo pod opombo št. 1, str. 305.