Jedro

Odškodnina za razlaščeni nepremičnini se določi na podlagi ZUPUDPP. Določbe tega zakona so za obravnavano situacijo nadomestile splošna pravila o načinu določitve odškodnine, vsebovana v ZUreP-1 (tretji odstavek 69. člena ZUPUDPP). Po 55. členu navedenega zakona cenilec pri ocenjevanju vrednosti upošteva podatke o nepremičninah in o njihovi posplošeni tržni vrednosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin in predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepremičnin oziroma nosilcev pravic na njih, metodologije ocenjevanja vrednosti in mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti.

Po 56. členu ZUPUDPP nadomestilo za škodo obsega med drugim zmanjšanje prihodkov iz naslova poslovanja poslovnega subjekta na nepremičnini ter nadomestilo za drugo škodo, ki je povezana s poslovanjem poslovnega subjekta.

Ker po 42. členu Uredbe na objektih, ki bodo predmet razlastitve, niso dopustni posegi, ki bi poslabšali pogoje za izvedbo razlastitve, oddajanje v najem pa je po svojem učinku podobno izboljšavam, ki jih Uredba izrecno prepoveduje, je zahteva za povrnitev izgubljenega dobička zaradi nemožnosti oddajanja v najem v naslednjih treh letih, neutemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom

(1) ugotovilo, da ni na voljo enakovrstnih nepremičnin, ki bi nadomestile razlaščeni parceli 1450 in 1451 k.o. X in je zato lastnik upravičen do odškodnine 305.900 EUR in povrnitve stroškov selitve 10.577,50 EUR, da je nasprotna udeleženka v zamudi s plačilo od 9. 7. 2017 in da je nasprotna udeleženka 14. 3. 2018 že plačala 32.353,19 EUR, 16. 4. 2018 pa 235.636,81 EUR

(2) sklenilo, da je nasprotna udeleženka dolžna plačati še - odškodnino 37.900 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 7. 2017 in stroške selitve 10.577,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 7. 2018, - zamudne obresti od 32.353,19 EUR od 9. 7. 2017 do 13. 4. 2018 in od 235.646,81 EUR od 9. 7. 2017 do 16. 3. 2018. Odločilo je še, da je nasprotna udeleženka dolžna povrniti predlagateljici doslej priglašene stroške v višini 1.676,18 EUR.

2. Predlagateljica v pritožbi zoper odločitev o odškodnini za nadomestitev vrednosti razlaščenih nepremičnin in za škodo zaradi izgube prihodkov iz najemnin uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Ker je razlastitev oblastni akt, je razlastitveni zavezanec upravičen do poštene odškodnine zaradi posledic odvzema lastninskih upravičenj na razlaščenih stvareh.

Zmotna je ugotovitev, da je izvedensko mnenje jasno, strokovno in temeljito. Izvedenec ni odgovoril na bistvena pravno pomembna vprašanja in je neargumentirano vztrajal pri svojih zaključkih tudi po tem, ko je pritožnik nasprotoval njegovim mnenjem. Sodišče se o tem ni izreklo. Sam je predložil strokovno podprte ugotovitve dveh izkušenih strokovnjakov s področja ocenjevanja nepremičnin. Ne zadostuje odgovor, da gre za navedbe stranke in da je dokaz le izvedensko mnenje, pridobljeno v sodnem postopku.

Zmotna je ugotovitev, da je izhodiščna višina stroškov gradnje nove stavbe 700 EUR/m2. Ocena sodišča, da je splošno znano, da strošek izgradnje povprečne moderne novogradnje znaša okoli 1.000 EUR/m2, ne drži in ne temelji na strokovni podlagi. Iz priloženega članka izhaja, da te znašajo med 1.200 in 1.300 EUR/m2, za modernejše pa bistveno nad 1.500 EUR/m2. Gre za dovoljen nov dokaz, ker je sodišče šele v sklepu razkrilo vsebino splošno znanega dejstva.

Napačna je ugotovitev o povprečni 70 % izrabljenosti kratkotrajnih elementov. Izvedenec ni upošteval vrste posebnosti primera niti pravil iz mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti MSOV2017, ki so v celoti nadomestili standarde, sprejete 2013. Nabavno-vrednostni način je le eden od načinov ocenjevanja in za oceno tržne vrednosti običajno ni bistven. Pritožnik meni, da je na trgu kar nekaj podatkov o izvedenih transakcijah s primerljivimi nepremičninami in da je mogoče dobiti tudi podatke o najemnih poslih. Tudi v času ogleda je bil del prostorov zasedenih. Uporabljeni način ne vključuje ocene prednosti in slabosti lokacije (bližina železniške postaje in druge prometne infrastrukture, prednosti izvajanja dejavnosti, ki bi bila v primeru umeščenosti v urbano okolje lahko moteča). V cenitvenem poročilu niso navedeni viri vhodnih podatkov (višina nadomestitvenih stroškov, letnica gradnje, …), niti način prilagoditve dobljenih podatkov dejanskim razmeram. Z vhodnimi podatki niso skladne niti ocena dejanske vrednosti objekta oziroma posameznih komponent niti ocenjena doba koristnosti. Prazen je argument, da je izvedenčeva ocena relativno skladna z navedbami nasprotne udeleženke. Izvedenec se ni vsebinsko opredelil do zastaranja dolgoročnih komponent. Zaradi vrste vlaganj bi moral upoštevati nižje zastaranje. Sklicuje se na pripombe na delo izvedenca, ki jih je navedel v postopku. V sklepu tudi niso podani razlogi za zavrnitev predloga za postavitev novega izvedenca.

Napačna je tudi odločitev v zvezi z zahtevano odškodnino za izgubljeni dobiček iz najemnih razmerij. Ni bilo sporno, da je nepremičnine že ob razlastitvi oddajal v najem. Ta dejavnost se je opravljala že 16 let pred objavo Uredbe o državnem prostorskem načrtu za cesto G2-108 Hrastnik-Zidani Most in deviacijo ceste G1-5 rimske Toplice – Zidani Most – Radeče (Uradni list RS, št. 76/12 – v nadaljevanju Uredba). Trenutek objave Uredbe ne more biti odločilen. Tedaj še ni bilo znano, ali bodo sploh sledila pravna dejanja razlastitvenega upravičenca in če bodo, kdaj in katera. Pritožnica v letu 2014 ni bila ustanovljena zato, da bi si izboljšala pogajalska izhodišča, kar izhaja iz v sklepu očitane mu zlorabe pravice do odškodnine. Z opravljanjem enake dejavnosti, kot se je izvrševala prej, ni kršila drugega odstavka 42. člena Uredbe. Uredba ne prepoveduje, da lastnik nepremičnino oddaja v najem, niti da vanjo vlaga, jo širi in izboljšuje. Zmotno je zato stališče v sklepu, da že od svoje ustanovitve ni mogla utemeljeno pričakovati, da bo dejavnost oddajanja v najem lahko opravljala dlje časa. Škodo je zahtevala le za tri leta, kar pomeni, da nadaljnjo škodo prevzema sama. Zmotna je ugotovitev, da je bila prva najemna pogodba sklenjena šele tri leta po objavi Uredbe. Nepremičnina je bila že od 1996 predmet najemnih razmerij. Če je sodišče navedeno okoliščino štelo za pravno pomembno, bi moralo predlagateljico pozvati k dopolnitvi navedb in dokaznih predlogov. Sodišče bi lahko zaslišalo zadnje tri najemnike in pogledalo najemne pogodbe. Ker sodišče ni nakazalo, da je obstoj najemnih razmerij pred 2014 pomemben, gre za odločitev presenečenja. Dokazila prilaga pritožbi.

Predlog za triletno nadomestitev izpada dohodkov je bil tudi s časovnega vidika utemeljen. Izvedenec je potrdil, da je v treh letih mogoče postaviti nadomestni objekt in začeti pridobivati dohodek iz najemnin.

Zmotna je ugotovitev, da je eno leto po razlastitvi smel nepremičnino oddajati v najem.

Če je v III. točki izreka odločeno o vseh stroških postopka, bi moralo sodišče upoštevati tudi stroške zastopanje po odvetniku.

3. Nasprotna udeleženka ni odgovorila na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravilno je stališče v izpodbijanem sklepu, da se odškodnina za razlaščeni nepremičnini določi na podlagi Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostorov (v nadaljevanju ZUPUDPP). Določbe tega zakona so za obravnavano situacijo nadomestile splošna pravila o načinu določitve odškodnine, vsebovana v Zakonu o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1)(tretji odstavek 69. člena ZUPUDPP). Po 55. členu navedenega zakona cenilec pri ocenjevanju vrednosti upošteva podatke o nepremičninah in o njihovi posplošeni tržni vrednosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin in predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepremičnin oziroma nosilcev pravic na njih, metodologije ocenjevanja vrednosti in mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti.

6. Neutemeljeni so očitki o pomanjkljivi oceni izvedenskega mnenja, na katerih temelji ocena o denarni odškodnini v izpodbijanem sklepu. Sodišče je navedlo okoliščine, ki jih je izvedenec upošteval pri cenitvi, se izreklo o prepričljivosti mnenja upoštevaje na eni strani njegovo razumljivost in konsistentnost ter na drugi strani usposobljenost izvedenca za oceno vrednosti razlaščenih nepremičnin. Opredelilo se je do mnenj, ki jih je predložila pritožnica. Odgovorilo je tudi na druge predlagateljičine pripombe. Izčrpni razlogi so podani v 9. do 13. točki obrazložitve. Tako je tudi ocena o neutemeljenosti pritožničinega predloga za postavitev novega izvedenca, podana v 5. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa, dobila vsebinski odgovor.

7. Pritožba ne vzbudi dvoma o pravilnosti ocene o izhodiščni višini stroškov gradnje nove stavbe. Dokaz, ki ji je priložen, je prepozen in zato neupošteven (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ki se uporablja tudi v nepravdnem postopku (37. člen Zakona o nepravdnem postopku – v nadaljevanju ZNP1)). Z oceno, ki jo je podal izvedenec, je bila pritožnica seznanjena v postopku pred sodiščem prve stopnje. Navedba sodišča o splošno znani višini navedenega stroška je postranskega pomena in ne upravičuje tega, da je predlagateljica šele v pritožbi predložila dokaz, ki naj bi utemeljeval zmotnost izvedenčeve ocene.

8. Neutemeljeno je nasprotovanje uporabljenemu načinu ocenjevanja. Izvedenec je navedel, da metode tržnih primerjav zaradi premajhnega števila transakcij ni bilo mogoče uporabiti. Mnenja, ki jih je predložila pritožnica, ne dajejo podlage za nasprotno stališče, v pritožbi pa tudi ni navedla konkretnih okoliščin, ki bi vzbudili dvom o pravilnosti izvedenčevega mnenja.

9. Izvedenec je navedel, da vrednosti posameznih postavk, ki jih je upošteval pri izračunu vrednosti, temeljijo deloma na podatkih spisa deloma pa na oceni, podani na podlagi njegovega strokovnega znanja in dolgoletnih izkušenj. Ni zanemaril mnenj, ki jih je predložila predlagateljica. Povedal je, da tudi ta mnenja temeljijo na ocenah in se izrekel o pritožničinih pomislekih glede posameznih postavk. Pritožnica ni podala razlogov, zaradi katerih bi bile ocene izvedencev, ki jih je angažirala sama, zanesljivejše od ocen, ki jih je podal izvedenec v postopku.

10. Navedeno v prejšnji točki velja tudi za pritožbeni očitek o zastaranju dolgoročnih komponent. Izvedenec je odgovoril na predlagateljičine pomisleke o zmotnem ovrednotenju zastaranja, navedel, da je zastaranje ocenil ob upoštevanju podatkov udeležencev ob ogledu objekta in neposrednih zaznav (in pri tem upošteval tudi prenove, na katere je opozorila predlagateljica), in da so njegove ugotovitve podrobnejše kot v cenitvi, ki jo je predložila predlagateljica. Predlagateljica ni navedla konkretnih razlogov, zaradi katerih bi bila ocena cenilca, ki ga je angažirala sama, pravilna, ocena sodno postavljenega izvedenca pa ne.

11. Drugačno mnenje dveh strokovnjakov, ki jih je angažirala sama, ne vzbuja dvoma o pravilnosti mnenja. Sodišče je navedlo, da je ob upoštevanju teh cenitev in cenitev, ki jih je predložila nasprotna udeleženka, razpon v ocenah vrednosti nepremičnin znaten, in utemeljeno kot prepričljivo ocenilo mnenje postavljenega izvedenca, da je razlog v pomanjkanju podatkov o izvedenih prodajah.

12. S primerjavo izvedenskega mnenja z mnenji, ki jih je predložila nasprotna udeleženka, je sodišče odgovorilo na njene pomisleke o pravilnosti ugotovljene vrednosti razlaščenih nepremičnin. Neutemeljen je zato očitek o praznosti argumenta.

13. Odgovora na pripombe, ki jih je pritožnica podala v postopku pred sodiščem prve stopnje, pritožbeno sodišče ne bo podalo. Pritožba je samostojno pravno sredstvo, v katerem je pritožnik dolžan obrazložiti razloge, s katerimi nasprotuje izpodbijani odločitvi. Navedbe, ki jih je podal pred njeno izdajo, po naravi stvari ne morejo utemeljevati nasprotovanja kasneje sprejeti odločitvi.

14. Pritožba tako ni vzbudila dvoma o tem, da je izvedenec pri cenitvi izhajal iz stanja nepremičnin in strokovnih standardov za njihovo ocenjevanje.

15. Neutemeljeni so tudi očitki o zavrnitvi predloga za povrnitev izgubljenega prihodka. Po 56. členu ZUPUDPP nadomestilo za škodo obsega med drugim zaradi zmanjšanja prihodkov iz naslova poslovanja poslovnega subjekta na nepremičnini ter nadomestila za drugo škodo, ki je povezana s poslovanjem poslovnega subjekta.

16. Odločitev temelji na ugotovitvah, - da je bilo rušenje stavbe na obravnavanih nepremičninah predvideno že z Uredbo, ki je bila sprejeta v 2012, - da so bile vse predložene najemne pogodbe razen ene sklenjene potem, ko je bila predlagateljica obveščena, da bo razlastitev realizirana, - da predlagateljica ni predložila pogodb za daljše časovno obdobje, na podlagi katerih bi bilo mogoče ugotoviti njeno dejansko izgubo, - da je bila predlagateljica ustanovljena v 2014 in tako že od ustanovitve dalje ni mogla pričakovati, da bo lahko te nepremičnine dlje časa oddajala v najem. Ker po 42. členu Uredbe na objektih, ki bodo predmet razlastitve, niso dopustni posegi, ki bi poslabšali pogoje za izvedbo razlastitve, oddajanje v najem pa je po svojem učinku podobno izboljšavam, ki jih Uredba izrecno prepoveduje, je zahteva za povrnitev izgubljenega dobička zaradi nemožnosti oddajanja v najem v naslednjih treh letih, neutemeljen.

17. Prepozne in zato neupoštevne so pritožbi priložene najemne pogodbe. Pritožnica se je nanje sklicevala že v eni od svojih vlog in ji je bilo torej znano, da bi bile lahko pomembne za odločitev. Poleg tega je na pomembnost teh pogodb opozorila tudi nasprotna udeleženka. Sodišče tako ni opustilo dolžnega materialnega procesnega vodstva.

18. Neutemeljeni so tudi pomisleki o pravilnosti ocene, da predlagateljica ni mogla pričakovati, da bo lahko nepremičnino oddajala v najem v daljšem obdobju. Ključna je ugotovitev, da je nepremičnino pridobila dve leti potem, ko je bila že predvidena za rušenje.

19. Neutemeljen je tudi očitek o zmotnem razumevanju določb Uredbe o dopustnih posegih glede nepremičnin, ki so predvidene za razlastitev. Po drugem odstavku 42. člena Uredbe, na katerega se sklicuje izpodbijani sklep, je na objektih, predvidenih za razlastitev, od dneva uveljavitve te uredbe do začetka gradnje dopustno redno vzdrževanje, a le, če se zaradi njihove izvedbe ne poslabšajo pogoji za izvedbo ureditev, ki so predmet tega državnega prostorskega načrta. V predpisu resda niso navedeni primeri, ki jih je sodišče navedlo kot primer prepovedanih posegov (izboljšave, s katerimi objekt pridobi na vrednosti, nedovoljene gradnje), a ne more biti dvoma, da gre za primere, ki ne sodijo med dopustne vzdrževalne ukrepe. Pravilno je tudi stališče, da so ta ravnanja prepovedana, ker bi povečala strošek izvedbe projekta, in posledično tudi sklep, da oddajanje v najem na podoben način povečuje ta strošek, in zato ne more utemeljevati zahteve za povrnitev izgubljenega dobička za obdobje, ki bi ga razlastitveni zavezanec potreboval za premestitev dejavnosti na drugo lokacijo.

20. Pritožba pa ne vzbuja dvoma niti o pravilnosti dodatnega razloga za zavrnitev zahteve za povrnitev izgube dohodka. Iz navedb nasprotne udeleženke, s katerimi je utemeljevala svoj predlog za zavrnitev navedene predlagateljičine zahteve, je nedvoumno izhajalo, da je za ugotovitev izgube treba izhajati iz dohodkov, ki jih je predlagateljica v preteklosti dejansko prejemala. Ker jih predlagateljica ni predložila, višine izgube ni bilo mogoče ugotoviti.

21. Neutemeljen je tudi očitek o zmotnosti odločitve o stroških. Sodišče je izrecno navedlo, da je z izpodbijanim sklepom odločilo le o stroških, ki so bili priglašeni do izdaje sklepa. O ostalih stroških je odločilo s posebnim sklepom.

22. Po navedenem in po ugotovitvi, da v ostalem niti uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je sodišče druge stopnje predlagateljevo pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1).

1 Ki se v tej zadevi uporablja na podlagi prvega odstavka 216. člena Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1).