Jedro

Dejanska značilna urejenost zemljišča je tudi po presoji pritožbenega sodišča močan argument za sklep, ali neko zemljišče predstavlja (izključno) pripadajoče zemljišče določene stavbe ali ne. Dejanska urejenost zemljišča lahko pomeni tudi korekcijo rezultata, ki bi ga pridobili samo po 1. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Predlagatelj in druga nasprotna udeleženka sama nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog za določitev parcele 1285/1, k. o.... kot pripadajoče zemljišče k stavbi s številko 0000-733, na naslovih N1 in N2. 2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje predlagatelj, ki predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, z ustrezno stroškovno posledico. Opozarja, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje, saj je po prodajni pogodbi št. 485/91 (točka 1. 3. c.) določeno, da je predmet nakupa tudi zunanja ureditev z vsemi dostopi in ustrezno funkcionalno urejenostjo z zazidalnim načrtom (funkcionalno zemljišče). Predlagatelj je torej kupil tudi pripadajoče zemljišče k stavbi in to na način, kot ga je predvidel zazidalni načrt (lokacijska dokumentacija iz leta 1988 št. LD 175/88). Tudi izvedenka je ugotovila enako, ko je določila meje funkcionalnega zemljišča. V nasprotju z ugotovitvijo izvedenke je sodišče napačno ugotovilo, da ni mogoč tako ozek zaključek, da parcela št. 1285/1 predstavlja zgolj pripadajoče zemljišče k eni stavbi, št. 733. Parkirišča na parceli št. 1285/1 so namenjena za vozila zaradi tehnološke opreme v stavbi A. in so se zgradila zaradi dostopa do teh prostorov in za intervencije v primeru okvar. To izhaja tudi iz projektne in gradbene dokumentacije, ki je ta del predvidela kot funkcijo k objektu in predvsem za potrebe lastnikov stavbe, s poudarkom, da gre za površino, ki je nujno potrebna iz tehničnih razlogov za funkcioniranje. Predlagatelj pojasnjuje, da je navedena tehnična oprema v kletnih prostorih, v katere je vhod iz zadnjega dela med stavbama A. in B. po vozni in dostopni poti med stavbama, ki poteka od spornih parkirišč navzdol v 1. klet. To je tudi edini dostop za dovoz tehnološke opreme in ravno zato so bila projektirana sporna parkirišča. 3. Predlagatelj navaja, da je v postopku predlagal zaslišanje več prič s strani izvajalca G. in predlagatelja, a sodišče teh dokazov ni izvedlo, niti ni v izpodbijanem sklepu obrazložilo, zakaj ne, kar je kršitev postopka. S predlaganimi dokazi je hotel predlagatelj dokazati, da je ves čas izključno uporabljal sporno površino za službena vozila in dostavo opreme. V sklepu navedeni zračni posnetki bi pokazali, da so na posnetku predlagateljeva vozila, kar pomeni, da je ta ves čas uporabljal sporno površino za funkcijo objekta. Dejansko stanje je zato ostalo nepopolno ugotovljeno, zmotno pa je bilo uporabljeno tudi materialno pravo. Predlagatelj je namreč površino kupil in jo ves čas uporabljal. Glede izpiskov iz zemljiške knjige predlagatelj navaja, da je nekdanja parcela št. 1285 razpadla na več manjših parcel, lokacijska dokumentacija pa je določala, komu bodo pripadle posamezne nove parcele. Predlagatelj se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da naj bi sporna površina predstavljala zeleno površino. Med posameznimi parkirnimi mesti so bila posajena drevesa, ki so zaradi slabega upravljanja in vzdrževanja propadla, interes občine pa je bil, da tam ni dreves, saj se brez njih lažje parkira.

4. Druga nasprotna udeleženka (Mestna občina ...) v odgovoru na pritožbo pritrjuje odločitvi sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške.

5. Pritožba ni utemeljena

6. Pripadajoče zemljišče je zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi (prvi odstavek 42. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča1 - v nadaljevanju: ZVEtL-1). Prvi odstavek 43 člena ZVEtL-1 določa, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Če pa se z uporabo meril po prejšnjem odstavku ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe (drugi odstavek 43. člena ZVEtL-1).

7. Kot je sodišče prve stopnje v 10. točki obrazložitve povzelo ugotovitve iz izvedeniškega mnenja izvedenke C. C., je bilo po zazidalnem načrtu ob zahodni stranici objekta predviden ureditveni segment, ki opredeljuje zelene površine z linijsko zasajenim drevjem, med nekdanjo stavbo Skupščine občine ... in obravnavano stavbo pa je bila predvidena še urgentna cesta širine 3 m. V letu 1995 se je parcela št. 1285 razdelila, glede funkcionalnega zemljišča pa je bilo takrat navedeno, da se bo parcelacija funkcionalnih zemljišč opravila naknadno po sprejetju novega ureditvenega načrta N. Izvedenka je v svojem elaboratu podala predlog obsega funkcionalnega zemljišča, kot je bilo opredeljeno v lokacijski dokumentaciji iz decembra 1988. 8. Sodišče prve stopnje je odločilo drugače, kot je predlagala izvedenka, pri svoji odločitvi pa je upoštevalo, da je bila druga nasprotna udeleženka (in njeni pravni predniki) imetnik pravice uporabe parcele št. 1285 in da je 25. 7. 19972 na tej parceli (oz. parceli št. 1285/1, ki je iz nje nastala s parcelacijo v letu 1995) imela dejansko pravico uporabe, saj je na pretežnem delu parcele št. 1285/1 uredila parkirišča, na katerih lahko proti plačilu parkirnine parkirajo vsi.

9. Sodišče prve stopnje se torej ni oprlo zgolj na 1. točko prvega odstavka 43 člena ZVEtL-1, ampak je dalo poudarek na dejansko ureditev v naravi (2. točka prvega odstavka 43 člena ZVEtL-1). Pritožbeno sodišče temu pritrjuje, saj 43. členu ZVEtL-1 ne določa vrstnega reda, da bi kot primarni kriterij za določitev pripadajočega zemljišča veljala presoja prostorskih in upravnih aktov. Kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča so v tem členu našteti primeroma, sodišču pa omogočeno, da s sočasno uporabo vseh meril hkrati na najprimernejši način določi pripadajoče zemljišče3. Dejanska značilna urejenost zemljišča je tudi po presoji pritožbenega sodišča močan argument za sklep, ali neko zemljišče predstavlja (izključno) pripadajoče zemljišče določene stavbe ali ne. Dejanska urejenost zemljišča lahko pomeni tudi korekcijo rezultata, ki bi ga pridobili samo po 1. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-14. Za ustrezno določitev pripadajočega zemljišča je tako vsekakor potrebno uporabiti podatke o pretekli urejenosti nepremičnine, kar je sodišče prve stopnje tudi pravilno upoštevalo. Sodišče prve stopnje je tako ugotovilo, da je bilo v projektni dokumentaciji predvideno, da bo sporna parcela predstavljala del zelenih površin z drevesi, ki niso bila nikoli zasajena, in da je obstoječe dejansko stanje drugačno od načrtovanega, ker je na parceli št. 1285/1 druga nasprotna udeleženka uredila parkirišča, ki so proti plačilu parkirnine namenjena vsem. Sodišče prve stopnje je torej ugotovilo (22. točka obrazložitve), da parcela št. 1285/1 služi celotnemu kompleksu N., vsem obiskovalcem in uporabnikom storitev, ki jih nudijo poslovni lokali N. za parkiranje in kot povezovalna površina ter da zato ne predstavlja zgolj individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi št. 0000-733. Odločitev je pravilna, pritožba pa je v tem delu zato neutemeljena.

10. Pritožba je neutemeljena tudi glede zatrjevane postopkovne kršitve, ker sodišče prve stopnje ni zaslišalo prič, ki jih je predlagal predlagatelj. V pritožbi predlagatelj navaja, da je priče predlagal, da bi dokazal, da je ves čas on izključno uporabljal sporno površino za službena vozila in dostavo opreme. Iz dokaznega predloga (list. št. 129) izhaja, da je z zaslišanjem prič predlagatelj hotel dokazati kakšen je bil namen izgradnje površin (parkirišča na sporni parceli št. 1285/1). Kot je na podlagi izvedeniškega mnenja ugotovilo sodišče prve stopnje, so bile po zazidalnem načrtu na parceli št. 1285/1 predvidene zelene površine, katerih raba je bila namenjena vsem. To pa seveda pomeni, da parkirišče na parceli št. 1285/1 ni bilo načrtovano, zato tudi ni bilo potrebno ugotavljati, kak bi bil namen izgradnje parkirišča, če tega namena (ob gradnji kompleksa N.) ni bilo. Prav tako glede teh trditev predlagatelj prihaja sam s seboj v nasprotje: po eni strani trdi, da je na sporni parceli druga nasprotna udeleženka že ves čas zaračunava parkirnino (list. št. 128), po drugi strani pa v pritožbi trdi, da je sporno površino ves čas uporabljal izključno predlagatelj za službena vozila in dostavo opreme (kar bi želel dokazati s predlaganimi pričami). Podobno je v nasprotju z drugimi trditvami predlagatelja pritožbena navedba, da bi v sklepu navedeni zračni posnetki pokazali, da so na posnetku predlagateljeva vozila. Kot rečeno, predlagatelj trdi, da na sporni parceli druga nasprotna udeleženka že ves čas5 zaračunava parkirnino. To pa pomeni, da tudi če bi bilo s posnetka res razvidno, da so na parkirišču vozila predlagatelja, tam predlagatelj ni mogel parkirati drugače, kot da je plačal parkirnino. Glede na te ugotovitve pritožbeno sodišče zaključuje, da s tem, ko sodišče prve stopnje ni zaslišalo prič, ki jih je predlagal v vlogi z dne 19. 12. 2019 predlagatelj, ni naredilo nikakršne procesne kršitve, saj zaradi izpostavljenih ugotovitev izvedba tega dokaza ne bi mogla vplivati na odločitev6. Končno pa predlagatelj, ki trdi, da bi se s posnetkov v spisu (očitno list. št. 124) izkazalo, da so na posnetku vozila predlagatelja, ni zapisal, kako bi se videlo, da gre za vozila predlagatelja – z ortofoto posnetka se vidi le parkirišče in na njem zelo nerazločno 3 vozila. Kako bi se lahko ugotovilo, da so to predlagateljeva vozila, v pritožbenih navedbah ni pojasnjeno.

11. Neutemeljena je pritožbena navedba, da je bilo že v samem začetku v lokacijski dokumentaciji jasno komu bo pripadala katera od parcel, ki bodo nastale po parcelaciji iz parcele št. 1285. Iz lokacijske dokumentacije (ki jo povzema izvedenka) glede zunanje ureditve nikjer ni razvidno, da bi bilo kakorkoli opredeljeno, komu bo pripadla katera od novonastalih parcel. Niti ni razvidno, da bi že v letu 1988 bila predvidena parcelacija. Prav tako je neutemeljena pritožba, da naj bi bila med posameznimi parkirnimi mesti zasajena drevesa. Tudi to namreč ni razvidno iz lokacijske dokumentacije.

12. Pritožba še trdi, da je po prodajni pogodbi št. 485/91 (1. 3. c. točka) določeno, da je predmet nakupa tudi zunanja ureditev z vsemi dostopi in ustrezno funkcionalno urejenostjo z zazidalnim načrtom (funkcionalno zemljišče) in da to pomeni, da je predlagatelj po pogodbi kupil tudi pripadajoče zemljišče k stavbi, v obsegu skladnem z zazidalnim načrtom. O tem je bilo že uvodoma pojasnjeno, da pri odmeri pripadajočega zemljišča ni mogoče upoštevati le merila iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ampak tudi ostale v istem odstavku določene kriterije. Dodati pa je potrebno, kar je pojasnilo že tudi sodišče prve stopnje, da je bil namen, da se funkcionalna zemljišča odmerijo naknadno, po sprejetju novega ureditvenega načrta za N., kar pa ni bilo realizirano. Tudi iz tega razloga ni mogoče šteti, da je po prodajni pogodbi št. 485/91 predlagatelj kupil tudi funkcionalno zemljišče v obsegu sporne parcele št. 1285/1. Funkcionalno zemljišče je bilo v lokacijski dokumentaciji res predvideno, a vendarle kasneje ni bilo določeno. Še več, iz izvedeniškega mnenja je razvidno, da je bila po ureditvenem načrtu UN-6/93 iz junija 1994 parcela št. 1285/1 vključena v skupno pripadajoče zemljišče celotnega kompleksa N7. 13. Ker niso podani niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP).

14. Predlagatelj sam trpi stroške pritožbe, saj z njo ni uspel (154. in 165 člen ZPP). Druga nasprotna udeleženka pa sama trpi stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča (prvi odstavek 155. člena ZPP).

1 Uradni list RS, št. 34/2017. 2 Presečni datum, ki ga določa Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) za pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona v korist tistega, ki je na ta dan imel na zemljišču dejansko pravico uporabe. 3 VSL Sklep I Cp 1039/2020, VSL Sklep I Cp 1070/2020. 4 Že v obrazložitvi predloga ZVEtL-1 (EVA 2015-2030-0002, z dne 19. 4. 2017) je npr. pojasnjeno, da bi bilo, če je bilo po prostorskem aktu, na podlagi katerega je potekala gradnja, predvideno, da bo določeno zemljišče urejeno kot parkirišče stavbe, zdaj pa je tam javni park, neživljenjsko vztrajati pri načrtih prostorskega akta in ne upoštevati dejanskega stanja v naravi. 5 V vlogi z dne 19. 12. 2019 govori, da že dve desetletji, a to očitno traja dlje, saj iz orotofoto posnetka izhaja, da je parkirišče bilo na parceli že v letu 1995. 6 VSL sklep I Cp 2726/2015 7 Priloga 4 izvedeniškega mnenja.