Jedro

V sporu med najemnikom in najemodajalcem v primeru odpovedi najemne pogodbe brez krivdnih razlogov mora sodišče v nepravdnem postopku ugotoviti, ali ponujeno stanovanje ustreza vsem kriterijem iz II. odstavka 106. člena SZ-1 o tem, kaj predstavlja drugo primerno stanovanje in obstoj vsakega posameznega elementa tudi ustrezno obrazložiti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne v nov postopek.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sklepom, ki se izpodbija, odločilo, da je stanovanje na naslovu Ž. ..., S. K., ki ga je nasprotni udeleženec ponudil predlagatelju namesto stanovanja na naslovu D. ..., S. K., primerno (1. točka izreka). Predlagatelju je naložilo v plačilo stroške nasprotnega udeleženca v znesku 52.800,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.11.2005 do plačila ter odločilo, da predlagatelj sam trpi svoje stroške (2. in 3. točka izreka).

Zoper takšen sklep se je pritožil predlagatelj, ki smiselno uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava (2. in 3. točka I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku-v nadaljevanju ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravnem postopku-v nadaljevanju ZNP) in predlagal razveljavitev sklepa sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve v nov postopek. Meni, da je sodišče prve stopnje napačno in nepopolno ugotovilo relevantno dejansko stanje ter sprejelo zmotne zaključke o primernosti stanovanja na naslovu Ž. ..., S. K.. To stanovanje, ki je predlagatelju ponujeno namesto stanovanja na naslovu D. ..., S. K., ne ustreza terminu ustreznega stanovanja po 10. členu Stanovanjskega zakona, prav tako pa tudi ne stanovanjskim potrebam predlagatelja in njegovih družinskih članov. Stanovanje na naslovu D. ... je sicer skromno opremljeno, vendar je v celoti suho, brez vlage in je zmotna ugotovitev sodišča, da se nahaja v slabo vzdrževanem objektu ter da je dostopen po nevarnem in slabo vzdrževanem stopnišču. Ponujeno stanovanje pa je vlažno, kar je sodišče prve stopnje samo ugotovilo. Glede na to, da se to stanovanje nahaja v približno 200 let stari stanovanjski hiši, zgrajeni iz kamna, ki je brez vsakršne izolacije in je vlaga prisotna povsod, je zmoten zaključek izpodbijanega sklepa, da je vzrok za vlažnost prostorov zgolj dejstvo, da v stanovanju nihče ne živi ter tudi, da bo vlaga izginila z ogrevanjem. V zvezi s tem poudarja, da imata z ženo revmatični obolenji. Upoštevaje dejstvo, ki izhaja tudi iz potrdila o skupnem gospodinjstvu, da predlagateljeva družina šteje štiri člane, je vprašljiva ustreznost ponujenega stanovanja glede na površinske normative iz 14. člena Pravilnika. V nadaljevanju predlagatelj nasprotuje plačilu stroškov nasprotnega udeleženca, saj ima odobreno brezplačno pravno pomoč.

Nasprotni udeleženec ni odgovoril na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Zaradi spora med predlagateljem kot najemnikom stanovanja na naslovu D. ..., S. K. ter nasprotnim udeležencem kot najemodajalcem, ki predlagatelju (v prekinjenem pravdnem postopku) odpoveduje najemno razmerje zaradi nekrivdnih razlogov in zahteva njegovo izselitev iz navedenega stanovanja, o primernosti drugega stanovanja je sodišče prve stopnje v tem nepravdnem postopku na podlagi VI. odstavka 106. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list Republike Slovenije št. 69/2003-v nadaljevanju SZ-1) odločalo o primernosti stanovanja (na naslovu Ž. ..., S. K.), ki ga je nasprotni udeleženec priskrbel predlagatelju. V zvezi s tem je zaslišalo predlagatelja in zastopnika nasprotnega udeleženca ter opravilo ogled obeh stanovanj na kraju samem.

Pri odpovedi najemne pogodbe brez krivdnih razlogov na strani najemnika je namreč lastnik dolžan priskrbeti najemniku drugo primerno stanovanje (I. odstavek 106.člena SZ-1). Opredelitev pravnega standarda drugo primerno stanovanje izhaja iz II. odstavka 106. člena SZ-1, ki določa, da se najemniku zaradi odpovedi najemne pogodbe njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se za primerno stanovanje šteje stanovanje v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj ter je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje, ki ima ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere), ki zadošča stanovanjskim potrebam najemnika in njegovim ožjim družinskim članom, ki živijo z najemnikom v skupnem gospodinjstvu ter ustreza površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena SZ-1 o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem. Stanovanje pa tudi v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

V izpodbijanem sklepu je prvostopno sodišče navedlo pravilno materialnopravno podlago, ko je citiralo 106. člen SZ-1 (I. in II. odstavek), vendar za zapolnitev pojma drugo primerno stanovanje ni ugotovilo vseh dejstev, ki so potrebna za uporabo zgoraj navedenih zakonskih določil (npr. ali ima stanovanjska stavba na naslovu Ž. ..., S. K., uporabno dovoljenje). Za presojo skladnosti stanovanjske stavbe in ponujenega stanovanja v njej z minimalnim tehničnimi pogoji za graditev ter glede prepovedi bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev v konkretnem primeru, po mnenju sodišča druge stopnje sodišče ne razpolaga s potrebnim strokovnim znanjem. Upoštevaje zatrjevanja predlagatelja (tako v postopku pred sodiščem prve stopnje kot tudi sedaj v pritožbi) o tem, da ponujeno stanovanje ni primerno zaradi njegove velike vlažnosti (predvsem zanj in za njegovo ženo, ki imata revmatično obolenje, pri čemer predlagatelj predloži zdravstveno dokumentacijo) bo za ustrezno zapolnitev pravnega standarda primerno stanovanje v smislu obstoja tistih predpostavk iz II. odstavka 106. člena SZ-1, ki so povsem tehničnega značaja, potrebno določiti izvedenca ustrezne stroke, kot je bilo to na prvi stopnji tudi predlagano.

Ker v tej zadevi zgolj na podlagi ugotovitev sodišča na ogledu ter ustnih izpovedb predlagatelja in zastopnika nasprotnega udeleženca, kot je pojasnjeno, še ni mogoč zaključek, da je stanovanje, ki ga je priskrbel nasprotni udeleženec, kljub temu, da se v njem vsaj v dveh prostorih nahaja vlaga (celo do višine 1,5 metra sten), primerno stanovanje, je sodišče druge stopnje utemeljeni pritožbi predlagatelja ugodilo, sklep prvostopnega sodišča razveljavilo zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zadevo vrnilo v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

V ponovljenem postopku po torej potrebno slediti dokaznemu predlogu, da se izvede dokaz z določitvijo izvedenca s področja gradbeništva, ki bo podal strokovno mnenje o tehnični ustreznosti predlagatelju ponujenega stanovanja, njegovi velikosti (česar sodišče v izpodbijanem sklepu ni natančno ugotovilo) ter o stanovanjskih pogojih v njem, v primerjavi s pogoji v stanovanju, v katerem sedaj biva predlagatelj. Po dopolnitvi dokaznega postopka v nakazani smeri, pa ponovno odločiti o tem, ali stanovanje, ki je ponujeno predlagatelju, ustreza vsem kriterijem iz II. odstavka 106. člena SZ-1 o tem, kaj predstavlja drugo primerno stanovanje ter obstoj vsakega posameznega pogoja tudi ustrezno obrazložiti.

V zvezi z zaključki prvostopnega sodišča o številu družinskih članov, ki živijo skupaj s predlagateljem v najetem stanovanju, ki so pritožbeno izpodbijani, pa je dodati, da navedb predlagatelja, da z njim bivata poleg žene tudi dva polnoletna sinova, nasprotni udeleženec niti ne prereka, slednje pa izhaja tudi iz najemne pogodbe, sklenjene med udeleženci tega postopka.

Kadar sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (III. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).