Jedro

Pri navidezni pogodbi obe stranki hočeta, da pogodba, katere zunanji videz (na primer pisni zapis) sta ustvarili, velja le v očeh drugih, ne pa tudi zanje same.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi glede zneska 23.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 13.000,00 EUR od 26. 04. 2008 dalje do plačila in od zneska 10.400,00 EUR od 01. 11. 2009 dalje do plačila, ter glede odločitve o pravdnih stroških in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem delu (glede zneska 23.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 04. 2008 dalje do plačila) potrdi izpodbijana sodba.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan plačati tožnici najemnino v znesku 46.800,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 36.400,00 EUR od 26. 04. 2008 dalje do plačila in od zneska 10.400,00 EUR od 01. 11. 2009 dalje do plačila. Odločilo je še, da je tožnica dolžna povrniti tožencu njegove pravdne stroške v znesku 2.379,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper to sodbo se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje tožnica. Uveljavlja pritožbena razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da sta pravdni stranki želeli skleniti prav takšen aneks k najemni pogodbi, kot je bil zapisan dne 30. 03. 2006, ter da ta zato ne more biti navidezen. Sodišče prve stopnje v zvezi s tem ni upoštevalo izpovedb pravdnih strank, da je bil aneks sklenjen le zato, ker je sosed tožnico prijavil davčnemu organu, in da je bil aneks podpisan kasneje, kot je to na njem navedeno. Nadalje se sodišče prve stopnje ni opredelilo do zapisnika davčnega organa z dne 19. 05. 2008, v katerem je navedeno, da tožnica želi, da toženec plačuje najemnino. Vse navedeno kaže na to, da je šlo pri sklenitvi spornega aneksa za obojestransko zavestno neskladje med voljo in izjavo. Nadalje sodišču prve stopnje očita, da ni natančneje ugotavljalo dejanskega stanja v zvezi s toženčevimi vlaganji v njeno nepremičnino. Že osnovno načelo obligacijskega prava o ekvivalenci vzajemnih dajatev določa, da je potrebno pri odplačnih pogodbah izhajati iz enake vrednosti vzajemnih dajatev. Zato bi bilo potrebno sklepati, da mora doprinos toženca ustrezati višini dogovorjene mesečne najemnine. Sodišče prve stopnje pa je zavzelo stališče, da najnižja meja vlaganj ni bila določena, in ker je ugotovilo, da je toženec neka dela opravil, dejanskega stanja v zvezi s tem ni natančneje ugotavljalo. Nadalje opozarja na nasprotujoči si zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo v času obravnave ugotovljeno, da so se tožničini spori z D. in R.J. zaključili, da pa tožnica v zvezi s tem ni predložila dokazov. Sodba je torej v tem delu sama s seboj v nasprotju. Poudarja, da je sodišču s pripravljalno vlogo z dne 29. 10. 2009 predložila izjave o umikih tožb, zaključek sporov pa sta v svojih izpovedbah potrdili tudi priči D. in R.J..

3. Toženec je po svojem pooblaščencu na pritožbo odgovoril. Meni, da je ta neutemeljena, zato pritožbenemu sodišču predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da določilo IV. člena Najemne pogodbe z dne 15. 11. 2003, sklenjene med pravdnima strankama (ki določa, da se najemnina ne plačuje za dobo treh let, torej od 15. 11. 2003 do 15. 11. 2006, zaradi vlaganja v saniranje in obnavljanje ter urejanje nedokončane hiše in okolice, kar zajema ureditev električnega priključka, vodovodnega priključka, notranjih prostorov, inštalacij, itd...), tekom postopka pred sodiščem prve stopnje med strankama ni bilo sporno. Zato se to določilo uporablja tako, kot se glasi (82. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ). Pritožbene trditve, da bi morala vlaganja toženca kot najemnika v to nepremičnino ustrezati višini dogovorjene mesečne najemnine, predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Tožnica namreč tega oziroma takšne razlage navedenega pogodbenega določila med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, pač pa je v zvezi s tem določilom trdila, da toženec razen električne omarice v nepremičnino ni nič vložil. Iz izvedenega dokaznega postopka izhaja, da je toženec (poleg vgradnje električne omarice) opravil še določena druga dela na nepremičnini (to so potrdile priče A.P., R.J. in B.K.). Upoštevaje navedeno in ker omenjeno pogodbeno določilo določa, da se najemnina prva tri leta po sklenitvi pogodbe zaradi vlaganj v nepremičnino ne plačuje, je sodišče prve stopnje za to obdobje tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo.

6. Nadalje je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da aneks k omenjeni najemni pogodbi z dne 30. 03. 2006 (ki med drugim določa, da se najemnina ne plačuje za čas, dokler se ne uredijo sporne zadeve med tožnico in solastnikoma D. in R.J. ter dokler sodišče ne bo razrešilo zadeve v celoti) ne predstavlja navidezne pogodbe, ki bi bila kot taka brez učinka med pogodbenima strankama (prvi odstavek 50. člena OZ). Pri navidezni pogodbi (obe) stranki hočeta, da pogodba, katere zunanji videz (na primer pisni zapis) sta ustvarili, velja le v očeh drugih, ne pa tudi zanju sami. Navidezna pogodba predvideva strinjanje strank o njeni navideznosti. Zato je pravnoposlovna volja obeh pogodbenih strank le zaigrana. Taka pogodba ne ustvarja pravnih učinkov med pogodbenima strankama. Tudi pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnica svojih trditev, da predstavlja omenjeni aneks navidezno pogodbo, ni dokazala. Zgolj v pritožbi izpostavljeni dejstvi, da je bil aneks sklenjen zato, ker je tožnico sosed prijavil davčnemu organu, in da je bil podpisan kasneje, kot je to v njem navedeno, sami po sebi še ne pomenita, da dogovor o neplačilu najemnine (do zaključka sporov) ni bila resnična volja pravdnih strank. Tudi kasnejši zapisnik davčnega organa z dne 19. 05. 2008, na katerega se sklicuje pritožba in v katerem tožnica navaja, da želi, da toženec plačuje najemnino, še ne omogoča zaključka, da je bila volja tožnice pri sklenitvi aneksa z dne 30. 03. 2006 drugačna od v njem zapisane. Tožnica namreč o tem, da bi bila njena volja pri sklepanju aneksa drugačna od v njem zapisane, ni niti izpovedovala.

7. Pritožba pa utemeljeno opozarja na nasprotujoče razloge sodišča prve stopnje o zaključku sporov tožnice z D. in R.J.. Tako sodišče prve stopnje ugotovi, da so se ti spori zaključili, nato pa, da tožnica tega ni dokazala, oziroma da ni dokazala, kdaj so se ti spori zaključili (kar je v skladu z omenjenim aneksom ključno za obveznost plačevanja v najemni pogodbi dogovorjene najemnine). Izpodbijana sodba ima tako v tem delu pomanjkljivost, zaradi katere se je ne more preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V zvezi s pritožbenimi trditvami o zaključku teh sporov pritožbeno sodišče še ugotavlja, da je tožnica v pripravljalni vlogi z dne 29. 10. 2009 (torej pravočasno, še pred prvim narokom za glavno obravnavo, ki je bil dne 14. 01. 2010) navedla, da so se končali vsi omenjeni spori in da sodišču dostavlja izjave o umikih tožb. Na dohodnem zaznamku sodišča prve stopnje na tej pripravljalni vlogi je navedeno, da je tožnica vlogi priložila tudi priloge, ki pa se sicer v spisu ne nahajajo, kar kaže na to, da so se po vsej verjetnosti izgubile. Zato bi moralo sodišče prve stopnje tožnico pozvati, naj (ponovno) predloži v tej vlogi navedene izjave o umikih tožb, saj gre, kot rečeno, za pravočasno podan dokazni predlog. Poleg tega pa so o zaključku sporov izpovedovali tudi tožnica in priči D. in R.J., česar pa sodišče prve stopnje sploh ni omenilo, kot to pravilno opozarja pritožba.

8. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo glede zneskov vtoževanih najemnin po 15. 11. 2006 (po poteku treh let od sklenitve najemne pogodbe - glej že omenjeno določilo IV. člena najemne pogodbe), torej v skupnem znesku 23.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 13.000,00 EUR od 26. 04. 2008 dalje do plačila in od zneska 10.400,00 EUR od 01. 11. 2009 dalje do plačila, in posledično glede odločitve o pravdnih stroških ter v tem delu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti (prvi odstavek 354. člena ZPP). V novem sojenju naj torej sodišče prve stopnje pozove tožnico na predložitev dokazil o umikih tožb, na katere se sklicuje v pripravljalni vlogi z dne 29. 10. 2009, in nato glede na čas zaključka omenjenih sporov (upoštevaje določila aneksa z dne 30. 03. 2006) ponovno odloči o delu tožbenega zahtevka, ki se nanaša na plačilo najemnin po 15. 11. 2006 (in posledično o pravdnih stroških), ter svojo odločitev tudi ustrezno obrazloži. 9. V ostalem pa je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v nerazveljavljenem delu (glede plačila najemnin za obdobje od 15. 11. 2003 do 15. 11. 2006 oziroma glede zneska 23.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 04. 2008 dalje do plačila) potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilih tretjega in četrtega odstavka 165. člena ZPP.