Jedro

Cenitev vrednosti nepremičnine, ki jo izvedenec opravi brez notranjih izmer in ogleda notranjosti objekta, ker mu je to dolžnik onemogočil, je primerna podlaga za ugotovitev vrednosti nepremičnine, če izvedenec v mnenju oceni, da so lahko odstopanja od prave vrednosti le neznatna.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo vrednost nepremičnin, ki so predmet izvršilnega postopka in so do ene polovice v lasti dolžnika na 17,529.305,10 SIT.

Proti sklepu se pritožuje dolžnk, ki uveljavlja pritožbena razloga nepravilne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Dolžnik v pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo materialno pravo, ker je nepravilno štelo, da je ugotovljena vrednost iz podanega cenilnega mnenja pravilna, čeprav je izvedenec nepravilno ugotavljal tržno vrednost nepremičnine.

Nepravilno je ocenil starost objektov, ni pravilno ugotovil njihovih izmer in velikosti, čeprav bi lahko pridobil izdano gradbeno dovoljenje, ne pa le ugotavljal izmer na objektu na podlagi tlorisnih izmer iz skice. Cenitev je zaradi nepravilnih podatkov, s katerimi je izvedenec operiral, v nasprotju s pravilnikom o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš, stanovanj in drugih nepremičnin ter je ocenjena vrednost nepremičnine bistveno prenizka.

Glede na to, da bodo s prodajo najprej poplačani zastavni upniki, pa se celo postavlja vprašanje, ali bo upnik lahko vsaj delno poplačan iz kupnine, ki bi se iztržila od prodaje nepremičnine. Zato pritožba predlaga ustrezno dopolnitev izvedeniškega mnenja.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je izdalo izpodbijani sklep v skladu z določbo 178. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju, ko je predhodno na podlagi 2. odst. navedene določbe vrednost nepremičnine ugotovilo na podlagi cenitve izvedenca. Kot izhaja iz same cenitve, je izvedenec opravil cenitev na podlagi zunanjega ogleda nepremičnine, geodetskega posnetka objektov in podatkov zemljiškoknjižnega izpiska. Iz same cenitve izhajajo razlogi, zakaj je izvedenec upošteval le takšne podatke pri izdelavi cenitve. Zato, ker dolžnik kljub trikratnemu razpisu ogleda nepremičnine izvedencu ni omogočil podrobnejšega ogleda in oprave notranjih izmer objekta. Takšne trditve v izvedeniškem mnenju v celoti potrjujejo podatki spisa. Izvedenec je v cenitvi nadalje pojasnil, da je zaradi onemogočanja podrobnejšega ogleda objektov cenitev narejena le približno, vendar lahko odstopa od prave vrednosti le plus ali minus 4 % pri izračunu korisne površine objektov, plus ali minus 3 % pri oceni kvalitete in izdelave in vpliva vzdrževanja in plus ali minus 2 % pri oceni starosti objektov. Izostanek podrobnejšega ogleda torej ne vpliva pomembnejše na samo pravilnost cenitve. Glede na vse navedeno in na razloge, zaradi katerih je izvedenčeva cenitev le približna, dolžnik v pritožbi neutemeljeno izpodbija iz teh razlogov korektnost, strokovnost in pravilnost podanega izvedeniškega mnenja oziroma cenitve. Temu je še dodati, da je bila takratnemu dolžnikovemu pooblaščencu cenitev pravilno vročena v izjavo 27.9.1999 (pred tem namreč sodišče ni bilo obveščeno o prenehanju pooblastilnega razmerja) in nato še samemu dolžniku dne 4.10.1999, torej osem dni pred izdajo izpodbijanega sklepa, pa dolžnik na prejeto cenitev ni podal nobenih pripomb. V pritožbi sicer dolžnik v posameznostih utemeljuje svojo grajo cenitvenega mnenja, predlaga pa le ustrezno dopolnitev tega mnenja po istem izvedencu, ne da bi pri tem vsaj izrazil pripravljenost izvedencu omogočiti podroben ogled predmetnih nepremičnin. Brez podrobnejšega ogleda predmetnih nepremičnin in pripravljenosti dolžnika, da sam izroči potrebno dokumentacijo, na katero se tudi sklicuje v pritožbi, pa ni mogoče šteti, da bi predlagana dopolnitev izvedeniškega mnenja pripeljala do upoštevno drugačne ugotovitve vrednosti nepremičnin, kot izhaja iz izreka izpodbijanega sklepa. Pritožba dolžnika torej ni utemeljena in jo je zato pritožbeno sodišče na podlagi 2. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 15 čl. ZIZ zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep.