Jedro

Tožeča stranka je kmetijska organizacija, ta pa je peti predkupni upravičenec po vrsti, torej je po vrstnem redu predkupnih upravičencev za kmetom.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano prvostopno odločbo je prvostopni organ odobril kupoprodajno pogodbo sklenjeno dne 24. 7. 2013 med prodajalko A.A. in kupcem B.B. ter sopodpisnikom C.C., katere predmet je kmetija, ki obsega zemljišča v k.o. …, k.o. … in k.o. …, ki so navedena v odločbi (1. točka izreka). Z isto odločbo je prvostopni organ zavrnil odobritev pravnega posla za nakup predmetne kmetije s kupcem D.D. (2. točka izreka), E.E. (3. točka izreka) in družbo F. d.o.o. (4. točka izreka).

Zoper prvostopno odločbo sta se pritožila tožeča stranka in E.E., Ministrstvo za kmetijstvo in okolje pa je z v uvodu navedeno odločbo njuni pritožbi zavrnilo. Iz obrazložitve obeh odločb izhaja, da je prodajalka izobesila ponudbo za prodajo predmetnega kmetijskega zemljišča na oglasno desko UE Domžale v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Vloge za odobritev pravnega posla so vložili B.B. po notarju G.G., E.E., D.D. in družba F. d.o.o.. Prvostopni organ je ugotovil, da je bil B.B. priznan status kmeta, uveljavlja pa predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Družba F. d.o.o. je uveljavljala predkupno pravico kot kmetijska organizacija, ki so ji zemljišča potrebna za opravljanje kmetijske dejavnosti. Upravna organa sta v skladu s 23. členom ZKZ, po katerem ima kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, boljši vrstni red in s tem močnejšo predkupno opravičenje kot kmetijska organizacija, odločila, kot izhaja iz izreka prvostopne odločbe.

Po mnenju upravnih organov pa na odločitev ne vpliva okoliščina, da je bil na podlagi posojilne pogodbe, sklenjene med B.B. in družbo H. d.o.o. kot upnikom, ki je sicer tudi podal izjavo za sprejem ponudbe, ni pa vložil vloge za odobritev pravnega posla, vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo hipoteke na podlagi notarskega zapisa posojilne pogodbe in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve v višini 305.000,00 € z dnem zapadlosti 31. 8. 2018 v korist družbe H. d.o.o. in v breme nepremičnin, ki so predmet tega postopka in treh nepremičnin v lasti B.B. Po mnenju drugostopnega organa s tem tožeča stranka kot neuspeli kupec ni bila postavljena v slabši položaj, saj uspelemu kupcu ni konkurirala s predkupno pravico enakega vrstnega reda, cena in ostali elementi ponudbe pa se niso v ničemer spremenili.

Tožeča stranka se s tako odločitvijo ne strinja, zato vlaga tožbo v upravnem sporu. Zatrjuje, da zaradi vpisane hipoteke predmet kupoprodajne pogodbe ni več enak predmetu ponudbe, kot je bil objavljen na oglasni deski naslovnega organ a dne 3. 5. 2013. Prodajalka je v nasprotju z določili ZKZ, predmet prodaje obremenila v času, ko še ni bilo mogoče predvideti, katere osebe bodo znotraj predpisanega 60 dnevnega roka vložile vlogo za odobritev pravnega posla in je torej s svojim ravnanjem posegla v vsebino posla. Pogoji prodaje bi po mnenju tožeče stranke morali vsebovati določilo, da gre za s hipoteko obremenjeno nepremičnino. Za tožečo stranko je sporno tudi to, da se je kot posojilodajalec in hipotekarni upnik pojavil eden izmed subjektov, ki je prvotno celo podal izjavo o sprejemu ponudbe, iz česar po mnenju tožeče stranke izhaja sum, da gre za navidezno pogodbo. Za tožečo stranko je sporno tudi, da bo posojilojemalec prej prejel znesek posojila kot bo le tega izplačal prodajalki. Razen tega tožeča stranka meni, da bi bili pod takšnimi pogoji zainteresirani tudi drugi kupci. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in priglaša stroške tega upravnega spora.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so v njej navedeni in predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

Odgovor na tožbo je v predmetni zadevi vložil tudi B.B., ki nastopa v tem upravnem sporu kot prizadeta stranka v smislu 3. alinee 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Opozarja na to, da subjekt s firmo F. d.o.o. več ne obstaja, ampak je danes to I. d.o.o.. Iz tega razloga predlaga, da sodišče tožbo zavrže, razen tega še navaja, da vknjižena hipoteka v ničemer ne bi vplivala na pogoje prodaje, saj bi tudi v primeru, ko bi bila vknjižena že prej, to pomenilo, da bi kupec vrednost hipoteke najprej izplačal hipotekarnemu upniku proti izbrisu zastavne pravice, razliko pa prodajalki. Sicer se prizadeta stranka strinja z izpodbijano odločitvijo in se zavzema za zavrnitev tožbe. Priglaša tudi stroške tega upravnega spora.

Tožba ni utemeljena.

ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

B.B. je uveljavljal predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Kot izhaja iz zgoraj navedenega, je predkupna pravica predkupnih upravičenec določena v zgoraj navedenem vrstnem redu, kar pomeni, da je na drugem mestu kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, na četrtem mestu je drug kmet. Tožeča stranka je kmetijska organizacija, ta pa je peti predkupni upravičenec po vrsti, to je tako za kmetom, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, kot drugim kmetom. Glede na to tudi sodišče zaključuje, da ima B.B., ki je kmet, kot predkupni upravičenec prednost pred tožečo stranko, ki je kmetijska organizacija.

Po presoji sodišča okoliščine v zvezi z sklenitvijo posojilne pogodbe med B.B. in še enim sprejemnikom ponudbe, ki pa vloge za odobritev pravnega posla ni vložil, ter na tej podlagi ustanovljene hipoteke, katere vpis v zemljiško knjigo je bil predlagan, na pravilnost izpodbijane odločitve ne vplivajo, saj se pogoji prodaje s tem niso spremenili. Za predmetno zadevo niso relevantne posamezne določbe sklenjene posojilne pogodbe, v postopku pa tudi ni ni bilo ugotovljeno, da bi šlo za navidezno pogodbo.

Glede navedb prizadete stranke v zvezi s statusom tožeče stranke, pa sodišče ugotavlja, da iz podatkov poslovnega registra izhaja, da se je družba F. d.o.o. z dnem 28. 3. 2014 vpisala kot I. d.o.o., tega dne pa je spremenila tudi naslov. Glede na to, da iz podatkov tega registra izhaja, da gre za isti subjekt, ki je spremenil firmo, je sodišče tožbo sprejelo v obravnavo.

Po obrazloženem je izpodbijani upravni akt tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. Tožeča in prizadeta stranka sta zahtevali povrnitev stroškov postopka. Če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Ker je sodišče tožbo zavrnilo, je o stroških odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.