Jedro

Ko se etažni lastniki sporazumejo, da določen skupni del ni nujen za funkcioniranje stavbe, razloga za prepoved samostojnega razpolaganja s tem delom ni več, četudi sporazum še ni izveden v zemljiški knjigi.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem so toženci dolžni nerazdelno dovoliti izdelavo elaborata za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb za številko stavbe ..., in nato tožniku izstaviti zemljiškoknjižno listino z zemljiškoknjižnim dovolilom, na podlagi katerega se bo tožnik vpisal kot lastnik pri nepremičnini na naslovu C. na jugovzhodnem delu podstrešja v izmeri 27,50 m2 oziroma 24,37 % podstrešja oziroma pri delu 15 po priloženem elaboratu za vpis stavbe v kataster stavb z dne 20. 8. 2013 za številko stavbe ..., na naslovu C., parc. št. 1. 2. Tožnik v pritožbi zoper sodbo uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Predmet prodajne pogodbe z dne 12. 7. 2013 je bil natančno določen in je obsegal nepremičnini ID ..., stanovanje v izmeri 66,15 m2 v prvem nadstropju stavbe št. ... k. o. ... in ID ..., klet v izmeri 10,68 m2 v prvi etaži navedene stavbe ter nepremičnino ID ..., garažo v izmeri 13 m2. Zmotno je tudi ugotovljeno, da je podstrešje še vedno skupni del. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe so 22. 9. 2010 sklenili sporazum, s katerim so se dogovorili, da se iz skupnih delov podstrešja ustanovijo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini, priloga sporazumu pa so bili skica in soglasja etažnih lastnikov. Vsi etažni lastniki so se strinjali, da se vsak nov posamezni del vpiše v pripadajoče podvložke etažne lastnine, in tudi, da se v korist tožnikove prednice vpiše JV del podstrešja v izmeri 27,50 m2 oziroma 24,37 % del površine podstrešja, z.k. podvl. št. … k. o. ... Iz navedenega je očitno, da je bilo predmet prodaje le tisto, kar je bilo navedeno v pogodbi.

3. Toženci v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ker toženčeva pasivnost šteje kot priznanje tožbenih navedb, zamudne sodbe ni dovoljeno izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (drugi odstavek 338. člena ZPP). Razlogi, s katerimi pritožba utemeljuje ta pritožbeni razlog, dejansko predstavljajo uveljavljanje razloga zmotne uporabe materialnega prava. S tega vidika je dolžno pritožbeno sodišče preizkusiti sodbo tudi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

6. Izpodbijana sodba temelji na ugotovitvah, da so etažni lastniki večstanovanjske stavbe ID ..., vl. št. ... k. o. ..., na naslovu C., 22. 9. 2010 sklenili sporazum, s katerim so se dogovorili, da se iz skupnih delov podstrešja predmetne stavbe ustvarijo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini, in da sporazum do sklenitve kupoprodajne pogodbe med tožnikom (kot prodajalcem) in prvotožencem (kot kupcem) še ni bil zemljiškoknjižno realiziran. Izpodbijana sodba zavzema stališče, da samostojno razpolaganje s prostori na podstrešju, ki bi po sporazumu etažnih lastnikov pripadli tožnikovi pravni prednici, v času sklenitve kupoprodajne pogodbe med tožnikom in prvotožencem ni bilo dovoljeno, ker sporazum še ni bil zemljiškoknjižno realiziran, in je bil zato predmet kupoprodajne pogodbe tudi pripadajoči delež glede podstrešja kot skupnega dela stavbe. Opirajoč se na četrti odstavek 318. člena ZPP je sodišče tožbeni zahtevek zaradi neodpravljive nesklepčnosti zavrnilo.

7. Pritožba utemeljeno uveljavlja materialnopravno zmotnost navedenega stališča. Po četrtem odstavku 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu in se solastnini na skupnih delih ni mogoče odpovedati. Tudi predmet razpolaganja je lahko le etažna lastnina kot celota (prvi odstavek 112. člena SPZ), tj. kot lastnina posameznega dela in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Ne glede na navedeno zakon dopušča tako sporazum etažnih lastnikov, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini, če je to mogoče, kot tudi, da iz skupnih delov nastane nov posamezni del v etažni lastnini, če je to mogoče (113. člen SPZ). Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da sporazum zahteva zemljiškoknjižno izvedbo, vendar pa že s sklenitvijo sporazuma etažni lastnik pridobi pravico zahtevati njeno izpolnitev, se pravi izvedbo ustreznih sprememb v katastru in vpis v zemljiško knjigo. Ni razloga, da s tem upravičenjem ne bi bilo dopustno samostojno razpolagati. Prepoved samostojnega razpolaganja s skupnimi deli stavbe izvira iz neločljive povezanosti lastninskega položaja takih delov z lastninskim položajem delov v etažni lastnini. Ko se etažni lastniki sporazumejo, da določen skupni del ni nujen za funkcioniranje stavbe kot celote, razloga za prepoved ni več. Morebitna neizvedljivost sporazuma (zaradi hibnosti posla) je stvar razmerja med odsvojiteljem in pridobiteljem, ki se dogovarjata ob upoštevanju (še ne zemljiškoknjižno izvedenega) sporazuma etažnih lastnikov, ne pa več stvar razmerja z ostalimi etažnimi lastniki. Razlog, s katerim je v sodbi utemeljen zaključek o neodpravljivi nesklepčnosti tožbe, tako ni utemeljen.

8. Utemeljeno je pritožbeno stališče, da je tožnik navedel potrebna dejstva za utemeljenost (vsaj dela) zahtevane pravne posledice, tj. zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Tožnik je zatrjeval, 1) da je njegova prednica kot etažna lastnica stanovanja v večstanovanjski stavbi ID ..., vl. št. ... k. o. ..., z ostalimi etažnimi lastniki 22. 9. 2010 sklenila sporazum, s katerim so se dogovorili, da se iz skupnih delov podstrešja predmetne stavbe ustvarijo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini, 2) da je na podlagi sporazuma o razdružitvi skupnega premoženja z etažno lastnico, ki je bila stranka sporazuma, pridobil vsa njena upravičenja v zvezi z navedeno stavbo, 3) da je pred zemljiškoknjižno izvedbo sporazuma s prvotožencem sklenil kupoprodajno pogodbo glede stanovanja in kleti v navedeni stavbi, ne pa tudi glede podstrešnih prostorov, ki so bili predmet sporazuma z dne 22. 9. 2010, 4) da je od tožencev – etažnih lastnikov zahteval realizacijo sporazuma z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, a mu toženci to pravico odrekajo. S tožbo zahteva, da mu toženci dovolijo izdelavo elaborata in mu nato izstavijo zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na (opisno opredeljenem) delu podstrešja, ki je po sporazumu pripadel njegovi pravni prednici.

9. Ne glede na to, da v izpodbijani sodbi naveden razlog za zavrnitev zahtevka ni podan, niso podani pogoji za izdajo zamudne sodbe. Ker je vpis lastninske pravice mogoč na posameznem delu stavbe v etažni lastnini, označenim z identifikacijskim znakom (11. člen in 12. člen Zakona o zemljiški knjigi – v nadaljevanju ZZK-1), je postavljeni zahtevek, ki opisno opredeljuje predmet zatrjevane lastninske pravice, določljiv, ne pa določen. Postavitev določnega zahtevka, potrebnega za ugoditev tožbi, bo mogoča po pridobitvi elaborata, izdelanega s strani izvedenca geodetske stroke, ki ga je tožnik predlagal v tožbi (prim. 8. člen Zakona o evidentiranju nepremičnin – ZEN). Ker bo upoštevaje zakonsko ureditev postavitev določnega zahtevka mogoča šele med pravdo,(1) je postavitev določljivega zahtevka v tovrstnih zadevah dovolj za popolnost tožbe, preprečuje pa izdajo zamudne sodbe (z ugoditvijo takemu zahtevku).

10. Zaradi ugotovljene zmotne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče tožnikovi pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Ker v zadevi še ni bila izvedena glavna obravnava, sprememba sodbe pred sodiščem druge stopnje ni mogoča. 11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Prim. npr. sklepa VSL II Cp 1633/2014 z dne 5. 11. 2014 in VSK Cp 257/2014 z dne 16. 9. 2014.