Jedro

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri. V kolikor bo sodišče v novem sojenju ugotovilo, da je četrta toženka vedela, da vpisano stanje ne ustreza dejanskemu, in presodilo, da četrta toženka ni bila v dobri veri, da torej ni ravnala pošteno, tedaj ne bo varovana z načelom zaupanja v zemljiško knjigo. Nato bo presojalo tožničin zahtevek za ugotovitev solastninske pravice glede na pravila o pridobitvi (so)lastninske pravice na podlagi zakona in če bo ocenilo, da je četrta toženka ravnala pošteno, se bo morala morebitna tožničina zunajknjižna zakonita pridobitev (so)lastninske pravice umakniti načelu zaupanja v zemljiško knjigo in tožnica svoje (so)lastninske pravice ne bo mogla uveljavljati proti četrti toženki.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita v delu, ki se nanaša na ugotovitev, da je tožnica solastnica nepremičnine parc. št. 214 k.o. ... do 2/3 ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se revizija zavrne.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Tožnica je uveljavljala ničnost prodajne pogodbe, ki so jo 19.7.2002 sklenile prva, druga in tretja toženka kot prodajalke in četrta toženka kot kupec in katere predmet so bili solastniški deleži do 2/3 na nepremičninah parc. št. 214 k.o. ... in dela parc. št. 1220/2 k.o. ..., ki predstavlja funkcionalno zemljišče zgradbe na parc. št. 214 k.o. ... Poleg tega je zahtevala, da se nasproti toženkam ugotovi obstoj njene lastninske pravice na omenjenih nepremičninah, da morajo toženke dopustiti geometrsko odmero funkcionalnega zemljišča in dovoliti vknjižbo lastninske pravice v njeno korist. Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo, pritožbeno sodišče pa je zavrnilo tožničino pritožbo. Odločitev sodišč temelji na stališču, da zatrjevana prodaja tuje stvari ni vzrok ničnosti. Tožnica ni dokazala obstoja menjalne pogodbe, niti ni bila v zemljiški knjigi nikoli vknjižena lastninska pravica v njeno korist ali v korist njene pravne prednice.

Tožnica ne soglaša z navedeno presojo sodišč. V reviziji zatrjuje, da je uveljavljala pridobitev lastninske pravice tudi s priposestvovanjem. V pritožbi je tožnica navedla, da ji toženke, ki so v zemljiški knjigi vknjižene kot lastnice, v vseh desetletjih po gradnji niso odrekale (dobroverne) lastninske pravice. Ta navedba v pritožbi je odločilnega pomena, izpodbijana sodba pa o njej nima razlogov (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP-UPB3, Ur. l. RS 73/2007). Izpodbijana sodba v nasprotju z navedbami šteje, da tožnica ni zatrjevala pridobitve lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu. Sodišču očita bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Četrta toženka je v odgovoru na revizijo navedla, da zahtevek za ugotovitev lastninske pravice ni sklepčen, ker nista tožena oba lastnika. Tožnica ni zatrjevala pridobitve lastninske pravice s priposestvovanjem. Prva, druga in tretja toženka na revizijo niso odgovorile.

Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je delno utemeljena.

Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili naslednja pravno pomembna dejstva: – 1., 2. in 3. toženka so 19.7.2002 kot prodajalke s 4. toženko sklenile prodajno pogodbo, katere predmet so bili solastniški deleži prodajalk do 2/3 na nepremičninah parc. št. 214 k.o. .. (zadružni dom in dvorišče) in parc. št. 1220/2 k.o. .. (travnik); – - solastninska pravica v korist četrte toženke do 2/3 na navedenih nepremičnin je vpisana v zemljiško knjigo, solastninska pravica do ostale 1/3 pa je vpisana v korist J. K.; – tožnica ni dokazala pravnega naslova (menjalne pogodbe) za pridobitev lastninske pravice; – tožnica ni bila nikoli vpisana v zemljiško knjigo kot lastnica.

Revizijsko sodišče soglaša s presojo sodišč, da prodajna pogodba, katere predmet je stvar, na kateri ima tretji lastninsko pravico, ni nična. Pri tem ne gre za tatvino, kot skuša prikazati tožnica. Prodajalec, ki ni lastnik, namreč nima razpolagalne sposobnosti, ki je pogoj za veljavnost razpolagalnega posla in za prenos lastninske pravice. Zato ima pravi lastnik vrnitveni zahtevek in zahtevek za ugotovitev svoje lastninske pravice, ni pa prodajalčeva razpolagalna nesposobnost razlog ničnosti zavezovalnega pravnega posla (prodajne pogodbe). Tožba v delu glede uveljavljanja ničnosti torej ni bila sklepčna, samo takšna pa utemeljuje smiselnost postopka in ugotavljanje dejstev. Povezava med sklepčnostjo tožbe, ugotovljenim dejanskim stanjem ter presojo sodišča ni takšna, kot jo razume tožnica. Pri ugotavljanju sklepčnosti tožbe sodišče resničnosti dejstev, navedenih v tožbi, ne preizkuša, pač pa preizkusi materialnopravno utemeljenost zahtevka glede na zatrjevana dejstva. Sodišče v tem primeru presodi ali bi, če bi se vse trditve v tožbi izkazale za resnične, bila utemeljena pravna posledica (ničnost), ki jo uveljavlja tožnica. Ker tudi če bi tožnica na nepremičninah imela lastninsko pravico, njen zahtevek za ugotovitev ničnosti po materialnem pravu ne bi bil utemeljen, je sodišče zahtevek pravilno zavrnilo.

Pravilna je tudi zavrnitev zahtevka v delu glede ugotovitve lastninske pravice na delu parcele, ki predstavlja funkcionalno zemljišče, in dopustitve geometrske odmere dela parc. št. 1220/2 k.o. ..., ki predstavlja funkcionalno zemljišče zgradbe na parc. št. 214 k.o. ... ter odpis tega dela od zemljiškoknjižnega vložka 264 k.o. ... Po naravi gre za posel, ki presega redno upravljanje stvari in je zanj potrebno soglasje obeh solastnikov. Parcelacijo parcele, ki je »funkcionalno zemljišče« stavbe, ter odpis parcele oziroma dela parcele je mogoče zahtevati le zoper vse solastnike skupaj. Posledično velja enako tudi za ugotovitev lastninske pravice na delu parcele št. 1220/2 kot fukcionalnem zemljišču. Ker s tožbo tožnica ni zajela tudi J. K. kot solastnika parc. št. 1220/2 k.o. ... do 1/3, ni podana pasivna legitimacija in je sodišče zahtevek v tem delu pravilno zavrnilo.

Drugačno pa je stališče revizijskega sodišča glede zahtevka za ugotovitev obstoja (so)lastninske pravice na nepremičninah parc. št. 214 k.o. ... Po oceni revizijskega sodišča sta sodišči dejstva glede pridobitve solastninske pravice na podlagi pravnega posla pravilno pravno ovrednotili in tožnica neutemeljeno zahteva odločitev, da se ugotovi obstoj solastninske pravice na podlagi menjalne pogodbe. Vendar je treba upoštevati, da je tožnica zatrjevala dejstva, s katerimi je izpodbijala ovržno domnevo dobre vere četrte toženke, in dejstva, ki bi omogočala odločitev o pridobitvi lastninske pravice na podlagi zakona (z gradnjo na tujem svetu in s priposestvovanjem). V zvezi z nedobrovernostjo četrte toženke je trdila: da je 20.11.2001 z materjo četrto toženke sklenila najemno pogodbo za določen čas enega leta od 1.12.2001 za nepremičnino, zgrajeno na parc. št. 214 k.o. ...., poleg najemnice pa sta stanovanje uporabljali še tožnica in tožničin brat; da je mati večkrat izrazila željo, da bi kupila nepremičnino od tožnice; da so bile vse štiri toženke seznanjene s tem, da je poslovno stanovanjska stavba, zgrajena na parc. št. 214, izključna lastnina tožnice, saj je splošno znano, da je stavbo zgradila KZ ... in ne toženke; da četrta toženka ni ravnala pošteno niti se ni zanesla na podatke v zemljiški knjigi, da ji je bil znan obstoj najemne pogodbe in da se je v zgradbo vselila šele po sklenitvi (najemne) pogodbe. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo določa, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (četrti odstavek 5. člena Zakona o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 33/1995, ki je veljal do 15.9.2003). Vendar se na to načelo lahko sklicuje le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri. Dobra vera je pravni standard, ki ga vsebinsko napolnjuje praksa ob upoštevanju vseh okoliščin posameznega primera. Ker sodišči nista ugotavljali okoliščin, iz katerih bi lahko sklepali o sicer zatrjevani (ne)dobrovernosti četrte toženke, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. V posledici tega sta sodišči izključili druge pravne možnosti (možnost, da je tožnica pridobila lastninsko pravico na podlagi zakona z gradnjo na tujem svetu ali s priposestvovanjem). Sodišči zato nista ugotavljali konkretnega dejanskega stanu glede na pravno možne zakonske dejanske stanove gradnje na tujem svetu in priposestvovanja, ki bi lahko omogočili ugoditev zahtevku. Zato je revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje v 2. točki glede ugotovitve obstoja solastninske pravice do 2/3 razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje sodišču prve stopnje. V kolikor bo sodišče v novem sojenju ugotovilo, da je četrta toženka vedela, da vpisano stanje ne ustreza dejanskemu, in presodilo, da četrta toženka ni bila v dobri veri, da torej ni ravnala pošteno, tedaj ne bo varovana z načelom zaupanja v zemljiško knjigo. Nato bo presojalo tožničin zahtevek za ugotovitev solastninske pravice glede na pravila o pridobitvi (so)lastninske pravice na podlagi zakona, in sicer pravila o gradnji na tujem svetu (po pravilih ODZ) in priposestvovanju (bodisi po pravilih ODZ bodisi po pravilih ZTLR). V kolikor pa bo sodišče ocenilo, da je četrta toženka ravnala pošteno, se bo morala morebitna tožničina zunajknjižna zakonita pridobitev (so)lastninske pravice umakniti načelu zaupanja v zemljiško knjigo in tožnica svoje (so)lastninske pravice ne bo mogla uveljavljati proti četrti toženki.

V skladu s četrtim odstavkom 165. člena ZPP se odločitev o stroških postopka pridrži za končno odločbo.