Jedro

Odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Vročitev tožbe je treba šteti za sodno odpoved najema poslovnih prostorov, kar pomeni, da ni pravilno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je dan sodne odpovedi dan dogodka, od katerega je treba šteti odpovedni rok.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba v točki II izreka spremeni tako, da je tožena stranka dolžna do 28.5.2016 izprazniti poslovne prostore na nepremičnini z ID znakom 8 k.o. D (dve pisarni, hodnik in letališki hangar), na naslovu M ter jih prazne oseb in stvari, ki so last tožene stranke, izročiti tožniku.

Sicer se pritožba zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

V predmetni zadevi je za odločanje o pritožbi, na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 877/2015 z dne 17.2.2016 pristojno Višje sodišče v Kopru.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, ugodilo pa je podrejenemu tožbenemu zahtevku, da se toženi stranki z dnem 1.4.2015 odpoveduje ustna pogodba o najemu poslovnih prostorov in je zato dolžna tožena stranka do 1.4.2016 izprazniti poslovne prostore na nepremičnini z ID znakom 8 k.o. D., na naslovu M. ter jih prazne oseb in stvari, ki so last tožene stranke, izročiti tožniku. Poleg tega je sodišče prve stopnje tudi odločilo, da mora tožena stranka v petnajstih dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 1.555,90 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje.

Zoper ugodilni del te sodne odločbe se je pritožila tožena stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tudi podredni tožbeni zahtevek, tožeči stranki pa naloži, da toženi stranki povrne vse pravdne stroške. V pritožbi opozarja, da je odločitev sodišča prve stopnje v točki II izreka materialnopravno napačna. Sodišče prve stopnje je sprejelo svojo odločitev brez trditvene podlage tožeče stranke, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Tožeča stranka ni podala nobenih trditev, na podlagi katerih bi utemeljevala svoj podredni tožbeni zahtevek na odpoved ustne najemne pogodbe. Tožba je bila v tem delu popolnoma nesubstancirana. Sodišče je po uradni dolžnosti raziskovalo dejstva, kar je v nasprotju z načelom dispozitivnosti in razpravnosti. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati, da je tožeča stranka v svojih pripravljalnih vlogah z dne 14.9.2015 in 27.10.2015 pričela zatrjevati, da je bila ustna najemna pogodba iz razloga, ker ni bila sklenjena v pisni obliki, neveljavna. Če pogodba ni veljala, potem je ni mogoče odpovedati. Sodišče prve stopnje bi moralo šteti začetek teka odpovednega roka od dneva vročitve odpovedi oz. tožbe najemniku. Sodišče prve stopnje bi moralo glede stroškov tudi upoštevati, da je tožeča stranka uspela zgolj s podrednim tožbenim zahtevkom.

Tožeča stranka je podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

Pritožba tožene stranke je delno utemeljena.

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno, pri čemer mora biti v odpovedi navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oz. poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu (26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP). Razlogi, zaradi katerih se najemodajalec odloči za sodno odpoved najemne pogodbe, niso pravno pomembni. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v konkretnem primeru sodna odpoved najema zajemala vse potrebne podatke iz 26. člena ZPSPP, zaradi česar ni mogoče slediti pritožbeni kritiki, da je bila tožba nesklepčna, ker ni obsegala tudi drugih pravno relevantnih dejstev. V tej zvezi zato sodišče prve stopnje tudi ni moglo raziskovati pravno pomembnih dejstev po uradni dolžnosti. Povsem posplošena in pravno neupoštevna je tudi pritožbena kritika, da je izpodbijana sodba nezakonita, ker je sodišče prve stopnje prekoračilo načelo dispozitivnosti in razpravnosti.

Ravno tako ne drži pritožbena kritika, da je bil podredni tožbeni zahtevek nesklepčen, ker je tožeča stranka v svojih kasnejših pripravljalnih vlogah začela zatrjevati, da je ustna najemna pogodba neveljavna, ker ni bila sklenjena v pisni obliki. V tej zvezi je tožeča stranka zgolj povzela zakonsko besedilo iz drugega odstavka 12. člena ZPSPP, iz katerega izhaja, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna. Tožeča stranka pa je ves čas postopka na prvi stopnji jasno in nedvoumno navajala, da je bila sporna najemna pogodba sklenjena v ustni obliki, pri čemer pa je postala veljavna, ker sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje obveznosti. Tem trditvam (podkrepljenimi z ustreznimi dokazi) je sledilo tudi sodišče prve stopnje, zato je ob upoštevanju določbe 58. člena Obligacijskega zakonika (OZ) tudi pravilno zaključilo, da je sporna najemna pogodba vendarle pravno veljavna.

Utemeljeno pa pritožba opozarja, da odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku(1). Vročitev tožbe je treba šteti za sodno odpoved najema poslovnih prostorov(2), kar pomeni, da ni pravilno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je dan sodne odpovedi dan dogodka, od katerega je treba šteti odpovedni rok(3).

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke delno ugodilo (358. člen ZPP) in spremenilo izpodbijano sodbo tako, da je tožena stranka dolžna izprazniti sporni poslovni prostor do 28.5.2016 (glede na to, da je bilo nesporno ugotovljeno, da je tožbo s sodno odpovedjo najema prejela 28.5.2015). Sicer pa je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Pri odločitvi o pravdnih stroških se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na določbo tretjega odstavka 154. člena ZPP. Četudi je tožena stranka delno uspela, pa je pritožbeno sodišče presodilo, da tožeča stranka ni uspela s sorazmerno majhnim delom, pa zaradi tega dela niso nastali posebni stroški, zato je tožena stranka dolžna kriti vse stroške postopka (tretji odstavek 154. člena ZPP). Glede pritožbenih stroškov tožeče stranke za odgovor na pritožbo, pa je pritožbeno sodišče presodilo, da jih je dolžna kriti tožeča stranka sama, saj v odgovoru na tožbo ni navedla nič takega, kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi.

op. št. 1: Odločba Vrhovnega sodišča RS, VS RS sodba III Ips 40/2014, enako tudi sodba VS RS II Ips 690/1996. op. št. 2: Odločba Višjega sodišča RS, VSL sodba in sklep II Cp 1805/2009. op. št. 3: Takšno stališče, ki pa je v manjšini in ne predstavlja ustaljene sodne prakse, zastopa tudi odločba Višjega sodišča v Ljubljani, sodba I Cpg 699/2013, na katero se sklicuje tudi sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe.