Jedro

Po določilu 8. poglavja SZ, ki je kot specialni predpis urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, so pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, z dnem uveljavitve zakona postale lastnice stanovanj oziroma stanovanjskih hiš (112. člen SZ) in so bile tudi zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. Na zahtevo imetnika stanovanjske pravice so bile kot lastnice stanovanj ta stanovanja slednjim dolžne prodati v skladu z določilom 117. člena SZ. Tožnici sta torej od prodajalke lahko kupili zgolj stanovanja, kot so podrobno opisana v posamični kupoprodajni pogodbi, ne pa preostalih objektov in parcel izven stanovanjske hiše, ki je bila predmet privatizacije. Na omenjenih parcelah namreč prodajalka tudi sama še ni imela lastninske pravice (saj ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb privatizacija zemljišč še ni bila predvidena)in je tudi ni mogla prenesti na tožnici kot pogodbeni stranki.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnici sta dolžni v roku 15 dni toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 842,28 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka 15-dnevnega izpolnitvenega roka do plačila, sami pa krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožnic, da sta solastnici nepremičnin parc. št. 7/21 in 7/15, k. o. A, vsaka do ½. Delno je ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku in odločilo, da je druga tožnica lastnica stanovanja v celotnem pritličju stavbe na parc. št. 7/21, k. o. A, ter stanovanju pripadajočega funkcionalnega zemljišča v sorazmernem delu parc. št. 7/21, prva tožnica pa je lastnica stanovanja v celotnem 1. nadstropju stavbe na parc. št. 7/21, k. o. A, ter pripadajočega funkcionalnega zemljišča v sorazmernem delu na parc. št. 7/21. V preostalem delu glede ugotovitve, da sta tožnici lastnici dveh drvarnic, stoječih na parc. št. 7/15, k. o. A, s pripadajočim deležem funkcionalnega zemljišča na tej parceli, je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka.

2. Zoper zavrnilni del sodbe v zvezi s podrednim zahtevkom vlagata pritožbo tožnici ter uveljavljata vse dopustne pritožbene razloge. Opozarjata, da so do leta 2006, ko je bila opravljena parcelacija, stanovanjska stavba in pripadajoče drvarnice ter klet stale na enotni parceli 7/1, k. o. A. Drvarnice in klet predstavljajo enoten objekt, pri katerem se klet imenuje delno v zemljo vzidan prostor, drvarnice pa leseni del objekta. Obstajale so že ob izgradnji stanovanjske hiše in sta tožnici na pripadajočih kleteh in drvarnicah imeli stanovanjsko pravico. Tam sta shranjevali kurjavo, saj stanovanjska stavba ni podkletena. Kupoprodajni pogodbi za stanovanji na naslovu K. sta bili tipski, zato ju ni mogoče tolmačiti tako ozko, kot je to storilo sodišče. Treba je upoštevati cenitveni poročili, na kateri se pogodbi sklicujeta in na podlagi katerih je bila ocenjena vrednost stanovanj. V cenitvenih poročilih je omenjeno, da stanovanju pripada še shramba v kleti na dvorišču, drvarnica in souporaba skupnih prostorov in delov, ki so namenjeni objektu kot celoti. Predmet prodaje je torej opredeljen v cenitvenem poročilu. Tožnici kot prava neuki stranki ob obisku izvedenca nista mogli predvidevati vseh bodočih zapletov ter zahtevati podrobnejšega opisa, kot ga je izvedenec naredil. V času cenitve in sklepanja prodajnih pogodb med tožnicami in L. ni bilo sporno, kaj je predmet prodaje. Tudi v stanovanjski pogodbi z dne 23. 1. 1969 je bilo zapisano, da ima stanovanje poleg stanovanjskih prostorov tudi stranske prostore, in sicer eno klet. Nepravilne so ugotovitve sodišča, da iz pogodbe ni razvidno, da bi bili pravnemu predniku prve tožnice oddani v uporabo tudi prostori izven stanovanjske hiše. Dopis pooblaščenke tožnic z dne 7. 9. 2012 je bil le poravnalni predlog v smeri mirne rešitve spora in z njim ni mogoče utemeljevati zavedanja tožnic, da nista lastnici parcele 7/15, k. o. A. Zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja je sodišče zmotno uporabilo Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Z dnem uveljavitve tega zakona se je pravica uporabe zemljišča spremenila v lastninsko pravico. To je sodišče pravilno uporabilo glede stanovanj in funkcionalnega zemljišča, ne pa glede drvarnic, na katerih sta tožnici po tem zakonu avtomatično pridobili lastninsko pravico. Napačna je tudi odločitev o stroških. Sodišče je delu zahtevka ugodilo, delno pa ga je zavrnilo, vendar pa so drvarnice vredne bistveno manj kot stanovanja. Sodišče bi moralo priznati vsaj 80 % stroškov.

3. Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Potem ko je sodišče prve stopnje delno ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku in odločilo, da sta tožnici lastnici posamičnega stanovanja in sorazmernega dela funkcionalnega zemljišča na parc. št. 7/21, k. o. A, je v pritožbenem postopku ostalo sporno, ali sta lastnici tudi dveh drvarnic, ležečih na parc. št. 7/15, k. o. A, s pripadajočim deležem funkcionalnega zemljišča na tej parceli. Tožnici sta tudi glede te parcele lastninsko pravico utemeljevali na priposestvovanju, saj naj bi drvarnici, skupaj s funkcionalnim zemljiščem, pridobili na podlagi kupoprodajnih pogodb, sklenjenih po Stanovanjskem zakonu(1), v letu 1992, od takrat dalje pa sta omenjeno nepremičnino imeli vseskozi v posesti.

6. Po določilu 8. poglavja SZ, ki je kot specialni predpis urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, so pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, z dnem uveljavitve zakona postale lastnice stanovanj oziroma stanovanjskih hiš (112. člen SZ) in so bile tudi zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. Na zahtevo imetnika stanovanjske pravice so bile kot lastnice stanovanj ta stanovanja slednjim dolžne prodati v skladu z določilom 117. člena SZ. Tožnici sta torej od prodajalke M. lahko kupili zgolj stanovanja, kot so podrobno opisana v posamični kupoprodajni pogodbi, ne pa preostalih objektov in parcel izven stanovanjske hiše, ki je bila predmet privatizacije. Na omenjenih parcelah namreč prodajalka tudi sama še ni imela lastninske pravice (saj ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb privatizacija zemljišč še ni bila predvidena) in je tudi ni mogla prenesti na tožnici kot pogodbeni stranki. Zato so bili v cenitvenih poročilih zajeti zgolj: dvosobno stanovanje v 1. nadstropju stanovanjskega objekta, K. (cenitveno poročilo 11M/92-KGN), trosobno stanovanje v pritličju stanovanjskega objekta K. (cenitveno poročilo 10M/92-KGM) in podstrešje v dvostanovanjskem objektu (cenitveno poročilo 12M/92-KGN), ne pa pomožni prostori in objekti izven stanovanjske zgradbe, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Ti niso bili ne predmet privatizacije (saj ne gre za stanovanja) ne predmet kasnejše prodaje, zato niso bili navedeni kot predmet cenitve niti niso bili upoštevani pri določanju pogodbene prodajne vrednosti in tudi ne prodani. Da so se tega zavedali tudi kupci, nenazadnje izhaja iz izpovedbe prve tožnice, da je bilo ob sklenitvi pogodbe pojasnjeno, da so predmet odkupa lahko zgolj objekti, ne pa zemljišča. Pravilen je torej zaključek sodišča prve stopnje, da tožnici ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb, na katere se sklicujeta, nista mogli biti v dobri veri, da sta kupili tudi drvarnice s kletjo, ki so se kot pomožni objekti nahajali izven stanovanjske zgradbe.

7. Lastninjenje vseh nepremičnin, ki se niso olastninile po drugih zakonih, je uredil Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), po katerem se je z dnem njegove uveljavitve pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini na podlagi samega zakona spremenila v lastninsko pravico. Tožnici sta v postopku zatrjevali, da sta postali lastnici pomožnega objekta na podlagi priposestvovanja, ker sta ga odkupili skupaj s stanovanjem po Stanovanjskem zakonu, skupaj z njim pa jima pripada tudi ustrezno funkcionalno zemljišče po določbah ZLNDL. Nista pa postavili trditev, da bi jima bila na parceli 7/15 podeljena pravica uporabe, pri čemer te ni mogoče enačiti s stanovanjsko pravico, ki je predstavljala le pogoj za odkup stanovanj po določilih Stanovanjskega zakona, ne pa temelj lastninjenja. Iz tožbenih trditev tudi izrecno izhaja, da po oceni tožnic funkcionalno zemljišče k stavbi predstavlja zemljišče na parceli 7/21, ne pa tudi parcela 7/15, k. o. A, kjer stoji pomožni objekt. Glede na takšne tožbene trditve sodišču prve stopnje ni mogoče očitati, da je napačno uporabilo določila ZLNDL glede lastninjenja parcele 7/15. 8. Neutemeljena je tudi pritožbena graja stroškovne odločitve. Tožnici sta v celoti propadli s primarnim tožbenim zahtevkom, predlogom za izdajo začasne odredbe, s podrednim zahtevkom pa sta uspeli zgolj delno, pri čemer vrednosti spora nista razmejili glede posameznih parcel, na katerih sta zatrjevali lastninsko pravico. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje utemeljeno uporabilo določilo drugega odstavka 154. člena ZPP, ko je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

9. Ker po povedanem v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani in ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 154. in prvega odstavka 165. člena ZPP. Ker tožnici s pritožbo nista uspeli, sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka, toženki pa sta dolžni povrniti njene stroške odgovora na pritožbo. Te je sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo, predstavljajo pa stroške sestave odgovora na pritožbo, povečane za materialne stroške in davek na dodano vrednost. Stroške sta tožnici toženki dolžni plačati v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Op. št. (1): Stanovanjski zakon, Ur. l. RS 18/91 z dopolnitvami.