Jedro

Tožnik v tem postopku zoper toženki vtožuje denarno terjatev (utemeljevano s trditvami o obstoju njune neupravičene obogatitve), v zvezi s katero je v tožbi predlagal tudi izdajo začasne odredbe. V kolikor bi izkazal katero od (sicer zatrjevanih) predpostavk iz 2. ali 3. odstavka 270. člena ZIZ (pa v tem ni uspel), bi bila lahko zato predmet zavarovanja (z začasno odredbo) zgolj bodoča realizacija vtoževane denarne terjatve in ne zavarovanje njegovega položaja (najemnika) napram morebitnemu kupcu predmetnih nepremičnin.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. S sklepom z dne 8. 7. 2015 je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za začasno odredbo, v skladu s katero naj bi se toženkama prepovedala odtujitev in obremenitev nepremičnine ID znak 9-901, posamezni del št. 901 v stavbi št. 9 k. o. X (ID ...), nepremičnine ID znak 9-902, posamezni del št. 902 v stavbi št. 9 k. o. X (ID ...), nepremičnine ID znak 9, stavba št. 9 k. o. X (ID ...) in nepremičnine ID znak 12/2-1, parc. št. *12/2 k. o. X (ID ...), vse na naslovu …, pri čemer naj bi se prepoved izvršila z zaznambo v zemljiški knjigi.

2. Zoper omenjeni sklep se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnik, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da začasno odredbo dovoli, podredno pa da sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Ker sodišče prve stopnje navaja, da je bojazen najemnika, da se bo njegov položaj v primeru prodaje poslabšal neutemeljena, naj bi napačno ugotovilo dejansko stanje. Ne drži namreč popolnoma, da naj bi nov lastnik v celoti vstopil v obstoječo pogodbeno razmerje. V nadaljevanju pritožba obširno pojasnjuje, kaj naj bi se glede upoštevanja tožnikovih vlaganj stranke najemne pogodbe dogovorile in kaj se je dogajalo v nadaljevanju. Poudarja, da dobroverni kupec solastniškega dela spornih nepremičnin ne bo seznanjen z dogovorom strank (da se v primeru vlaganj večjih denarnih zneskov od predvidenega časovno obdobje s plačilom znižane najemnine podaljša za ustrezno obdobje do izplačila celotnih vlaganj tožniku) in bo tako lahko glede na določila najemne pogodbe zahteval plačilo celotne najemnine v višini 2.300,00 EUR (prav tako ne bo priznal tožnikovih vlaganj, ki presegajo predviden znesek 50.400,00 EUR). Zato naj bi obstajala nevarnost, da bo položaj tožnika kot upnika občutno poslabšan, njegovi izgledi za poplačilo pa občutno zmanjšani. Izpostavlja tudi, da bo dobroverni kupec kupil prvo nadstropje v obstoječem stanju za ceno, kot jo zahteva prodajalka/prvotoženka (ki pa ne upošteva njegovih vlaganj). V kolikor bosta toženki svoj solastniški delež prodali dobrovernemu kupcu, tožnik ne bo mogel zavarovati svoje terjatve oziroma poplačila zneska iz naslova predmetne tožbe. Poleg tega naj bi obstajala nevarnost odpovedi najemne pogodbe s strani novega kupca, s čimer bo tožniku, ki ne bo mogel več opravljati svoje dejavnosti turistične nastanitve gostov, nastala velika poslovna škoda. Toženkama z izdajo začasne odredbe ne bo nastala hujša neugodna posledica, kot pa to izkazuje tožnik, oziroma bosta z njeno izdajo pretrpeli le neznatno škodo.

3. Toženki na pritožbo nista odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik v tem postopku zoper toženki vtožuje denarno terjatev (utemeljevano s trditvami o obstoju njune neupravičene obogatitve), v zvezi s katero je v tožbi predlagal tudi izdajo začasne odredbe. V kolikor bi izkazal katero od (sicer zatrjevanih) predpostavk iz drugega ali tretjega odstavka 270. člena ZIZ(1) (pa v tem ni uspel), bi bila lahko zato predmet zavarovanja (z začasno odredbo) zgolj bodoča realizacija vtoževane denarne terjatve in ne (kot to upravičeno ugotavlja sodišče prve stopnje) zavarovanje njegovega položaja (najemnika) napram morebitnemu kupcu predmetnih nepremičnin. Ob tem, da ni na strani toženk (kot je to prepričljivo obrazložilo sodišče prve stopnje) ustrezno (torej na ravni verjetnosti) izkazal nobene od zatrjevanih predpostavk(2) predvidenih v drugem in tretjem odstavku 270. člena ZIZ, pa je na drugi strani (iz predhodno omenjenih razlogov) obsežno pritožbeno pojasnjevanje, zakaj bi bil v primeru nakupa s strani tretjega njegov (najemniški oziroma poslovni) položaj poslabšan,(3) medtem ko naj bi bil kupec na njegov račun neupravičen obogaten,(4) brezpredmetno. Pritožbene trditve, da naj bi bile samo zaradi teh okoliščin njegove možnosti za poplačilo občutno zmanjšane oziroma da (brez izdaje predlagane začasne odredbe) ne bo prišel do poplačila vtoževanega zneska, pa ne morejo prepričati.(5)

6. Sodišče prve stopnje je (v 11. točki obrazložitve) pojasnilo tudi, zakaj ni bilo moč slediti tožnikovim trditvam o nastanku zgolj neznatne škode, kot tudi, da določba tretjega odstavka 270. člena ZIZ ne omogoča tehtanja neugodnih posledic, ki bi toženkama nastale v primeru izdaje začasne odredbe, s tistimi, ki bi tožniku nastale zaradi njene neizdaje (saj gre za predpostavko iz tretje alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, ki se nanaša na zavarovanje nedenarnih terjatev). Pritožba, ki tem razlogom ne oporeka, pa zgolj s pavšalnim vztrajanjem pri že podanih trditvah v nasprotno ne more prepričati.

7. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP(6) v zvezi z določbo 15. člena ZIZ).

8. V skladu s četrtim odstavkom 163. člena ZPP odloči o zahtevi za povrnitev stroškov sodišče v sodbi ali v sklepu, s katerim se konča postopek pred njim. Slednje pomeni, da bo stroških pritožbenega postopka (ki so odvisni od uspeha v pravdi) odločilo sodišče prve stopnje v končni odločbi.

Op. št. (1): Zakon o izvršbi in zavarovanju, Ur. list RS, št. 51/1998, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (2): Kot (glej 7. in 8. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa) ugotavlja sodišče prve stopnje (pritožba pa temu ne oporeka), tožnik v zvezi z zatrjevanim obstojem nevarnosti (da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena) ne le, da ni podal trditev, ki bi nanjo kazale (npr. trditev o prezadolženosti toženk), ampak da naj bi iz teh (in sicer trditev podanih v zvezi z obstojem predpostavke iz tretjega odstavka 270. člena ZIZ) izhajalo celo, da prvotoženka finančnih težav (ki bi jo k prodaji silile) nima.

Op. št. (3): Kakor je v 9. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, stopi pridobitelj (novi lastnik) stvari na mesto (prejšnjega) najemodajalca (glej 610. člen OZ oziroma 31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. list SRS, št. 18/1974, s kasnejšimi spremembami). Potlej obstajajo torej pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom (pri čemer iz nobenega od omenjenih relevantnih predpisov ne izhaja, da bi dogovor o višini najemnine novega kupca vezal le, če je bil z njo ob pridobitvi seznanjen).

Op. št. (4): Pri čemer pritožnik spregleda, da je potrebno pri vprašanju, kdo je bil zaradi njegovih vlaganj v predmetne nepremičnine obogaten, upoštevati, kdo je bil njihov (so)lastnik v času, ko so bila ta izvršena. Obligacijska razmerja (in sicer tudi tista iz naslova neupravičene obogatitve, s katerim utemeljuje svoj tožbeni zahtevek napram toženkama) imajo relativen značaj, zaradi česar v primeru, ko so v zvezi z nepremičnino nastala do trenutka njenega (lastninsko-pravnega) prenosa na novega pridobitelja (lastnika), nanj skupaj s stvarno pravico praviloma (izjemo predstavljajo zakupna/najemna razmerja – glej predhodno opombo) ne preidejo.

Op. št. (5): Saj med njimi in zatrjevano posledico ni jasne (logične) povezave.

(6) Zakon o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.