Jedro

S trenutkom, ko ponudnik, ki je v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih dal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena pod odložnim pogojem odobritve. Pravilno je zato stališče izpodbijane sodbe, da kupec v pravdi ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe, lahko pa zahteva izpolnitev pogodbe, t.j. izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, potrebnega za vknjižbo prenosa lastninske pravice na nepremičninah, ki so predmet pogodbe.

Ker je tožnik poleg sklenitve pogodbe zahteval tudi dovolitev vknjižbe lastninske pravice v njegovo korist pri nepremičninah, ki so bile predmet ponudbe, je zmotno stališče izpodbijane sodbe, da zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni bil postavljen.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se v delu, v katerem se nanašata na II. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje in na odločitev o stroških postopka, razveljavita in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek (1) za ugotovitev, da je tožnik predkupni upravičenec za nakup določenih nepremičnin, in (2) za sklenitev kupoprodajne pogodbe v obliki, sposobni za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, s katero bo toženka tožniku prodala določene nepremičnine, tožnik se bo toženki zavezal plačati kupnino v višini 21.997 EUR, toženka pa bo tožniku dovolila vknjižbo lastninske pravice pri teh nepremičninah v korist tožnika, tako da bo pogodba vključevala zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vpis v zemljiško knjigo.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Zavrnilo je očitek, da je bilo sodišče prve stopnje v okviru materialnoprocesnega vodstva dolžno tožnika poučiti, naj drugače oblikuje zahtevek, in se strinjalo s stališčem, da tožnik ni postavil zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v smislu 23. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) oziroma 32. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Če bi sodišče ugotovilo, da je tak zahtevek utemeljen (tj. da so izpolnjeni vsi pogoji za odobritev pravnega posla), bi zahtevku ugodilo. V takem primeru zemljiškoknjižno sodišče na podlagi ZZK-1 ne bi moglo od strank zahtevati, naj pravnomočni sodbi priložijo listino o odobritvi ali potrdilo upravnega organa. Tudi Ustavno sodišče je v odločbi Up-1048/05 jasno povedalo, da izrek sodbe s tako vsebino nadomesti razpolagalni pravni posel, s katerim se prenese lastninska pravica na tožnika.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 264/2010 z dne 26. 5. 2010 dopustilo revizijo glede vprašanj, (1) kdaj je sklenjena pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča med ponudnikom – lastnikom in sprejemnikom ponudbe – predkupnim upravičencem in posledično o dolžnosti ponudnika po izteku roka za sprejem ponudbe z edinim sprejemnikom ponudbe – predkupnim upravičencem skleniti pisno prodajno pogodbo, in (2) ali je v skladu z materialnim pravom zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila po 23. členu SPZ v okviru zahtevka za sklenitev pravnega posla glede pravice, ki je predmet zahtevanega zemljiškoknjižnega dovolila.

4. Tožnik v reviziji uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava. Navedel je, da je zaradi pravno precej negotove situacije tožbeni zahtevek oblikoval tako, da je vanj vključil tako sklenitev pisne pogodbe kot tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Če je sodišče menilo, da je pogodba že sklenjena, je bil zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila še toliko bolj utemeljen. Za pravno varnost je škodljivo, če sodišča v situaciji, ko je povsem jasno, kaj tožnik želi, in ko je celo jasno, da je do tega upravičen, zavračajo tožbe zaradi domnevnih pomanjkljivosti v zahtevkih. Poleg tega se je to zgodilo v času, ko je bilo najmanj negotovo, kakšen je pravilen zahtevek. Sodna praksa glede trenutka sklenitve pogodbe v času vložitve tožbe namreč še ni bila izoblikovana. Šele pred kratkim je bilo oblikovano stališče, da je s pisnim sprejemom ponudbe pogodba že sklenjena. Če to drži, ima taka prodajna pogodba nekaj bistvenih pomanjkljivosti: lahko da niso določeni cena, zapadlost kupnine, izročitev nepremičnin ipd. Poleg tega je sprejemnik ponudbe pozvan, naj predloži v podpis pogodbo (klasično pogodbo v eni listini s podpisoma obeh strank), s katero sam ni razpolagal, ker je toženka ni hotela podpisati. Ker izpodbijana sodba sploh ne obravnava vprašanja, ali je bil zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila vključen v zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe, je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Iz dveh novejših sodb Višjega sodišča v Mariboru (VSM I Cp 278/2009, I Cp 195/2009) izhaja stališče, da ima tožnik v obravnavanem primeru zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe.

5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija je utemeljena.

7. V skladu s tretjim odstavkom 374. člena ZPP dopuščena revizija izven dela, glede katerega je bila dopuščena, oziroma izven konkretnih vprašanj, glede katerih je bila dopuščena, ni dovoljena. Ker revizija ni bila dopuščena glede procesnih kršitev, ki jih tožnik uveljavlja v reviziji, Vrhovno sodišče ni presojalo utemeljenosti teh očitkov.

8. Stališče izpodbijane sodbe, da je bila pogodba sklenjena s trenutkom, ko je toženka prejela tožnikovo izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo v ponudbi navedenih nepremičnin, je pravilno.

9. Vrhovno sodišče je že v sklepu II Ips 835/2007 z dne 28 1. 2009 zavzelo in utemeljilo stališče, da je s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena pod odložnim pogojem odobritve. Ker Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) – kot poseben zakon – ne ureja trenutka sklenitve pogodbe, je treba uporabiti splošna pravila obligacijskega prava. V skladu s prvim odstavkom 21. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema. Razlog za drugačno stališče, kot je bilo zavzeto v pravnem mnenju iz leta 1984,(1) je v sprejemu SPZ in v drugačni zakonski ureditvi postopka prodaje kmetijskih zemljišč. SPZ je v 40. členu dosledneje izpeljal načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom in s tem tudi ostrejšo razmejitev med obligacijskim in stvarnim pravom. Po 40. členu SPZ je najprej potreben zavezovalni pravni posel, to je obligacijskopravna pogodba, s katero nastane obveznost prenosa lastnine, ta pa se izvrši z razpolagalnim pravnim poslom kot pravnim poslom stvarnega prava.(2) Poleg tega po veljavni pravni ureditvi pristojna upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan,(3) ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla.(4) Navedbe revizije, da je lahko pogodba v takem primeru pomanjkljiva, ker v njej niso določeni cena, rok za plačilo kupnine, izročitev nepremičnine ipd., ne more utemeljevati nasprotnega stališča. Ponudba mora v skladu z drugim odstavkom 20. člena ZKZ vsebovati predmet prodaje in njegovo ceno ter morebitne druge prodajne pogoje. Vsebovati mora torej vse bistvene sestavine pogodbe, glede ostalih pa se v odsotnosti drugačnega dogovora uporablja OZ. Če ponudba nima bistvenih sestavin, pogodba ne nastane. Pravilno je torej stališče izpodbijane sodbe, da kupec v pravdi ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla),(5) lahko pa zahteva izpolnitev pogodbe, tj. izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, potrebnega za vknjižbo prenosa lastninske pravice na nepremičninah, ki so predmet pogodbe. Vrhovno sodišče ob tem dodaja, da je odobritev kot ena izmed predpostavk za veljavno sklenitev posla v pristojnosti upravnih organov in ne more biti predmet odločanja v pravdi.

10. Po prvem odstavku 22. člena ZKZ mora oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Praviloma bosta ponudnik in sprejemnik ponudbe, ki ima med prednostnimi upravičenci najboljši vrstni red, sestavila pisno listino o sklenjeni pogodbi. Tožnik je utemeljeno opozoril, da je v primerih, ko je ponudnik to odklonil, po prevladujočem stališču sodišč in upravnih organov predkupni upravičenec moral pred vložitvijo zahteve za odobritev pravnega posla vložiti tožbo za sklenitev pogodbe (in ji običajno pridružil zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila) v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v takem primeru štela, da je rok za vložitev zahteve za odobritev pričel teči z vročitvijo pravnomočne sodbe o ugoditvi zahtevku.(6)

11. Vrhovno sodišče je v sodbi X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011 spremenilo opisano stališče in odločilo, da iz razloga, ker je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vlogi za odobritev pravnega posla ni treba predložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu, ampak zadošča sklic na sprejem ponudbe. Tàko vlogo mora pristojna upravna enota obravnavati po vsebini, skupaj z drugimi vlogami za odobritev pravnega posla, vloženimi v zvezi z isto ponudbo.(7) Tudi v takem primeru pa mora seveda sprejemnik ponudbe upoštevati z zakonom določen rok za vložitev zahteve, tj. 60 dni od poteka 30-dnevnega roka, ki začne teči z dnem objave ponudbe na oglasni deski upravne enote (prvi odstavek 22. člena ZKZ).

12. Glede na to, da je bila pogodba sklenjena s trenutkom, ko je ponudnik prejel izjavo o sprejemu ponudbe, in pod odložnim pogojem odobritve, je po izdaji odločbe o odobritvi pravnega posla(8) prodajalec dolžan izpolniti pogodbeno zavezo glede prenosa lastninske pravice na kupca. V primeru neizpolnitve te obveznosti lahko kupec zahteva izstavitev overjenega zemljiškoknjižnega dovolila s tožbo.

13. Stališče izpodbijane sodbe, da v postavljenem zahtevku ni bil vsebovan zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je zmotno.

14. V skladu z 32. členom ZZK-1 mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu oseba, ki dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi. Če je v zemljiški knjigi vpisan samo datum rojstva osebe, ki dovoljuje vpis, se šteje, da je zahteva iz prvega odstavka tega člena izpolnjena, če je v zemljiškoknjižnem dovolilu naveden podatek o EMŠO te osebe. Zemljiškoknjižno dovolilo mora obsegati izjavo osebe, ki dovoljuje vpis, z vsebino določeno v SPZ. V skladu s 23. členom SPZ je zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.

15. Relevantni del zahtevka se glasi: "Tožena stranka je dolžna skleniti s tožečo stranko kupoprodajno pogodbo, v takšni obliki da bo sposobna za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, s katero bo … prodala tožeči stranki … naslednje parcele … Tožeča stranka se bo toženi stranki zavezala plačati kupnino v višini …, tožena stranka pa bo tožeči stranki dovolila vknjižbo lastninske pravice v korist tožeče stranke pri nepremičninah … v roku 15 dni od pravnomočnosti te sodbe tako, da bo pogodba vključevala zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vpis v zemljiško knjigo, sicer z iztekom 15-dnevnega roka takšno pogodbo nadomesti ta sodba."

16. Z navedenim zahtevkom je tožnik zahteval tako sklenitev pogodbe (kot zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katere bi nastala toženkina obveznost prenosa lastninske pravice) kot njeno izpolnitev, tj. izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. S trenutkom, ko je toženka prejela izjavo o sprejemu ponudbe, je bil namreč sklenjen le zavezovalni posel o prodaji oziroma nakupu nepremičnin(e). Razpolagalni posel, ki predstavlja izpolnitev prodajalčeve pogodbene obveznosti, da na kupca prenese lastninsko pravico, je v primerih, ko se prenos lastninske pravice nanaša na nepremičnine, sklenjen, ko odsvojitelj in pridobitelj podpišeta zemljiškoknjižno dovolilo.(9) V primeru, ko prodajalec odkloni izpolnitev te svoje pogodbene obveznosti, lahko kupec doseže izpolnitev v pravdi s tem, da postavi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Prav to je tožnik tudi storil. Okoliščina, da je zahtevek oblikoval tako, da je zemljiškoknjižno dovolilo sestavni del kupoprodajne pogodbe kot zavezovalnega posla, ne more nasprotovati takemu zaključku. Tudi v pogodbeni praksi se zapis zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla pogosto, če ne sploh praviloma, nahajata v eni listini. Ta okoliščina namreč ne spreminja dejstva, da gre za dva različna pravna posla.

17. Zahtevek za izstavitev dovolila morda res ni postavljen v skladu s strogimi vsebinskimi zahtevami ZZK-1,(10) vendar pa je bilo sodišče v primeru, da je menilo, da gre za tako pomanjkljivost, dolžno pozvati tožnika k popravi tožbe (prvi odstavek 180. člena v zvezi s 108. členom ZPP). Tega ni storilo.

18. Ker v izpodbijani sodbi zaradi zmotnega stališča, da tožnik ni postavil zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ni presoje o utemeljenosti zahtevka na podlagi zatrjevanih dejstev in predloženih dokazov, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo ter sodbi sodišč druge in prve stopnje v delu, v katerem se nanašata na odločitev o zahtevku za sklenitev kupoprodajne pogodbe in za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ter na odločitev o stroških postopka, razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Po morebiti potrebni popravi zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila bo moralo izhajati iz zgoraj opisane tedanje prevladujoče prakse upravnih organov in sodišč, po kateri je moral kupec v primeru, ko je prodajalec odklonil podpis zapisa kupoprodajne pogodbe, pred vložitvijo zahteve za odobritev uspeti z zahtevkom za sklenitev pogodbe. V primeru, da je bila v vmesnem času izdana bodisi odločba o odobritvi pravnega posla bodisi odločba o zavrnitvi odobritve, bo moralo sodišče to dejstvo upoštevati pri odločanju o utemeljenosti zahtevka. V primeru, da je upravni organ zaradi nepredložitve pisnega zapisa pogodbe zahtevo za odobritev zavrgel, pa bo moralo sodišče v primeru obstoja vseh potrebnih dejstev – ob upoštevanju tedanjih stališč – ugoditi zahtevku za sklenitev pogodbe in za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ter v izreku opozoriti, da bo vknjižba prenosa lastninske pravice izvedena (šele) po pridobitvi odločbe o odobritvi pravnega posla. V obravnavanem primeru bi namreč vztrajanje pri sicer pravilni razlagi ZKZ, da je odobren pravni posel predpostavka za utemeljenost zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, pomenilo, da tožnik kljub dejstvu, da je bil pravni posel sklenjen, ne bi mogel doseči njegove izpolnitve. Ker ni razpolagal s pisno listino o sklenjeni pogodbi, namreč po prevladujoči upravnosodni praksi, kakršna je obstajala v času sklepanja pogodbe, ni mogel zahtevati odobritve. Če bi bil zahtevek za sklenitev pogodbe v pravdnem postopku zavrnjen, pa ne bi imel več odprtega roka za vložitev zahteve za odobritev posla. Opisani napotek za ravnanje sodišča v ponovljenem postopku hkrati upošteva razmejitev pristojnosti med upravnimi organi in pravdnim sodiščem po ZKZ, v skladu s katero je presoja o utemeljenosti zahteve za odobritev kupoprodajne pogodbe v pristojnosti upravnih organov.

19. Odločitev o tožnikovih stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Poročilo o sodni praksi VS SRS, št. 1/84. Pravno mnenje je na podlagi tedaj veljavnega ZKZ (Uradni list RS, št. 1/79 in 11/81 – v nadaljevanju ZKZ-79) zavzelo stališče, da je ponudba po ZKZ zavezujoča, vendar pa pogodba še ni sklenjena s sprejemom ponudbe, in da zato lahko predkupni upravičenec, s katerim prodajalec noče skleniti pogodbe, uveljavlja s tožbo zahtevek za sklenitev pogodbe in za izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Op. št. (2): Prim. M. Juhart in ostali, Stvarno pravo, GV, Ljubljana 2007, str. 222. Op. št. (3): Prim. 27. člen ZKZ-79. Op. št. (4): Prim. V. Kranjc v N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV, Ljubljana, 2003, str. 221. Op. št. (5): Glede na to je pravilno stališče sodbe sodišča prve stopnje, da v primeru, ko prodajalec odkloni podpis zapisa sklenjene pogodbe, lahko kupec le z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe.

Op. št. (6): Tako odločbe Upravnega sodišča U 2447/2007 (26. 8. 2008), U 2322/2005 (5. 9. 2006), U 2233/2008 (20. 10. 2009), U 2447/2007 (26. 8. 2008), I U 1474/2009 (22. 6. 2010), II U 59/2010 (22. 9. 2010) in III U 75/2010 (8. 4. 2011) in odločbe sodišč VSM I Cp 10/2009 (10.2.2009), VSM I Cp 278/2009 (10.3.2009), VSM I Cp 195/2009 (24.3.2009), VSL II Cp 2344/2007 (9. 9. 2009), VSL I Cp 4511/2009 (3. 3. 2010), VSL II Cp 736/2010 (3. 3. 2010), VSL II Cp 835/2010 (15. 4. 2010), VSL III Cp 2897/2010 (2. 12. 2010), VSL I Cp 3290/2010 (3. 12. 2010), VSL I Cp 3889/2010 (2. 3. 2011), VSL I Cp 3819/2010 (23. 3. 2011).

Op. št. (7): Glej tudi F. Krivec, O sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč – tretjič, PP, št.1/2011, str. 16. Op. št. (8): Obravnavana zadeva ne zahteva odgovora na vprašanje, ali je odložni pogoj izpolnjen z dokončnostjo ali s pravnomočnostjo upravne odločbe.

Op. št. (9): Prim. M. Juhart, v M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV, 2004, Ljubljana, str. 139 in 247-248. Op. št. (10): Sodna praksa dopušča zahtevek, "da je toženec dolžan izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini št. … v korist …", povsem v skladu z zahtevami ZZK-1 pa je seveda zahtevek, ki natančno povzema v zakonu predpisano vsebino. Prim. A. Galič, v L. Ude, A. Galič (red.), Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, Uradni list, GV, Ljubljana, 2006, str. 127.