Jedro

Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se kupnina, določena v predpogodbi z dne 13. 6. 2012 in prodajni pogodbi z dne 28. 12. 2012, zniža za 4.000,00 EUR (na znesek 332.835,44 EUR) ter toženi stranki naložilo obveznost, da tožeči stranki plača znesek 4.000,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 2. 2015 dalje (I. in II. točka izreka). Zahtevek za znižanje kupnine in plačilo zneska 28.718,60 EUR je zavrnjen (III. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v višini 4.177,35 EUR (IV. točka izreka).

2. Pritožujeta se obe pravdni stranki.

O pritožbi tožeče stranke

3. Tožeča stranka se pritožuje zoper zavrnilni del sodbe in stroškovni del odločite (III. in IV. točko izreka). Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Nasprotuje stališču, da so predmet obravnave očitne napake, ki jih je grajala in vtoževala prepozno oz. da sploh ne gre za napake, ki vplivajo na vrednost stanovanja. Trdi, da so dne 29. 12. 2014 grajane napake skrite napake. Opozarja, da je tožnica „gradbeni laik“. Kot primer skrite napake izpostavlja izvedbo atrija. Teh napak ob primopredaji – 28. 12. 2012 – sploh grajati ni mogla, ker atrij tedaj še ni bil izdelan. Tožena stranka je dela v atriju izvršila leta 2013. Da se je pokazala neustreznost izvedbe, vključno z debelino in slabo kvaliteto zemljine v atriju, je moralo preteči kar nekaj časa; razen tega je tožnica za ugotovitev napak potrebovala strokovno mnenje. Vztraja, da se je z napakami, ki niso bile grajane ob primopredaji, seznanila s prejemom mnenja izvedenca A. A. z dne 24. 11. 2013. Kot laiku ji pred tem ni bilo znano, da dela niso izvedena skladno s projektom, da niso pravilno projektirana in da niso izvedena skladno s pravili stroke: atrij, protivlomna vrata, nasutje atrija, fasadni omet, vodovodna napeljava, ograje, vrata na teraso, zvonci in ostalo. Izvedba zvonca in atrija brez vodovodne napeljave za zalivanje in pomivanje pomeni strokovno neustrezno projektiranje, o čemer je tožnico poučil šele izvedenec A. Zato je tožnica te napake lahko spoznala šele s prejemom njegovega mnenja. Toženi stranki, ki je načrtovala objekt in usmerila izvedbo del, ni moglo ostati neznano delo mimo komercialne skice in mimo projekta ter slaba izvedba in izvedba s slabimi materiali. Sklicuje se na 465. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da kupec tudi v primeru prepozne ali nepravilne notifikacije napake ne izgubi jamčevalnega zahtevka. To je tožnica uveljavljala, pa se sodišče do tega ni opredelilo. Ne soglaša, da je jamčevalne zahtevke izgubila zaradi izvedbe del v lastni režiji npr. nasutja zemljine in zasaditve v atriju, sanacije napak v kleti, z namestitvijo visoke gredice, zasaditve rastlinja. Zemlje v atriju ni odstranila ampak le dodatno nasula. Sklicuje se na 35. točko obrazložitve in navaja, da delna sanacija tudi sicer ne vodi v izgubo zahtevka za znižanje kupnine. Do napak v kleti in glede rolet ter pletene ograje se sodišče niti opredelilo ni. Glede vhodnih vrat vztraja, da gre za skrito napako in zanika, da ne bi dopustila njene odprave. Ne soglaša, da je pritisk vode ustrezen. Vztraja pri dopolnitvi izvedenskega mnenja izvedenca B. Glede treh vzdolžnih razpok v zunanjih betonskih stenah in razpokanih ploščicah, ki jih je prikazal izvedenec A. in jih je sodišče na ogledu videlo, v sodbi ni razlogov. Ne soglaša, da je pri odpravi napak kršila svojo sodelovalno dolžnost. Navaja, da je sodišče e-sporočilu z dne 20. 5. 2013 pripisalo napačen pomen, saj se nanaša zgolj na polaganje keramike na terasi; zaradi osebnih okoliščin je tožnica leta 2013 zgolj glede polaganja keramike na terasi sporočila, naj se z delom do nadaljnjega počaka. Ko so ovire odpadle, so se dela nadaljevala in tudi končala. Sklicuje se na ugotovitev iz 25. točke tožbe, da je tožnica veliko del izvajala v lastni režiji in sklepala neposredne pogodbe z glavnim izvajalcem in drugimi izvajalci. Sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti, ker se ne navajajo izvajalci in dela, glede katerih naj bi bile pogodbe sklenjene. Tožnica je izpovedala nasprotno. Stanovanje se je kupovalo v času gradnje in tožena stranka je tožnici ponudila možnost spreminjanja notranje izdelave stanovanja. Do tega vidika se sodišče ni opredelilo. Pomembno je, da spremembe niso bile velike in da je spremembe v glavnem predlagal zakoniti zastopnik tožene stranke – peljal tožnico k trgovcu za keramiko, predlagal izvedbo s talnim gretjem in pripeljal izvajalca za to delo. Zaključek, da gre za očitne napake ali da sploh ne gre za napake, temelji na izvedenskem mnenju izvedenca C. C. Opozarja na svoje vloge, v katerih je izčrpno grajala izvedensko mnenje in predlagala postavitev novega izvedenca. Novemu izvedencu bi bilo treba zastaviti ista vprašanja kot izvedencu C. Tudi z izvedenčevim zaslišanjem nasprotja in nejasnosti niso bile odpravljene: izvedenec ni odgovoril na vsa zastavljena vprašanja, njegova izhodišča in ugotovitve so bile netočne ali neresnične, gradbeno dokumentacijo si je ogledal pri toženi stranki in ne na upravni enoti, zanašal se je na podpise in soglasja različnih udeležencev postopka izdaje uporabnega dovoljenja, ni preverjal zvočne izoliranosti vodnih vrat, ni upošteval standardov za nujnost dviganja rolet s pomočjo elektromotorja, glede projektiranosti cokla je ugotovil drugače, kot je izpovedala D. D. neprojektiranost inox vrat je ugotovil kljub njihovi predvidenosti v komercialni skici, ni ugotovil razlik med komercialno skico in dejansko izvedbo, ni preverjal izvedbe odtokov v kopalnici, ni imel potrebnega znanja za ugotovitev neskladij v dokumentaciji in med dokumentacijo ter izvedbo, vztrajal je pri ustrezni izvedbi atrija, čeprav je le-ta očitno neustrezna. Opozarja, da je izpoved priče D. D. upoštevana, ne pa v celoti. Ni upoštevana njena izpoved, da projekt predvideva izdelavo cokla. Izpoved te priče označuje za prilagojeno potrebam tožene stranke. Povzema vsebino pričine izpovedi in jo označuje za neverodostojno. Neupravičeno in brez ustrezne obrazložitve je zavrnjen dokaz z zaslišanjem prič E. E., F. F., G. G., H. H., I. I. Odločitev o stroških postopka je nepravilna, ker je v izreku določen 5-dnevni rok za plačilo, iz obrazložitve pa izhaja 15-dnevni rok za plačilo pravdnih stroškov. Neupravičeno tožnici niso priznani stroški vloge z dne 23. 1. 2017, katero pritožbi prilaga.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica, kupovalka stanovanja v novozgrajeni večstanovanjski hiši, je stanovanje prevzela 28. 12. 2012. Ob prevzemu stanovanja – v primopredajnem zapisniku – je grajala sledeče napake: fuga na kovinskem podboju, ki jo je potrebno zakitati; popraskano steklo fiksnega krila v dnevni sobi; neizvedeno polaganje keramike v atriju pred dnevno sobo; napaka tipke WC splakovalnika, ker ni izvedena skladno z dogovorom z izvajalcem strojnih instalacij (dogovorjena je izvedba na ročko); počen kot v stiku knaufa in betona v dnevni sobi. Tožena stranka je zatrjevala in dokazovala, da je napake pravočasno odpravila. Sodišče prve stopnje je sledilo toženi stranki in zato – ker so napake odpravljene ali sploh niso obstajale – zahtevek za znižanje kupnine zavrnilo. Pritožnica ugotovitvi, da so bile pravočasno grajane napake odpravljene, konkretizirano ne nasprotuje. Omenja napako vhodnih vrat, od uveljavljanja katere je na naroku 12.3.2018 odstopila; pavšalnih pritožbenih trditev pritožbeno sodišče ne more preverjati. Pritožbeno sodišče se sklicuje na ugotovitve prvostopenjskega sodišča, s katerimi v celoti soglaša. Tudi zaradi zamude enoletnega prekluzivnega roka za uveljavljanje stvarnih napak zahtevku – za znižanje kupnine zaradi dne 28. 12. 2012 uveljavljanih napak – ni mogoče ugoditi. Grajanje je bilo izvedeno 28. 12. 2012, tožba pa vložena 24. 2. 2015, kar je več kot eno leto po izvedenem grajanju (prvi odstavek 480. čl. OZ1). Tožena stranka je na prepozno vložitev tožbe opozorila že v odgovoru na tožbo. Tožeča stranka ni zatrjevala, da bi jo toženka s pripravljenostjo odpraviti napake, postopno sanacijo napak ali kako drugače odvrnila od vložitve tožbe v zakonsko predvidenem roku.

6. Dne 29. 12. 2014 je tožnica s priporočeno poštno pošiljko, poslano na naslov tožene stranke, grajala dodatne napake, ki jih je v tožbi konkretizirala na sledeč način2: - neurejen nadstrešek nad poštnim nabiralnikom in neinštaliran zvonec na dohodnih vratih; - neurejen dostop do atrija, neurejen vodovodni sistem pomivanja terase in zalivanja atrija, neizvedena zasaditev atrija, preplitva debelina zemljine v atriju, zgolj provizorična pletena ograja neustrezne višine; - izpiranje fasadnega ometa; - slabo tesnjenje vhodnih vrat; - neenakomeren pritisk vode; - pokvarjene rolete; - vdolbine v steni po odvijačenju radiatorjev v steni; - neizvedena izhodna vrata iz stanovanja v atrij, neizvedba cokla na zunanjem delu hiše; - nedelujoča ključavnica za avtomatsko zapiranje v kleti, slabo zapiranje vhodnih vrat kletne shrambe, prostori drvarnice niso izdelani po projektu3. 7. Sodišče prve stopnje je zaradi teh – 29.12.2014 notificiranih – napak uveljavljan zahtevek za znižanje kupnine in vrnitev dela kupnine zavrnilo z argumentom, da gre za napake, ki jih pritožnica bodisi ni pravočasno grajala bodisi niso obstajale.

8. Pojem skrite napake je pojasnjen v 23. čl. Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Skrita je napaka, ki je ob običajnem pregledu pri prevzemu ni bilo mogoče ugotoviti. Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako (prvi in drugi odstavek 24. čl. ZVKSES). Šteje se, da je kupec prodajalca o skriti napaki pravočasno obvestil, če je prodajalec obvestilo o napakah prejel v roku dveh mesecev po odkritju napake ali če mu je kupec v tem roku obvestilo o napakah poslal s priporočeno pošiljko.

9. Pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu sodišču, da so bile vse – dne 29. 12. 2014 – uveljavljane napake prepozno grajane ali sploh niso obstajale. Iz opisa napak je razvidno, da gre za očitne napake, ki bi jih tožnica lahko zaznala in uveljavljala ob prevzemu stanovanja. Gre za očitne – z ogledom ugotovljive – napake. Trditev, da so dne 29. 12. 2014 grajane napake skrite in ne očitne napake, pritožnica argumentira z navedbo, da je „gradbeni laik“ in da se je z vsemi, po primopredaji uveljavljanimi napakami, seznanila s pridobitvijo izvedenskega mnenja izvedenca A. z dne 24. 11. 2014. Ker se od kupca pričakuje skrbnost pri prevzemu stanovanja – tako pri preverjanju izvedbe kot skladnosti gradnje z upravnimi dovoljenji in ustreznosti projektiranja – tožnica s splošnim ugovorom, da je „gradbeni laik“, zamujenega roka za grajanje napak ne more opravičiti. Zakaj očitnih napak ni mogla opaziti, na kakšen način se je seznanila s projektom … ne navaja. Skopo zatrjuje, da se je z napakami seznanila s sprejemom izvedenskega mnenja, kar je vsebinsko prazna trditev, ki – glede na naravo napak – terja pojasnilo.

10. V tej zvezi se sklicuje na atrij, ki naj bi ob prevzemu še ne bil dokončan. Tožnica je v času gradnje atrija v stanovanju živela. Niti v pritožbenem postopku niti v postopku pred sodiščem prve stopnje ni navedla, kdaj je bil dokončan in ji izročen v posest. Ker je pravočasno grajanje pogoj za uveljavljanje stvarnih napak, pravočasnosti pa zaradi odsotnosti podatka o izročitvi atrija ni mogoče preveriti, je pravočasnost notifikacije stvarnih napak atrija nepreverljiva. Razen tega je tožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjevala, da dela v atriju niso bila izdelana po projektu, v pritožbi se sklicuje na nepravilno projektiranje. Kot že rečeno, tožnici ni mogoče slediti, da je napake, ki so očitne in jih je lahko zaznala s prostim očesom, ugotovila šele s prejemom izvedenskega mnenja izvedenca A. (novembra 2014). Vse napake, ki naj bi bile v atriju, so vidne s prostim očesom, torej očitne napake, ki bi jih bila tožnica dolžna grajati takoj po zaključku del v atriju. Enako velja za poštne nabiralnike, pokvarjene rolete, neizvedena izhodna vrata iz stanovanja v atrij, neizveden cokl na zunanjem delu hiše. V pritožbi tožnica ne navaja, zakaj napak z ogledom ni mogla opaziti. Pri prevzemu stanovanja je bila dolžna ravnati skrbno, zato z izgovorom, da je „laik v gradbeni stroki“ zamude roka za grajanje očitnih napak ne more opravičiti. Gradnjo je spremljala že v zaključni fazi in ključe stanovanja dobila ter se v stanovanje vselila že pred uradno izročitvijo stanovanja in podpisom zapisnika o prevzemu stanovanja, kar je bilo izvedeno 28. 12. 2012. Izpovedala je, da je že 25. 12. 2014 v stanovanju prvič prespala.

11. Pritožnica zatrjuje, da so bili radiatorji odvijačeni in torej vdolbine v stenah povzročene šele po prevzemu stanovanja. V postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala konkretnih trditev o času odvijačenja, zato trditev, na osnovi katerih bi bil ugotovljiv čas seznanitve z napako, ni. Zaradi te pomanjkljivosti pravočasnosti grajanja ni mogoče preveriti4. Tožnica trdi, da je to napako ugotovila po prejemu izvedenskega mnenja izvedenca A. (novembra 2014), čemur ni mogoče slediti. Luknje, vdolbine v steni so namreč očitne – vidne že z bežnim pogledom na steno. Od ostale ravne, pobeljene površine takó očitno odstopajo, da tožnici po odstranitvi radiatorjev ta napaka ni mogla ostati neznana. Gre torej za očitno napako, ki bi jo tožnica morala grajati takoj po odstranitvi radiatorjev.

12. Od uveljavljanja napake zaradi slabega tesnjenja vhodnih vrat je tožnica na naroku 12. 3. 2018 odstopila, pa se v pritožbi kljub temu sklicuje nanjo. Tudi glede te napake velja opozoriti, da je bila prepozno grajana, saj gre za očitno napako, ugotovljeno ob prevzemu stanovanja. Če je do slabega tesnjenja prišlo kasneje (npr. zaradi povešenja vrat ali drugih razlogov), bi tožeča stranka to morala navajati. Le na ta način bi bilo pravočasnost grajanja mogoče preveriti; le na ta način bi bila tožba glede te napake sklepčna. Upoštevajoč vse navedeno, ni bistveno (kar pritožnica označuje za nepravilno ugotovljeno), da je tožeča stranka napako na vratih začela sanirati, tožnica pa na to ni pristala.

13. Enako velja za neenakomeren pritisk vode. Glede na to, da je tožnica stanovanje prevzela 28. 12. 2012 in od tega dne stanovanje uporabljala, ji ta napaka – do uveljavljanja 29. 12. 2014 oz. dva meseca pred tem datumom – ni mogla ostati neznana. Če gre za skrito napako, kar trdi tožnica, bi bilo njeno – dne 29. 12. 2014 – izvedeno grajanje pravočasno, če bi napako ugotovila 29. 10. 2014 ali kasneje. Da je napako ugotovila ob izdelavi izvedenskega mnenja, pritožnici ni mogoče slediti, saj je bilo mnenje izdelano 21. 11. 2014, tožnica pa je pred tem vodo mesece dolgo točila iz vodovodnega sistema.

14. V pritožbi se pritožnica sklicuje na tri vzdolžne razpoke in razpokane ploščice, kar naj bi sodišče ob ogledu videlo. Teh napak tožnica v za to predvidenem roku (do zaključka prvega naroka za glavno obravnavno) ni uveljavljala.

15. Res je sodišče v 25. točki izreka – na osnovi zaslišanja zakonitega zastopnika tožene stranke in priče – ugotovilo, da je tožnica v teku odpravljanja napak odklonila sodelovanje, sklepala pogodbe tudi s svojimi izvajalci in neposredno z glavnim izvajalcem, vendar na to ugotovitev odločitev ni oprta. Gre za okoliščini, ki osvetljujeta dejansko stanje v zvezi z gradnjo, za odločitev pa nista bistveni. Do razlogov, s katerimi se v pritožbi – na četrti in peti strani – osvetljuje tožničin razlog za sporočilo o začasni ustavitvi saniranja napak in sodelovanje z izvajalci, se zato pritožbeno sodišče ne opredeljuje. Ne gre za pravno odločilne okoliščine.

16. Izpiranje fasadnega ometa pritožnica v pritožbi le omenja. Tudi v teku dokaznega postopka te napake ni argumentirano uveljavljala. Gre za napako na skupnem delu stavbe, glede katere tožnica nima navedb o prevzemu5, tako da že pravočasnosti grajanja ni mogoče preveriti. Tudi, če je tožnico na to napako opozoril šele izvedenec A. A. v novembru 2014, in je pravočasno grajana, bi bila tožnica upravičena le do do znižanja kupnine, ki ustreza njenemu deležu na skupnih napravah. Tega deleža tožnica ne navaja.

17. Pritožnica se sklicuje na 465. čl. OZ ter opozarja, da napake toženi stranki kot investitorju niso mogle ostati neznane. To sklepa iz narave stvarnih napak, svojih trditev pa ne konkretizira. Enako pavšalno je to trditev postavila v postopku pred sodiščem prve stopnje. Ker gre za uveljavljanje številnih, drobnih napak, ki jih tožena stranka ne šteje za napake, navedbe o toženkinem poznavanju napak terjajo pojasnilo. Toženka obstoj in s tem vedenje o stvarnih napakah prepričljivo zanika, zato navržena trditev, da je toženka kot investitor za napake morala vedeti, ne zadošča. S takó navrženo trditvijo se tožnica ne more izogniti svoji obveznosti notificiranja stvarne napake v za to predvidenem roku. Kolikor pritožba meri na uveljavljanje izvedbe atrija in cokla v nasprotju z gradbeno dokumentacijo, velja opozoriti na izvedenčevo ugotovitev, da oboje v projektni dokumentaciji ni predvideno.

18. Pritrditi velja pritožbi, da spremembe, ki jih je tožnica na nepremičnini izvršila po prevzemu v posest, ne preprečujejo, da bi bilo zahtevku ugodeno; torej na odločitev ne vplivajo. S posegi, izvedenimi po prevzemu stanovanja, je tožnica otežila dokazovanje stvarnih napak, ni pa razlogov, da zaradi njenih posegov (npr. odstranjena ograja, nasuta zemljina, namestitev visoke grede ….) z zahtevkom ne bi uspela. Prvostopenjsko stališče iz 36. točke izreka je zato razumeti tako, da tožnica ni upravičena terjati sprememb atrija, kakršne je s svojim ravnanjem po prevzemu sama dosegla. Kljub ne povsem jasnemu zapisu iz 36. točke izreka prvostopenjske sodbe razlogi niso nejasni in je odločitev preverljiva.

19. Tudi pritožbeno sodišče izvedensko mnenje izvedenca C. ocenjuje za strokovno in vseobsegajoče. Pritožnica ga graja kot celoto. Glede konkretnejših trditev – da izvedenec ni preverjal izoliranosti vhodnih vrat, da ni pravilno ugotovil projektiranosti cokla in inox vrat, da ni preverjal kam je priključen pralni stroj, razhajanj med komercialno skico in dejansko izvedbo – pa velja opozoriti, da zaradi zamujenega roka za grajanje niso pomembne. Stranki sta izpostavili veliko okoliščin, ki so za odločitev – glede na zatrjevan način grajanja in pravočasnost grajanja – povsem nepomembne. V sodbi se prvostopenjsko sodišče pravilno omejuje na pravno odločilna dejstva, v dokaznem postopku pa so se raziskovale številne okoliščine, ki so se pokazale za pravno nepomembne. Z grajo številnih okoliščin, ko so bile v dokaznem postopku obravnavane, v sodbi pa niso vsebovane, želi pritožnica tudi v pritožbenem postopku doseči obravnavno pravno nepomembnih dejstev. V pritožbenem postopku nepravilnosti izvedenskega menja, na katere se v pritožbi sklicuje pritožnica, zaradi njihove pravne nepomembnosti ni potrebno razčiščevati. V postopku pred sodiščem prve stopnje so bile razčiščene vse, za odločitev pravno pomembne okoliščine. Izvedenski mnenji sta jasni in popolni in ni potrebe po njunem dopolnjevanju ali raziskovanju dejstev z novim izvedencem gradbene stroke.

20. Priča D. D. je res zainteresirana za izid postopka, vendar zaradi skladnosti njene izpovedi z listinskimi dokazi dvoma v verodostojnost njene izpovedi ni. Glede ne/projektiranosti cokla je odločilno mnenje izvedenca, ki je pregledal projektno dokumentacijo in ne izpoved priče, ki je izpovedovala več let po izvedbi posla. Ni indicev, da bi priča svojo izpoved prikrojevala potrebam postopka; kljub temu je pravilnost njene izpovedi o podrobnostih (npr. projektiranosti cokla) vprašljiva, saj je izpovedovala o časovno oddaljenem dogodku. Sicer pa tudi izpoved te priče zgolj osvetljuje okoliščine obravnavnega kupoprodajnega razmerja, za odločitev pa ni bistvena. Pritožnica ne navaja pravno pomembnih okoliščin, pri ugotavljanju katerih bi bila izpoved te priče odločilna. Na pritožbene razloge, s katerimi pritožnica zatrjuje nedoslednost in nepravilnost izpovedi te priče (tožničino dogovarjanje z izvajalci, tožničino zavlačevanje s podpisom pogodbe, spremembah v stanovanju, demontaži radiatorjev, zemeljskih delih, mačjih kuglah, predelavah pri pralnem stroju …) pritožbeno sodišče zato ne odgovarja.

21. Pritožbene trditve, da je neutemeljeno zavrnjen dokazni predlog za zaslišanje prič E. E., F. F., G. G., H. H., I. I. ni mogoče preveriti, saj pritožba ne pojasni, katera pravno odločilna dejstva bi bila z zaslišanjem teh prič ugotovljena. Tudi v postopku pred sodiščem prve stopnje tožeča stranka okoliščin, o katerih bi priče izpovedale, ni navedla. V vlogi z dne 9.2.2016, v kateri je predlog z zaslišanjem teh prič podan, so navedena številna dejstva in okoliščine: o dokončanosti del v atriju, o izvedenskih mnenjih A., J. in K., o rasti trave v atriju, o montaži radiatorjev, o delu v lastni režiji, o dodatnem plačilu 8.000,00 EUR, o glasovanju na zboru lastnikov in korespondenci upravnika, o H. sporočilu L. L., o opustitvi sodelovalne dolžnosti pri odpravi napak in številne druge. Pojasnilo prvostopenjskega sodišča o zavrnitvi dokaznih predlogov za zaslišanje prič, vsebovano v 12. točki obrazložitve prvostopenjske sodbe, je natančno do te mere, da bi ga pritožnica morala argumentirano grajati oz. vsaj v tej fazi postopka dokazni predlog argumentirati. Sodišče je dolžno izvesti dokaze, ki so substancirano podani in s katerimi se dokazujejo pravno odločilna dejstva (212. čl. ZPP).

22. Očitek, da tožeči stranki neupravičeno niso priznani tudi stroški za – pritožbi priloženo – vlogo z dne 23.1.2017, ni utemeljen. V izpodbijani sodbi vsebovana ugotovitev, da spisovni podatki ne potrjujejo vložitve vloge z dne 23. 1. 2017, je točna. Pritožbi priložena vloga vsebuje XI., XII. in XIII. točko navedb, ki so vsebovane v vlogah z dne 5. 1. 2017 (list. št. 347) in 30. 1. 2017 (list. št. 389).

23. Rok za plačilo pravdnih stroškov je v 52. točki prvostopenjske sodbe opredeljen kot petnajstdnevni rok, kakršen je vsebovan tudi v zahtevku in predviden z zakonom (drugi odstavek 313. čl. ZPP). V IV. točki izreka vsebovan 5 dnevni rok za plačilo pravdnih stroškov je posledica očitne pisne pomote. To pomoto bo na osnovi 328. čl. ZPP odpravilo sodišče prve stopnje s popravnim sklepom.

24. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. čl. ZPP).

O pritožbi tožene stranke

25. Tožena stranka izpodbija I. in II. točko izreka, s katerima je zahtevku delno ugodeno, in stroškovni del odločitve. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. ZPP predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo tožba zavrnjena v celoti; podredno pa razveljavitev sodbe v ugodilnem delu. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Ne soglaša z ugotovitvijo, da je iztekanje vode iz kopalniškega sifona pravočasno grajano. Ne soglaša, da je za ugotovitev te napake potrebno več mesecev. Opozarja, da je tožnica stanovanje prevzela 28. 12. 2012. To napako je zagotovo ugotovila že v prvi polovici leta 2013, saj je izpovedala, da je kopalnico redno uporabljala in da se je pri uporabi vsakič pripetilo iztekanje vode iz talnega sifona. Tožnica je torej iztekanje vode opazila takoj po vselitvi ali nekaj mesecev kasneje. Meni, da napaka ni ustrezno notificirana. Grajana je bila po poteku dvomesečnega roka, od dne, ko jo je tožnica zaznala. Opozarja, da je tožnica spreminjala vodovodne inštalacije in sklepala neposredne pogodbe z družbo M. d.o.o. in N. d.o.o.; s temi deli tožena stranka niti ni seznanjena. S spremembami je bistveno povečala volumen sanitarne opreme. Ugovarja višini znižanja kupnine. Višino stroškov sanacije je ugotovil izvedenec strojne stroke, ki je pojasnil, da je za to oceno pristojen izvedenec gradbene stroke, ki v tej smeri ni bil predlagan. Izvedenčeva ocena stroškov sanacije je le približna. S stani tožene stranke so predloženi predračuni za izvedbo del na vodovodni napeljavi. Sklicuje se na 478. čl. OZ in meni, da se strošek sanacije ne more pretvoriti v manjvrednost stanovanja. Meni, da je znižanje kupnine mogoče doseči samo z oblikovalnim zahtevkom in oblikovalno sodbo. Šele z njeno pravnomočnostjo odpade podlaga za plačilo znižanega dela kupnine. Dajatveni zahtevek je bil zato preuranjeno podan. Posledično je nepravilna odločitev o stroških postopka.

26. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Navaja, da je tožničina izpoved izvzeta iz konteksta in vztraja, da tožnica iztekanja vode iz sifona pred izdelavo A. izvedenskega mnenja ni opazila. Zanika spreminjanje vodovodnih inštalacij. Zatrjuje sklepčnost tožbe in ustrezno podan predlog izvedeništva gradbene stroke. Postavljena sta oba – oblikovalni in dajatveni zahtevek. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

27. Pritožba ni utemeljena.

28. Napako talnega odtoka kopalnice je tožnica grajala z dopisom, ki ga je toženi stranki poslala 29. 12. 2014, ugotovila pa jo je ob prejemu izvedenskega menja izvedenca A. (novembra 2014), torej v roku dveh let po prevzemu stanovanja. Izvedenec je navedel, da je razumen rok za zaznavo te napake treba meriti v mesecih, tožnica pa je prepričljivo izpovedala, da se je napaka pokazala ob hkratnem iztekanju vode iz več odtokov hkrati. Pogoj za ugotovitev te (skrite) stvarne napake je torej odvajanje večje količine vode iz dveh ali več odtokov, do česar ne prihaja tako pogosto, da tožničini trditvi in izpovedi o času ugotovitve te stvarne napake ne bi bilo mogoče verjeti. Kljub temu, da je tožnica – preden je to napako zaznala – v stanovanju živela že skoraj dve leti, ni mogoče pritrditi pritožbi, da je zaradi redne uporabe kopalnice za napako zagotovo izvedela več kot dva meseca pred njenim grajanjem.

29. Trditev tožene stranke, da je tožnica odtok samovoljno spremenila, v dokaznem postopku ni bila potrjena. Če je izvajalec sledil tožničinim željam v zvezi s sanitarno opremo, bi bil dolžan odtoke prilagoditi spremenjenim potrebam. Ni trditev, da bi tožnica izvajalcem naročala izvedbo odtokov, kakršna je izvedena. Izvedenec B. B. univ. dipl. inž. str. je opozoril, da vgrajen razvod odtočnih cevi ni skladen z načrtom PID oziroma, da predviden razvod cevi ni izveden, v načrtu faze PGD pa potek cevi niti ni prikazan. Razlog za iztekanje vode iz sifona je: ali premajhen naklon cevi ali oster zavoj cevi ali neustrezen priklop na navpično cev. Povsem nedvoumen vzrok za iztekanje vode bi bilo mogoče ugotoviti samo z razbijanjem tlaka, kar pa bi preseglo potrebe tega postopka.

30. Pravilno je pritožbeno stališče, da se po določbi 478. čl. OZ kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako. Kriterij za znižanje kupnine je torej sorazmerje (in ne razlika) med vrednostjo stvari brez napake in z napako. Ker je ugotovljena stvarna napaka povsem odpravljiva, je izvedenec podal mnenje, da je tržna vrednost stanovanja zaradi napake zmanjšana ravno za strošek ureditve inštalacij v kopalnici. Ugotovitev, da ugotovljena stvarna napaka utemeljuje znižanje kupnine za 4.000,00 EUR, kolikor znašajo stroški njene odprave, je zato pravilna.

31. Tožnica je predlagala izvedenca gradbene stroke, ki je imel (med drugim) tudi nalogo preveriti utemeljenost znižanja kupnine zaradi napake na odtoku v kopalnici. Drugačna pritožbena trditev ni točna. Ker je bilo zaradi ugotavljanja napake potrebno angažirati izvedenca strojne stroke in je le-ta ocenil tudi stroške odprave napake, potrebe po ponovnem ocenjevanju stroškov sanacije ni bilo. Nobenega dvoma ni o usposobljenosti izvedenca strojne stroke tudi za podajanje mnenja o višini stroškov sanacije. Inštalaterska dela namreč ne vključujejo le nameščanja odtokov, ampak tudi pripravo podlage oz. okolja za izvedbo teh del. Dodatno angažiranje izvedenca gradbeno obrtniških del ne bi bilo ekonomično. Tožena stranka je izdelala kalkulacijo, ki kaže nižjo ceno sanacije, vendar ji ni mogoče slediti. S kalkulacijo, izdelano na osnovi cenika Obrtne zbornice Slovenije, na katerega se sklicuje tožena stranka, izvedenčevega mnenja, izdelanega na osnovi konkretnih okoliščin in obsega sanacije, ni mogoče uspešno zavrniti. Ocenjeni stroški morajo zadoščati za s strokovnimi merili in standardi skladno sanacijo. S pritožbeno trditvijo, da zahtevek po višini ni izkazan, zato ni mogoče soglašati.

32. Pritožbena trditev, da tožnica ni vložila oblikovalne tožbe, ki je pogoj za kondikcijski zahtevek (vračilo dela kupnine), je nerazumljiva. Tožnica ni postavila zgolj dajatvenega zahtevka, ampak v prvi točki zahtevka tudi zahtevek za znižanje kupnine – torej oblikovalni zahtevek. Oba zahtevka sta z odločitvijo pritožbenega sodišča pravnomočna. Potrebe po ločenem in sukcesivnem vlaganju zahtevkov – oblikovalnega in dajatvenega – ni.

33. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).

1 ZVKSES vsebuje specialna pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščitit končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oz. vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1.čl. ZVKSES). Tudi za ta obligacijska razmerja se za vprašanja, ki niso urejena z navedenim zakonom, uporabljajo splošna obligacijska pravila, vsebovana v OZ. 2 Poleg stvarnih napak, ki so v nadaljevanju naštete, je bila uveljavljana tudi stvarna napaka: „neustrezno izveden talni odtok v kopalnici“. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo obstoj te stvarne napake in njeno pravočasno grajanje. Ta ugotovitev in odločitev, da se zaradi te stvarne napake kupnina zniža za 4.000,00 EUR, je predmet preizkusa na podlagi pritožbe tožene stranke. 3 Od uveljavljanja napak v kleti je tožnica odstopila že na ogledu, ker so napake odpravljene. 4 Trditveno in dokazno breme pravno relevantnih okoliščin je na tožničini strani. 5 Z 21. in 22. čl. ZVKSES je prepisan način prevzema skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli po upravniku.