Jedro

Višina nadomestila po 72. členu ZDen se ugotavlja na podlagi ugotavljanja tržne vrednosti najemnine za relevantni prostor, zmanjšane za davščine in stroške vzdrževanja.

Pri zahtevku po 72. členu ZDen ne gre za pravi obogatitveni zahtevek (ne gre za ugotavljanje koristi, ki jo je imel zavezanec), ampak bolj za „neke vrste“ odškodninski zahtevek (in v tem smislu gre za sui generis zahtevek), pri katerem pa ni potrebno ugotavljati nedopustnosti ravnanja zavezanca, niti njegove odškodninske odgovornosti. To „škodo“ predstavlja korist, ki bi jo dosegel upravičenec, če bi bila nepremičnina v njegovi uporabi oziroma upravljanju.

Okoliščina, da naj bi šlo pri zahtevkih po 2. odst. 72. člena ZDen za "nečisto" denarno terjatev, ne pomeni, da lahko zakonske zamudne obresti tečejo šele od dneva izdaje sodbe. Tudi v teh primerih je potrebno zamudo presojati z ozirom na določbo drugega odstavka 299. člena OZ.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 11.5.2011 ugotovilo, da ima vsak od tožnikov do tožene stranke terjatev v višini 18.268,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.9.2006 do plačila (1. točka izreka), da ima tožena stranka do vsakega od tožnikov terjatev višini 290,62 EUR in da njena terjatev do tožnikov v višini 2.643,33 EUR ne obstoji (2. točka izreka). Nadalje je odločilo, da (je po pobotu ugotovljenih med seboj obstoječih terjatev) toženka dolžna vsakemu od tožnikov plačati znesek 17.977,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.9.2006 do plačila (3. točka izreka). V višjem delu je zahtevek tožeče stranke (in sicer da je dolžna tožena stranka vsakemu od tožnikov plačati še 9.805,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.9.2006 dalje) zavrnilo (4. točka izreka). Prav tako je odločilo, da je dolžna tožena stranka vsakemu od tožnikov plačati pravdne stroške v višini 565,65 EUR (5. točka izreka).

2.Zoper odločitev v točkah 1, 3 in 5 izreka sodbe se je iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožila tožena stranka. Poudarila je, da je stališče sodišča prve stopnje, češ da je v predmetni zadevi tržna najemnina obravnavanih nepremičnin najprimernejša podlaga za ugotavljanje izgubljene koristi, neutemeljeno (nezakonito) in nima podlage v izvedenem dokaznem postopku. Tožniki niso prerekali, da tožena stranka zaradi svojega statusa stanovanj ni mogla oddajati po tržnih najemninah, a je sodišče prve stopnje povsem nepravilno zaključilo, da te okoliščine ni moč šteti na škodo tožnikov. Ko je nato v nadaljevanju zaključilo, da iz razloga, ker bi lahko tožena stranka iz naslova oddaje nepremičnin iztržila več od najemnine, ki jo je iztržila od oddajanja stanovanj (neprofitna najemnina, saj sta stanovanji sodili v kompleks neprofitnih stanovanj, drugačnih tožena stranka sploh nima) in poslovnega prostora (nizka najemnina), ta ne more predstavljati realne podlage za izračun koristi tožnikov, si je prišlo samo s seboj v nasprotje. Za to svojo ugotovitev ni imelo podlage ne v trditvah tožnikov in ne v izvedenem dokaznem postopku. Ni bilo namreč ne zatrjevano in ne dokazano, da bi lahko tožena stranka (glede na specifične okoliščine na njeni strani, in sicer njen status občine) z oddajanjem teh prostorov pridobila višjo materialno korist, kot jo je. Uporabnina oziroma odškodnina za nemožnost uporabe po 2. odstavku 72. člena ZDen se v osnovi presoja kot neupravičena obogatitev (in ne kot zahtevek »sui generis«, kot to zmotno meni sodišče prve stopnje), kar pomeni, da morajo biti podane vse predpostavke takšnega zahtevka. Tožena stranka po zakonu ni smela zaračunati tržne najemnine (ampak za stanovanji samo neprofitno), kar ji ne sme iti v škodo (ni ji moč očitati, da je bila slab gospodar in da bi lahko z oddajo prostorov dobila več). Ker je v konkretnem primeru izkazano, da toženi stranki ni moč očitati neskrbnosti (tak očitek niti ni bil podan), je zaključek sodišča prve stopnje, da dejansko iztržena najemnina ne more biti podlaga za izračun koristi tožnikov, materialno zmoten in nepravilen. Sodišče prve stopnje je nadalje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je tožnikom zakonske zamudne obresti priznalo od 1.9.2006 dalje do plačila, saj je izvedenec višino uporabnine izračunal po cenah na dan izdaje sodne odločbe. Zato lahko skladno s stališčem ustaljene sodne prakse tečejo zakonske zamudne obresti od dneva izdaje sodne odločbe (to je od dne 11.5.2011) dalje. V nasprotnem primeru bi bilo potrebno iz razloga pravičnosti mesečne zneske najemnine (uporabnine) diskontirati. Odvetnica nasprotne stranke s pozivom z dne 22.6.2006 tudi ni predložila pooblastila in je zato ni bilo moč šteti za pooblaščenko, izplačilo zneska pa je zahtevala na račun »pooblaščenca njenih strank« A. G. (tudi iz v spis vloženih denacionalizacijskih odločb je razvidno, da je odvetnica zastopala A. G. – pooblaščenca tožečih strank), glede katerega prav tako ni predložila pooblastila. Zato je toženka tak poziv štela za brezpredmeten in ni mogla priti v zamudo. Odločitev sodišča o teku zakonskih zamudnih obresti od 1.9.2006 dalje od celotnega zneska uporabnine pa je neutemeljena tudi iz razloga, saj je s pozivom z dne 22.6.2006 uporabnino (odškodnino) zahtevala zgolj za stanovanja, ne pa tudi za poslovni prostor. Zahtevek za plačilo uporabnine za poslovni prostor je prvič postavila šele v tožbi, to je 22.12.2008. Ker obstaja nasprotje med razlogi izpodbijane sodbe o vsebini listine (dopisa) in samo to listino, je podana absolutno bistvena kršitev določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

3.Pritožba je bila poslana v odgovor tožeči stranki, ki pa le-tega ni podala.

4.Pritožba je neutemeljena.

5.Denacionalizacijski upravičenec je v skladu z 72. členom ZDen upravičen do koristi, ki bi jo dosegel, če bi bila nepremičnina v relevantnem obdobju v njegovi uporabi oziroma upravljanju (1). Osrednji kriterij za ugotovitev koristi predstavlja najemnina (zakupnina), ki bi jo prejemal z oddajanjem nepremičnine, pri čemer je potrebno odšteti stroške vzdrževanja in davščine, ki bi jih moral plačati. Višina nadomestila po 72. členu ZDen se torej ugotavlja na podlagi ugotavljanja tržne vrednosti najemnine za relevantni prostor, zmanjšane za davščine in stroške vzdrževanja (2). Le naštete so namreč tiste okoliščine, ki jih je potrebno upoštevati pri izračunu. Vse to je povezano z okoliščino, da pri omenjenem zahtevku ne gre (kot to zmotno meni pritožba) za pravi obogatitveni zahtevek (ne gre za ugotavljanje koristi, ki jo je imel zavezanec) (3) ampak bolj za „neke vrste“ odškodninski zahtevek (in v tem smislu gre za sui generis zahtevek, čeprav to ime samo po sebi o njem ne pove veliko), pri katerem pa ni potrebno ugotavljati nedopustnosti ravnanja zavezanca, niti njegove odškodninske odgovornosti (4). To „škodo“ predstavlja korist, ki bi jo dosegel upravičenec, če bi bila nepremičnina v njegovi uporabi oziroma upravljanju, pri čemer je tržna najemnina relevanten kriterij za njeno ugotavljanje, ne glede na to, ali bi nepremičnino dejansko oddajal v najem ali ne. Ali je bila korist, ki jo je dosegel zavezanec, nižja od tega zneska zaradi razlogov na njegovi strani (zaradi malomarnosti oziroma slabega gospodarjenja) ali pa iz objektivnih razlogov, je povsem nerelevantno (zato tudi ni očitanega nasprotja med s strani tožene stranke zatrjevano okoliščino (5), da iz objektivnih razlogov/zaradi svojega statusa, ni mogla iztržiti višje najemnine (6), in „odločitvijo“ sodišča prve stopnje, da so tožniki upravičeni do tržne najemnine). Toženka bi bila takšno korist dolžna povrniti tudi v primeru, če bi predmetne prostore (npr. zaradi funkcij v javno-socialnem interesu, ki jih opravlja) ves čas oddajala zastonj (7). Skratka vprašanje obogatitve na strani zavezane stranke za plačilo uveljavljanega nadomestila ni pomembno (8).

6.Sodišče prve stopnje je tudi glede teka zakonskih zamudnih obresti povsem pravilno uporabilo materialno pravo. Okoliščina, da naj bi šlo pri zahtevkih po 2. odst. 72. člena ZDen za "nečisto" denarno terjatev, seveda ne pomeni, da lahko zakonske zamudne obresti tečejo šele od dneva izdaje sodbe (dne 28.6.2003 je začel veljati ZPOMZO-1, ki v obrestni meri zamudnih obresti ne določa več valorizacijskega dela, kar pomeni, da ne more priti do podvajanja ohranjanja realne vrednosti prisojenega nadomestila). Tudi v teh primerih (podobno kot pri odškodnini za nepremoženjsko škodo, katere višina se prav tako določa glede na cene/razmere v času sojenja) je potrebno zamudo presojati (kot je to storilo tudi sodišče prve stopnje) z ozirom na določbo drugega odstavka 299. člena OZ (9). »Ustaljene« sodne prakse, ki naj bi se izrekla, da lahko v tovrstnih primerih zakonske zamudne obresti tečejo šele od dneva izdaje sodbe, pa pritožnica ne konkretizira. Sklicevanje na to, da odvetnica tožeče stranke s pozivom z dne 22.6.2006 ni predložila pooblastila oziroma da je izplačilo zneska zahtevala na račun »pooblaščenca njenih strank« A. G. (zaradi česar naj bi tožena stranka poziv štela za brezpredmeten) ter da je z omenjenim pozivom uporabnino (odškodnino) zahtevala samo za stanovanji (ne pa tudi za poslovni prostor), pa predstavlja nedopustno pritožbeno novoto.

7.Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP). Tožena stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, odločitev o tem pa je zajeta v zavrnitvi pritožbe (1. odstavek 154. in 1. odstavek 165. člena ZPP).

(1)Glej odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 241/98 in II Ips 242/98 z dne 15. 4. 1999

(2)Glej tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1100/2000 z dne 10. 10. 2011

(3)Ne drži torej pritožbena navedba, da se zahtevek po drugem odstavku 72. člena ZDen v „osnovi“ presoja kot zahtevek iz naslova neupravičene obogatitive (oziroma za presojo ključne predpostavke tega splošnega obogatitvenega zahtevka).

(4)Glej sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1100/2000 z dne 10. 10. 2011

(5)Sodišče prve stopnje te okoliščine „ne ugotavlja“, ampak zgolj navaja, da se nanjo sklicuje tožena stranka. Njegov zaključek (ki za predmetno zadevo niti ni bistven), da bi lahko tožena stranka z oddajanjem iztržila več, kot je, pa počiva na ugotovitvah o tem, kakšna vsebina najemnih razmerij izhaja iz najemnih pogodb, ki jih je s svojimi najemniki sklepala tožena stranka (prilogi A6 in A7). Tem zaključkom, ki jih je sodišče prve stopnje naredilo v zvezi z vsebino najemnih pogodb, pa pritožba konkretizirano niti ne oporeka.

(6)To da tožniki niso prerekali omenjene okoliščine, nima nobenega vpliva na uporabo kriterija tržne najemnine za ugotovitev koristi, saj gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava.

(7)Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 10/2008 z dne 8. 4. 2010

(8)Glej sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 295/2011 z dne 23. 2. 2011

(9)Glej sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 295/2011 z dne 23. 2. 2011