Jedro

Ni naloga sodišča, da samo iz cenitvenega poročila, ki ga je stranka pridobila izven pravde in ga priložila svoji vlogi, razbira, kaj so pravno relevantne navedbe. Ne glede na to, da se izven postopka pridobljeno mnenje oziroma cenitev lahko upošteva kot del trditvene podlage, je kljub temu potrebno, da so vsaj osnovne trditve razvidne iz vloge, sklicevanje na takšno prilogo pa se lahko nanaša zgolj na natančnejše substanciranje.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Okrožno sodišče v Ljubljani je z izpodbijano sodbo toženima strankama naložilo, da tožeči stranki nerazdelno plačata glavnico v višini 45.410,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov, ki so navedeni v točki I izreka. Zahtevek za plačilo zneska 56.265,94 EUR s pripadki je zavrnilo in odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške.

2. Zoper takšno odločitev vlagata pritožbo obe pravdni stranki iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožeča stranka izpodbija zavrnilni ter stroškovni del odločitve, tožena stranka pa ugodilni del za znesek 9.196,96 EUR s pripadki ter stroškovno odločitev. Obe predlagata spremembo izpodbijanega dela odločitve.

3. Tožeča stranka v bistvenem navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje, saj do iztrošenosti stanovanja ni prišlo zaradi dejavnikov, za katere odgovarja tožeča stranka, ampak tožena. Slednja je odnesla tudi vso opremo, ki je bila v stanovanju. Stanovanje ustreza tistemu minimumu, ki je potreben za bivanje in oddajanje na trgu. Drugačni zaključki sodišča so zmotni. Sodišče je spregledalo razlike med opremljenimi in neopremljenimi stanovanji na trgu. Zmotno je soditi o neopremljenem stanovanju kot da bi bilo opremljeno. Posledično je sodišče napačno izračunalo višino najemnine, saj je o neopremljenem stanovanju odločalo, kot da gre za opremljeno. Pri dolgoročnem najemu je splošno znano, da predstavlja lokacija bistven element, ta pa ni nikjer omenjena. Ni jasno, zakaj naj bi uporabnina po stanju na dan sodbe veljala tudi za nazaj, saj se je stanje na trgu spreminjalo. Stališče, da neopremljenega stanovanja ni mogoče oddati za enako ceno kot opremljenega, bi veljalo zgolj v primeru, če ne bi šlo za dolgoročno uporabo. Nepravilno je stališče o nefunkcionalnosti stanovanja. Gre za meščansko hišo. Splošno znano je, da se takšna stanovanja iščejo ravno zaradi velikih prostorov in visokih stropov. Ni res, da se cena stanovanja spreminja glede na to, ali se oddaja za družino ali pa za eno ali več nepovezanih oseb. Priglaša pritožbene stroške.

4. Tožena stranka meni, da je sodišče prve stopnje zmotno določilo tržno najemnino v višini 51% polne tržne najemnine oziroma v višini 5,10 EUR na m2, kar je za 0,50 EUR na m2 previsoka najemnina. V nasprotju z mnenjem izvedenca J. J. sodišče ni upoštevalo odbitnih postavk v skupni višini 5% polne tržne najemnine in sicer 3% zaradi dopolnitve ostalih instalacij in 2% zaradi vzdrževanja stavbnega pohištva s strani tožene stranke. Pri zavrnitvi teh odbitkov se je neutemeljeno oprlo na predpostavko, da so investicije že amortizirane. Odločilnega pomena je, kdo je bil deležen koristi od vlaganj. Ker sodišče odbitnih postavk ni upoštevalo, je tožena stranka zaradi lastnih vlaganj dolžna plačati višje denarno nadomestilo za uporabo tuje stvari. Dejanska tržna najemnina za sporno stanovanje bi zato znašala le 45% polne tržne najemnine v višini 10,00 EUR za m2, kar znese 4,60 EUR za m2. Sodišče prve stopnje je nepravilno ugotovilo, da sporno stanovanje meri 122,07 m2. Protispisna je obrazložitev, da s strani tožene stranke ni bilo podanih konkretnih ugovorov glede kvadrature stanovanja. Sama je večkrat poudarila, da znaša velikost stanovanja 114,07 m2. Opozarja na predložene dokaze in svojo pripravljalno vlogo z dne 16.4.2010, v kateri je izrecno ugovarjala, da je za določitev višine najemnine za stanovanje odločilna le uporabna stanovanjska površina brez kletnih prostorov, da sporno stanovanje meri le 114,07 m2 in ne 122,07 m2 in da kletni prostori niso primerni za bivanje in imajo zato bistveno manjšo uporabno vrednost, temu primerna pa je nižja tudi uporabnina zanje. Tudi izvedenec J. J. je prišel do zaključka, da je za določitev uporabnine odločilnega pomena le velikost spornega stanovanja. Uporabnina za sporno stanovanje tako znaša 524,00 EUR na mesec. Sodišče je napačno odločilo tudi o stroških postopka. Tožeča stranka je med postopkom zahtevek zmanjšala s 139.978,99 EUR na 120.849,30 EUR. Znižanje je potrebno obravnavati kot neuspeh tožeče stranke. Ker je razlika v uspehu obeh pravdnih strank velika, je sodišče neutemeljeno sklenilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške. Priglaša stroške pritožbe.

5. Tožeča stranka je na pritožbo tožene odgovorila in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

6. Pritožbi sta neutemeljeni.

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, utemeljenih z mnenjem izvedenca, izhaja, da bi znašala polna tržna najemnina za sporno stanovanje, upoštevajoč lokacijo, stanje stavbe in druge okoliščine, ki se navezujejo na samo stavbo ter pod pogojem, da bi bilo stanovanje novo ali obnovljeno in v celoti opremljeno (če bi imelo opremljeno kopalnico s pralnim in sušilnim strojem, pomivalnim koritom v kuhinji in ostalo opremo v prostorih) in ne bi imelo nefunkcionalnih prostorov, 10 EUR za m2. Ta ugotovitev s pritožbo ni izpodbijana. Ker je bilo v postopku na prvi stopnji ugotovljeno, da konkretno stanovanje tem zahtevam ne ustreza v celoti oziroma je del te ponudbe financirala tožena stranka sama, je sodišče prve stopnje izhodiščno najemnino znižalo oziroma upoštevalo določene odbitke. Tako je, upoštevajoč lastne ugotovitve ob ogledu, splošno znana dejstva in mnenje izvedenca gradbene stroke, upoštevalo 15% odbitek zaradi neopremljenosti stanovanjskih prostorov, 10% odbitek zaradi financiranja razvoda centralne napeljave, 10% odbitek zaradi financiranja opreme v kopalnici, 4% odbitek zaradi neopremljenosti kuhinje in 10% odbitek zaradi nefunkcionalnosti prostorov. Ni pa zniževalo polne tržne najemnine oziroma uporabnine zaradi dopolnjevanja ostalih inštalacij in vzdrževanja stavbnega pohištva s strani tožene stranke. Najemnina bi po zaključku sodišča prve stopnje tako znašala 5,10 EUR za m2 oziroma 49% najemnine za urejeno in opremljeno stanovanje.

Glede pritožbe tožeče stranke

8. Tožeča stranka se s tako ugotovljeno najemnino, posledično pa tudi ne z prisojeno uporabnino, ne strinja. Meni, da je prenizka, vendar pa, pa še to nejasno in nekonkretizirano, nasprotuje le odbitku zaradi neopremljenosti stanovanjskih prostorov v višini 15% ter odbitku zaradi nefunkcionalnih prostorov v višini 10%.

9. Glede na to, da je tožena stranka, ko je uporabljala stanovanje, imela v njem svojo stanovanjsko opremo, je jasno, da jo je ob izselitvi smela odnesti, jasno pa je tudi to, da tožeča stranka ne more biti upravičena do višje uporabnine na račun opreme, ki ni bila v njeni lasti. Odbitek, ki mu sicer tožnik po višini ni ugovarjal in mu ne ugovarja niti v pritožbi, je sodišče prve stopnje zato utemeljeno upoštevalo. Ob že povedanem je nerazumljiv nadaljnji očitek, da so bile spregledane razlike med opremljenimi in neopremljenimi stanovanji na trgu, saj je očitno, da temu ni tako. Kot je opozorilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka temu odbitku tudi sicer (v roku, ki ga je imela na razpolago) ni konkretizirano ugovarjala in so posledično neupoštevni tudi očitki, ki v zvezi z opremljenostjo stanovanja opozarjajo na razliko med kratkoročnim in dolgoročnim najemom oziroma uporabo.

10. Sodišče prve stopnje je ob ogledu ugotovilo, da ima stanovanje tri velike sobe, pri čemer se v dve od teh ne da priti neposredno iz vhodne veže, ampak je vanju mogoč dostop le preko druge sobe ali kopalnice. Da je takšna razporeditev prostorov in dostopov nefunkcionalna, ni le mnenje sodišča, pač pa tudi izvedenca gradbene stroke, saj je slednji to upošteval kot dejstvo, ki daje podlago za 10 % znižanje polne najemnine. Pritožnik v pritožbi dejanskih ugotovitev, ki so bile podlaga za zaključek o nefunkcionalnosti, ne izpodbija. Zgolj pavšalno nasprotovanje in nestrinjanje tožnika z mnenjem sodišča in izvedenca, pa ne zadostuje za uspeh s pritožbo.

11. Ne drži, da pri izračunu uporabnine ni bila upoštevana lokacija. Izhodiščna vrednost uporabnine v višini 10,00 EUR/m2 je namreč upoštevala predvsem zunanje dejavnike, med drugim tudi lokacijo same stavbe.

12. Glede na to, da je izvedenec J. O. v svojem izvedenskem mnenju, ko je mesečno tržno najemnino ocenil v višini 10,00 EUR za m2, pojasnil, da so bile najemnine v celotnem spornem obdobju stabilne in se niso bistveno spreminjale, je neutemeljen tudi očitek o enaki uporabnini za celotno obdobje. Pritožnik tudi sicer pripomb v tej smeri v teku postopka na prvi stopnji ni dal in je tudi sam zahteval enako višino uporabnine za celotno obdobje.

13. Sodišče prve stopnje si je stanovanje ogledalo. Kaj je ob tem ugotovilo, je razvidno iz prepisa zapisnika z dne 13.10.2011, del svojih ugotovitev pa je sodišče povzelo tudi v razlogih izpodbijane sodbe. Glede na to, da mnenje sodišča, ki izhaja iz zapisnika in je povzeto tudi v razlogih sodbe, o tem, ali je bilo stanovanje, v stanju, v kakršnem je bilo ob ogledu, sposobno za oddajanje oziroma ali bi se v njem dalo bivati, ni bilo podlaga, na kateri je izvedenec izdelal svoje mnenje, je nepotrebno opredeljevanje do pravilnosti oziroma nepravilnosti takšnega mnenja. Za delo izvedenca so bile odločilne le dejanske ugotovitve o tem, da ne gre za novo oziroma obnovljeno stanovanje, o njegovi (ne)opremljenosti, določenih delih, ki sta jih financirali toženi stranki in razporeditvi prostorov, torej tisto, kar je bilo podlaga za s strani izvedenca predlagane odbitke. Tega pa, kot je že bilo navedeno, tožnik konkretno ne izpodbija.

14. Pritožba tožeče stranke je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere je v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo.

Glede pritožbe tožene stranke

15. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko pri odločitvi glede višine uporabnine ni upoštevalo dveh odbitnih postavk in sicer 3% odbitka zaradi dopolnitve ostalih instalacij in 2% odbitka zaradi vzdrževanja stavbnega pohištva.

16. Pritožba ima sicer prav, ko trdi, da ni pomembno, ali so se vlaganja že amortizirala, vendar pa ob tem spregleda, da je sodišče prve stopnje v razlogih ugotovilo tudi to, da je šlo pri instalacijah in stavbnem pohištvu kvečjemu za manjša dela, ki zato ne vplivajo na višino najemnine. Zaključka, da je šlo le za manjša dela, tožena ne izpodbija, pritožbeno sodišče pa glede na takšno ugotovitev soglaša, da je vpliv na višino najemnine zato izključen. Ob tem tudi ni odveč opozorilo, da v zvezi s tema dvema odbitkoma tožena stranka ustrezne trditvene podlage niti ni ponudila.

17. Sodišče prve stopnje je pri izračunu višine mesečne uporabnine upoštevalo površino 122,07 m2. Tožena stranka se, ob istočasni trditvi, da (pravilna) površina znaša 114,07 m2, neutemeljeno sklicuje na predložena dokazila. Dejstva, ki izhajajo iz prilog, se namreč lahko upoštevajo le pod pogojem, da jih stranka predhodno tudi navaja. S tem postane jasno, kaj so navedbe strank in s tem tudi, kaj je dejanska podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Priloge tožbe so zato praviloma (listinski) dokazi, ki služijo ugotovitvi resničnosti predhodno danih navedb. Enako velja tudi za dokaz z izvedencem. Ni namreč dolžnost izvedenca, da dopolnjuje nepopolne trditve strank.

18. Drži sicer, da je pritožnica večkrat poudarila, da znaša velikost stanovanja 114,07 m2, vendar pa je to storila prvič šele z vlogo z dne 16.4.2010, kar je, upoštevajoč, da je tožeča stranka ugovarjala prekluzijo, prepozno.

19. Iz podatkov spisa je razvidno, da je tožeča stranka tožbo v tej zadevi vložila 13.2.2007, uporabnino pa je izračunavala ob upoštevanju površine 131,41 m2. Tožena stranka površini v odgovoru na tožbo ni ugovarjala. Tega ni storila niti po prejemu izvedeniškega mnenja izvedenca O. z dne 18.1.2010, ki je opozoril na različna podatka o površini. Glede na to, da se pritožnika v pogledu površine sklicujeta tudi na mnenje, ki sta ga priložila svojim pripombam, je v zvezi s tem potrebno opozoriti, da ni naloga sodišča, da samo iz cenitvenega poročila, ki ga je stranka pridobila izven pravde in ga priložila svoji vlogi, razbira, kaj so pravno relevantne navedbe. Ne glede na to, da sodna praksa načeloma priznava, da se izven postopka pridobljeno mnenje oziroma cenitev lahko upošteva kot del trditvene podlage, je kljub temu potrebno, da so vsaj osnovne trditve razvidne iz vloge, sklicevanje na takšno prilogo pa se lahko nanaša zgolj na natančnejše substanciranje. Da je za toženo stranka površina, ki jo je tožnik upošteval pri izračunu (najprej 131,41 m2, nato pa 122,07 m2), sporna, pa slednja v pripombah na mnenje izvedenca O. ni navedla.

20. Na (ne)pravočasnost te trditve ne more vplivati dejstvo, da je bila dana v okviru odgovora na spremenjeno tožbo, saj tožnik zahtevka ni zvišal v posledici morebiti večje površine stanovanja (upošteval je celo manjšo površino - namesto 131,41 m2 122,07 m2). Do zvišanja tožbenega zahtevka je tako prišlo izključno zaradi poteka časa ter prilagoditve zahtevka višini uporabnine, ki jo je ugotovil izvedenec O.. Ker ne prvi in ne drugi izvedenec izmer stanovanja nista preverila, je sodišče prve stopnje zato ob trditveni podlagi, ki sta jo v zvezi s tem ponudili pravdni stranki, pri izračunu uporabnine utemeljeno upoštevalo površino 122,07 m2. 21. Res je, da je sodišče prve stopnje uspeh tožeče stranke izračunalo narobe, saj ni upoštevalo zmanjšanja tožbenega zahtevka s prvotnih 139.978,99 EUR na 120.849,30 EUR, vendar pa to na pravilnost odločitve o stroških ni vplivalo, saj je poleg uspeha po višini, ki znaša približno 32 %, v konkretnem primeru potrebno upoštevati tudi uspeh po temelju. Velik del stroškov obeh strank je namreč povezan prav s spornim temeljem zahtevka, z njim pa je tožeča stranka v celoti uspela. Odločitev sodišča prve stopnje, da vsaka stranka nosi svoje stroške, je zato pravilna.

22. Pritožba tožene stranke je glede na obrazloženo neutemeljena. Pritožbeno sodišče, ki ob uradnem preizkusu tudi ni ugotovilo kršitev na katere je po drugem odstavku 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, jo je zato na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

23. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 154. in 165. členu ZPP. Ker pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, do povračila pritožbenih stroškov nista upravičeni. Odločitev o tem je že vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožb. Ker odgovor na pritožbo, ki je bil vložen s strani tožeče stranke, ni bil potreben, saj ni v ničemer pripomogel k reševanju pritožbe, je pritožbeno sodišče odločilo, da tožeča stranka tudi te stroške nosi sama (155. člen v zvezi s 165. členom ZPP).