Jedro

Dogovor o ari v zvezi s predpogodbo, glede na eno izmed temeljnih načel obligacijskega prava, zapisanega v 10. členu OZ (prosto urejanje obligacijskih razmerij), ni biti v nasprotju z našo ustavno ureditvijo, kot tudi ne z družbeno moralo, saj je ara sredstvo, ki je splošno sprejeto v njeni dokazni in utrditveni funkciji. Takšen pravni posel tudi ni v nasprotju z ZVKSES, katerega namen je zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, saj je dogovor, ki meri na to, da se doseže pogodbena disciplina, sklenjen v korist obeh strank, s čimer je ustreženo načelu enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih. Poleg tega pa tudi ZVKSES ne določa, da bi bil dogovor o ari ob sklenitvi predpogodbe prepovedan.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je „Dogovor o plačilu rezervacije z dne 14.1.2008“ (1) ničen in da je tožena stranka dolžna tožeči stranki vrniti znesek 23.560,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.1.2008 dalje do plačila. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek za plačilo 47.120,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožeči stranki je naložilo, da povrne toženi stranki 1.335,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Zoper sodbo se po svoji pooblaščenki pravočasno pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da je dokazna ocena prvega sodišča napačna, ker obravnava pravnorelevantna dejstva le obrobno. Sodišče je ugotavljalo le, katera stranka je kriva za nesklenitev prodajne pogodbe za nakup stanovanja, ki je bil predmet Dogovora, ni pa upoštevalo navedb tožnice o njenem vedno slabšem zdravstvenem stanju v zvezi z zasledovanjem njenega cilja glede nakupa spornega stanovanja. Sodišče prve stopnje tudi ni zavzelo stališča, kakšna je pravna narava sklenjenega Dogovora ter kakšne so pravne posledice odstopa tožnice od Dogovora v mesecu novembru 2008. Ugotovitev sodišča, da Dogovor ne nasprotuje splošni določbi iz 1. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ne zadošča za pravilno vsebinsko utemeljitev izpodbijane odločitve. Sodišče ni navedlo pravne podlage, po kateri se presoja ničnost pravnega posla. Zavrnitve tožbenega zahtevka ni utemeljilo na ustrezni materialnopravni podlagi. Presojalo je le ravnanja pravdnih strank v letu 2009, ni pa se opredelilo glede tožničinih pravic iz naslova odstopa. Bistvo zadeve je ugotoviti namen sklenjenega posla in pravne posledice nesklenitve glavne pogodbe, česar sodišče ni ugotavljalo, zato je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Odločitve o stroških postopka ni mogoče preizkusiti, saj sodišče ni obrazložilo višine priznanih stroškov tožene stranke. Ker sodišče ni navedlo, v katerem Uradnem listu je bil objavljen Zakon o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT) ni mogoče preveriti pravilnosti odločitve o priznanih pravdnih stroških. Zato je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Izrek o stroških tudi ne vsebuje navedbe o začetku teka paricijskega roka.

Toženka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje se res ni izrecno opredelilo o pravni naravi spornega Dogovora, vendar pa je odločitev o primarnem tožbenem zahtevku, da Dogovor ni ničen in zato tožnica ni upravičena zahtevati vrnitve tistega, kar je dala, kljub temu pravilna. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih pritožba ne izpodbija, je razvidno, da sta pravdni stranki 17. 1. 2008 (2) sklenili pravni posel, ki sta ga poimenovali „Dogovor o plačilu rezervacije“, ki je sklenjen v pisni obliki in vsebuje točno določen predmet pogodbe (enosobno stanovanje v izmeri 55,72 m2, v 2. nadstropju, s shrambo v izmeri 5,81 m2 in parkirnim mestom št. 22 v izmeri 18,15 m2, kar izhaja tudi iz ponudbe in komercialne skice, kot prilog k Dogovoru), ceno (248.000,00 EUR, določena v ponudbi, ki je sestavni del Dogovora), plačilne pogoje (9,5 % ob Dogovoru in 90,5 % ob primopredaji) ter zavezo, da bo sklenjena glavna pogodba. Takšna vsebina Dogovora, ki ima vse bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe, ima naravo zavezujoče predpogodbe. Sam naslov oziroma naziv pogodbe materialnopravnega razmerja, določenega s konkretnimi pogodbenimi določili, ne spreminja. V skladu z določbo 1. odstavka 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ) je predpogodba (3) takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Da gre za takšno pogodbo utrjuje izrecna navedba v njej (v 3. členu), da bo prodajna pogodba sklenjena najkasneje v treh mesecih pred primopredajo predmetne nepremičnine, ki se bo vršila predvidoma aprila 2009, da pa bosta točen datum izročitve stranki določili v prodajni pogodbi. Ob sklenitvi predpogodbe je tožnica toženki izročila znesek 23.560,00 EUR, v predpogodbi sicer zapisano kot rezervacijo bodočega nakupa, ki pa je, kot je pravilno zaključilo prvo sodišče, ni mogoče šteti kot nekaj kar dobiš vrnjeno, če ne pride do sklenitve glavne pogodbe. Izročitev tega zneska je bila, poleg dokaza, da je predpogodba sklenjena (prim. 7. člen Dogovora), kar OZ v 64. členu opredeljuje kot aro, dana za utrditev pogodbene obveznosti strank, ki je glede na namen predpogodbe, kasnejša sklenitev glavne pogodbe. V 6. členu Dogovora sta se pravdni stranki izrecno dogovorili, da je v primeru, da med njima ne pride do sklenitve prodajne pogodbe iz razlogov na strani bodočega kupca, torej tožnice, toženka kot investitor oziroma prodajalec upravičena, da vplačani znesek zadrži, če pa je za nesklenitev prodajne pogodbe odgovorna toženka, pa je tožnici dolžna vrniti plačilo dvojnega zneska. Ob takšnem besedilu predpogodbe ni dvoma, da je bil med strankama sklenjen dogovor o ari, ki je bila dana za utrditev pogodbenih obveznosti, ki izhajajo iz predpogodbe, to je sklenitev glavne pogodbe. Poleg tega je iz ugotovitev prvega sodišča, ki jih pritožba ne izpodbija, razvidno, da je bil namen sklenitve omenjenega dogovora zagotovitev fiksne cene in kupca, ki ve, katero enoto bo kupil. Dogovor o ari v zvezi s predpogodbo, glede na eno izmed temeljnih načel obligacijskega prava, zapisanega v 10. členu OZ (prosto urejanje obligacijskih razmerij), pa tudi ne more biti v nasprotju z našo ustavno ureditvijo, kot tudi ne z družbeno moralo, saj je ara sredstvo, ki je splošno sprejeto v njeni dokazni in utrditveni funkciji. Pravni posel, kot sta ga sklenili pravdni stranki, tudi po presoji pritožbenega sodišča ni v nasprotju z ZVKSES, katerega namen je zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, saj je dogovor, ki meri na to, da se doseže pogodbena disciplina, sklenjen v korist obeh strank, s čimer je ustreženo načelu enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (4. člen OZ). Poleg tega pa tudi ZVKSES ne določa, da bi bil dogovor o ari ob sklenitvi predpogodbe prepovedan (glej 11.člen). Določila Dogovora ne zmanjšujejo in ne izključujejo obveznosti toženke, zato ne posegajo v zaščito tožnice. Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da sklenjen dogovor ne nasprotuje prisilnim predpisom in moralnim načelom. Iz razlogov izpodbijane sodbe je razvidno, da je sodišče prve stopnje kot pravno podlago o presoji ničnosti sklenjenega Dogovora upoštevalo določbe ZVKSES in pri tem izhajalo iz določb OZ (čeprav jih ni navedlo), zato je pavšalni pritožbeni očitek o zmotni uporabi materialnega prava neutemeljen.

Predpogodba, ki vsebuje dogovor o ari, zavezuje obe stranki, dokler ni razvezana ali razveljavljena. V skladu s 6. odstavkom 33. člena OZ predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Pritožbene trditve o tožničinem vedno slabšem zdravstvenem stanju v povezavi z njenim zasledovanjem cilja glede nakupa stanovanja, bi lahko kazale na spremenjene okoliščine, vendar teh tožnica pred sodiščem prve stopnje ni (konkretno) zatrjevala (286. člen ZPP), temveč jih navaja prvič v pritožbi in so zato neupoštevne (1. odstavek 337. člena ZPP). Drugih opravičljivih spremenjenih okoliščin ni zatrjevala. Če pa pritožnica meni, da je bila ob sklenitvi Dogovora v zmoti, ki mora biti bistvena in opravičljiva (46. člen OZ), ali poslovno omejena, pa bi morala uveljavljati razveljavitev pogodbe (z oblikovalnim zahtevkom; 94. člen OZ).

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da med njima ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Glede na pravilo iz 65. člena OZ je za presojo utemeljenosti podrejenega tožbenega zahtevka, s katerim tožnica zahteva plačilo dvojnega vplačila (ki ima naravo are, torej plačila dvojne are), potrebno ugotoviti, kdo je odgovoren za neizpolnitev obveznosti po predpogodbi, to je za nesklenitev glavne pogodbe. Tožnica je svoj (podredni) zahtevek utemeljevala na podlagi veljavnega Dogovora in navajala, da ji je toženka v skladu z njegovim 6. členom dolžna vrniti dvojni znesek, ker je ni pravočasno pozvala k sklenitvi glavne pogodbe. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pritožnica ne izpodbija, do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo zato, ker tožnica ni uspela prodati svojega starega stanovanja, torej iz razlogov na njeni strani, in ne morebiti zaradi kršitve toženke, ker naj tožnice ne bi pozvala k sklenitvi glavne pogodbe v roku, ki pa sploh ni bil fiksen (prim. 104. člen OZ) in kot tak pogoj za veljavnost same predpogodbe ali razlog za odstop od sklenitve prodajne pogodbe (4). V takšnem primeru pa je smela toženka po 6. členu sklenjenega Dogovora, ki povezuje sankcijo vračanja in zadržanja are s krivdo za nesklenitev pogodbe, obdržati aro v znesku 23.560,00 EUR. Predhodni dopis tožnice z dne 20. 11. 2008 (priloga B10), s katerim uveljavlja razveljavitev sklenjenega Dogovora, brez pojasnila zakaj (v kar toženka, kot je razvidno iz njenega odgovora z dne 28.11.2008, priloga B 11, ni pristala), torej še pred predvidenim rokom za sklenitev prodajne pogodbe v letu 2009 (glej 3. člen Dogovora), pa le dodatno potrjuje, da je šlo za krivdo tožnice, da ni bila sklenjena glavna pogodba (5). Takšno ravnanje kaže le to, da je bila tožnica pogodbi nezvesta. Temeljno načelo pogodbenega prava je, da so udeleženci dolžni v obligacijskem razmerju izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev (9. člen OZ) (6). Z določilom 6. člena Dogovora je bila dogovorjena sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe (to je nesklenitve prodajne pogodbe) v smislu 1. in 2. odstavka 65. člena OZ. Glede na navedeno je na mestu ugotovitev prvega sodišča, da je tožnica zakrivila stanje, da glavna pogodba ni bila sklenjena. Toženka je v skladu s citirano določbo dogovora upravičeno zadržala plačani znesek rezervacije (are) in je tako materialnopravno pravilna tudi odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi podrednega tožbenega zahtevka.

Pritožba neutemeljeno izpodbija odločitev o stroških postopka. Sodišče prve stopnje je stroškovno odločitev pravilno oprlo na določilo 1. odstavka 154. člena ZPP. Stroške, ki jih tožnica glede na izid pravde dolguje toženki, je odmerilo v skladu z ZOdvT (objavljen v Ur. l. RS, št. 76/2008 in 35/2009) na podlagi specificiranega stroškovnika toženke, ki je sestavni del spisa in ga ima stranka v skladu s 1. odstavkom 150. člena ZPP pravico pregledati ter na ta način preveriti odmero stroškov. Iz obrazložitve sklepa je razvidno, da je sodišče prve stopnje priznalo toženki, glede na vrednost spornega predmeta (23.560,00 EUR), nagrado za postopek v višini 578,50 EUR, kar je v skladu s Tar. št. 3100 ZOdvT v povezavi s prilogo o višini nagrad s količnikom 1, in nagrado za narok v znesku 534,00 EUR po Tar. št. 3102 ter 20 % DDV, ki znaša 222,50 EUR, skupaj torej 1.335,00 EUR. Izpodbijano odločitev je bilo mogoče preveriti. Pritožbeni očitek o neobrazloženosti sklepa torej ni upravičen. Zgolj dejstvo, da sodišče pri odločitvi ni navedlo, v katerem Uradnem listu RS je objavljen ZOdvT, na podlagi katerega je toženki priznalo nagrado za zastopanje in narok, ne predstavlja očitane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Neutemeljena je tudi pritožbena navedba o nedoločitvi teka zakonskih zamudnih obresti od stroškov postopka. Iz izreka o stroških postopka izhaja 15 dnevni paricijski rok (rok za prostovoljno izpolnitev obveznosti). Ta začne teči v skladu s 3. odstavkom 313. člena ZPP prvi dan po vročitvi prepisa sodbe stranki, ki ji je naložena izpolnitev. Če stroškov v tem roku ne povrne, pride v zamudo in poleg stroškov dolguje tudi zakonske zamudne obresti (načelno pravno mnenje VS RS z dne 13. 12. 2006). Odločitev sodišča prve stopnje, ki je pričetek teka zakonskih zamudnih obresti od stroškov postopka določilo po poteku 15 dnevnega roka, ki je hkrati rok zapadlosti obveznosti, je zato pravilna.

Pritožba ni utemeljena in ker sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi njene pritožbe.

(1) V nadaljevanju Dogovor

(2) V skladu s 7. členom Dogovora je bil sklenjen in je stopil v veljavo s plačilom dogovorjenega zneska, to je 17.1.2008, čeprav je iz njega razvidno, da sta ga stranki podpisali že 14.1.2008. (3)Njen pravni učinek je v obveznosti skleniti pogodbo. Pri njej še ne pride do premika premoženja ali do kakšnih drugih neposrednih učinkov. Je potemtakem pogodba, le da posebne vrste.

(4) Iz ugotovitev sodišča prve stopnje je razvidno, da je toženka tožnici v mesecu marcu posredovala osnutek prodajne pogodbe, tožnica pa je nato 6. 4. 2009 obvestila toženko, da z njo prodajne pogodbe ne bo sklenila, ne da bi navedla zakaj (priloga A8).

(5) Le sporazum o razdrtju dogovora bi namreč izključilo sklepanje o tem, da bi šlo za krivdo tožnice, da ni bila sklenjena glavna pogodba, in toženka ne bi bila upravičena zadržati prejetega zneska. V obravnavanem primeru ni prišlo do sporazumnega razdrtja Dogovora.

(6) Bistvo načela pacta sunt servanda je, da so stranke dolžne izvrševati tiste obveznosti, ki so jih same sprejele in da se z enostransko izjavo nobena od strank svoje pogodbene obveznosti ne more rešiti. Reši se je lahko samo na dva načina: če se tako sporazume z ostalimi udeleženci obligacijskega razmerja ali če nastopi kateri od v zakonu določenih položajev, ki je dolžnosti izpolnitve odvezuje (na primer nemožnost izpolnitve iz razlogov, za katere pogodbene stranke ne odgovarjajo in podobno).