Jedro

Cenitev drugega stanovanja v istem objektu, ki ga je isti izvedenec izdelal v pravdnem postopku, ne vzbuja dvoma v pravilnost za potrebe tega postopka izdelane cenitve. Dvoma v pravilnost cenitve tudi ne vzbuja cenitveno poročilo izvedenca, saj je bilo le-to izdelano po naročilu tožnika in ne predstavlja dokaza z izvedencem.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Davčni urad Koper je tožniku z izpodbijano odločbo v ponovnem postopku odmeril davek na promet nepremičnin od davčne osnove 155.299,00 EUR po stopnji 2 % v znesku 3.105,98 EUR in ugotovil, da je odmerjeni davek plačan.

V obrazložitvi obsežno povzame dosedanji potek in dejansko stanje, ugotovljeno v predhodnih postopkih (v zadevi odloča tretjič). V tem postopku je skladno z napotili pritožbenega organa izvedel glavno obravnavo, na kateri je izvedenec odgovoril na vsa vprašanja uradne osebe in tožnika. Po prejemu dodatne dokumentacije, na katero se je na obravnavi skliceval tožnik, je davčni organ izdal dodatni zapisnik in tožnika tako seznanil z ugotovitvijo, da je povprečna vrednost m2 stanovanjske površine (po predloženih pogodbah, sklenjenih v letu 2006) 1.554,09 EUR. V zvezi s predloženim izvedeniškim mnenjem, izdelanim za potrebe pravdnega postopka (P 149/2010) z dne 21. 8. 2010, s katerim tožnik v tem postopku dokazuje slabšo kvaliteto gradbenih del na objektu, pa je izvedenec na glavni obravnavi na vprašanje tožnika o njihovem upoštevanju pri cenitvi odgovoril, da je bila kvaliteta izvedenih gradbenih del v letih 2004 do 2007 splošno slaba, da jih je potrebno upoštevati kot pričakovano kvaliteto in da namen cenitve ni bil popis del oziroma ugotavljanje lastnosti objekta kot takega, temveč sinergijski učinek, ki ga le-ta ima na okolico in zaznavno vrednost, ki ga lahko ima kupec pri odločitvi, iti v nakup ali ne. Sodni cenilec je glede na utemeljenost pomislekov tožnika in njegove navedbe o delu stavbe št. 3 – stanovanjska, ki meri 99,81 m2 in v kateri je zajeta tudi garaža, prvotno ocenjeno vrednost znižal na 155.299,00 EUR. Ob upoštevanju navedene vrednosti znaša m2 predmetne nepremičnine 1.505,51 EUR, kar je za 51,58 EUR /m2 manj od povprečne vrednosti m2 stanovanjske površine po prodajnih pogodbah, ki jih je predložil tožnik. V pripombah na zapisnik pa tožnik navaja dejstva, ki so bila obravnavana na ustni obravnavi in na katera je izvedenec že ustrezno odgovoril. Na tej podlagi je davčni organ določil davčno osnovo za odmero davka na promet nepremičnin od prodaje nepremičnine na naslovu ..., in sicer dela stavbe št. 3 v izmeri 99,81 m2, dejanska raba stanovanja do celote in dela stavbe št. 4 v izmeri 7,10 m2, dejanska raba nestanovanjska do deleža 1/2, v znesku 155.299,00 EUR.

Ministrstvo za finance je z odločbo DT 499-18-33/2011 z dne 1. 3. 2012 pritožbo tožnika kot neutemeljeno zavrnilo. Dokazni predlog za zaslišanje A.A. in B.B. ter sodnega izvedenca C.C. pritožbeni organ zavrne, ker tožnik ne pojasni v čem bi izvedba dokazov pripomogla k razjasnitvi dejanskega stanja, po mnenju pritožbenega organa pa zaslišanje ne bi pripomoglo k drugačni odločitvi. Cenitev stanovanja na naslovu ..., ki jo je opravil sodni izvedenec D.D. po naročilu pravdnega sodišča za (po navedbi tožnika enakovredno) stanovanje v istem tristanovanjskem objektu, ki jo je tožnik predložil v pritožbenem postopku, po presoji pritožbenega organa na odločitev v obravnavani zadevi ne more vplivati. Gre za oceno vrednosti nepremičnine na dan 28. 8. 2004 in v decembru 2011, cenitev pa je narejena po naročilu in za potrebe pravdnega postopka.

Tožnik vlaga tožbo v upravnem sporu. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne davčnemu organu prve stopnje v ponovni postopek. Uveljavlja tudi zahtevek za povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od pravnomočnosti sodbe dalje.

Predmet obdavčitve je prodaja nepremičnine parc. št. 2569/17 k.o. ... in sicer del stavbe št. 4204, označen s št. 3 v izmeri 99,81 m2, stanovanjska raba in št. 4 v izmeri 7,10 m2, nestanovanjska raba, do deleža ½, ki jo je tožnik s prodajno pogodbo z dne 5. 9. 2006 prodal A.A. in B.B. za kupnino v znesku 106.500 EUR. V naravi je šlo za stanovanje v izmeri 68,10 m2, garažo v kleti v izmeri 31,21 m2 in nestanovanjski del (skupni dostop) v izmeri 7,10 m2, na naslovu ...

Davčni organ pogodbene cene ni sprejel in se je pri določitvi cene oprl na cenitev izvedenca D.D. z dne 19. 4. 2007, ki je prodano nepremičnino sprva ocenil na 165.287 EUR, pozneje, na ustni obravnavi 21. 4. 2011 pa je to ceno znižal na končnih 155.299 EUR.

Tožnik je dokazoval, da tržna vrednost nepremičnine ni tolikšna, vendar brez uspeha. Najprej je to dokazoval s cenitvenim poročilom izvedenca E.E. z dne 24. 7. 2006, po katerem znaša vrednost nepremičnine 83.307 EUR, torej bistveno manj, kot ugotavlja izvedenec D.D. Navedene cenitve davčni organ ni upošteval, cenitev izvedenca D.D. pa je upošteval v celoti. S tem bi ne bilo nič narobe, če ne bi obstajal resen dvom v pravilnost te cenitve, ki izhaja iz celotnega ravnanja izvedenca D.D., ki ga ni mogoče preprosto ignorirati. Dejstvo namreč je, da je v tej hiši ocenil še eno stanovanje (na dan 13. 12. 2011) – šlo je za stanovanje v nadstropju, ki se nahaja nad v tem postopku obravnavanim stanovanjem v izmeri 66,73 m2 z garažo v izmeri 30,94 m2. Cenitev je izdelal po naročilu Okrožnega sodišča v Kopru, zadeva P 149/2010. In prav ta cenitev je ključni argument k tožnikovim trditvam – zanj je namreč bistveno, da sta obe stanovanji praktično identični, saj se nahajata eno nad drugim, v isti stavbi, obremenjeni z enakimi pomanjkljivostmi (stavba ni izvedena v skladu z veljavnimi predpisi in standardi, nima uporabnega dovoljenja, ima slab dostop do javne ceste..), opremljeni pa sta z enakim stavbnim pohištvom, ploščicami, skratka podobni sta si kot jajce jajcu.

Cenitev stanovanj pa se bistveno razlikuje. Drugo stanovanje (v pravdi) je ocenjeno na dan 28. 8. 2004 na 103.031 EUR (brez upoštevanja napak) oziroma na 65.088 EUR (z upoštevanjem napak), po cenah v decembru 2011 pa na 135.844 EUR oziroma 88.176 EUR. Ocena je nepojasnjeno dramatično različna tudi, če bi izvedenec vrednost drugega stanovanja prilagodil na datum 25. 9. 2006. Razlog za razliko tudi ne more biti v postopku, za katerega je cenitev izdelana. Nepremičnini sta še vedno identični in zanemarjanje tega dejstva pomeni navadno sprenevedanje. Prav sprenevedanje oziroma arbitriranje je tisto, kar tožnik očita toženi stranki, ki v odločbi o pritožbi, namesto da bi zavzela stališče do razlik v obeh cenitvah, predloženo cenitev zavrne kot neupoštevno, ker je narejena za potrebe pravde. Tožnik se sicer strinja, da cenitev v drugem postopku ne more vplivati na odločitev v zadevi, ima pa vpliv na pravilno ugotovitev dejanskega stanja in v končni fazi na odločitev.

Dve identični stanovanji v isti stavbi se v ceni preprosto ne moreta razlikovati za 100 %. Nenavadno je tudi, da cenitev v pravdnem postopku izraža vrednost, ki je vsaj približno podobna ocenjeni vrednosti izvedenca E.E. Davčni organ bi zato moral to neskladje razčistiti. To bi storil s postavitvijo novega izvedenca, izostalo pa je tudi zaslišanje kupcev predmetnega stanovanja, ki bi nedvomno pripomogla k razjasnitvi dejanskega stanja.

Tožnik opozarja še, da se v obeh cenitvah ugotavlja tržna vrednost stanovanja, torej vrednost, po kateri je mogoče nepremičnino dejansko prodati. Izvedenec v obeh cenitvah uporabi bistveno drugačne vrednosti (ponderje) za določitev končne vrednosti. Ob upoštevanju enakih in prilagoditvi na datum 25. 9. 2006 bi cena ustrezala tisti, določeni v pogodbi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo v celoti prereka tožbene navedbe in vztraja pri razlogih iz obrazložitev obeh odločb. Predlaga zavrnitev tožbe.

Tožba ni utemeljena.

Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in skladna z zakonom, na katerega se sklicuje. Sodišče se strinja tudi z razlogi, s katerimi je odločitev utemeljena. Zato se nanje sklicuje in jih ponovno ne navaja (drugi odstavek 72. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1).

Ugovor, da temelji izpodbijana odločba na nepopolno ugotovljenem stanju nepremičnine v času prodaje, je po presoji sodišča neutemeljen.

Znižanje vrednosti nepremičnine in njena končna vrednost 155.299,00 EUR je namreč ugotovljena ob predpostavki, da gre za „klasično“ garažo in torej z upoštevanjem stanja nepremičnine, ki ga je v postopku zatrjeval tožnik. Glede na nespornost navedene ugotovitve je tožbeno stališče, da bi bilo stanje nepremičnine v času prodaje treba dodatno ugotavljati z zaslišanjem kupcev stanovanja, tudi po presoji sodišča neutemeljeno.

Cenitev drugega stanovanja v istem objektu, ki ga je isti izvedenec izdelal v pravdnem postopku, tudi po presoji sodišča ne vzbuja dvoma v pravilnost za potrebe tega postopka izdelane cenitve. Dvoma v pravilnost cenitve tudi ne vzbuja cenitveno poročilo izvedenca E.E., ki ga je kot dokaz tržne vrednosti stanovanja predložil tožnik, saj je bilo le-to izdelano po naročilu tožnika in torej ne predstavlja dokaza z izvedencem. Zato tudi ni mogoče slediti stališču, da bi primerjavo metode cenitev moral s postavitvijo izvedenca opraviti davčni organ. Davčni organ je namreč dokaz z izvedencem opravil in izvedenskemu mnenju in pojasnilom postavljenega izvedenca v celoti sledil. Zahteva po uradni postavitvi drugega izvedenca je zato neutemeljena, tožnik pa izvedbe dokaza z drugim cenilcem ni predlagal. Tožbeni ugovori so po navedenem neutemeljeni. Sodišče je zato tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. Odločitev o stroških postopka temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka svoje stroške postopka.

Sodišče je v zadevi odločilo brez glavne obravnave na podlagi 2. alinee drugega odstavka 59. člena ZUS-1.