Jedro

Če bi toženka želela plačano aro obdržati, bi morala glede na določila predpogodbe izkazati, da obstoji odgovornost za neizpolnitev predpogodbe zgolj na strani tožnika, česar pa ni uspela izkazati.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v V. točki izreka (v stroškovnem delu) tako spremeni, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka na prvi stopnji.

II. Sicer se pritožba zavrne in v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na plačilo dvojne are, ugodilo pa je podrednemu zahtevku in toženki naložilo, da je tožniku dolžna vrniti znesek 18.000,00 EUR, ki ji je bil nakazan skladno s prodajno predpogodbo, sklenjeno med strankama 22. 9. 2011. Odločilo je še, da je toženka tožniku dolžna povrniti stroške pravdnega postopka v višini 2.615,85 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženka iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Sodišču pavšalno očita kršitev pravice do izjave in pravice do pravnega sredstva kot ustavno zajamčenih pravic ter opozarja, da gre za sodbo presenečenja. Sodišče je namreč ugodilo podrednemu zahtevku, ki ga je tožnik uveljavljal na drugačni pravni podlagi in drugačnih dejanskih okoliščinah, kot so tiste, iz katerih je izhajalo sodišče. Tožnik je zatrjeval nesklenjenost oziroma razdrtost predpogodbe, ker je bila ara plačana po roku za plačilo, zaradi česar je odpadla podlaga za zadrževanje sredstev. Sodišče pa je zahtevku ugodilo zaradi delne krivde obeh strank za neizpolnitev predpogodbe oziroma nesklenitev glavne pogodbe, zaradi česar je odpadel temelj za prejeto aro. Sodišče je tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tožnik namreč ni bil nikoli pripravljen in sposoben izpolniti svoje obveznosti podpisa glavne pogodbe z vsebino, kot je bila dogovorjena v predpogodbi. To dejstvo je za presojo primera ključno. Sodišče spregleda, da je tožnik že v mesecu maju 2012 izrazito odstopil od svoje namere skleniti glavno pogodbo, ko je predlagal, da kot kupec nastopi tretja oseba (K. d.o.o.). S tem je jasno pokazal, da nima namere skleniti glavne pogodbe. Tožnik ni imel denarja za kupnino. Izjava nepremičninske agentke B.B., da prodajalca običajno ne zanima, kako se bo izvršila pogodbena obveznost, ne more imeti pomembne teže, saj gre za povsem subjektivno mnenje priče. Kot protiargument se je toženka večkrat sklicevala tako na pravilo sočasne izpolnitve kot na pravilo OZ, da je mogoče odstopiti od pogodbe, če postane izpolnitev obveznosti ene stranke negotova. Po vseh teh določbah je toženka varovana in ji ni mogoče očitati krivde ali neizpolnjevanja obveznosti v njeni sferi. V nasprotju z načelom pravičnosti in drugimi moralnimi načeli bi bilo nekoga siliti v sklenitev glavne pogodbe, za katero je izrazito očitno, da ne bo izpolnjena. Toženka ima po OZ pravico ukvarjanja tudi s sfero sopogodbenika in je neutemeljen ter življenjsko zgrešen zaključek, da se ne bi smela ukvarjati z zmožnostjo tožeče stranke za plačilo kupnine. Pritožba se sklicuje na odločbo VSL I Cp 63/00. Sodišče se ni opredelilo do fiktivne predpogodbe za znesek 132.000,00 EUR, ki je bila sklenjena po izključni krivdi in zahtevi tožnika in zaradi katere niso bile ustrezno in pravočasno zagotovljene izjave predkupnih upravičencev. Napačno so bili presojeni dokazi glede obstoja pooblastilnega razmerja, seznanjenosti toženke s pooblastilom in njene zahteve glede predložitve pooblastila. Nepredložitev pooblastila za zastopanje tožnika je imela ključno vlogo, saj je manjkala verodostojnost oziroma pripravljenost na strani tožnika, toženka pa je bila v negotovosti in pomanjkanju zaupanja. Sodišče je spregledalo, da iz pričanja tožnika in A.A. ni jasno izhajalo, čigav je podpis na predpogodbi. Zmoten je zaključek, da je bila pogodbena stranka A.A. Toženka tožnika nikoli ni srečala in niti ni mogla preveriti, ali pogodbenik sploh obstaja, ali je poslovno sposoben, zaradi česar ji ni mogoče očitati neutemeljenega obotavljanja. Sodišče se do pomanjkljivega zastopanja ni opredelilo. Zmotna je tudi odločitev glede pravne narave predpogodbe. Toženka je subsidiarno opozorila na možnost, da predpogodba delno predstavlja že glavno pogodbo in ustvarja pogodbene učinke med strankama. To je pomembno, ker sodišče poudarja sokrivdo toženke za nesklenitev glavne pogodbe, kar veže na pravno naravo tega posla. Na več mestih v predpogodbi izhaja, da gre za pogodbo, ki vsebuje redne sestavine prodajne pogodbe za nepremičnino. Naslov tako ni pomemben, temveč vsebina listine in volja strank. Tožnik je po tej listini nakazal tudi prvi del kupnine, ki ima značaj are. Sodišče nima razlogov, zakaj v predpogodbi ni določena odstopna pravica s pravico obdržati aro. Ker sodišče o pravici tožene stranke, da obdrži znesek 18.000,00 EUR zaradi zamude tožnika s plačilom zneska, ki bi predstavljal obrok kupnine, ni navedlo jasnih razlogov, je sodba izrazito pomanjkljiva. Če sta stranki načinu plačila pripisali bistven pravni pomen, ki mora biti vključen v bodočo pogodbo, določili tudi prekluzivni rok plačila, potem bi se moral tožnik v vsakem primeru podvreči sklenitvi glavne pogodbe pod edino možnimi temi pogoji in v tem primeru je bilo ob zamudi roka že vnaprej jasno, da pogodba ne bo izpolnjena, zato tudi ni bilo utemeljeno zahtevati od toženke, da jo podpiše. Zmotno je tako stališče, da predpogodba ne more imeti nobenih drugih učinkov kot le obveznost skleniti glavno pogodbo, čeprav sta stranki takšne učinke želeli. V sodbi ni jasno navedeno, kakšen pomen ima dejstvo, da je C.C. in nepremičninsko agentko B.B. angažirala toženka. Sodišče je spregledalo, da iz pričevanja A.A. izhaja več nelogičnosti in nekonsistentnosti ter je iz tega pričanja potegnilo napačne zaključke. A.A. je namreč trdil, da je bil pripravljen podpisati osnutek prodajne pogodbe, vendar za osnutek pod B3 ni navedel razloga, zakaj ga ni podpisal. Toženki ni mogoče očitati odgovornosti, če po krivdi tožnika ni bila seznanjena z njegovo voljo. Sestanek z dne 23. 11. 2011 ne izraža pomena, ki mu ga pripisuje sodišče. Napačna je tudi odločitev o stroških postopka. Sodišče je spregledalo, da je bil primarni zahtevek tožnika v celoti zavrnjen. Uspeh s polovičnim podrednim zahtevkom ne more šteti enako, kot uspeh v pravdi s celotnim primarnim zahtevkom. Izrek o stroških kaže na pristranost in nestrokovnost sodnice. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in v primeru razveljavitve odločbe zadevo vrne v postopek drugemu sodniku.

3. Tožnik je odgovoril na pritožbo in prerekal podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Pravdni stranki sta 22. 9. 2011 sklenili prodajno predpogodbo, v kateri sta kot zavarovanje za kasnejšo sklenitev glavne pogodbe dogovorili aro. Do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo, predmet pritožbenega preizkusa pa je vprašanje, ali je toženka kot prodajalka prejeto aro dolžna vrniti ali pa jo lahko obdrži na podlagi prvega odstavka 65. člena OZ.

6. Neutemeljen je pavšalen pritožbeni očitek, da je sodišče v odločbi kršilo toženkino pravico do izjave in pravnega sredstva ter gre za sodbo presenečenja. Tožnik je ob postavitvi podrednega tožbenega zahtevka na vrnitev plačane are v VII. točki pripravljalne vloge izrecno navedel, da zahteva vrnitev tega zneska, ker je zanj toženka neupravičeno obogatena. Pri tem ni bistveno, da je ob tem navajal tudi razloge glede neveljavnosti same predpogodbe, saj je celoten dokazni postopek potekal glede ugotavljanja dejstev o razlogih za nesklenitev glavne pogodbe. Toženka je tako ob ustrezni skrbnosti lahko predvidela, da bo v primeru, da odgovornosti za nesklenitev glavne pogodbe ne bo moč pripisati le eni izmed strank, znesek are morala vrniti. O tem bi bilo lahko odločeno že v okviru primarnega tožbenega zahtevka. Materialno procesno vodstvo bi bilo potrebno zlasti, kadar bi bilo zaradi drugačne pravne norme, ki bi jo sodišče hotelo uporabiti, potrebno ugotavljati različna pravno relevantna dejstva, pa še to le takrat, kadar ob ustrezni skrbnosti na možnost uporabe takšne pravne norme stranka ne bi mogla računati. V obravnavani zadevi za tak primer ne gre in o sodbi presenečenja ter kršitvi pravice do izjave ni mogoče govoriti.

7. Pritožba na več mestih uveljavlja postopkovno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki pa je pritožbeno sodišče ni ugotovilo. Sodba namreč nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je objektivno ne bi bilo mogoče preizkusiti ter vsebuje jasne razloge o pravno odločilnih dejstvih, ki so med seboj skladni in utemeljujejo odločitev. Sodišču pa se ni treba podrobno opredeljevati do vseh v postopku navrženih dejstev in pravnih podlag, temveč le do tistih, ki predstavljajo nabor odločilnih dejstev za uporabo relevantne pravne norme.

8. Predpogodba je pogodba, s katero stranki prevzemata obveznost, da bo kasneje sklenjena druga, glavna pogodba, in veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (prvi in tretji odstavek 33. člena OZ). Sestavni deli predpogodbe so torej bistveni elementi glavne pogodbe, med njimi tudi izpolnitveno ravnanje. V predpogodbi z dne 22. 9. 2011 sta stranki ustrezno zapisali bistvene elemente glavne pogodbe, med drugim v 4. členu tudi plačilo kupnine v višini 90.000,00 EUR ter plačilno dinamiko. Posebej sta uredili posledice (ne)pravočasnosti plačila. Gre za obveznosti iz glavne pogodbe in ne predpogodbe ter je pritožbeno razlogovanje, da gre po naravi in vsebini že za samo pogodbo, napačno. Neplačilo kupnine, ko prodajna pogodba še ni sklenjena, z zapadlostjo dane are ne more biti sankcionirano. Zato je bila ara, ki je bila dogovorjena v predpogodbi, dana le za utrditev glavne obveznosti iz predpogodbe, torej za sklenitev glavne pogodbe, kar izhaja tudi iz četrtega odstavka 6. člena predpogodbe. Ta izrecno določa, da ara zapade v korist posamezne stranke, če ne pride do sklenitve prodajne pogodbe do 15. 1. 2012, iz razlogov na strani nasprotne stranke. Pri tem ne omenja, da bi bila ara dogovorjena kot odstopnina, kar pa bi moralo biti izrecno dogovorjeno (68. člen OZ) in tega ne more pomeniti določba o razdoru (glavne) pogodbe zaradi neplačila zneska bodoče kupnine. Sodišču v zvezi s tem posebnega stališča ni bilo treba zavzeti.

9. Sodišče se je pri presoji pravno relevantnih dejanskih okoliščin pravilno omejilo na ugotavljanje vzrokov, zaradi katerih ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Ugotovilo je, da ti niso bili izključno na strani toženke, zato je zavrnilo tožbeni zahtevek za vračilo dvojne are. Toženka bi prejeto aro lahko obdržala zgolj, če bi uspela izkazati, da je razlog za nesklenitev prodajne pogodbe obstajal izključno na strani tožnika. Tega dokaznega bremena ni zmogla. Ključen razlog, ki ga je v trditveni podlagi za odgovornost tožnika navajala, je bilo neplačilo drugega obroka kupnine. Vendar pa je sodišče v 14. točki sodbe povzelo dogovore med strankama, upoštevajoč zapis pregleda dogajanja pri prodaji stanovanja, ki ga je podpisala tudi toženka. V njem je po sestanku 23. 11. 2011 zapisano, da do podpisa pogodbe ni prišlo iz več razlogov, in sicer, ker še ni odločbe o etažni lastnini, kar bi kupec potreboval za pridobitev kredita, pa tudi, ker toženka z delnim prejemom kupnine ne more kupiti novega stanovanja, zato predlaga, da se plača preostanek kupnine 72.000,00 EUR v enkratnem znesku. Toženka je bila torej očitno pripravljena skleniti pogodbo tudi ob drugačni plačilni dinamiki, kot je bila dogovorjena s predpogodbo, zato neplačilo obroka kupnine ne more predstavljati razloga za neizpolnitev prodajne predpogodbe. V fazi predpogodbe tudi ni bistveno, ali sta bili stranki sposobni izpolniti obveznosti iz glavne pogodbe, zato predvidevanja toženke, da tožnik obveznosti ne bo mogel izpolniti, ne morejo predstavljati okoliščine, ki bi pomenila odgovornost tožnika za neizpolnitev prodajne predpogodbe.

10. Predlog, da naj bi v pogodbo kot kupec vstopila tretja oseba, ne pomeni, da je tožnik odklonil sklenitev prodajne pogodbe v prvotni obliki. Do takšnega predloga je prišlo že po roku, določenem za sklenitev glavne pogodbe, ko so se prizadevanja strank očitno še nadaljevala z novimi predlogi, ki pa so že odstopali od vsebine pogodbe, določene s prvotno predpogodbo. Šlo je za novo fazo pogajanj, v kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje tudi toženka izrazila nove zahteve (služnost, višja cena), ter bi novo sklenjena pogodba predstavljala samostojen pravni posel, ne tistega, ki je bil predmet prvotne predpogodbe.

11. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na določila 101. in 102. člena OZ glede ugovorov neizpolnjene pogodbe. Iz njenih trditev ne izhaja, da bi tožnik od nje zahteval izpolnitev predpogodbe s sklenitvijo prodajne pogodbe, ki bi ji nasprotovala z ugovorom sočasne izpolnitve. Poleg tega omenjena člena ne urejata vprašanja odgovornosti za neizpolnitev pogodbe, ki bi utemeljevala zadržanje prejete are. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje na odločbo VSL I Cp 63/00 z dne 27. 1. 2000, saj se ta ne ukvarja z vprašanjem vrnitve are, temveč le odklonitve sklenitve glavne pogodbe. V tej zadevi pa do sklenitve pogodbe že tako ni prišlo, toženka pa bi morala, če bi želela plačano aro obdržati, izkazati, da obstoji odgovornost za neizpolnitev predpogodbe zgolj na strani tožnika.

12. Toženka krivdo za nesklenitev glavne pogodbe pripisuje tožniku tudi zaradi predhodno sklenjene fiktivne predpogodbe in vprašljivega obstoja pooblastilnega razmerja. Tudi če je toženka zaradi fiktivno sklenjene predpogodbe na višji znesek kupnine morala večkrat zahtevati soglasja predkupnih upravičencev, je na takšno sklenitev predpogodbe sama pristala in bi morala predvideti njene posledice. Sicer pa sodišče ni sledilo trditvam tožnika, da prav zaradi nepridobitve izjav predkupnih upravičencev ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe.

13. Tožnik je ob vložitvi pritožbe predložil pooblastilo, datirano 4. 9. 2011, torej pred sklenitvijo predpogodbe, s katerim je D.D. pooblastil svojega sina A.A., da ga zastopa pri nakupu nepremičnine. Toženka trditev o antidatiranju in prirejenosti tega dokumenta ni izkazala. Iz zapisnikov o pogajanjih tudi izhaja, da je bila vseskozi seznanjena, kdo je dejanski kupec nepremičnine, slednji je bil naveden že v predpogodbi. Iz zaslišanja toženke ni razvidno, da bi dodatno zahtevala preverjanje pooblastila, niti da bi imela zaradi zastopanja pomisleke, ki bi ovirali sklenitev glavnega pravnega posla. Pritožbene navedbe, da jo je skrbelo, ali pogodbenik sploh obstaja oziroma ali je poslovno sposoben, predstavljajo pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče ne more upoštevati (337. člen ZPP). Drži sicer, da je sodišče napačno zapisalo, da je A.A. nastopal kot stranka, saj iz vsebine listin izhaja, da je bil stranka tožnik, vendar pa ta zmoten zapis na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje ne vpliva. Po določilu 70. člena OZ pogodba, ki jo sklene zastopnik v imenu zastopanega v mejah svojih pooblastil, zavezuje neposredno zastopanega in drugo pogodbeno stranko, takšen pravni učinek imajo tudi druga zastopnikova pravna dejanja. Pogodba ima pravni učinek za zastopanega in za drugo stranko tudi, če slednji o zastopanju ni obveščen, če bi lahko po okoliščinah sklepal, da sopogodbenik nastopa kot zastopnik. Tudi če toženka tožnika pred sklenitvijo predpogodbe ni srečala, pa je bila o zastopanju obveščena (kar izhaja iz predloženih listin), zato to ne more predstavljati razloga za nesklenitev glavne pogodbe, ki bi ga bilo mogoče pripisati tožniku. Če pa meni, kot bi morda izhajalo iz 7. točke pritožbe, da pogodbena volja tožnika ni bila ustrezno izražena in ni prišlo do soglasja volj ter predpogodba ni veljavno nastala, to enako velja tudi za akcesorni dogovor o ari, ki je toženka zato prav tako ne bi mogla veljavno zadržati.

14. Pritožba še pavšalno očita nejasnost sodbi glede pomena dejstva, da je C.C. in B.B. angažirala toženka. Sodišče posebnega pomena temu dejstvu ni pripisalo, saj je navedlo, da je verjelo izpovedim vseh zaslišanih prič in strank. Tudi izpoved priče E.E. ni nelogična, toženka pa je imela možnost, da mu na naroku postavi še dodatna vprašanja, če je želela razčistiti posamezne vidike njegovega pričanja. Glede poročila o sestanku 23. 11. 2011 pa pritožbeno sodišče ocenjuje, da ga je sodišče prve stopnje interpretiralo v skladu z zapisanim in so nasprotne toženkine trditve neutemeljene.

15. Sodišče prve stopnje je glede plačila stroškov odločilo, da je toženka dolžna tožniku povrniti vse nastale stroške postopka. To odločitev pritožnica utemeljeno graja, saj je tožnik s primarnim tožbenim zahtevkom uveljavljal plačilo 36.000,00 EUR na račun plačila dvojne are, s podrednim tožbenim zahtevkom pa vračilo zneska 18.000,00 EUR. Uspel je zgolj s tem delom zahtevka, zato je njegov uspeh v postopku polovičen. V tem obsegu je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo glede stroškovne odločitve spremenilo tako, da krije vsaka stranka svoje stroške tega pravdnega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP), sicer pa je pritožbo zavrnilo in v nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Toženka je s pritožbo uspela le v stroškovnem delu, torej je bil njen pritožbeni uspeh minimalen, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, skladno z določilom drugega odstavka 154. v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Enako je sodišče odločilo glede stroškov, ki jih je imel tožnik s sestavo odgovora na pritožbo, saj ta vloga, upoštevajoč njeno vsebino, pri odločanju v pritožbenem postopku ni bila potrebna (155. člen ZPP).