Jedro

Sleherno razbijanje oziroma hrup še ne pomeni bistvenega motenja najemnika - lahko pomeni zgolj oviranje rabe. A slednje za utemeljitev kršitve najemne pogodbe ni dovolj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, Centralnega oddelka za verodostojno listino, VL 180846/2014 z dne 29. 12. 2014 razveljavi v 1. in 3. odstavku in postopek nadaljuje kot pri tožbi (I. točka izreka) ter da se delni umik tožbe vzame na znanje, postopek pa ustavi za znesek glavnice 77,85 EUR (II. točka izreka).

Ugotovilo je, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v znesku 2.121,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.995,39 EUR od 21. 12. 2014 dalje do plačila, od zneska 125,67 EUR pa od 28. 12. 2014 dalje do plačila ter da ne obstoji terjatev na plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 125,67 EUR od 21. 12. 2014 do 27. 12. 2014 (III. točka izreka). Ugotovilo je tudi, da terjatev tožene stranke do tožeče stranke v znesku 1.524,00 EUR ne obstoji (IV. točka izreka) ter odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati 2.121,06 EUR in zakonske zamudne obresti od zneska 1.995,39 EUR od 21. 12. 2014 dalje do plačila, od zneska 125,67 EUR pa od 28. 12. 2014 dalje do plačila (V. točka izreka). V presežku, za zakonske zamudne obresti od zneska 125,67 EUR od 21. 12. 2014 do 27. 12. 2014, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (VI. točka izreka).

Toženi stranki je v plačilo naložilo izvršilne in pravdne stroške v znesku 471,43 EUR, v roku 8 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (VII. točka izreka).

2. Zoper sodbo (tj. III., IV., V., VI. in VII. točko izreka) je iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava in kršitev določb pravdnega postopka pritožbo vložila tožena stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Predlagala je tudi, da pritožbeno sodišče tožeči stranki v plačilo naloži vse stroške pravdnega postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Na pravilno vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

4. Obravnavani spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku(1) nadaljevanju ZPP). O pritožbi je zato na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje se je po prepričanju pritožbenega sodišča do zatrjevanih kršitev (najemne) pogodbe pravilno opredelilo (šele) v okviru ugotavljanja (ne)utemeljenosti pobotnega ugovora tožene stranke(2) (ki ga je ta podala, ker zaradi zatrjevanih kršitev najetega poslovnega prostora ni mogla uporabljati za namen, ki je določen v najemni pogodbi, in se je posledično iz njega morala izseliti ter najeti drugega, s čimer ji je nastala škoda) in presojalo, ali sta zatrjevani hrup in dogodek z dne 22. 1. 2014 položaj tožene stranke kot najemnika res bistveno poslabšala. Ker je ugotovilo, da: 1. toženi stranki ni uspelo dokazati, da je pri izvajanju del(3) prihajalo do takšnega (tj. prekomernega) hrupa, da bi zaradi njega bila bistveno otežena raba poslovnega prostora, in 2. da je bil dogodek z dne 22. 1. 2014 zgolj enkraten(4), pa je po presoji pritožbenega sodišča tudi pravilno zaključilo, da o kršitvi pogodbenih obveznosti ni mogoče sklepati.

7. Zatrjevane kršitve pogodbenih obveznosti so se namreč kot odločilne (za presojo vprašanja, ali je tožeča stranka z njimi bistveno posegla v položaj najemnika - tj. tako, da tožena stranka zaradi njih ni mogla uporabljati poslovnega prostora za namen, ki je določen v najemni pogodbi in se je posledično morala izseliti - s tem pa za presojo (ne)utemeljenosti odškodninskega zahtevka tožene stranke, ki ga je ta postavila v pobot, za primer, če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen) izkazale šele, ko sodišče prve stopnje ob upoštevanju nespornih in ugotovljenih dejstev (ki pritožbeno niso izpodbojna - 458. člen ZPP): - da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas z obojestranskim trimesečnim odpovednim rokom, - da sta pogodbeni stranki v najemni pogodbi določili možnost predčasne odpovedi pogodbe (s trimesečnim odpovednim rokom); - da je tožena stranka na tožečo stranko dne 24. 1. 2014 naslovila dopis „odpoved najema“; - da je tožeča stranka tovrstnemu načinu prenehanja nasprotovala ter - da sta pravdni stranki dne 28. 5. 2014 podpisali zapisnik o primopredaji poslovnih prostorov, v katerem sta ugotovili, da se je odpovedni rok iztekel 30. 4. 2014, v zvezi s prenehanjem najema tudi po presoji pritožbenega sodišča ni moglo zaključiti nič drugega, kot da je najemna pogodba prenehala veljati (šele) 30. 4. 2014,(5) sicer na podlagi sporazuma pravdnih strank. Brez dvoma se po veljavnem materialnem pravu pogodbe za najem poslovnih prostorov odpovedujejo sodno (26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih(6) nadaljevanju ZPSPP), zaradi česar pisna odpoved z dne 24. 1. 2014 ne more imeti pravnih učinkov(7). Razlog, zaradi katerega naj bi tožena stranka dne 24. 1. 2014 odpovedala najemno pogodbo, je torej povsem irelevanten. Prav tako ni mogoče šteti, da je tožena stranka (zaradi hujših kršitev) dne 24. 1. 2014 od pogodbe odstopila brez odpovednega roka. Če bi namreč toženka od pogodbe odstopila že prej, pravdni stranki v primopredajnem zapisniku kot datum prenehanja najemne pogodbe ne bi navedli 30. 4. 2014 oziroma bi imela toženka na takšno ugotovitev vsaj kakšno pripombo. Zmotne uporabe materialnega prava sodišču prve stopnje torej ni mogoče očitati. Niti mu ni mogoče očitati, da pri ugotavljanju (načina in datuma) prenehanja najemnega razmerja ni upoštevalo dokazov, ki jih je s tem v zvezi predlagala tožena stranka. Sodišče prve stopnje njene dokaze nedvomno je izvedlo, je pa res, da ti niso privedli do takšnega materialnopravnega zaključka, kot ga le-ta zasleduje.

8. Pritožnica v nadaljevanju tudi neutemeljeno izpostavlja, da zatrjevana ravnanja tožeče stranke (z deli povzročen hrup, pomanjkljiva skrb za varnost v poslovnem objektu) nedvomno predstavljajo kršitev pogodbenih obveznosti (s čimer sodišču prve stopnje ponovno očita zmotno uporabo materialnega prava). Odgovor na to vprašanje je namreč neločljivo povezan z odgovorom na vprašanje, ali so bila ta ravnanja takšna, da so položaj najemnika bistveno poslabšala in tožena stranka zaradi tega ni mogla uporabljati svojega poslovnega prostora za namen, ki je določen v najemni pogodbi.(8) ker toženka ni uspela dokazati, da je odgovor na slednje pritrdilen, drugačnega materialnopravnega zaključka po stališču pritožbenega sodišča ni mogoče sprejeti. V postopkih, kakršen je obravnavani, neizpodbojen dejanski substrat zadeve namreč predstavljajo tako dejstva, ki jih je sodišče prve stopnje ugotovilo, kot tudi dejstva, ki jih ni moglo z gotovostjo ugotoviti niti po izvedenem dokaznem postopku, (458. člen ZPP). Z obrazložitvijo iz 27. in 28. točke izpodbijane sodbe pa se pritožbeno sodišče tudi sicer v celoti strinja. K temu dodaja le, da sleherno razbijanje oziroma hrup še ne pomeni bistvenega motenja najemnika - lahko pomeni zgolj oviranje rabe. A slednje za utemeljitev kršitve najemne pogodbe ni dovolj.

9. Posledično (ker torej prva predpostavka odškodninske odgovornosti tožeče stranke ni podana) je nerelevantno tudi celotno pritožbeno problematiziranje opustitve izvedbe dokazov, ki jih je tožena stranka predlagala v zvezi z nastankom škode. Ker morajo biti vse predpostavke poslovne odškodninske odgovornosti izpolnjene kumulativno in ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da že prva ni podana, se sodišče prve stopnje s preostalimi pravilno ni ukvarjalo. Pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje zaradi tega, ker potrdil o plačilu najemnine za nov poslovni prostor ni upoštevalo in tudi ni zaslišalo priče A. A., bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, pa so poleg tega tudi neutemeljene.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da so bili vsi omenjeni dokazi predlagani oziroma priloženi prepozno. Tožena stranka je svoj eventualni pobotni ugovor podala že v v svoji prvi pripravljalni vlogi (ki po svoji vsebini ustreza odgovoru na tožbo). Pri utemeljevanju posameznih predpostavk odškodninske odgovornosti pa je med drugim zatrjevala tudi, da je utrpela škodo, saj je morala plačevati dvojno najemnino - tako pri tožeči stranki kot tudi pri novem najemodajalcu. Pri tem je specificirala, da je novemu najemodajalcu K. d.o.o. plačala mesečno najemnino za poslovni prostor D. 43 v L. v višini 146,40 EUR (kar za tri mesece znaša 439,20 EUR) ter za drug poslovni prostor v K., U. 14) za potrebe skladišča najemnino v višini 244,00 EUR (skupaj torej 792,00 EUR).

11. Glede na takšno trditveno podlago pa bi tudi po presoji pritožbenega sodišča tožena stranka morala že tej vlogi (med drugim) priložiti obe najemni pogodbi (oziroma eno najemno in eno podnajemno pogodbo) za nova poslovna prostora in potrdila o plačilih zanju ter predlagati in substancirati zaslišanje priče A. A. Določbi 451. in 452. člena ZPP sta jasni in sodišče prve stopnje jih je pravilno uporabilo. Pritožbeni očitki v smislu bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP so torej neutemeljeni.

12. Končna pritožbena graja, da je v zvezi s presojo pobotnega ugovora nejasna obrazložitev sodišča prve stopnje, zakaj je v celoti sledilo le izpovedbam prič na strani tožeče stranke, ne pa tudi tistim na strani tožene stranke, pa je za pritožbeno sodišče neupoštevna. Nanaša se namreč na dokazno oceno sodišča, katere v postopkih v sporih majhne vrednosti ni dovoljeno izpodbijati. Pritožbeno sodišče na navedbe iz zadnjega odstavka na četrti strani pritožbe zato ni odgovarjalo. Zgolj zaradi večje razumljivosti zadeve pripominja le, da je - nasprotno z zatrjevanji pritožnice - sodišče prve stopnje upoštevalo vse, kar je v zvezi z zatrjevanim hrupom povedal tako zakoniti zastopnik tožene stranke kot tudi njegova hči, priča B. B. (ne pa samo izpovedi prič na strani tožeče stranke), presodilo je le, da na podlagi teh (in ob upoštevanju dokazov tožeče stranke) ne more zanesljivo sklepati, ali je do hrupa sploh prihajalo, in če je, ali je bil takšne intenzitete (tj. prekomeren), da je bistveno posegel v pravni položaj tožene stranke kot najemnika, ter temu vsled navedeno dejstvo štelo za nedokazano.

13. Uveljavljani pritožbeni razlogi tožene stranke so torej delno neutemeljeni in delno neupoštevni. V okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe pa pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP. Njeno pritožbo je pritožbeno sodišče zato zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

14. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije z njeno vložitvijo povezane stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US, 121/08 - skl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - odl. US, 92/13 - odl. US, 6/14, 10/14 - odl. US, 48/14 in 48/15 - odl. US.

Op. št. (2): Kar pritožnica priznava tudi sama.

Op. št. (3): Za katera je tožnica zatrjevala, da so bila nujno potrebna lažja adaptacijska oziroma vzdrževalna dela.

Op. št. (4): Zaradi česar ni mogel bistveno poseči v pravni položaj tožene stranke kot najemnika in tožene stranke ni mogel ovirati pri njenem poslovnem procesu.

Op. št. (5): Kar pomeni, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke po temelju utemeljen.

Op. št. (6): Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS - stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 - ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 - odl. US in 87/11 - ZMVN-A. Op. št. (7): Ker gre za kogentno zakonsko določbo.

Op. št. (8): Ter se je morala posledično izseliti iz poslovnih prostorov tožeče stranke in najeti nove.