Jedro

Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja se ne zahteva nobena posebna oblika.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani III., V., VIII. in X. točki izreka potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 740,78 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje dovolilo objektivno spremembo tožbe in nasprotne tožbe (I. in II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki plača 4.293,23 EUR z obrestmi, v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Ugotovilo je, da obstaja terjatev (po nasprotni tožbi) tožeče stranke do (po nasprotni tožbi) tožene stranke v višini 720,68 EUR z obrestmi (IV. točka izreka). Ugotovilo je, da ostale terjatve pravdnih strank ne obstajajo (V. in VI. točka izreka). Toženi stranki (po nasprotni tožbi) je naložilo, da tožeči stranki (po nasprotni tožbi) plača 720,68 EUR (VII. točka izreka). V preostalem delu je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (VIII. točka izreka). Pobotni ugovor (po nasprotni tožbi) tožene stranke v višini 4.302,12 EUR je zavrglo (IX. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne 1.863,70 EUR pravdnih stroškov (X. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP pritožila tožena stranka. Višjemu sodišču je predlagala, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, ugotovi, da najemno razmerje med pravdnima strankama ni prenehalo, obenem pa v celoti ugodi tožbenemu zahtevku po nasproti tožbi. Podrejeno je predlagala, da višje sodišče sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in višjemu sodišču predlagala, da jo kot neutemeljeno zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožena stranka v pritožbi uvodoma navaja, da vlaga pritožbo zoper izpodbijano sodbo v celoti, vendar je višje sodišče skladno s prvim odstavkom 350. člena ZPP štelo, da tožena stranka izpodbija le III., V., VIII., in X. točko izreka sodbe (preostale točke izpodbijane sodbe so v njeno korist, zato s pritožbo zanjo ugodnejše rešitve ne more doseči).

6. V tej zadevi je v pritožbenem postopku sporno samo vprašanje, ali je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da je najemna pogodba za poslovni prostor med pravdnima strankama (sporazumno) prenehala.

7. Drži pritožbena navedba, da tožeča stranka v dopisu z dne 2. 4. 2013 ni predlagala sporazumnega prenehanja najemne pogodbe, temveč odpoved najemne pogodbe. Vendar to niti ni bistveno. Bistveno je, da je tožeča stranka s tem dopisom nesporno izrazila voljo, da želi prenehanje najemnega razmerja. In da je, po navedbah tožeče stranke, tožena stranka odpoved sprejela, in sicer z dopisom z dne 18. 4. 2013, v katerem je zapisala, da bo trimesečni odpovedni rok za najete prostore pričel teči, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji iz 6. člena najemne pogodbe.

8. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da tožena stranka dejstvu, da je na tožečo stranko 18. 4. 2013 naslovila dopis, z vsebino, kot jo zatrjuje tožeča stranka (in je povzeta zgoraj), ni nasprotovala. Sodišče prve stopnje je zato to dejstvo štelo za priznano (drugi odstavek 214. člen ZPP). Takšna (neprerekana) vsebina dopisa pa tudi po oceni višjega sodišča jasno kaže, da se je tožena stranka z odpovedjo najemne pogodbe strinjala, četudi pod (odložnim) pogojem, da bodo izpolnjeni vsi pogoji iz 6. člena pogodbe. V kolikor se namreč tožena stranka z odpovedjo ne bi strinjala, bi to v dopisu zagotovo zapisala. Pa tega ni storila. Celo več, v dopisu je še sama opomnila tožečo stranko, kdaj prične teči odpovedni rok. Da se je tožena stranka v dopisu z dne 18. 4. 2013 strinjala z odpovedjo najemne pogodbe (in odpovednim rokom), implicitno izhaja tudi iz toženkinih navedb, ko navaja, da je bila ob sestavi dopisa v pravni zmoti - v kolikor njena izjava ne bi pomenila sprejema odpovedi, se tožena stranka logično ne bi sklicevala na to, da je bila ob podaji izjave v pravni zmoti. V zvezi s tem pa tudi ne vzdrži pritožbena navedba, češ da bi morala tožeča stranka vedeti, da do sprejema odpovedi ni prišlo, ker ji je tožena stranka po tem dopisu še vedno pošiljala račune za najemnino in stroške; glede na to, da je bila tožeča stranka zavezana plačevati najemnino in stroške tudi še za čas odpovednega roka, je bilo povsem normalno, da je prejemala toženkine račune oziroma zaradi tega tožeča stranka ni imela nobenega razloga za sklepanje, da tožena stranka njene odpovedi ni sprejela.

9. Protispisno je stališče pritožnice, da je sodišče prve stopnje zapisalo, da je tožena stranka s konkludentnim ravnanjem - oglaševanjem poslovnih prostorov - pristala na to, da najemno razmerje sporazumno preneha. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (22. točka) jasno izhaja, da je sodišče prve stopnje štelo, da je tožena stranka sprejela odstop tožeče stranke z dopisom z dne 18. 4. 2013. Dejstvo, da je tožena stranka začela z oglaševanjem spornega najemnega prostora, pa je sodišče prve stopnje uporabilo zgolj kot dodaten argument, da se je tožena stranka z odpovedjo strinjala. Pri tem sicer drži, da sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, kdaj točno je tožena stranka sporne poslovne prostore začela oglaševati. Vendar je sodišče prve stopnje to stališče obrazložilo z jasnimi in prepričljivimi razlogi, ki pritožbeno niti niso izpodbijani.

10. Pritožnica tudi neutemeljeno oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imela tožeča stranka na dan odpovedi poravnane vse zapadle obveznosti do tožene stranke. Pritožnica namreč to ugotovitev sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da tega dejstva tožeča stranka ni dokazala. Ne izpodbija pa ugotovitve sodišča prve stopnje, da je navedbam tožeče stranke, tj. da je imela na dan odpovedi najemne pogodbe poravnane vse (zapadle) obveznosti, zgolj pavšalno ugovarjala (tožena stranka niti ni pojasnila, katerih obveznosti tožeča stranka takrat naj ne bi imela poravnanih). Ob tako ugotovljenem pa je sodišče prve stopnje to dejstvo pravilno štelo za priznano (drugi odstavek 214. člen ZPP), priznanih dejstev pa po izrecni določbi zakona ni potrebno dokazovati (prvi odstavek 214. člen ZPP).

11. Očitki pritožnice, ki se nanašajo na ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bil sestanek z dne 18. 7. 2013 namenjen primopredaji, za presojo odpovedi najemne pogodbe niso relevantni, glede na to, da se je tožena stranka z odpovedjo (in odpovednim rokom) strinjala že v dopisu z dne 18. 4. 2013. Višje sodišče zgolj pripominja, da so navedbe pritožnice tudi sicer pavšalne. Pritožnica namreč trdi, da je sodišče prve stopnje "povsem napačno ocenilo dokaze v zvezi s tem", pri tem pa ne pove, zakaj (v čem) je dokazna ocena izvedenih dokazov sodišča prve stopnje nepravilna oziroma zmotna. Prav tako pritožnica ne more uspeti z navedbami, da je bil zakoniti zastopnik tožene stranke "v svojih navedbah jasen in konsistenten", saj to svoje stališče utemeljuje zgolj z dobesednim prepisom navedb iz IX. točke pripravljalne vloge z dne 18. 2. 2016. Te navedbe pa se ne soočajo z razlogi sodišča prve stopnje v 23. točki obrazložitve, zato tudi nanje višje sodišče ni posebej odgovarjalo (prvi odstavek 360. člen ZPP). Enako velja za pritožbeni očitek, češ da je napačna presoja sodišča prve stopnje, da v najemni pogodbi ni določeno, da bi moral najemnik ob odpovedi plačati še najemnine in stroške za čas odpovednega roka. Zakaj naj bi bil tak zaključek sodišča napačen, namreč pritožnica ne obrazloži. 12. Navedbe pritožnice, češ da bi lahko tožeča stranka stroške najema plačala v povprečni vrednosti, glede na višino teh stroškov v preteklih mesecih, so nedovoljene pritožbene novote (pritožnica ne pojasni, zakaj teh navedb brez svoje krivde ni mogla podati že v postopku na prvi stopnji, prvi odstavek 337. člen ZPP). Pripomniti je le, da te navedbe tudi sicer niso relevantne, saj pritožbeno ni (obrazloženo) izpodbijano, da plačilo najemnine in stroškov v času odpovednega roka ni bil pogoj za prenehanje najemne pogodbe.

13. Ker pritožnica ne izpodbija odločitve sodišča prve stopnje, da tožena stranka vsebine dopisa z dne 18. 4. 2017, kot ga je zatrjevala tožeča stranka, ni prerekala, je takšno vsebino dopisa potrebno šteti za resnično. Navedbe, s katerimi pritožnica zatrjuje drugačno vsebino dopisa, zato v pritožbenem postopku ne morejo biti upoštevane.

14. Končno so neutemeljene tudi pritožbene navedbe, češ da se sodišče prve stopnje nepravilno ni opredelilo do zatrjevane ničnosti 2. alineje drugega odstavka 6. člena najemne pogodbe. Do tega vprašanja se namreč sodišče ni bilo dolžno opredeljevati, saj sodišče ni ugotovilo prenehanja najemne pogodbe na podlagi odpovedi, temveč sporazumno, takšen način odpovedi pa je po ZPSPP dopusten in se zanjo ne zahteva nobena posebna oblika.

15. Glede na navedeno in ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani III., V., VIII., in X. točka izreka sodbe potrdilo (353. člen ZPP).

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. členom ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške. Stroški postopka z odgovorom na pritožbo so bili potrebni. Zato je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 740,78 EUR. Odmera stroškov je razvidna iz stroškovnika v spisu (l. št. 120). To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).