Jedro

Prvostopenjski organ je ugotovil, da so ponudbo sprejeli B.B inC.C. ter tožnik. Oba ponudnika sta tudi vložila vlogo za odobritev pravnega posla. Nadalje je ugotovil, da nihče od njih nima statusa predkupnega upravičenca. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je po presoji sodišča toženka pravilno uporabila četrti odstavek 23. člena ZKZ in odobrila pravni posel s tistima kupcema, ki ju je na ustni obravnavi dne 25. 7. 2018 izbrala prodajalka.

Četudi obstajajo postopki, v katerih tožnik uveljavlja, da na zemljišču obstoji stvarna služnost, ali da del zemljišča predstavlja pripadajoče zemljišče k nekemu objektu, to na postopek odobritve pravnega posla ne more vplivati, saj zakon teh okoliščin ne določa kot tistih okoliščin, zaradi katerih odobritev ne bi bila mogoča ali zaradi katerih bi imela stranka teh postopkov prednost pri nakupu.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravna enota Grosuplje (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo na podlagi drugega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) odobrila pravni posel, katerega predmet je nepremičnina parc. št. 748/11, k.o. ... v izmeri 1058 m2 za kupnino v znesku 1.269,60 EUR, sklenjen med A.A. kot ponudnico in med B.B. ter C.C. kot sprejemnikoma ponudbe (1. točka izreka) ter zavrnila zahtevo tožnika za odobritev pravnega posla nakupa navedenih nepremičnin za isto kupnino (2. točka izreka). Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je prodajalka A.A. pri Upravni enoti Grosuplje dne 26. 4. 2018 vložila ponudbo za prodajo predmetnega zemljišča, izjavo o sprejemu ponudbe pa so podali tožnik in B.B. ter C.C., ki sta tudi uveljavljala predkupno pravico kot kmeta, katerih zemljišče, ki ga imata v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Na ustni obravnavi je prvostopenjski organ ugotovil, da tožnik ni predkupni upravičenec in da tudi B.B. in C.C. ne izpolnjujeta pogojev za predkupna upravičenca. Kot to izhaja iz 24. člena ZKZ, se namreč ta status ne pridobi zgolj z vpisom v Register kmetijskih gospodarstev, ampak s posebno vlogo. Prodajalka A.A. je nato na obravnavi izjavila, da želi ponujeno zemljišče prodati le kupcema B.B. in C.C.. Glede na to je prvostopenjski organ odobril sklenjeni pravni posel skladno s četrtim odstavkom 23. člena ZKZ, po katerem lahko prodajalec, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom.

2. Drugostopenjski organ je pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil. Prvostopenjski organ je pravilno ugotovil, da kupca nista predkupna upravičenca, saj v skladu s 24. členom ZKZ zgolj vpis kmetijskega gospodarstva še ne pomeni pridobitve statusa kmeta. Ker nihče od ponudnikov ni zatrjeval in dokazoval drugače, so bila na ta način ugotovljena vsa pomembna dejstva. Zato lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je pravočasno sprejel ponudbo, prodajalka pa je jasno izrazila svojo voljo, da predmetno zemljišče proda samo kupcema. Glede tožnikovega uveljavljanja stvarne služnosti in vložene tožbe pojasnjuje, da ne gre za dejstva, ki bi bila pomembna v postopku odobritve pravnega posla, ampak jih bo moral tožnik reševati v drugih postopkih. Toženka po ZKZ preverja zgolj to, ali so izpolnjeni pogoji za nakup.

3. Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja. V tožbi navaja, da on in njegovi predniki parcelo št. 748/3 k.o. ...uporabljajo in obdelujejo že več kot 50 let. Po nastanku spora na sodišču, je prodajalka razdelila osnovno parc. št. 748/3 k.o. ... na več manjših in ena od teh je tudi parc.št. 748/11, ki jo sedaj prodaja. V procesu dedovanja po starih starših je bila majhna kmetija razdeljena in sicer sta mlajši brat in teta prejela zazidljive parcele, ostali del kmetije pa sta upravljala z materjo in skrbela za staro mamo in njenega brata. Ob dediščini po mami so ostale parcele 748/3, 748/5, 748/6 in 748/2 k.o. ..., ki jih je skupaj s parcelo 748/3, staro hišo in gospodarskimi poslopji obdelovala njegova mati, ki pa ni vedela, da si je brat ob dedni razpravi dal vpisati kot svojo last tudi parcelo 748/3 k.o. ..., saj je zgolj dobrodušno podpisovala zapisnike. Tudi od takrat dalje pa so to parcelo nemoteno obdelovali. Nakup nepremičnine parc. št. 748/11 k.o. ..., ki je del parcele parc. št. 748/3 k.o. .., uveljavlja kot predkupni upravičenec po tretji točki, tj. kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. Na to zahtevo ni dobil odgovora, saj je drugostopenjski organ ponovno obravnaval zgolj status drugih dveh ponudnikov. Zakupna pogodba sicer ni bila podpisana, je pa s pričevanji dokazano, da sta z materjo to parcelo 50 let nemoteno uporabljala, kar mora biti enakovredno listini, ki ob medsebojnih dogovorih ni bila potrebna. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in upošteva njegove možnosti odkupa po 22. členu ZKZ.

4. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih, zaradi katerih je zavrnila pritožbo. Opozarja, da tožnik v tožbi uveljavlja predkupno pravico kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, česar v upravnem postopku ni uveljavljal, tako da gre za nedovoljeno novoto. V postopku na prvi stopnji je bilo nesporno ugotovljeno, da nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice. Predlaga zavrnitev tožbe.

5. Tožnik v pripravljalni vlogi navaja, da je tožnica prodala več zemljišč, kar je zanj kritično, ker je s tem oviran funkcionalni prostor okrog poslopij in dostop do njegovih parcel. V nepravdnem in pravdnem postopku skuša uveljaviti pravico dolgoletne stvarne služnosti in pripadajočega zemljišča. Postopka se vodita pod II N 503/2015 in P 59/2017. Tožnik skuša ohraniti vsaj minimalno funkcionalnost domače kmetije, ki je bila ob dedovanjih nepravično razkosana.

6. Tožba ni utemeljena.

7. Po drugem odstavku 22. člena ZKZ upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom, in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla. Po prvem odstavku 23. člena ZKZ lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona (četrti odstavek 23. člena ZKZ).

8. Prvostopenjski organ je ugotovil, da so ponudbo sprejeli B.B in C.C. ter tožnik. Oba ponudnika sta tudi vložila vlogo za odobritev pravnega posla. Nadalje je ugotovil, da nihče od njih nima statusa predkupnega upravičenca. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je po presoji sodišča toženka pravilno uporabila četrti odstavek 23. člena ZKZ in odobrila pravni posel s tistima kupcema, ki ju je na ustni obravnavi dne 25. 7. 2018 izbrala prodajalka.

9. Upoštevaje citirana zakonska določila, okoliščine v zvezi z dedovanjem nekdaj enotnega kmetijskega gospodarstva, ki jih tožnik opisuje v tožbi, niso pomembne za pravilno odločitev. Prav tako je drugostopenjski organ pravilno štel, da niso pravno relevantna šele v pritožbi uveljavljana dejstva, da tožnik pred Okrajnim sodiščem v Grosupljem uveljavlja stvarno služnost in da je v teku postopek določitve stavbnega (pravilno: pripadajočega) zemljišča. Četudi obstajajo postopki, v katerih tožnik uveljavlja, da na zemljišču obstoji stvarna služnost, ali da del zemljišča predstavlja pripadajoče zemljišče k nekemu objektu, to na postopek odobritve pravnega posla ne more vplivati, saj zakon teh okoliščin ne določa kot tistih okoliščin, zaradi katerih odobritev ne bi bila mogoča ali zaradi katerih bi imela stranka teh postopkov prednost pri nakupu. Na postopek odobritve pravnega posla tudi ne bi vplivala morebitna zaznamba spora, saj po 80. členu Zakona o zemljiški knjigi to ni ovira za nadaljnje vpise (1. odstavek). Zaznamba spora ima za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora (2. člen).

10. Nadalje tožnik v tožbi zatrjuje, da bi moral biti upoštevan kot predkupni upravičenec in sicer kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. Pisne pogodbe sicer ni sklenil, vendar je predložil dokazila, iz katerih izhaja, da gre za takšno razmerje. Toženki očita, da se o tem sploh ni izrekla in ji torej smiselno očita tudi bistveno kršitev pravil upravnega postopka. Sodišče po vpogledu v upravni spis ugotavlja, da tožnik niti na prvi stopnji niti v pritožbenem postopku ni trdil, da je zakupnik zemljišča in da kot tak uveljavlja status predkupnega upravičenca. V pritožbi je zatrjeval le, da je do spora nemoteno gospodaril in in obdeloval vse parcele v GERK ..., da uveljavlja služnost na parceli 748/3 k.o. ...in da ima vloženo tožbo pri Okrajnem sodišču Grosuplje.

11. Tretji odstavek 20. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) določa, da stranke v upravnem sporu ne smejo navajati dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati te dokaze v postopku pred izdajo akta. Tožnik v tožbi ni navajal, čemu teh dejstev ni mogel navajati prej, ampak zgolj trdi, da se toženka o tem ni izrekla. Toženka na navedbe, ki jih tožnik uveljavlja šele v tožbi, ni mogla odgovarjati in zato tudi do bistvene kršitve postopka ni prišlo. Zato sodišče pritrjuje toženki, da tožnik s tem, ko v tožbi trdi, da je zakupnik (in s tem predkupni upravičenec) uveljavlja tožbene novote, ki niso dovoljenje in sodišče nanje, celo, če bi bile dokazane, ne bi smelo opreti svoje odločitve.

12. Glede na navedeno je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. Relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijanega akta (nihče od kupcev ni predkupni upravičenec, prodajalka pa je izbrala kupca, s katerima je želela skleniti pogodbo), med strankami v upravnem postopku ni bilo sporno. Tožnik je nova dejstva, zaradi katerih je dejansko stanje postalo sporno (trditev, da je predkupni upravičenec), zatrjeval šele v tožbi. Ker teh dejstev sodišče v skladu z že citiranim določilom tretjega odstavka 20. člena ZUS-1, kot tudi v skladu z 52. členom ZUS-1 ne sme ugotavljati, je v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

13. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.