Jedro

Zmotno je prepričanje tožeče stranke, da je zgolj s tem, ko ni podpisala primopredajnega zapisnika, dokazno breme v celoti prevalila na toženo stranko. Če je prevzela ključe, bi kot skrben gospodarstvenik morala eventualno s specificiranimi pripombami k primopredajnemu zapisniku opozoriti na napake izpolnitve oziroma zamudo z izpraznitvijo določenih prostorov v nepremičnini. Vendar tega ni storila, zato mora sama nositi posledice.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožeča stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je povrniti toženi stranki stroške odgovora na pritožbo v znesku 1.716,05 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki 104.051,92 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 01. 2003 do plačila. Obenem je tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 3.794,82 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagala, da sodišče druge stopnje sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo za odločitev pomembno dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje je pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

Glede pritožbenih očitkov v zvezi z zaslišanjem priče Z. P. sodišče druge stopnje ugotavlja, da je zapisnik o glavni obravnavi tudi s strani tožeče stranke podpisan brez pripomb. Tožeča stranka mu torej ni ugovarjala, zato so njene pripombe v pritožbi prepozne (prim. 124. člen ZPP).

Ne drži pritožbeni očitek, da je pogodbo sestavila tožena stranka, zaradi česar bi moralo sodišče nejasna določila razlagati v korist tožeče stranke v smislu 83. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Tožeča stranka takšnih navedb v postopku na prvi stopnji ni podala. Zato tovrstne ugotovitve prvostopnega sodišča presegajo trditveno podlago tožeče stranke. Sodišče druge stopnje zgolj pripominja, da čeprav je priča Z. P. tako izpovedala, pa je iz izpovedbe priče T. R. razvidno, da je prav 5. člen pogodbe, ki govori o polni izročitvi in pogodbeni kazni, predlagala tožeča stranka. Zato je glede na določilo 82. člena OZ treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Skupnega namena strank sodišču prve stopnje kljub zaslišanjem strank oziroma prič ni uspelo ugotoviti. Ne glede na navedeno pa ni mogoče spregledati, da iz 5. člena pogodbe me drugim izhaja, da prodajalec (tožena stranka) izroči kupcu (tožeča stranka) nepremičnino v last in posest z dnem plačila celotne kupnine. Ker pa je iz 5. alineje 4. člena pogodbe razvidno, da preostali (peti) del kupnine plača tožeča stranka v roku pet dni od predaje nepremičnine v skladu z določili 5. člena te pogodbe, je bolj prepričljiva razlaga tožene stranke (prim. odgovor na tožbo), da izročitev v posest ne pride v poštev, dokler niso plačani prvi štirje obroki, to je vsi razen petega, ki ga je treba plačati v roku petih dni po izročitvi nepremičnine. 5. člen sicer res določa tudi, da bo kupec prodajalcu omogočil dodatni rok 30 dni od podpisa pogodbe za preselitev oziroma za izpraznitev in predajo poslovne stavbe; v primeru zamude polne izročitve pa bo prodajalec plačal pogodbeno kazen. Vendar je potrebno upoštevati pravilo sočasne izpolnitve po 101. členu OZ. Tožena stranka je namreč že v odgovoru na tožbo opozorila, da iz listin, ki jih je predložila tožeča stranka sama (prim. obvestila z dne 20.1.2003 – priloga A5), izhaja, da je šele z nakazilom dne 13. 01. 2003 tožeča stranka plačala tisti del kupnine, na podlagi katerega je pričel teči 30-dnevni rok za izročitev nepremičnine. Tožeča stranka tem navedbam ni argumentirano ugovarjala, zato sodišče druge stopnje ne vidi razloga, da jim ne bi sledilo. Na takšen način so tudi primerno zaščiteni interesi obeh strank, kar je v skladu s temeljnimi načeli obligacijskega prava, zlati načelom vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic.

Glede na navedeno sodišče druge stopnje ugotavlja, da pred 13. 01. 2003 tožena stranka ni mogla priti v zamudo z izpolnitvijo, saj ni bil izpolnjen pogoj – plačilo kupnine, to je vseh razen zadnjega obroka, ki je zapadel v roku 5 dni po izročitvi nepremičnine.

Ni mogoče slediti pritožbenim trditvam v smeri, da se v 5. členu dogovorjena izročitev v last in posest z dnem plačila celotne kupnine nanaša zgolj na prenos lastninske pravice oziroma v povezavi s 6. členom pogodbe na intabulacijsko klavzulo, saj 5. člen govori tudi o posesti in ne zgolj o lastnini, ki je povezana z zemljiškoknjižnim prenosom lastninske pravice.

Niso prepričljiva pritožbena izvajanja v smislu „lex specialis derogat generali“ saj ne gre za razlago zakonov, pač pa pogodbenih določil. Sodišče druge stopnje sprejema trditve pritožnice, da je bilo v njenem interesu pridobiti v posest izpraznjeno nepremičnino tako od prodajalca kot najemnikov. Vendar je treba upoštevati, da se je tožeča stranka z najemniki dogovarjala za podaljšanje najemnih razmerij, v katere je vstopila kot pridobitelj nepremičnine. Zato bi bilo nelogično in neživljenjsko pričakovati, da tožena stranka kot odtujitelj izseljuje najemnike, medtem ko se istočasno tožeča stranka kot pridobitelj z njimi dogovarja o podaljšanju najema. Zato je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da do izročitve izpraznjene nepremičnine vse do 16. 12. 2002 ni prišlo iz razlogov na strani tožeče stranke, za kar ne more odgovarjati tožena stranka. Tožeča stranka je namreč s tem, ko se je z najemniki dogovarjala za podaljšanje najema, s konkludentnim ravnanjem pristala na odlok izpraznitve do zaključka pogajanj, ki so se pri enem najemniku iztekla s sklenitvijo nove najemne pogodbe s tožečo stranko. Glede drugega najemnika pa je tožena stranka dosegla preselitev, čim je ugotovila, da do dogovora med tem najemnikom in tožečo stranko ne bo prišlo. Tožeča stranka nasprotnega ni izkazala.

Ni mogoče sprejeti pritožbenih izvajanj, da je tožeča stranka vse do 20. 01. 2003 odklanjala izročitev nepremičnine, ker ta ni bila izpraznjena. S tem, ko je prevzela ključe, je tožeča stranka tudi sprejela izročitev nepremičnine v posest, čeprav ni hotela podpisati primopredajnega zapisnika. Tožeča stranka je svojo voljo sprejeti izpolnitev izrazila s konkludentnimi dejanji.

Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da izpraznitev telefonske centrale, ki je bila izvedena 20. 01. 2003, glede na njeno majhnost v primerjavi s kvadraturo celotnega objekta, ne more predstavljati ovire za izročitev v posest, saj gre za neznaten del obveznosti.

V pritožbi tožeča stranka izpostavlja tudi arhiv, ki naj bi bil preseljen v času novoletnih praznikov, vendar tožeča stranka tega v postopku na prvi stopnji ni dokazala. Zmotno je prepričanje tožeče stranke, da je zgolj s tem, ko ni podpisala primopredajnega zapisnika, dokazno breme v celoti prevalila na toženo stranko. Če je prevzela ključe, bi kot skrben gospodarstvenik morala eventualno s specificiranimi pripombami k primopredajnemu zapisniku opozoriti na napake izpolnitve oziroma zamudo z izpraznitvijo določenih prostorov v nepremičnini. Vendar tega ni storila, zato mora sama nositi posledice.

Glede na zaključek sodišča prve stopnje, s katerim pritožbeno sodišče soglaša, da je bila izpolnitev tožene stranke opravljena 16. 12. 2002, se pritožbeno sodišče strinja tudi z nadaljnjim zaključkom, da si tožeča stranka ni pravočasno pridržala pravice zahtevati pogodbeno kazen, saj je to storila šele 20. 01. 2003 z izračunom pogodbene kazni in (neuspešnim) poskusom pobotanja le-te. Zato je glede na določilo 5. odstavka 251. člena OZ izgubila pravico do pogodbene kazni, tudi če bi bila do nje sicer upravičena. Čeprav iz gornje obrazložitve izhaja, da tožeča stranka ni upravičena do pogodbene kazni tudi zato, ker ni izkazala, da je pred 13. 01. 2003 plačala vso potrebno kupnino (vse razen zadnjega obroka).

S tem je sodišče druge stopnje odgovorilo na vse navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP).

Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi so se izkazali za neutemeljene. Ker niso podani niti tisti, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je bilo treba pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

Izrek o stroških temelji na določilu 1. odstavka 165. člena in 1. odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Te je sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku v skladu z odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah. V primeru plačilne zamude je tožena stranka upravičena tudi za zakonskih zamudnih obresti za čas zamude.