Jedro

Predkupna pravica (ki temelji na pogodbi ali na zakonu) je obligacijska pravica, zato za tožbo po 512. členu OZ ni potreben prenos lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se, z odločitvijo o stroških pritožbenega postopka, razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku. Pod 1. izreka sodbe je razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 26. 9. 2005, ki sta jo sklenili prva tožena stranka (v nadaljevanju kupec) H. d.o.o., kot kupec in druga tožena stranka (v nadaljevanju prodajalka) B. D. kot prodajalka glede nepremičnin s parc. št. 1422/3 k.o. ... in parc. št. 1422/4 k.o. ..., za kupnino 30,000.000 tolarjev oziroma 125.187,78 euro. Pod 2. izreka sodbe je prodajalki naložilo, da mora zaradi uresničitve zakonske predkupne pravice tožeče stranke (v nadaljevanju predkupna upravičenka) prodati obe zgoraj navedeni parceli po ceni in pogojih, ki jih je dogovorila s kupcem v pogodbi z dne 26. 9. 2005 in predkupni upravičenki izročiti listino za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na njeno ime, ob sočasni obveznosti predkupne upravičenke, da prodajalki plača 125.187,78 euro v rokih, kot so dogovorjeni s kupcem, vse v roku 15 dni, da ne bo izvršbe. Pod 3. izreka je odločilo še o pravdnih stroških.

2. Proti tej sodbi sta se pritožila kupec in prodajalka in sodišče druge stopnje je njunima pritožbama ugodilo ter sodbo tako spremenilo, da je zavrnilo ves tožbeni zahtevek.

3. Proti sodbi sodišča druge stopnje je predkupna upravičenka vložila revizijo, s katero uveljavlja razloga iz prvega odstavka 370. člena, točka 1 in 3 ZPP in predlaga, naj Vrhovno sodišče ugodi reviziji in spremeni izpodbijano sodbo tako, da v celoti zavrne pritožbi in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje. Sodišču druge stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava. Navaja, da je bila s prodajno pogodbo z dne 26. 9. 2005 kršena njena zakonska predkupna pravica, saj je nepremičnina s parcelno št. 1422/3 k.o. ... deloma stavbno zemljišče, deloma pa najboljše kmetijsko zemljišče, za katerega bi moral biti izpeljan postopek, ki je urejen v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Ker prodajalka ni dala ponudbe pristojni upravni enoti, predkupna upravičenka, ki ima status kmetice, ni mogla sprejeti ponudbe za nakup sosednjega zemljišča. Zato je vložila tožbo na podlagi 512. člena OZ in sodišče prve stopnje je njenemu tožbenemu zahtevku ugodilo. Pritožbeno sodišče pa je zavzelo stališče, da s samo sklenitvijo prodajne pogodbe ni bila kršena pravica predkupne upravičenke, ker kupec še ni pridobil lastninske pravice na nepremičnini. Tako stališče je v nasprotju s sodno prakso, ki zahteva poleg razveljavitvenega, še dajatveni zahtevek, razveljavitev vpisa v zemljiško knjigo pa le v primeru, če je prišlo do vknjižbe lastninske pravice v času sojenja. Pri tem navaja, da tedaj, ko je sodišče prve stopnje razsodilo, še ni prišlo do prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi, torej je bil njen tožbeni zahtevek sklepčen. Če bi prišlo do vknjižbe pozneje, pa bi lahko zahtevala razveljavitev vknjižbe z izbrisno tožbo. Vrhovno sodišče doslej še ni odločilo, da bi bil za vložitev tožbe potreben predhodni vpis kupca v zemljiško knjigo, zato gre za odmik od ustaljene sodne prakse. Dodaja, da je kupec sicer vložil predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, saj pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo prodajalke, poleg tega pa ima sporni nepremičnini v izključni posesti in se je prodajalka preselila v Z. Če bi bilo pravilno stališče pritožbenega sodišča, češ da ni mogoče vložiti tožbe pred vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo, bi tožnica zamudila roke, ki so predpisani za vložitev tožbe. Zato meni, da je prišlo do kršitve predkupne pravice s sklenitvijo obligacijskega posla – prodajne pogodbe z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga in z izročitvijo zemljišča v posest. Ker je sodišče druge stopnje prezrlo te, za pravilno odločitev pomembne okoliščine, mu očita bistveno kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj se sodbe ne da preizkusiti. Na koncu navaja, da sta bili predmet prodaje obe nepremičnini kot celota in za enotno dogovorjeno kupnino, zato ni pravilno stališče pritožbenega sodišča, da je upravičena do razveljavitve pogodbe samo za parcelo 1422/3 k.o. ... Potemtakem revidentka ne bi mogla s tožbo uveljavljati predkupne pravice, saj kupnina samo za to nepremičnino ni znana.

4. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)(1) , ki se uporablja po 130. členu zadnje novele Zakona o pravdnem postopku(2) , je bila revizija vročena kupcu, prodajalki in stranski intervenientki, ki so nanjo odgovorili.

5. Prodajalka in stranska intervenientka predlagata zavrnitev revizije. V zvezi z očitkom predkupne upravičenke, češ da je višje sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ker je zavzelo stališče, da njena pravica ni bila kršena, ker še ni prišlo do prenosa lastninske pravice – vpisa kupca v zemljiško knjigo, menita, da bi tožnica po vpisu lastninske pravice kupca lahko zahtevala sklenitev prodajne pogodbe z njim, ali pa bi lahko zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe med kupcem in prodajalcem, pri čemer bi morala zahtevati tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa. Zato je višje sodišče pravilno štelo njeno tožbo za preuranjeno. 512. člen OZ namreč govori o tem, da prodajalec proda in prenese lastnino na tretjega in tudi roki za vložitev tožbe, ki jih navaja, tečejo šele po prenosu lastninske pravice. Poleg tega bi morala revidentka tudi dokazati, da kupec ni bil v dobri veri, pri čemer spregleda, da je bila pogodba sklenjena na podlagi lokacijske informacije z dne 14. 9. 2005, po kateri sta bili obe parceli opredeljeni kot stavbno zemljišče. Pogodbeni stranki nista imeli razloga, da ne bi verjeli v lokacijsko dokumentacijo, saj gre za javno listino. Če predkupna upravičenka meni, da je Občina Novo mesto zaradi nepravilne dokumentacije kršila njeno predkupno pravico, naj sproži ustrezne postopke proti občini. Revidentka tudi vztraja, da je bila kršena njena predkupna pravica tudi za parcelo št. 1422/4 k.o. ..., ki je v celoti stavbna parcela. Tudi če sta bili obe parceli prodani kot celota za enotno dogovorjeno kupnino, tožnica nima predkupne pravice na tej parceli. Stranska intervenientka dodaja, da zahteva, češ da mora prodati sporni parceli njej, ni v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih, ki predvideva poseben postopek ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča. Predvideva upravni postopek in se sodišče ne more postavljati v vlogo upravnega organa.

6. Kupec v odgovoru na revizijo navaja, da je sodba pritožbenega sodišča pravilna. Za vložitev dajatvenega zahtevka morajo biti izpolnjeni štirje pogoji: prodaja stvari, prenos lastnine na tretjega, opustitev obvestitve predkupnega upravičenca in nedobrovernost tretjega. Do dejanske kršitve predkupne pravice pride šele s prenosom lastninske pravice na kupca, kajti dokler prepis ni izveden v zemljiški knjigi, prodajna pogodba nima stvarnopravnih učinkov. Tudi pogojev za vložitev dajatvene tožbe ni, ker bi bilo najprej treba izpeljati postopek, ki je predviden za prodajo kmetijskih zemljišč. Tožnica torej še nima statusa predkupne upravičenke in ni gotovo, ali je edina interesentka. Zlasti pa kupec navaja, da je ravnal v dobri veri, ker ni vedel in ni mogel vedeti, da je kaj narobe z uradno listino, ki še do danes ni izpodbijana. Šele po sklenitvi pogodbe je bila na tožničino pobudo izdana drugačna listina z drugačno vsebino, za katero pa ni podlage v ZUP. Ker torej kupec ni bil nedobroveren, ni podlage za izpodbijanje pogodbe. Lastninska pravica kupca ima prednost pred predkupno pravico, zato je sodba pritožbenega sodišča pravilna.

7. Revizija je bila vročena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

8. Revizija je utemeljena.

9. Revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, pri čemer pazi po uradni dolžnosti na pravilno uporabo materialnega prava (371. člen ZPP). Predkupna upravičenka navaja kršitev iz prve točke prvega odstavka 370. člena ZPP, a ne pove katere. Ker sodišče na kršitve ne pazi po uradni dolžnosti, nekonkretiziranega revizijskega očitka ni upoštevalo. Tudi kršitve zaradi tega, ker naj bi sodišče druge stopnje prezrlo dejstva, da je bila sklenjena prodajna pogodba, da je bil vložen zemljiškoknjižni predlog in da je bilo zemljišče izročeno v posest, ni. Pritožbeno sodišče je zlasti v zvezi z vložitvijo predloga za vpis lastninske pravice na kupca široko pojasnilo svoje stališče v zadnjem odstavku na 4. strani in v prvem odstavku na 5. strani sodbe in tudi sicer je sodba razumljiva in jo je mogoče preizkusiti.

10. Je pa sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je sodilo, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v zemljiško knjigo.

11. Predkupna pravica je oblika omejevanja razpolagalne pravice, ki nastane na podlagi posebne pogodbe ali na podlagi zakona. Ker gre za omejitev ustavne pravice do zasebne lastnine v okviru 67. člena Ustave Republike Slovenije (URS)(3), je njeno pridobivanje in uživanje omejeno tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, vendar omejitev ne sme biti prekomerna. Predkupna pravica je zato omejena po obsegu in po času trajanja. Po obsegu je omejena na prodajo, torej na prodajno in ne na kakšno drugo pogodbo (razen če gre za simulirano pogodbo), časovno pa je omejena v Obligacijskem zakoniku (OZ)(4) na pet let, oziroma pri zakonski predkupni pravici na veljavnost zakona. Predkupna pravica je obligacijska pravica in pri njej ni stvarnopravnega elementa, čeprav jo nekateri obravnavajo v okviru stvarnega prava.(5) Za stvarne pravice namreč velja načelo omejenega števila pravic in predkupna pravica med njimi ni našteta. Glede na pravno naravo je predkupna pravica razmerje med dvema strankama in velja inter partes, razen če se tej obligacijski pravici priznajo določena stvarnopravna upravičenja: če gre za nepremičnino in jo je mogoče vpisati v zemljiško knjigo, ali za zakonsko predkupno pravico, kjer zakonodajalec lahko določi, da velja tudi nasproti tretjim osebam (erga omnes).

12. Že v času veljavnosti ZOR(6) je slovenska teorija učila, da kljub temu, da zakon omogoča sankcije “če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega“ ni razlogov, da bi pri tisti predkupni pravici, ki je obligacijska pravica, a ima tudi stvarnopravne učinke, terjali vpis v zemljiško knjigo. Varstvo predkupnega upravičenca mora biti učinkovito in mora biti omogočeno takoj, ko gre za kršitev. Morda sama pogodba ne bi zadoščala, če bi bila sklenjena pogojno, ali če bi prodajalec še vedno nameraval obvestiti predkupnega upravičenca o prodaji. Toda če prodajalec kupcu dovoli vpis v zemljiško knjigo in prodano stvar izroči v posest, torej izpolni pogodbo, ni dvoma, da je bila predkupna pravica prekršena. Glede na smisel pravnega instituta predkupne pravice, ki jo je uveljavil naš zakon, ni razloga, da predkupni upravičenec svoje pravice nasproti prodajalcu ne uveljavi že v fazi, ko je bila pogodba veljavno sklenjena, čeprav lastninska pravica še ni bila prenesena oziroma še ni bila dokončno prenesena.(7)

13. Odgovor na vprašanje, ali bi moral predkupni upravičenec obenem z razveljavitvijo pogodbe zahtevati tudi razveljavitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi, pa je bil odvisen od konkretnega dejanskega stanja. Če je kupec že vknjižil svojo lastninsko pravico, potem ni bilo razloga, da bi predkupni upravičenec to prepuščal drugim pravdam in povzročal stroške, sicer pa je zadoščalo, da je prodajalec prodal stvar in tretjemu omogočil prenos lastninske pravice. Tako je Vrhovno sodišče v odločbi II Ips 527/99 razložilo, da bi morali tožniki hkrati z zahtevkom za razveljavitev prodajne pogodbe (in zemljiškoknjižne vknjižbe na prvega toženca) postaviti tudi zahtevek, da mora tretja tožena stranka skleniti z njimi prodajno pogodbo... Enako je bilo odločeno v zadevi III Ips 26/2003 , kjer je šlo za izvršen zemljiško knjižni prenos in bi moral predkupni upravičenec zahtevati tako razveljavitev prodajne pogodbe, kot tudi razveljavitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi.

14. Pravna ureditev predkupne pravice se v OZ razlikuje od ureditve v ZOR. Če pustimo ob strani, da novo besedilo v prvem odstavku 512. člena OZ izhaja iz tega, da je pogodba o predkupni pravici samostojna pogodba in njen nastanek ni vezan na prodajno pogodbo (zato jasnejši izrazi prodajalec in predkupni upravičenec), je razlika zlasti v tem, da roki iz 512. člena OZ začnejo teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prodajno pogodbo, in ne ko je zvedel za prenos (532. člen ZOR). Pri tem mu OZ omogoča zahtevo, da se pogodba razveljavi in ne tako kot ZOR, da se razveljavi prenos. Zato po uveljavitvi OZ teorija navaja, da lahko predkupni upravičenec s tožbo izpodbija prodajno pogodbo, s katero je bila kršena predkupna pravica, in posebej opozarja na razliko v prvem odstavku 512. člena, tako da je nova določba zakona usmerjena v razveljavitev zavezovalnega posla.(8) Res nato isti avtor navaja, da je določba prvega odstavka 512. člena OZ jasna in govori o prodaji in prenosu lastninske pravice ter o tem, da si prodajalec po sklenitvi prodajne pogodbe in pred njeno izpolnitvijo lahko premisli in ravna v skladu s predkupno pravico, vendar glede na sklicevanje na nauk S. Cigoja verjetno misli, da mora prodajalec pogodbo izpolniti tako, da kupcu omogoči, da se bo vpisal v zemljiško knjigo in mu izroči nepremičnino v posest. Ni razloga, da bi se za evidentno kršitev obligacijske pravice zahtevalo, da je izpolnjen tudi stvarnopravni element – vpis v zemljiško knjigo, ki je odvisen od kupčeve volje. Taka je tudi sodna praksa po uveljavitvi OZ, saj je Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 80/2007 izrecno zapisalo, da predpisi glede predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolaganja pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajajo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).

15. Tako se izkaže, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in je zaradi tega ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je revizijsko sodišče po drugem odstavku 380. člena razveljavilo izpodbijano sodbo in zadevo vrnilo sodišču druge stopnje v novo odločanje.

16. Razveljavilo je tudi odločitev o pravdnih stroških pritožbenega postopka, odločitev o stroških revizijskega postopka pa je pridržalo za končno odločitev (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999-73/2000 Op. št. (2): Uradni list RS, št. 45/2008 Op. št. (3): Uradni list RS, št. 33/1991-I-42/1997 Op. št. (4): Uradni list RS, št. 83/2001-40/2007 Op. št. (5): M. Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, Založba GV, Ljubljana 2004, str. 304 (komentar k členu 507 OZ) Op. št. (6): Uradni list RS, št. 29/1978-57/1989 Op. št. (7): S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij, III. knjiga, ČZ Uradni list, Ljubljana 1985, str. 1563 Op. št. (8): M. Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, Založba GV, Ljubljana 2004, str. 319 (komentar k členu 512 OZ)